Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ПромСтройСервис" (ОГРН 1076234011260, г. Рязань, площадь Монастырская (Солотча), д. 2, стр. 1)

к администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, г. Рязань, ул. Радищева, д. 28)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (ОГРН 1026200872620, г. Рязань, ул. Введенская, д. 107), Рязанская городская Дума (ОГРН 1026201265540, г. Рязань, ул. Радищева, д. 28), общество с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" (ОГРН 1026201264495, г. Рязань, 1-й Первомайский проспект, д. 7).

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца: Майок Е.И. - представитель по доверенности от 10.03.2015;

от ответчика: Новинская Н.В. - представитель по доверенности № 03/1/1-44-13 от 13.01.2016;

от третьих лица:

от Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани: Новинская Н.В. - представитель по доверенности № 05/3-15-1 от 11.01.2016;

от Рязанской городской Думы; от общества с ограниченной ответственностью "Оценка собственности": не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

от иных лиц: эксперт Сивцов О.В.,

установил: общество с ограниченной ответственностью "ПромСтройСервис" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани с требованиями:

Урегулировать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н11, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, пом. Н11, и заключить договор купли - продажи муниципального имущества на следующих условиях:

- цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения" № 23/15/2 от 04.02.2015, выполненным индивидуальным предпринимателем Русановым С.И., и составляет 5 596 000 (пять миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч) рублей без учета НДС.

- оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 155 444 (сто пятьдесят пять тысяч четыреста сорок четыре) рубля (последний платеж - 155 460 (сто пятьдесят пять тысяч четыреста шестьдесят) рублей ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

Последний платеж производится не позднее_ 20_года.

Определением арбитражного суда от 10.04.2015 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, Рязанская городская Дума, общество с ограниченной ответственностью "Оценка собственности".

Определением арбитражного суда от 28.05.2015 производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы (по ходатайству истца), проведение которой суд поручил обществу с ограниченной ответственностью "Региональная гильдия оценщиков", эксперту Бушкову Андрею Юрьевичу.

Определением арбитражного суда от 18.08.2015 производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта №280715/2 от 28.07.2015.

Определением арбитражного суда от 15.10.2015 производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу повторной судебной экспертизы (по ходатайству ответчика), проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", эксперту Сивцову Олегу Викторовичу.

Определением суда от 30.12.2015 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта №227/15 от 25.12.2015.

До рассмотрения спора по существу истец неоднократно уточнял исковые требования, последний раз просил суд урегулировать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н11, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, пом. H11, и заключить договор купли - продажи муниципального имущества на следующих условиях:

- Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с Заключением эксперта №227/15 от 25.12.2015, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" экспертом Сивцовым О.В., и составляет 6 400 344 руб.

- Оплата Основного долга осуществляется Покупателем/равными долями по 177 787 руб. 33 коп. (последний платеж - 177 787 руб. 45 коп.) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

Уточнение исковых требований, судом принято.

В судебное заседание третьи лица - Рязанская городская Дума и ООО "Оценка собственности" не явились, заявлений и ходатайств не представили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие третьих лиц - Рязанской городской Думы и ООО "Оценка собственности", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом последних уточнений. В обоснование поданного иска, ссылаясь на положения статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что обладает преимущественным правом на приобретение спорного имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Считает, что экспертное заключение №227/15 от 25.12.2015, выполненное экспертом ООО "РОНЭКС" Сивцовым О.В., является надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, полагая, что экспертное заключение №227/15 от 25.12.2015, выполненное экспертом ООО "РОНЭКС" Сивцовым О.В. не соответствует требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" № 135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки и не может быть признано достоверным, экспертом не в полном объеме и не объективно проведен анализ рынка, в судебной экспертизе отсутствуют обоснования применения коэффициентов, аналогов, выводов, необоснованно сделаны выводы об отнесении к неотделимым улучшениям результата ряда работ. В связи с указанным, представитель ответчика заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, на разрешение эксперта просил поставить следующий вопрос: Определить рыночную стоимость нежилого помещения Н11, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, назначение: нежилое, общая площадь 110,1 кв.м., этаж 1, по состоянию на 27.10.2014 без НДС?

Представитель истца возражал относительно ходатайства представителя ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Ходатайство представителя ответчика о назначении по делу повторной экспертизы судом принято к рассмотрению.

