Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании 09 августа 2017 года, 15 августа 2017 года дело по искуОбщества с ограниченной ответственностью "Омега" Россия, 443117, г. Самара, Самарская область, ул. Аэродромная, 111

к 1. Акционерному обществу "Самаранефтегаз", Россия, 443071, г. Самара, Самарская область, Волжский проспект, д.50;

2. Обществу с ограниченной ответственностью "Рождественское" Россия, 443528, пос. Стройкерамика, Самарская область, Волжский район, ул. Народная, 2а

о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды

при участии в заседании

от истца – ФИО2, доверенность от 01.03.2017, ФИО3, доверенность от 01.03.2017,

от ответчика 1 – ФИО4, доверенность от 01.01.2017, ФИО5, доверенность от 01.01.2017,

от ответчика 2 – ФИО6, доверенность от 14.06.2016,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Омега" обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Акционерному обществу "Самаранефтегаз", Обществу с ограниченной ответственностью "Рождественское" с исковым заявлением:

- о переводе с Общества с ограниченной ответственностью "Рождественское" на Общество с ограниченной ответственностью "Омега" прав и обязанностей арендатора по договору аренды недвижимого имущества № 16-01585-010/3220316/0594Д от 01.04.2016 на объекты, расположенные по адресам: <...> и <...>;

- о переводе с Общества с ограниченной ответственностью "Рождественское" на Общество с ограниченной ответственностью "Омега" прав и обязанностей арендатора по договору аренды недвижимого имущества № 3220316/0590Д/16-01569-010 от 01.04.2016 на объекты, расположенные по адресам: <...>, и Самарская область, Красноярский район, поселок Светлое поле, Промышленная площадка 13.

Ответчики против удовлетворения исковых требований возражали по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление и дополнениях к отзывам, ссылаясь на то, что истец не доказал наличие совокупности условий, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды в порядке п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о переводе на себя прав и обязанностей ООО Рождественское» по договорам аренды недвижимого имущества № 3220316/0590Д/16-01569-ОЮ от 01.04.2016 и 16-01585-010/3220316/0594Д от 01.04.2016. При этом ответчики указали на наличие нарушений условий договоров аренды со стороны Арендатора в виде передачи объектов аренды в субаренду без согласия арендодателя, нарушения в области промышленной и пожарной безопасности, охраны труда и окружающей среды. Помимо этого, как следует из отзыва, обязанностью по проведению капитального и текущего ремонта арендованного недвижимого имущества арендатор также пренебрегал, что подтверждается актами технического состояния от 01.04.2016. Уведомления о желании перезаключить договоры в порядке реализации преимущественного права в установленный срок истом не направлены.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.08.2016, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа решение Арбитражного суда Самарской области от 26.08.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016 по делу № А55-10151/2016 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При этом суд кассационной инстанции указал, что судебные инстанции не дали надлежащую оценку совокупности условий, установленных статьёй 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору преимущественное право для заключения с ним договора (надлежащее исполнение обязанностей, в том числе письменное уведомление арендодателя в порядке, предусмотренном пунктом 2.5. договоров). Кроме того, судами обеих инстанций не учтено, что право потребовать в суде перевода прав и обязанностей по заключенному договору имеет арендатор, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок.

Согласно ч.2 ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении истец поддержал заявленные требования, указав на то, что актами проверки имущества, переданного в аренду, на хранение и содержание ООО «Омега», были зафиксированы нарушения в части несоблюдения арендатором требований пожарной безопасности, захламление территории. Однако сведений о нарушении условий о передаче объектов в субаренду в указанных актах не содержится. При этом наличие таких актов и «несогласованных» субарендаторов не воспрепятствовало АО «Самаранефтегаз» сознательно продлевать договор аренды №1 и №2 неоднократно (систематически), что свидетельствовало об отсутствии со стороны арендатора существенных для арендодателя нарушений условий договора, которые могли явиться основанием для его расторжения либо для отказа от исполнения договора, что не исключает применение ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.Договор № 3 заключен сроком действия до 31.12.2016. После получения от арендодателя отказа от договора, истцом 11.03.2016 письмом № 27 было направлено уведомление о намерении сохранить арендные отношения и о желании заключить договор аренды на новый срок. Таким образом, истец в порядке ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации реализовал свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Истец указал, чтов соответствии со статьей 615 ГК РФ и условиями договоров, ООО «Омега» было получено письменное согласование по всем субарендаторам. За период действия договоров арендодатель с претензиями, уведомлениями, предупреждениями о намерении расторгнуть договоры аренды либо отказаться от их исполнения в связи с нарушениями их условий к арендатору не обращался, доказательств тому не представлено.

