Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (ОГРН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью "Ундина" (390044, <...>; ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО2, ООО "Центр оценки и экспертизы собственности", ФГУП "ИТ",

об обязании подписать дополнительное соглашение №3 от 15.02.2016 к договору аренды земельного участка №А019-07 от 05.07.2007,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 03.07.2017;

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 22.08.2016;

третье лицо ФИО1 - лично;

от третьих лиц (ФИО2, ООО "Центр оценки и экспертизы собственности", ФГУП "ИТ"): не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

установил: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ундина" (далее - ООО "Ундина", ответчик) об обязании подписать дополнительное соглашение №3 от 15.02.2016 к договору аренды земельного участка №А019-07 от 05.07.2007 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу, в следующей редакции:

"1. Пункт 3.1. Раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» Договора изложить в следующей редакции:

«Использование участка является платным. Размер арендной платы за Участок определяется на основании отчета независимого оценщика от 05.11.2015 г. №2093/2015-47 «Об определении рыночной стоимости федерального имущества», выполненного ООО «Центр оценки и экспертизы собственности».»

2. Пункт 3.2. раздела 3. «Размер и условия внесения арендной платы» Договора изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы за Участок в 2016 году составляет 922 607,07 (Девятьсот двадцать две тысячи шестьсот семь рублей семь копеек).

Расчет арендной платы за 2016 год указан в приложении № 1.»

3. Пункт 3.3. Договора дополнить пунктами 3.3.1 и 3.3.2:

«3.3.1. Арендные платежи необходимо перечислять по следующим реквизитам: Получатель платежа: УФК по Рязанской области (ТУ Росимущества в Рязанской области), расчетный счет № <***>, Отделение Рязань г. Рязань, л/с 04591W01280. БИК 046126001, ИНН <***>, КПП 623401001, КБК 16711105021016000120, ОКТМО 61701000. В поле платежного поручения «Назначение платежа» указывать: «Арендная плата за ЗУ за___г. по договору от ___№___».

3.3.2. Пеня (штраф) за несвоевременную оплату арендной платы перечисляется в доход федерального бюджета отдельным платежным поручением по следующим реквизитам:

Получатель платежа: УФК по Рязанской области (ТУ Росимущества в Рязанской области), расчетный счет № <***>. Отделение Рязань г. Рязань, л/с 04591W01280, БИК 046126001, ИНН <***>, КПП 623401001, КБК 16711105021016000120, ОКТМО 61701000. В поле платежного поручения «Назначение платежа» указывать: «Пени за ЗУ за ___квартал по договору от___№___».

4. Раздел 9 «Реквизиты Сторон» Договора читать в следующей редакции:

Арендодатель: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, 390013, <...>, ИНН <***>, КПП 623401001, л/с 04591W01280, расчетный счет № <***> Отделение Рязань, БИК 046126001.

Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Ундина», 390044, <...>, ИНН <***>, КПП 622901001, ОГРН <***>.

5. Условия, указанные в пункте 2 настоящего дополнительного соглашения вступают в силу с 01.01.2016.

6. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации и является неотъемлемой частью договора аренды от 05.07.2007 №А 019-07.

7. Расходы по государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения возлагаются на Арендатора.

8. Настоящее дополнительное соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны и один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Рязанской области. "

Представитель истца в судебном заседании 12.12.2016 в соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении исковых требований, и просит обязать ООО "Ундина" заключить дополнительное соглашение №3 от 15.02.2016 к договору аренды земельного участка №А 019-07 от 05 июля 2007 года в течении месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением суда от 18.01.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2; общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы собственности".

Определением суда от 26.02.2017 по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО5.

11 мая 2017 года в материалы дела поступило заключение эксперта №2218 от 02.05.2017.

Определением от 19.07.2017 в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом произведена замена истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области на его правопреемника Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

Определением суда от 11.08.2017 к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГУП "ИТ".