Поскольку представителем ответчика были заявлены возражения по экспертному заключению №227/15 от 25.12.2015, выполненному экспертом ООО "РОНЭКС" Сивцовым О.В., суд вызвал в судебное заседание эксперта Сивцова О.В. для дачи пояснений по экспертному заключению №227/15 от 25.12.2015. Эксперт Сивцов О.В. был предупрежден судом об уголовной ответственности по статьям 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации за отказ от дачи показаний и за дачу заведомо ложных показаний, в судебном заседании ответил на вопросы суда и сторон. Выводы, сделанные им в экспертном заключении №227/15 от 25.12.2015, поддержал в полном объеме. Указал, что исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Рассмотрев заявление представителя ответчика о назначении повторной экспертизы, суд не находит оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно экспертному заключению эксперта ООО "РОНЭКС" Сивцова О.В., рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 27.10.2014 без учета НДС составляет 6 400 344 руб.

Как утверждает ответчик, осмотр объекта экспертом проводился в 2015 году, соответственно, объект на дату осмотра имел иные качественные и количественные характеристики.

Данное утверждение не может быть принято судом во внимание в силу следующих обстоятельств.

В ходе производства повторной судебной экспертизы общество с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" ходатайствовало перед судом об истребовании у истца сведений, необходимых для проведения по делу судебной экспертизы, а именно, информации в виде справки, характеризующую затраты на содержание и эксплуатацию спорного помещения, понесенные за 12 месяцев, предшествующих дате определения стоимости: информацию о затратах на эксплуатацию нежилого помещения H11 в период с 27.10.2013 по 26.10.2014, включая затраты на отопление, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, уборку территории, вывоз ТБО, текущий ремонт, направленный на поддержание помещения в работоспособном состоянии, страхование помещения, заработную плату обслуживающего персонала, плюс налоги на нее, расходы на обеспечение безопасности, информацию о других расходах, которые были понесены истцом, на указанные цели за указанный период; в случае, если в период с даты определения стоимости - 27.10.2014 до даты осмотра - 30.10.2015 в помещении проводились какие-либо ремонтные работы, информации о видах работ и дате проведения ремонта; информации в виде справки о видах текущего использования каждого помещения, входящего в состав нежилого помещения Н11, общей площадью 110,1 кв.м. (по помещениям №5, №6, №7... №17 согласно экспликации, отраженной в извлечении из технического паспорта на нежилое помещение), по состоянию на дату определения стоимости 27.10.2014 (т. 4 л.д. 42).

В судебном заседании, которое было назначено судом без возобновления производства по делу, истцом в материалы дела были представлены справка о видах использования каждого помещения, входящего в состав нежилого помещения Н11, общей площадью 110,1 кв.м., по состоянию на 27.10.2014 и справка о расходах на содержание и эксплуатацию спорного помещения за период с 27.10.2013 по 26.10.2014, в которой указано, что за период с даты определения стоимости до даты осмотра 30.10.2015 в помещении проводились ремонтные работы текущего характера, направленные на улучшение внешнего вида помещения, сумма которых составила 111788 руб. 36 коп. (т. 4 л.д. 55, 56), которые впоследствии были предоставлены в распоряжение эксперта.

Таким образом, экспертом Сивцовым О.В. были предприняты все возможные с его стороны действия для установления фактического состояния оцениваемого помещения на дату определения стоимости (27.10.2014). В связи с чем, при проведении повторной экспертизы экспертом были использованы все предоставленные в его распоряжение и имеющиеся в материалах дела документы, что отражено в заключении эксперта №227/15 от 25.12.2015 (т. 4 л.д. 79-80).

Утверждение ответчика о том, что при расчете корректировок на местоположение, на тип здания, на этажность, на площадь, на состояние, на наличие коммуникаций и т.д. эксперт, ссылаясь на Постановление Правительства Рязанской области от 25 февраля 2005 г. № 37 "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области" и применяя этот документ как основу в исследованиях и расчетах, в экспертном заключении не провел анализ вышеуказанного постановления на соответствие с его текущим рыночным условиям, не принимается судом, поскольку как следует из экспертного заключения и пояснений самого эксперта Сивцова О.В., вышеуказанное постановление в расчете каких-либо корректировок не применялось.