Ответчики против удовлетворения исковых требований возражали, сославшись на то, что систематическое нарушение истцом условий договоров о порядке содержания имущества и о необходимости предварительного письменного согласования передачи имущества в субаренду подтверждено материалами дела. Данные факты в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации являются достаточными для отказа истцу в преимущественном праве на заключение договоров аренды на новый срок. Применительно к субарендаторам ООО «Средневолжский нефтяной терминал», ООО «СВК», ИП ФИО7, ООО «Радикал», ООО «Гидросеть МСК», ООО «Лайг-Саунд», ИП ФИО8, ООО ГПК «Союз», ООО «ВХЦ «Поволжье», ООО «Волгахимцентр», ООО ВолгаХим», ООО «Приват», ООО «ФасадСтройМаркет», ИП ФИО9 допустимые доказательства согласования арендодателем их привлечения отсутствуют, что подтверждает факт неоднократного нарушения истцом обязательств по договорам аренды.

Ответчики полагают, что указания в актах проверки объектов недвижимого имущества на то, что помещения сданы в субаренду с письменного согласия арендодателя, не подтверждает согласования им привлечения истцом субарендаторов. То обстоятельство, что ранее арендодатель продлял с арендатором срок действия договоров, само по себе не свидетельствует об отсутствии факта нарушения арендатором своих обязательств, при наличии подтверждающих его доказательств.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15.08.2016 до 13 часов 00 минут, после чего судебное заседание было продолжено. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: WWW.samara.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзывах на исковое заявление, дополнениях к отзыву, возражениях на отзывы ответчиков, заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между АО «Самаранефтегаз» (далее - Арендодатель) и ООО «Омега» (далее - Арендатор) были заключены следующие договоры аренды вышеуказанных объектов недвижимого имущества:

- договор № 12-07445-010/3220312/3101Д от 27.12.2012 (далее - Договор №1);

- договор № 12-05613-010/3220312/2476Д от 01.10.2012 (далее - Договор № 2);

- договор № 16-00230-010/3220315/3111Д от 22.01.2016 (далее - Договор № 3).

Договор № 1 заключен на аренду объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>. Срок договора был установлен с 01.11.2012 по 30.09.2013. Срок действия договора неоднократно продлевался путем заключения дополнительных соглашений: дополнительным соглашением № 1 от 24.09.2013 срок действия договора был продлен с 01.10.2013 по 31.08.2014; дополнительным соглашением № 2 от 11.09.2014 с 01.09.2014 по 31.08.2015. В соответствии с п.1. ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок с 31.08.2015.

Уведомлением № СНГ03/3-06-02400 от 10.03.2016 АО «Самаранефтегаз» уведомило Арендатора об одностороннем отказе от исполнения (расторжении) договора № 1 (л.д. 141, т.1).

Договор № 2 заключен на аренду объектов недвижимости, расположенных по адресу: Самарская область, Красноярский район, пос. Светлое поле, Промышленная площадка 13. Срок действия договора был установлен с 14.08.2012 по 30.06.2013. Срок действия договора неоднократно продлевался путем заключения дополнительных соглашений: дополнительным соглашением № 2 от 13.09.2013 срок действия договора был продлен с 01.07.2013 по 31.05.2014; дополнительным соглашением № 3 от 14.07.2014 срок действия договора был продлен с 01.06.2014 по 30.04.2015; дополнительным соглашением № 4 от 21.04.2015 срок действия договора был продлен с 01.05.2015 по 31.03.2016.

Письмом от 10.03.2016 № СНГ 03/3-06-02399 АО «Самаранефтегаз» уведомило истца о том, что срок действия Договора № 2 истекает 31.03.2016 (л.д. 142, т.1).

Договор № 3 заключен на аренду объектов недвижимости, расположенных по адресам: <...> и <...>. Срок договора был установлен с 01.02.2016 по 31.12.2016.