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие третьих лиц (ФИО2, ООО "Центр оценки и экспертизы собственности", ФГУП "ИТ"), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, в связи с произведенной реорганизацией и просит обязать ООО "Ундина" заключить дополнительное соглашение №3 к договору аренды земельного участка №А019-07 от 05.07.2007 в следующей редакции:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, как представитель собственника, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице руководителя ФИО6, действующего на основании положения о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19 декабря 2016 года № 469, приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 31 августа 2017 года № 2055-л, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Ундина», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора ФИО1, действующего на основании Устава, с другой стороны, и именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. Пункт 3.1. Раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» Договора изложить в следующей редакции:

«Использование Участка является платным. Размер арендной платы за Участок определяется, на основании отчета независимого оценщика от 05.11.2015 №2093/2015-47 «Об определении рыночной стоимости федерального имущества», выполненного ООО «Центр оценки и экспертизы собственности».»

2. Пункт 3.2. раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» Договора изложить в следующей редакции:

Расчет арендной платы за 2016 год указан в приложении № 1.»

3. Пункт 3.3. Договора дополнить пунктами 3.3.1 и 3.3.2:

«3.3.1. Арендные платежи необходимо перечислять по следующим реквизитам: Получатель: ИНН <***> КПП 710601001 УФК по Тульской области (МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях)

л/сч <***>

Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ТУЛА,

р/сч № <***>

БИК 047003001

ОКТМО 70701000

Код БК 167 111 05021 01 6000 120.

В поле платежного поручения «Назначение платежа» указывать: «Арендная плата за ЗУ за___год по договору аренды от____№____».

Получатель: ИНН <***> КПП 710601001 УФК по Тульской области (МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях)

л/сч <***>

Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ТУЛА,

р/сч № <***>

БИК 047003001

ОКТМО 70701000

Код БК 167 116 90010 01 6000 140.

В поле платежного поручения «Назначение платежа» указывать: «Пени за ЗУ за___квартал по договору от____№____».

4. Раздел 9 «Реквизиты Сторон» договора изложить в следующей редакции:

«Арендодатель: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства но управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (МТУ Росимущества в Тульской. Рязанской и Орловской областях)

Юридический адрес: <...>

ИНН <***> КПП 710601001

ОГРН <***>

л/сч <***>, банк: ОТДЕЛЕНИЕ ТУЛА

р/с <***> БИК 047003001, получатель: УФК по Тульской области (МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях).

Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Ундина». 390044, <...>, ИНН <***>, КПП 622901001, ОГРН <***>».

5. Условия, указанные в пункте 2 настоящего дополнительного соглашения, подлежат применению с 01.01.2016 года.

6. Настоящее дополнительное соглашение считается заключенным с момента вступления в законную силу Решения Арбитражного суда Рязанской области по делу №А54-5864/2016 и является неотъемлемой частью договора аренды от 05.07.2007 года № А 019-07.

7. Расходы по государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения возлагаются на Арендодателя.

8. Настоящее дополнительное соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны, и один экземпляр передается в орган, уполномоченный на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество исделок с ним.

9. Подписи сторон."

Представитель истца исковые требования поддерживает с учетом уточнения, по основаниям, изложенным в иске. Полагает, что экспертное заключение № 2218 от 02.05.2017, не может служить основанием для пересмотра действующей оценки земельного участка с кадастровым номером: 62:29:0060018:0023.

Представитель ответчика по заявленным требованиям возражает, ссылаясь на то, что изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон договора. Кроме того, ответчик не согласен с определенным размером арендной платы. Полагает, что поскольку на арендуемом земельном участке в настоящее время находятся объекты, принадлежащие третьим лицам, основания для увеличения арендодателем арендной платы отсутствуют.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела судом установлено:

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) 05 июля 2007 года заключен договор № А 019-07 аренды земельного участка (л.д.8-9 т.1), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 62:29:006 00 18:0023, общей площадью 9092,9 кв.м., местоположение: <...>, (Московский округ), (далее по тексту - участок), предоставленный для обслуживания нежилых строений, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и являющегося его неотъемлемой частью (приложение 1) (пункт 1.1 договора).