Довод ответчика о том, что анализ рынка экспертом проводился в основном на основании объектов, отчужденных администрацией города Рязани в рамках реализации преимущественного права выкупа в рамках федерального закона №159-ФЗ, а приведенная в анализе рынка информация не отражает реальной рыночной стоимости отчужденных объектов недвижимости, отклоняется судом.

Как следует из раздела 2.3 заключения эксперта "Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится объект экспертизы", экспертом Сивцовым О.В. осуществлен подробный анализ рынка и приведена достаточная информация, которая отражает реальную рыночную стоимость отчужденных объектов недвижимости. В заключении эксперта №227/15 от 25.12.2015 приведены предложения к продаже по нежилым помещениям, расположенным на центральных улицах города Рязани в 2014 году (т. 4 л.д. 118-136). Экспертом была изучена периодическая печать и интернет-издания города Рязани за 2014 год. На момент определения стоимости, в период с января по октябрь 2014 года, к продаже предлагалось достаточно большое количество нежилых помещений, расположенных в микрорайоне "Большой центр", "Малый центр". Также приведены предложения к аренде и к продаже по более чем 25 объектам, которые могли бы быть аналогами для объекта оценки, проведена математическая обработка информации, отсечены аномальные значения цен, построены диаграммы зависимости цен предложения от площади объектов, выявлены уравнения этих зависимостей. Отобраны аналоги, которые могли бы быть использованы для расчетов в рамках сравнительного подхода и рассчитана средняя цена предложения по отобранным аналогам. Кроме того, в заключении эксперта отражены основные ценообразующие факторы для торгово-офисных объектов и приведены веса данных факторов, основанные на независимых источниках. Анализ продаж объектов, реализованных в рамках федерального закона № 159-ФЗ, приведен на страницах 36-46 заключения (т. 4 л.д. 100-110).

Как пояснил эксперт Сивцов О.В., реальные сделки, которые прошли в рамках реализации Федерального закона № 59-ФЗ и на основании проведенных аукционов, отражают реальную рыночную стоимость проданных объектов. А предложения к продаже, размещенные в газетах и сети Интернет, отражают только цену предложения, которая отражает желания продавца и включает в себя как минимум скидку на торг и НДС. Так, экспертом указано, что средняя цена реальных сделок по Первомайскому проспекту г. Рязани в исследуемый период составила 41021 рубль за кв.м. без НДС. Средняя цена реальных сделок по ул. Соборной г. Рязани в исследуемый период составила 43127 рублей за кв.м. без НДС. (т. 4 л.д. 117). Средняя цена предложения по помещениям, расположенным на центральных улицах города в исследуемый период составила 71501 руб. за кв.м. с учетом НДС. (т. 4 л.д. 142). Как видно из приведенного анализа, средняя цена сделок без учета НДС отличается от средней цены предложения без учета НДС (60594 руб. за кв.м.) более чем на 30%.

Довод ответчика о том, что при проведении оценочной экспертизы выполненные экспертом расчеты, последовательность и способ действий не соответствуют обоснованно выбранным и использованным методам, применяемым в оценке, а также требованиям, предъявляемым федеральными стандартами оценки, отклоняется судом, поскольку не подтвержден документально.

Кроме того, ответчик в ходатайстве о назначении по делу повторной судебной экспертизы указал на то, что на стр. 91 заключения рассматриваемый объект площадью 63,6 кв.м. подвал, на момент отчуждения не имеет отдельного входа, требует ремонта и используется под склад. В августе 2014 года помещение продано за 40135 руб. за кв.м. Оцениваемое в настоящем деле помещение расположено на первом этаже, имеет отдельный вход, выход на первую линию, дорогой ремонт и оценено ООО "РОНЭКС" в 58184 руб. за 1 кв.м.