Уведомлением № СНГ 03/3-06-02401 от 10.03.2016 АО «Самаранефтегаз» уведомило Арендатора об одностороннем отказе от исполнения (расторжении) договора № 3 (л.д. 140, т.1).

Однако, как указал истец, не осуществив приема-передачи указанных объектов по договорам аренды №№1,2,3 от ООО «Омега», 01.04.2016 АО «Самаранефтегаз» заключило с ООО «Рождественское» договоры аренды недвижимого имущества: № 16-01585-010/3220316/0594Д на объекты, расположенные по адресам: <...>, и <...>, и №3220316/0590Д/16-01569-010 на объекты, расположенные по адресам: <...>, и Самарская область, Красноярский район, поселок Светлое поле, Промышленная площадка 13.

Истец, полагая, что указанными действиями ответчика – АО «Самаранефтегаз» были нарушены его права как арендатора, предусмотренные п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При этом указанной нормой предусмотрено, что, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В силу п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Таким образом, иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Возражая против удовлетворения иска, ответчики указали, что для реализации преимущественного права необходима совокупность следующих условий: надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору аренды; уведомление о желании перезаключить договор аренды на новый срок должно быть отправлено в адрес арендодателя в разумный срок до окончания действия договора аренды; наличие заключенного в течение года со дня истечения договора с предыдущим арендатором, договора аренды с другим лицом. Однако истец не доказал наличие совокупности условий, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды в порядке п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о переводе на себя прав и обязанностей ООО Рождественское» по договорам аренды недвижимого имущества № 3220316/0590Д/16-01569-ОЮ от 01.04.2016 и 16-01585-010/3220316/0594Д от 01.04.2016. При этом ответчики сослались на наличие нарушений условий договоров аренды со стороны Арендатора в виде передачи объектов аренды в субаренду без согласия арендодателя, нарушения в области промышленной и пожарной безопасности, охраны труда и окружающей среды.

В соответствии с условиями договора арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и содержать его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии (с обеспечением объектов средствами пожаротушения), с соблюдением требований законодательства в области охраны окружающей природной среды, а также производить за свой счет капитальный и текущий ремонт (пунктом 2.3.2.); не допускать захламления бытовым и строительным мусором Имущества натерритории, прилегающей к нему, своевременно принимать все возможные меры по предотвращению дальнейшего разрушения или повреждения имущества (пункт 2.3.5); соблюдать требования в области промышленной и пожарной безопасности, охраны труда и окружающей среды к организациям, арендующим имущество Компании, изложенные в приложении №3 к договору (пункт 2.3.11, 2.3.12 Договора № 3) Соблюдение данных требований стороны признают существенным условием договора, и в случае их неоднократного нарушения Арендатором, Арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора.

Помимо этого, как следует из отзыва, обязанностью по проведению капитального и текущего ремонта арендованного недвижимого имущества арендатор также пренебрегал, что подтверждается актами технического состояния от 01.04.2016. Уведомления о желании перезаключить договоры в порядке реализации преимущественного права в установленный срок истом не направлены.

Доводы ответчиков о ненадлежащем исполнении истцом обязательств по ранее заключенным договорам аренды суд находит обоснованными.

Как следует из материалов дела, истец неоднократно нарушал условия Договоров № 1 и № 3 о необходимости согласования с арендодателем передачи имущества в субаренду.

Пунктом 2.4. Договора № 1 и пунктом 2.5. Договора № 3 предусмотрено право арендатора сдавать имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем) только с письменного согласия арендодателя.

Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации так же предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие систематическое нарушение истцом требования ст.615 ГК РФ и пункта 2.4 Договора № 1 и пункта 2.5 Договора № 3, а именно: по Договору № 1 без согласования с Ответчиком-1 заключены договоры субаренды с ООО «СВК», ИП ФИО7, ООО «Радикал», ООО «Гидросеть МСК», ООО «Лайт-Саунд», ИП ФИО8, ООО «ФасадСтройМаркет». По Договору № 3 без согласования с Ответчиком-1 заключены договоры субаренды с ООО «Средневолжский нефтяной терминал», ООО ТПК «Союз», ООО «ВХЦ «Поволжье», ООО «Волгахимцентр», ООО «ВолгаХим», ООО «Приват», ИП ФИО9