16.07.2007 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется отметка регистрирующего органа за №62-62-01/211/2007-170.

Срок аренды участка устанавливается до 15 января 2036 года - до окончания действия договора аренды №0462022 от 15.04.2004 года имущества, являющегося федеральной собственностью (пункт 2.1 договора).

На дату заключения договора размер арендной платы за участок определен на основании отчета независимого оценщика от 23.05.2007 №428/2007 "Об определении рыночной величины ставки арендной платы", выполненного в соответствии с требованиями 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", постановления Правительства РФ от 06.07.2001 №519 "Об утверждении стандартов оценки" и распоряжения Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктами 3.2.1, 3.2.2 размер арендной платы за участок на дату заключения Договора составляет: за год - 1068597,61 (один миллион шестьдесят восемь тысяч пятьсот девяносто семь) рублей 61 коп.; за квартал - 267149,40 (двести шестьдесят семь тысяч сто сорок девять) рублей 40 коп.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально в срок не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября календарного года, в течение которого осуществляется текущий платеж, по действующим в расчетном периоде ставкам арендных платежей по договору, путем ее перечисления в федеральный бюджет по указанным арендодателем реквизитам.

В силу пунктов 3.6, 3.9 договора размер арендной платы за участок по настоящему договору не является неизменным; в случае изменения размера арендной платы её исчисление и уплата арендатором осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору, которые подлежат подписанию арендатором в срок не позднее десяти календарных дней с даты их получения от арендодателя.

Согласно пункту 4.2.3 на арендодателе лежит обязанность своевременно и обоснованно производить перерасчет арендной платы в соответствии с условиями договора и своевременно информировать об этом арендатора.

Дополнительным соглашением от 30 мая 2008 года стороны внесли изменения в договор аренды №А019-07 аренды земельного участка от 05.07.2007 года (л.д. 48 т.1), изменив пункт 3.1 договора следующего содержания: "Размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика от 12.04.2008 года № 0511 (0456) "Об определении уровня стоимости ставки арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым № 62:29:006 00 18:0023, в части, имеющей ограничения в разрешенном использовании", выполненного ФИО5 в соответствии с требованиями федерального законодательства в сфере оценочной деятельности."

Пункт 3.2 договора стороны изложили в следующей редакции "Размер арендной платы за Участок составляет: за год - 720718 руб.; за квартал - 180179 руб. 50 коп.".

Пункт 3.7 договора стороны изложили в следующей редакции: "Размер арендной платы изменяется ежегодно путем его индексации на максимальный уровень инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, кроме случаев, когда федеральным законом предусмотрен иной минимальный срок пересмотра арендной платы".

Дополнительное соглашение 11.06.2008 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой по Рязанской области за №62-62-01/203/2008-146.

02 июня 2009 года между предпринимателем ФИО1 (арендатор-1) и обществом с ограниченной ответственностью "Ундина" (арендатор-2) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды № А 019-07 от 05.07.2007 (л.д.10 т.1), по условиям которого арендатор-1 передает, а арендатор-2 принимает все права и обязанности, вытекающие из договора аренды №А019-07 от 05.07.2007 аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> (Московский округ), 236, с кадастровым номером 62:29:006 00 18:0023, общей площадью 9092,9 кв.м., предназначенного для обслуживания нежилых строений, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 на срок с 16.07.2007 по 15.01.2036, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 16.07.2007г. за №62-62-01/211/2007-170.

С момента заключения настоящего договора передачи прав ответственным по договору аренды №А019-07 от 05.07.2007г. аренды земельного участка перед Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области становится Арендатор - 2.

23.06.2009 договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Рязанской области за №62-62-01/219/2009-033.