Эксперт Сивцов О.В. отметил в своих письменных пояснениях, что данный подвал был выкуплен собственником помещения, расположенного на первом этаже - управляющим магазина "Алвер" Орловым А.И. Присоединение подвала к уже имеющемуся в собственности помещению большей площади с двумя отдельными входами, дает наличие отдельного входа и к подвалу, в том числе. Поэтому экспертом объект не был использован в расчетах, так как имел слишком много отличий от оцениваемого. В том числе и тех, которые невозможно учесть общепринятыми методами оценки. Как указано в заключении эксперта и следует из пункта 22 ФСО № 7, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (т. 4 л.д. 144). Экспертом указано в заключении, что объекты - аналоги №1 и №3 были оценены по состоянию на 30.11.2012 и на 07.10.2011. Введение корректировки изменения стоимости на дату, отличную на 2 и 3 года от даты оценки, может негативно повлиять на точность полученного результата. Данные аналоги не будут использованы в расчетах. Кроме того, эти аналоги расположены в подвалах. Аналоги №5 и №6 также расположены в подвалах, на момент продажи они использовались под склады, соответственно, эти аналоги также не будут использованы в расчетах. Для расчета будут использованы аналоги №2, 4, 7, 8, 9 - все они расположены на первом этаже, зданий дореволюционной постройки, имеют отдельные входы и относятся к сегменту рынка офисно-торговой недвижимости. Экспертом в данном случае соблюдены все требования Федеральных стандартов оценки, на основании чего и был исключен указанный объект - аналог. При всем этом, итоговая величина стоимости 1 кв.м. объекта оценки на 44,8% выше, чем стоимость указанного подвала.

Ответчик также ссылается на то, что в сравнительном подходе в качестве аналогов фактически экспертом взято только 3 объекта, поскольку аналоги №7, №8 и №9 расположены в одном здании. Данное утверждение судом не принимается, поскольку в здании, в котором расположено оцениваемое помещение, имеются десятки нежилых помещений, что не означает, что все они являются одним объектом недвижимости. Каждый из указанных аналогов имеет собственные уникальные характеристики. Проданы они были разным лицам (физическим и юридическим), в разное время и по разным ценам за 1 кв.м. В связи с вышеизложенным, аналогов все же было пять.

В заключении эксперта в расчетах была введена корректировка на площадь, приведенная в разделе анализа рынка. Поскольку на ул. Соборная г. Рязани не было продано помещений с большей площадью, экспертом использовались данные о тех объектах, которые были проданы в исследуемый период. Также в заключении указано, что все аналоги расположены на первом этаже зданий дореволюционной постройки. Соответственно, корректировка на состояние зданий и состояние отделки не вводилась.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза.

Согласно пунктам 7 и 8 части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

В соответствии со статьей 15 Закона об оценочной деятельности при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования закона об оценочной деятельности, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение №227/15 от 25.12.2015, суд пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества. Выводы судебного эксперта, сделанные в экспертном заключении №227/15 от 25.12.2015, проверяемы, обоснованы, однозначны, основаны на исследовании полной, существенной информации, в связи с чем, суд не находит оснований для назначения по делу повторной экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон и третьего лица (Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани), исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 15.02.2008 между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ПромСтройСервис" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №0121208 (т. 1 л.д. 10-11), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н11, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, пом. Н11, на основании решения управления муниципальным имуществом администрации города Рязани от 26.12.2007 №01-010/0592 для торговли промышленными товарами (пункт 1.1 договора в редакции соглашения от 26.08.2014 - т. 2 л.д. 71).

Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования – город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 62-МД №949156 от 11.08.2014 (т. 2 л.д. 68).

Пунктом 1.3. договора определен срок его действия - с 15.02.2008 по 14.02.2011.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

ООО "ПромСтройСервис" относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения по Закону № 159-ФЗ, что сторонами не оспаривается.

Статья 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Решением Рязанской городской Думы от 25.12.2014 №465-II "Об условиях приватизации нежилого помещения Н11, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, пом. Н11", истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по цене – 9 039 000 руб., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки №466/2014 от 26.11.2014, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" (т. 1 л.д. 16-17).

В порядке реализации преимущественного права, установленного Законом №159-ФЗ, ответчиком в адрес истца письмом от 14.01.2015 №02/4-13-93-Исх был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н11, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, пом. Н11, с протоколом разногласий (т. 1 л.д. 14-15, 18-23).

Цена муниципального имущества определена независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" по заказу ответчика.

Посчитав выкупную цену завышенной, истец обратился к индивидуальному предпринимателю Русанову Сергею Ивановичу за проведением независимой оценки с целью определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

10.02.2015 истцом в адрес ответчика был направлен подписанный со стороны ООО "ПромСтройСервис" договор купли-продажи муниципального имущества с протоколом разногласий к нему (т. 1 л.д. 25-28). Истец в отношении пунктов 2.1, 2.3 договора предложил ответчику свою редакцию условий, установленных на основании отчета "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения" №23/15/2 от 04.02.2015, выполненного ИП Русановым С.И. (т. 1 л.д. 29; т. 2 л.д. 111-184).