Как при первом, так и при новом рассмотрении Истец утверждает, что данные субарендаторы были согласованы им с Ответчиком-1, ссылаясь при этом на то, что условиями договоров аренды стороны не определили форму и порядок получения
согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду, вследствие чего согласование
субарендаторов осуществлено посредством молчания. По мнению истца, согласование субарендаторов имущества по Договору № 3 осуществлено посредством
указания в акте проверки от 14.12.2015 на то, что помещения сданы в субаренду с письменногосогласия арендодателя, а согласование субарендаторов объекта, арендуемого по Договору № 1, подтверждается актами проверки арендуемого имущества от 27.05.2014, 25.07.2014 и 15.04.2015, в которых отсутствует указание на факт выявления несогласованных субарендаторов.

Однако доводы Истца противоречат закону и условиям Договоров № 1 и № 3.

Суд соглашается с возражениями ответчика 1, указавшего, что молчание не является надлежащей формой согласования передачи имущества в
аренду, довод Истца противоречит пункту 4 статьи 157.1 и пункту 3 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Условиями договоров между Истцом и Ответчиком-1 установлена форма согласования субарендаторов - письменная.

Согласно п.4 ст. 157.1, п. 3 ст. 158 Гражданского кодекса Российской Федерации молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом. Законом не установлено, что согласование субарендаторов осуществляется молчанием. В силу п.3 ст. 158 Гражданского кодекса Российской Федерации молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Соглашением сторон (Истец и Ответчик-1) предусмотрено письменное согласование передачи имущества в субаренду.Наличие условия о письменном согласии арендодателя на передачу имущества в субаренду исключает возможность такого согласования посредством молчания. Находящееся в деле доказательство - письмо от 22.07.2014 № СНГ 03/3-06-2374 (том 5 л.д. 62-63), на которое указал суд кассационной инстанции, как раз и подтверждает установленный сторонами порядок согласования субарендаторов - посредством обмена письмами, а также факт прямого отказа Ответчиком в согласовании передачи в субаренду ООО «Средневолжский нефтяной терминал» имущества, арендованного Истцом по Договору № 3.

Пунктом 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, если третье лицо не ответило на запрос стороны сделки в разумный срок (пункт 2 статьи 157.1 ГК РФ), считается, что в даче согласия отказано.

Таким образом, отсутствие ответа АО «Самаранефтегаз» на письма ООО «Омега» подтверждает факт отказа в согласовании передачи имущества в субаренду.

Следовательно, выводы Истца о том, что Ответчик-1 согласовал передачу имущества в субаренду только потому, что он не предоставил письменного отказа на запросы Истца о согласовании субарендаторов, основаны на неверном толковании норм права.

Указание в акте проверки от 14.12.2015 состояния арендуемого имущества на то,
что имущество передано в субаренду с согласования Ответчика-1, не подтверждает наличия такого согласования, так же, как и отсутствие в иных актах проверки ссылки на выявление факта передачи имущества в субаренду без согласования; довод Истца противоречит пункту 3 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка Истца на то, что в акте от 14.12.2015 проверки состояния объекта недвижимого имущества, переданного ему в аренду по Договору № 3, указано, что помещения сданы в субаренду с письменного согласия Ответчика-1, так же противоречит закону.

Согласно пункту 3 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации согласие на совершение сделки может быть, как предварительным, так и последующим (одобрение). В силу прямого указания данной нормы в предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие, при последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

В данном случае акт от 14.12.2015, на который ссылается Истец, не содержит идентифицирующих признаков, якобы согласованных сделок: в акте не указано, передача каких конкретно помещений каким именно субарендаторам согласована.

При изложенных обстоятельствах, акт проверки от 14.12.2015 состояния арендуемого имущества не отвечает требованиям ст. 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации ни о предварительном, ни о последующем одобрении. Кроме того, в соответствии с пунктом 2.5 Договора № 3 акт проверки арендуемого имущества не может заменять письменное согласование передачи имущества в аренду, которое посмыслу данного условия договора, должно быть получено Истцом предварительно, а не путем одобрения самовольно совершенного Истцом действия по передаче имущества в субаренду.