08 сентября 2009 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Рязанской области и обществом с ограниченной ответственностью "Ундина" заключено дополнительное соглашение к договору №А019-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:006 00 18:0023 от 05.07.2007 (л.д. 46-47 т.1), которым стороны изменили пункт 3.1 договора №А019-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:006 00 18:0023 от 05.07.2007 года и изложили в следующей редакции:

"3.1. Использование участка является платным. Размер арендной платы за участок определяется на основании отчета независимого оценщика от 10.08.2009 года № 24080809 "Об определении ставки арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:006 00 18:0023, общей площадью 9092,9, расположенного по адресу: <...> (Московский округ),23б", выполненного ЗАО "Консультант-Сервис" в соответствии с требованиями федерального законодательства об оценочной деятельности и распоряжения Минимущества России от 10.04.2003 года № 1102-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".

Пункт 3.2 изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы за участок Российской Федерации составляет: за год 479563,30 руб.; за квартал 119890,83 руб. Расчет арендной платы вступает в силу с третьего квартала 2009 года."

Дополнительное соглашение 08.09.2009 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой по Рязанской области за №62-62-01/356/2009-023.

Письмом от 03.09.2015 ФИО1 обратился с заявлением к руководителю ТУ Росимущества в Рязанской области с просьбой рассмотреть вопрос об изменении размера арендной платы - уменьшения его в два раза, посредством внесения соответствующих изменений в действующий договор. Указывая, что потребительская стоимость арендуемого имущества снизилась, поскольку на земельном участке, переданном по договору аренды №А019-07 от 05.07.2007, никакого недвижимого имущества, кроме здания Лит.А, принадлежащего арендодателю не имеется, и расположен ряд технических сооружений (коммуникаций), предполагающих ограничение (обременение).

Письмом от 02.10.2015 исх. №4379/07-10 ТУ Росимущества в Рязанской области сообщило, что основания для рассмотрения вопроса об уменьшения размера арендной платы отсутствуют. Вместе с тем, учитывая данное обращение, в целях определения актуальной рыночной стоимости земельного участка, будет проведена оценка вышеуказанного земельного участка, по результатам которой направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды №А019-07 от 05.07.2007 с расчетом арендной платы, установленной на основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчету ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" от 05.11.2015 №2093/2015-47 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060018:23, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, без учета НДС, составляет 8387337 руб. (л.д. 2-80 т.2).

24.02.2016 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области письмом от 15.02.2016 №520/07-10 направило обществу с ограниченной ответственностью "Ундина" для подписания и государственной регистрации дополнительное соглашение от 15.02.2016 №3 к договору аренды от 05.07.2007 №А019-07 (л.д. 21-22 т.1).

Ответчик подписанное дополнительное соглашение в адрес истца не направил в связи, с чем истец обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0060018:23, переданный по договору аренды от 05.07.2007 №А019-07, является федеральной собственностью.

Договор аренды земельного участка между сторонами заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего нормативное регулирование арендных платежей.

Согласно пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Исходя из вышеуказанного, цена аренды земельных участков относится к категории регулируемых цен, следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Данная правовая позиция получила дальнейшее развитие в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11 и постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункты 16, 19), в силу которой стоимость аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Вместе с тем, условиями договора предусмотрено, что размер арендной платы за участок по настоящему договору не является неизменным, в случае изменения размера арендной платы её исчисление и уплата арендатором осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору, которые подлежат подписанию арендатором в срок не позднее десяти календарных дней с даты их получения от арендодателя (пункты 3.6, 3.9 договора).

Оценив вышеуказанные пункты договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу том, что стороны согласовали в любом случае подписание дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, которое подлежит государственной регистрации согласно пункту 4.4.6, 8.2 договора аренды.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях вправе потребовать от своего контрагента не только уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, но и внесения изменений в договор аренды, которые бы закрепляли обязанность по внесению этих платежей с даты, когда возникла эта обязанность. При этом правила пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемой ситуации не применяются, поскольку в данном случае, изменяя договор, фактически лишь приводит его в соответствие с действующими нормативными актами.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. №582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Правил (в редакции, действующей в спорный период) арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 названных Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно пункту 10 Правил, если арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка (по способу, указанному в подпункте "г" Правил), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Из содержания пунктов 8, 9 и 10 Правил следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (пункты 9 и 10 Правил).