Письмом от 06.03.2015 №02/4-13-1420-Исх ответчик отклонил протокол разногласий истца, предложив заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, ранее направленного Управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (т. 1 л.д. 26).

Неурегулирование сторонами разногласий по договору в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Судом установлено, что истец является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ.

Данное обстоятельство подтверждается представленными в дело доказательствами, не оспаривается участвующими в деле лицами, и в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является доказанным.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В материалы дела представлен отчет №466/2014 об оценке рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, пом. Н11, подготовленный ООО "Оценка собственности" по поручению Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (т. 2 л.д. 4-65).

По результатам провед?нной оценки итоговая цена указанного объекта недвижимости составила 10 839 000 руб. (т. 2 л.д. 63).

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора, заключенного с уполномоченным органом на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 названного закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 информационного письма от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта судам следует иметь в виду, что согласно статье 12 Федерального закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом, в силу статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12.

Истцом также в материалы дела представлен отчет №23/15/2 от 04.02.2015 об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н11, назначение - нежилое, общей площадью 110,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, согласно которому стоимость выкупаемого имущества составляет 5 596 000 руб. (т. 1 л.д. 29).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Истец, не согласившись с величиной оценочной стоимости указанной в отчете №466/2014 об оценке рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, пом. Н11, подготовленном ООО "Оценка собственности", заявил ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

Учитывая, что сторонами было представлено два отличных друг от друга отчета об оценке стоимости спорного имущества со значительной разницей в цене, судом была назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой суд поручил ООО "Региональная гильдия оценщиков", эксперту Бушкову Андрею Юрьевичу.

Из представленного в дело заключения эксперта №280715/2 от 28.07.2015 следует, что рыночная стоимость нежилого помещения Н11, назначение - нежилое, общей площадью 110,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, пом. Н11, по состоянию на 27.10.2014, то есть на дату направления оферты составляет 6 097 000 руб. (т. 3 л.д. 3-46).

Ответчиком в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, полагая, что заключение эксперта №280715/2 от 28.07.2015 является необоснованным и несоответствующим требованиям действующего законодательства; стоимости объекта оценки, рассчитанные сравнительным и доходным подходом, некорректными и необоснованными, итоговую стоимость объекта некорректной, необоснованной, рассчитанной с нарушениями и не соответствующей текущей рыночной ситуации.

Представитель истца в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы просил отказать, полагая, что заключение эксперта №280715/2 от 28.07.2015 является ясным, полным и полностью проверяемым.

Принимая во внимание выводы, содержащиеся в экспертном заключении №№280715/2 от 28.07.2015, подготовленном экспертом общества с ограниченной ответственностью "Региональная гильдия оценщиков" Бушковым Андреем Юрьевичем, доводы ответчика относительно данного экспертного заключения, а также то обстоятельство, что примененный экспертом Бушковым А.Ю. объект-аналог (жилое помещение) при оценке спорного помещения может повлиять на определение конечной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, учитывая необходимость устранения сомнений в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта, суд назначил по делу повторную экспертизу, которую поручил обществу с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", эксперту Сивцову Олегу Викторовичу.

Согласно заключению эксперта №227/15 от 25.12.2015, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", экспертом Сивцовым Олегом Викторовичем, рыночная стоимость объекта экспертизы, а именно нежилого помещения Н11, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, пом. Н11, кадастровый (или условный) номер: 62:29:0080010:306, по состоянию на 27.10.2014, без учета НДС, составляет 6 400 344 руб. (т. 4 л.д. 66-153; т. 5 л.д. 1-50).

Истец, соглашаясь с выводами эксперта ООО "РОНЭКС" по проведенной повторной судебной экспертизе, уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что ООО "ПромСтройСервис" является арендатором нежилого помещения Н11, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, пом. Н11, и обладает правом на преимущественное приобретение указанного имущества в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Проведенной в рамках дела повторной судебной экспертизой, согласно заключению эксперта №227/15 от 25.12.2015, установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения Н11, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, пом. Н11, по состоянию на 27.10.2014, то есть на дату направления оферты, составляет 6 400 344 руб.