По тем же мотивам является необоснованной и ссылка Истца на то, что в актах проверки состояния имущества, арендуемого по Договору № 1, от 27.05.2014, 25.07.2014 и 15.04.2015 отсутствуют сведения о нарушении Истцом условия о письменном согласовании с арендодателем передачи имущества в субаренду. Данное обстоятельство не доказывает согласование Ответчиком-1 передачи Истцом имущества в субаренду.

Таким образом, допустимым доказательством факта согласования Ответчиком-1 передачи имущества в субаренду является его письмо, адресованное Истцу, содержащее однозначно понимаемое согласие на передачу конкретного имущества определенному субарендатору. Применительно к субарендаторам ООО «СВК», ИП ФИО7, ООО «Радикал», ООО «Гидросеть МСК», ООО «Лайт-Саунд», ИП ФИО8, ООО «ФасадСтройМаркет», ООО «Средневолжский нефтяной терминал», ООО ТПК «Союз», ООО «ВХЦ «Поволжье», ООО «Волгахимцентр», ООО «ВолгаХим», ООО «Приват», ИП ФИО9 допустимые доказательства согласования Ответчиком-1 передачи им имущества в субаренду отсутствуют, что подтверждает факт неоднократного нарушения Истцом обязательств по Договорам № 1 и № 3.

Довод Истца о том, что в отношении Договора № 3 в период его действия с 01.02.2016 по настоящее время не было составлено ни одного акта проверки имущества, в связи с чем отсутствуют доказательства ненадлежащего исполнения обязательств ООО «Омега» по данному договору, не опровергает факт ненадлежащего исполнения им пункта 2.5 Договора № 3 о предварительном письменном согласовании передачи имущества в субаренду.

В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие, что нарушение Истцом условий аренды объектов Договору № 3, начавшееся до его заключения (передача имущества в субаренду без согласования), было продолжено им и в период с 01.02.2016 по 10.03.2016, т.е. уже в период действия данного договора.

Так, в отношении объектов, на аренду которых с Истцом был заключен Договор № 3, Истцом заключен договор субаренды от 01.06.2012 с ООО «Средневолжский нефтяной терминал». Срок договора аренды (с 01.06.2012 по 30.04.2013) неоднократно продлялся путем заключения дополнительных соглашений: б/н от 30.04.2013, б/н от 31.03.2014, б/н от 26.02.2015, б/н от 29.01.2016 на срок до 31.12.2016 (том 5, л.д. 64-75). Между тем, письмом от 22.07.2014 № СНГ-03/3-06-2374 (том 5 л.д. 62-63) Арендодатель отказал Истцу в согласовании передачи помещений в субаренду ООО «Средневолжский нефтяной терминал», тем не менее, договор субаренды с данным субарендатором не был прекращён Истцом после заключения Договора № 3 с Ответчиком-1. За разрешением на продолжение субаренды, в отношении которой Ответчик-1 ответил отказом, Истец не обращался

Так же в отношении имущества, арендованного по Договору № 3, Истцом был заключен Договор субаренды от 01.04.2015 с ООО «ВХЦ «Поволжье», срок договора с 01.04.2015 по 31.01.2016, фактически субаренда продолжалась после 31.01.2016, о чем свидетельствуют платежные поручения об оплате арендной платы за март 2016 (том 5, л.д. 127-135). Согласование продолжения субаренды имущества данным лицом так же отсутствует.

Договор субаренды от 16.02.2015 с ООО «Волгахимцентр» в отношении того же имущества заключен Истцом на срок с 16.02.2015 по 31.01.2016, фактически отношения сторон продолжались после 31.01.2016, о чем свидетельствуют платежные поручения об оплате арендной платы за март 2016 (том 5, л.д. 136-144). За согласованием продолжения субаренды данного имущества Истец не обращался.

Заключение договоров субаренды с вышеуказанными субарендаторам не было согласовано еще в 2015 году, тем не менее, вопреки условиям Договора № 3 вышеперечисленные договоры субаренды продолжали действовать в 2016 году, в том числе после заключения с ООО «Омега» Договора № 3, что подтверждается материалами дела (том 5, л.д. 64-75, 127-144).

Следовательно, материалами дела подтверждён факт сознательного неоднократного нарушения Истцом условий договоров аренды в виде передачи имущества в субаренду без предварительного согласования с Ответчиком-1, а также и при наличии прямого отказа в согласовании – с ООО «Средневолжский нефтяной терминал».