На основании письма от 03.09.2015, ТУ Росимущество по Рязанской области организовало проведение работ по определению рыночной стоимости земельного участка, являющегося предметом договора аренды №А019-07 от 05.07.2007.

Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации по состоянию на 1 января 2016 года составила 11%, в результате размер арендной платы на 2016 год истцом определен в сумме 922607,07 руб. (8387337 руб. х 11%).

Разногласия сторон возникли относительно рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060018:23, переданного по договору аренды от 05.07.2007 №А019-07, являющейся основанием для расчета арендной платы по договору.

В рамках рассматриваемого спора по ходатайству ответчика на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу назначалась судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ИП ФИО5 №2218 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060018:23, являющегося предметом договора аренды от 05.07.2007 №А019-07, составляет 2940000 руб. (т.4 л.д.1-105).

Согласно частям 1, 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Определение достаточности экспертного заключения является прерогативой суда. При этом результаты судебной экспертизы не имеют преимущественного значения при оценке имеющихся в деле доказательств и в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оцениваются наряду с другими доказательствами.

Проанализировав заключение эксперта №2218, выполненное ИП ФИО5, суд не принимает его в качестве надлежащего доказательства по делу.

Как следует из указанного экспертного заключения, рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом составляет 8161605 руб. При этом эксперт производит расчет корректировки стоимости объекта оценки, исходя из используемой фактической площади земельного участка (3309 кв.м). В связи с чем, делает вывод, что рыночная стоимость земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 05.07.2007 №А019-07, составляет 2940000 руб.

Вместе с тем, вопрос об определении используемой фактической площади и, соответственно, её стоимости, судом не ставился.

Данные обстоятельства являются существенными для результата проведенной оценки, их наличие исключает возможность использования судом в качестве достоверного результата оценки для установления рыночной стоимости земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 05.07.2007 №А019-07, общей площадью 9092,9 кв.м.

Также суд учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из пункта 10 указанной статьи следует, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума №11)).

В пункте 20 Постановления Пленума №11 разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

При исполнении обязанности по оплате арендных платежей за всю площадь земельного участка ответчик вправе обратиться к собственникам объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке, по поводу взыскания арендной платы соразмерно занимаемой ими площади земельного участка.

Также суд принимает во внимание, что в рамках дел №А54-4678/2015, №А54-3541/2016, по искам ТУ Росимущества по Рязанской области о взыскании с ООО "Ундина" арендной платы по спорному договору, последним не заявлялись возражений относительно размера арендных платежей, как и не ставился вопрос об определении их размера исходя из фактически используемой площади.

По указанным выше основаниям, судом также не принимается во внимание довод ответчика о том, что в настоящее время на арендуемом земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности отчета ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" от 05.11.2015 №2093/2015-47 ответчиком не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возражения ответчика на данную экспертизу, являются субъективным мнением стороны по делу и выводы экспертизы не опровергают. При этом суд отмечает, что экспертом ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" были учтены имеющиеся ограничения использования части земельного участка. Кроме того, отчетом ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" установлен размер рыночной стоимости объекта 8387337 руб., между тем в отчете ИП ФИО5 размер рыночной стоимости объекта сравнительным подходом без учета корректировки стоимости объекта оценки, исходя из используемой фактической площади земельного участка, составляет 8161605 руб. То есть, расхождение незначительно.