Поскольку каких-либо противоречий заключение эксперта №227/15 от 25.12.2015 не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, сомнения в его достоверности отсутствуют, суд принимает его в качестве доказательства по делу.

При рассмотрении настоящего спора не были установлены обстоятельства недостоверности данного заключения либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Выводы, содержащиеся в экспертном заключении, не были опровергнуты участвующими в деле лицами.

Возражения, на которые ссылается администрация города Рязани, оспаривая судебную экспертизу, по существу не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования, а являются несогласием с выводами экспертизы. Надлежащими доказательствами выводы повторной судебной экспертизы, администрация не оспорила с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний.

Из экспертного заключения следует, что экспертом применены предусмотренные законодательством об оценке методы и дано обоснование. Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение эксперта не содержит.

Проанализировав заключение эксперта №227/15 от 25.12.2015, суд пришел к выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи, с чем суд находит приведенные экспертом доводы убедительными.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью "ПромСтройСервис" и администрацией города Рязани, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н11 назначение - нежилое, общей площадью 110,1 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, пом. Н11, реестровый номер 275169.

Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" №227/15 от 25.12.2015 и составляет 6 400 344 руб., НДС не облагается".

Пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется равными долями по 177787 руб. 33 коп. (последний платеж - 177787 руб. 45 коп.) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора."

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, в том числе по уплате госпошлины и оплате проведенной по делу повторной экспертизы относятся на ответчика в полном объеме.

Индивидуальным предпринимателем Лукьяновым Анатолием Анатольевичем на депозитный счет арбитражного суда за проведение судебной экспертизы по платежному поручению №164 от 22.05.2015 перечислены денежные средства в сумме 4700 руб. (т. 1 л.д. 62).

Администрацией города Рязани за проведение повторной судебной экспертизы на депозит суда внесены денежные средства в сумме 5000 руб., что подтверждается платежным поручением №5432 от 14.10.2015 (т. 4 л.д. 21).

Согласно положениям части 1 статьи 108, частей 1 и 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство; после выполнения экспертами своих обязанностей причитающиеся им денежные суммы выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

В материалы дела обществом с ограниченной ответственностью "Региональная гильдия оценщиков" представлено заключение эксперта №280715/2 от 28.07.2015, а также счет за проведенную экспертизу №4 от 29.07.2015 (т. 3 л.д. 2).

Обществом с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" проведена повторная судебная экспертиза по делу и представлено заключение эксперта №227/15 от 25.12.2015, а также счет №227/15 от 25.12.2015 на сумму 5000 руб. (т. 4 л.д. 63).

Таким образом, поскольку экспертами ООО "Региональная гильдия оценщиков" и ООО "РОНЭКС" выполнены их обязанности, экспертные заключения представлены в суд, в соответствии со статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области на расчетный счет ООО "Региональная гильдия оценщиков" подлежат перечислению денежные средства в размере 4700 руб., уплаченные обществом с ограниченной ответственностью "ПромСтройСервис" по платежному поручению №164 от 22.05.2015, и на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" подлежат перечислению денежные средства в размере 5000 руб., уплаченные администрацией города Рязани по платежному поручению №5432 от 14.10.2015.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью "ПромСтройСервис" и администрацией города Рязани, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н11 назначение - нежилое, общей площадью 110,1 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, пом. Н11, реестровый номер 275169.

2. Взыскать с администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, г. Рязань, ул. Радищева, д. 28) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПромСтройСервис" (ОГРН 1076234011260, г. Рязань, площадь Монастырская (Солотча), д. 2, корп. 1) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. и расходы по проведению экспертизы в размере 4700 руб.

3. Перечислить обществу с ограниченной ответственностью "Региональная Гильдия Оценщиков" (ОГРН 1116234000706, г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 85) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства за проведение экспертизы в сумме 4700 руб., уплаченные обществом с ограниченной ответственностью "ПромСтройСервис" по платежному поручению №164 от 22.05.2015.

4. Перечислить обществу с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" (ОГРН 1046209014147, г. Рязань, ул. Дзержинского, д. 58А) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства за проведение экспертизы в сумме 5000 руб., уплаченные администрацией города Рязани по платежному поручению №5432 от 14.10.2015.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья Л.И. Митяева