Многочисленная судебная практика рассмотрения дел о расторжении договоров аренды недвижимого имущества свидетельствует о том, что нарушение условий договора о письменном согласовании субарендаторов является существенным, и в силу ст. 619 ГК РФ является основанием для одностороннего расторжения договора в судебном порядке (Постановление Президиума ВАС РФ от 03.03.1998 № 7839/97, Определением ВАС РФ от 29.04.2009 № ВАС-4895/09, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.2009 № А19-9501/08-46-Ф02-1408/09, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2008 по делу № А43-19271/2007-12-451, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2007 по делу № А56-8467/2006 и др.).

Суд считает верной позицию ответчика 1, в соответствии с которой указание истца на отсутствие в материалах дела оригиналов договоров субаренды само по себе не свидетельствует об отсутствии доказательственного значения имеющихся в деле копий данных договоров.

Согласно пункту 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда (часть 9 статьи 75 АПК РФ).

По правилам части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не может считать доказанным факт, подтвержденный только копией документа, если подлинник документа в материалы дела не представлен, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой.

Из содержания данной нормы следует, что отсутствие оригинала документа само по себе не является основанием для признания доказательства ненадлежащим, это возможно только в том случае, если копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой. Следовательно, в остальных случаях суд вправе руководствоваться копией документа, при условии, что никто из лиц, участвующих в деле, не оспаривает ее подлинность по правилам статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалах дела не имеется не тождественных между собой копий договоров субаренды с несогласованными субарендаторами. При этом на протяжении всего периода судебного разбирательства (более года), как при первоначальном рассмотрении дела, так и при повторном, ООО «Омега» не отрицало факт заключения договоров субаренды с несогласованными субарендаторами (ООО «СВК», ИП ФИО7, ООО «Радикал», ООО «Гидросеть МСК», ООО «Лайт-Саунд», ИП ФИО8, ООО «ФасадСтройМаркет», ООО «Средневолжский нефтяной терминал», ООО ТПК «Союз», ООО «ВХЦ «Поволжье», ООО «Волгахимцентр», ООО «ВолгаХим», ООО «Приват», ИП ФИО9). Напротив, истец доказывал, что все вышеуказанные юридические лица были согласованы АО «Самаранефтегаз» в качестве субарендаторов.

АО «Самаранефтегаз» не является стороной данных договоров субаренды, поэтому в силу объективных причин не имеет возможности предоставить оригиналы в материалы дела. Однако, помимо договоров субаренды, заключенных истцом без согласования с ответчиком-1, АО «Самаранефтегаз» предоставило в материалы дела копии счетов на оплату, выставленных ООО «Омега» данным субарендаторам, а также копии платежных поручений, подтверждающих произведение оплаты по договорам субаренды, например с ИП ФИО8, ООО «ВХЦ «Поволжье», ООО «Волгахимцентр», ООО «Гидросеть МСК», ООО «ЛайтСаунд». Суммы, реквизиты договоров, наименование и реквизиты сторон, указанные в платежных поручениях, совпадают с указанными в договорах субаренды, что свидетельствует в пользу тождественности представленных в деле копий договоров, оригиналам.

Источником получения представленных в дело копий документов, подтверждающих факт передачи ООО «Омега» имущества в субаренду без согласования с АО «Самаранефтегаз», являются сами субарендаторы, которые предоставили их ответчику-2, что подтверждается распечаткой сообщений электронной почты, а также ответчик-2. Как пояснил представитель ответчика-2, АО «Самаранефтегаз» обратилось к субарендаторам с просьбой предоставить заверенные копии договоров субаренды. ООО «ФасадСтройМаркет», ООО ТПК «Союз», ООО «Радикал», ФИО7 и ООО «Приват» предоставили запрашиваемые документы, из которых очевидно следует тожественность копии, ранее представленных в дело, копиям, заверенным субарендаторами и представленным ответчику-1.

В то же время, суд предложил истцу как субарендодателю представить подлинники и надлежащим образом заверенные копии указанных договоров субаренды, поскольку ООО «Омега» является стороной договора. Истец от предоставления данных документов отказался.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд считает, что представленные в материалы дела доказательства в совокупности убедительно свидетельствуют в пользу доводов АО «Самаранефтегаз» и подтверждают факты несоблюдения ООО «Омега» условий договоров аренды в части согласования субарендаторов, что является основанием для признания ООО «Омега» ненадлежащим арендатором и вывода о невозможности реализации им преимущественного права на заключение аренды на новый срок, и, следовательно, удовлетворения исковых требований.

Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Данная норма позволяет арендодателю отказать арендатору в реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок при наличии любых нарушений, но не обязывает арендодателя отказывать арендатору в реализации преимущественного права при выявлении факта нарушения им договора аренды.

Как следует из отзыва Ответчик-1, то обстоятельство, что ранее Ответчик-1 продлял срок действия договоров, не свидетельствует о надлежащем исполнении Истцом своих обязательств по договорам аренды, учитывая наличие доказательств, подтверждающих факт нарушения Истцом своих обязательств. Данное обстоятельство говорит лишь о том, что Ответчик-1 не использовал свое право на отказ от возобновления договора в связи с ненадлежащим выполнением его условий Истцом, предоставляя ему возможность устранить допущенные нарушения и впоследствии обеспечить надлежащее исполнение условий договоров аренды. Тем не менее, несмотря на наличие доброй воли со стороны Ответчика-1, Истец в дальнейшем не обеспечил надлежащее исполнение условий договоров аренды, чем вынудил Ответчика-1 отказать Истцу как недобросовестному арендатору в реализации преимущественного права на заключение договоров на новый срок.

Суд считает доводы Ответчика-1 обоснованными. В данном случае материалам дела подтверждено, что Истец нарушал условия Договоров № 1 и № 3.

Таким образом, Истец не является арендатором, который надлежащим образом исполнял обязанности по договору, следовательно, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды.

Кроме того, как следует из материалов дела, Истец нарушил требование пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о надлежащем уведомлении Арендодателя о желании заключить на новый срок Договор №2.

В силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из условий предоставления арендатору преимущественного права аренды на новый срок является его обязанность письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

Сложившаяся судебная практика подтверждает выработанную правовую позицию по данной категории споров, согласно которой надлежащее уведомление о продлении договора на новый срок должно быть осуществлено в сроки, установленные договором, и только при отсутствии в договоре условия о таком сроке - уведомление может быть направлено в разумный срок до окончания действия договора (Постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2014 по делу № А62-6243/2013, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.09.2013 по делу № А70-11738/2012, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2007 по делу № А42-5343/2006).

В соответствии с пунктом 2.6 Договора № 2 письменное уведомление о желании воспользоваться преимущественным правом и заключить договор аренды на новый срок должно быть направлено арендодателю не позднее, чем за 30 дней до истечения срока договора.

Таким образом, чтобы продлить действие данного договора после 31.03.2016 на новый срок, ООО «Омега» должно было направить соответствующее уведомление не позднее 01.03.2016. Ответчик-1 обратил внимание суда на то, что до 2016 года Истец всегда своевременно направлял уведомления о желании продлить действие договора на новый срок. В данном же случае, в срок, предусмотренный договором, такое уведомление от Истца не поступило, что подтверждает, что его действительная воля была направлена на прекращение отношений по аренде вышеуказанного имущества. Таким образом, действие Договора № 2 было прекращено не в результате досрочного расторжения, а вследствие истечения срока его действия.

В связи с этим, Ответчик-1 обоснованно воспользовался отсутствием желания Истца на продолжение Договора аренды № 2 и, надлежащим образом уведомив ООО «Омега» о прекращении действия данного договора письмом от 10.03.2016 № СНГ 03/3-06-02399, передал арендуемое по данному договору имущество новому арендатору - ООО «Рождественское», не нарушив прав истца. Последующее направление ООО «Омега» писем от 11.03.2016, 23.03.2016 о желании заключить договор аренды не является надлежащим и исключает возможность реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждают отсутствие совокупности условий предоставления преимущественного права в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является основанием для отказа истцу в преимущественном праве на заключение договоров аренды на новый срок.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения требований Истца о переводе на него прав и обязанностей ООО «Рождественское» по договорам аренды № 3220316/0590Д/16-01569-010 от 01.04.2016 и № 16-01585-010/3220316/0594Д от 01.04.2016 не имеется.

Понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца и не подлежат возмещению в связи с отказом в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1