Критическая оценка ответчиком выводов отчета ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" от 05.11.2015 №2093/2015-47, сама по себе, не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а содержащейся в отчете информации - недостоверной. Выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов эксперта также не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Поскольку допустимых доказательств иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060018:23 ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено, использованный истцом в расчете отчет ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" составлен в предусмотренный шестимесячный срок до перерасчета арендной платы (пункт 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации), суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований, в части определения размера арендной платы за Участок, на основании отчета независимого оценщика от 05.11.2015 №2093/2015-47 "Об определении рыночной стоимости федерального имущества", выполненного ООО "Центр оценки и экспертизы собственности".

Правом заявить ходатайство о назначении повторной экспертизы, стороны не воспользовались, в связи с чем несут риск наступления неблагоприятных последствий несовершения данного процессуального действия (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешение судом спора при возникновении у сторон разногласий по конкретным условиям договора в силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 №11657/11 по делу №А76-15904/2010).

С учетом изложенного, суд пункты 1, 2 дополнительного соглашения следует изложить в редакции истца:

"1. Пункт 3.1. Раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» Договора изложить в следующей редакции:

2. Пункт 3.2. раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» Договора изложить в следующей редакции:

Расчет арендной платы за 2016 год указан в приложении № 1.»"

Как было указано выше, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях вправе потребовать от своего контрагента не только уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, но и внесения изменений в договор аренды, которые бы закрепляли обязанность по внесению этих платежей с даты, когда возникла эта обязанность. При этом правила пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемой ситуации не применяются, поскольку в данном случае, изменяя договор, фактически лишь приводит его в соответствие с действующими нормативными актами.

В связи с изложенным, суд считает, что пункт 5 дополнительного соглашения следует изложить в следующей редакции: "Условия, указанные в пункте 2 настоящего дополнительного соглашения, подлежат применению с 01.01.2016 года."

С учетом положений пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает, что пункт 6 дополнительного соглашения следует изложить в следующей редакции: "Настоящее дополнительное соглашение считается заключенным с момента вступления в законную силу Решения Арбитражного суда Рязанской области по делу №А54-5864/2016 и является неотъемлемой частью договора аренды от 05.07.2007 года №А019-07."

Учитывая, что изменение пункта 3.3 договора (указание реквизитов платежа), пункта 9 договора (реквизиты сторон) не нарушает прав ответчика, который не заявлял возражений относительно требований истца в данной части, суд считает, что остальные пункты дополнительного соглашения следует изложить в редакции истца.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Судебные расходы по оплате экспертизы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика, поскольку проведенная в рамках настоящего дела судебная экспертиза не принята судом в качестве надлежащего доказательства.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ундина" (390044, <...>; ОГРН <***>) заключить с Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (300041, <...>; ОГРН <***>) дополнительное соглашение №3 к договору аренды земельного участка №А019-07 от 05.07.2007 в следующей редакции:

1. Пункт 3.1. Раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» Договора изложить в следующей редакции:

2. Пункт 3.2. раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» Договора изложить в следующей редакции:

Расчет арендной платы за 2016 год указан в приложении № 1.»

3. Пункт 3.3. Договора дополнить пунктами 3.3.1 и 3.3.2:

л/сч <***>

Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ТУЛА,

р/сч № <***>

БИК 047003001

ОКТМО 70701000

Код БК 167 111 05021 01 6000 120.

л/сч <***>

Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ТУЛА,

р/сч № <***>

БИК 047003001

ОКТМО 70701000

Код БК 167 116 90010 01 6000 140.

В поле платежного поручения «Назначение платежа» указывать: «Пени за ЗУ за___квартал по договору от____№____».

4. Раздел 9 «Реквизиты Сторон» договора изложить в следующей редакции:

Юридический адрес: <...>

ИНН <***> КПП 710601001

ОГРН <***>

л/сч <***>, банк: ОТДЕЛЕНИЕ ТУЛА

Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Ундина». 390044, <...>, ИНН <***>, КПП 622901001, ОГРН <***>».

5. Условия, указанные в пункте 2 настоящего дополнительного соглашения, подлежат применению с 01.01.2016 года.

9. Подписи сторон."

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ундина" (390044, <...>; ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья А.С. Котова