Гражданский кодекс часть 1

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Рыбновский муниципальный район Рязанской области (ОГРН <***>, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-промышленный комплекс "Русь" (ОГРН <***>, <...>),

третье лицо не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрация муниципального образования - Рыбновский муниципальный район Рязанской области (ОГРН <***>, <...>),

о признании недействительными подпунктов "б", "в" пункта 4.1. договора аренды земельного участка №32-18 от 26.03.2018,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1;

от ответчика (Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Рыбновский муниципальный район Рязанской области): не явился, извещен;

от ответчика (ООО "Агро-промышленный комплекс "Русь"): ФИО2, представитель по доверенности №62АБ1260073 от 13.02.2019;

от третьего лица: не явился, извещен;

установил: заместитель прокурора Рязанской области обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением в защиту публичных интересов к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Рыбновский муниципальный район Рязанской области, к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-промышленный комплекс "Русь", о признании недействительными подпунктов "б", "в" пункта 4.1. договора №32-18 от 26.03.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170101:287.

Определением суда от 16.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования - Рыбновский муниципальный район Рязанской области.

02.07.2020 от ответчика (ООО "Агро-промышленный комплекс "Русь") поступил отзыв на исковое заявление.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик (ООО "Агро-промышленный комплекс "Русь") возражает относительно удовлетворения искового заявления по доводам, указанным в отзыве.

Ответчик (Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Рыбновский муниципальный район Рязанской области) и третье лицо в предварительном судебном заседании поясняли, что имеется техническая ошибка в документе, выражали согласие с позицией истца указывая, что данные пункты противоречат земельному законодательству.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие ответчика (Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Рыбновский муниципальный район Рязанской области) и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте заседания в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителя прокурора и ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Агро-промышленный комплекс "Русь"), арбитражный суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

26.03.2018 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования - Рыбновский муниципальный район Рязанской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Агро-промышленный комплекс "Русь" (арендатор) заключен договор №32-18 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170101:287, по условиям которого арендодатель предоставляет согласно протоколу о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170101:287 от 13 марта 2018г., а арендатор принимает в аренду сроком на 9 лет с 26 марта 2018г. по 25 марта 2027г., земельный участок, расположенный по адресу: Рязанская область, Рыбновский район, вблизи с. Житово, с кадастровым номером 62:13:1170101:287, общей площадью 23414 кв.м., с разрешенным использованием: объекты технического и инженерного обеспечения предприятий. Категория земель-земли сельскохозяйственного назначения.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор имеет право:

а) временно владеть и пользоваться участком на условиях, установленных договором;

б) сдавать участок в субаренду с письменного согласия арендодателя;

в) передавать с письменного согласия арендодателя свои права и обязанности земельного участка в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал юридического лица в пределах срока действия договора;

г) требовать через суд выполнения Арендодателем условий настоящего договора.

Заместитель прокурора Рязанской области, ссылаясь на то, что условия договора, прописанные в подпунктах "б" и "в" пункта 4.1 следует признать недействительными, поскольку они противоречат требованиям действующего законодательства, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд исходит из следующего.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Исходя из пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации правоотношения сторон в рамках договора аренды земельного участка регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, если специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации и иных законов, регулирующих земельные отношения, не установлены особенности.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как разъяснено в пунктах 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при применении названных выше положений следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

По смыслу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 73, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, само по себе нарушение сделкой требований закона или иного правового акта не влечет ее ничтожность. Обязательным условием, при котором такая сделка считается ничтожной, является посягательство при заключении сделки на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При этом под публичными интересами следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что поскольку пункт 12 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Одновременно, в пункте 18 названного постановления, Пленум ВАС РФ разъяснил, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок, более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как видно из материалов дела, в данном случае подпункты "б" и "в" пункта 4.1 договора аренды земельного участка предусматривают необходимость получение письменного согласия арендодателя для сдачи участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по договору третьему лицу.

Положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются императивной нормой, в связи с чем не могут быть изменены обоюдным волеизъявлением сторон.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В своем отзыве на исковое заявление ответчик (общество с ограниченной ответственностью "Агро-промышленный комплекс "Русь") возражает по иску, указывая, что спорный земельный участок расположен внутри территории занятой земельными участками, принадлежащими на праве собственности ООО "АПК "Русь", в непосредственной близости от животноводческого комплекса ООО "АПК "Русь", имеет разрешенное использование: объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, в связи с чем, не представляет интереса для арендатора. Ответчик полагает, что учитывая указанные обстоятельства включение в договор оспариваемых условий о необходимости получения письменного согласия арендодателя на совершение арендатором предусмотренных договором действий, не посягает на публичные интересы.

Суд не может согласиться с доводом ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Агро-промышленный комплекс "Русь"), поскольку невозможно установить круг лиц, которые в будущем возможно будут претендовать на право заключения договора субаренды земельного участка. Ссылка ответчика на намерение в будущем выкупить земельный участок, также не может служить основанием для вывода об отсутствие заинтересованности у иных лиц заключить договор субаренды спорного земельного участка.

Ответчик (Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Рыбновский муниципальный район Рязанской области) и третье лицо в своем отзыве на исковое заявление полагают, что заявленные исковые требования являются законными и обоснованными.

Таким образом, оспариваемые прокурором подпункты "б" и "в" пункта 4.1 договора №32-18 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170101:287 от 26.03.2018, противоречат требованиям закона и являются нарушением публичных интересов в сфере экономических интересов и гражданского оборота земель.

Учитывая изложенное, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 3000 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Агро-промышленный комплекс "Русь", поскольку Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Рыбновский муниципальный район Рязанской области на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными подпункты "б" и "в" пункта 4.1 договора №32-18 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170101:287 от 26 марта 2018 года, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Рыбновский муниципальный район Рязанской области и обществом с ограниченной ответственностью "Агро-промышленный комплекс "Русь".

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агро-промышленный комплекс "Русь" (ОГРН <***>, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья О.М. Медведева