Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 (урожденная ФИО7) Наталья Валериевна (паспорт, свидетельство о браке), ФИО3 (урожденная ФИО7) Татьяна Валериевна (паспорт, свидетельство о браке)

от ТУ Росимущества в Самарской области - представитель ФИО8, по доверенности №16694 от 14.10.2011 года

от Департамента – представитель не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Куб» (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом изменений предмета требований от 22.11.2011 года № 74) о признании незаконным действие Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области по отказу в предоставлении заявителю земельного участка площадью 4 983.90 кв.м., расположенного по адресу: ул. Садовая в Самарском районе г. Самары для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой, с кадастровым номером 63:01:0815001:5. При этом просило обязать Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Куб» путем продления ООО «Куб» срока аренды названного земельного участка.

Заявление мотивировано наличием у заявителя Постановления Главы г.о. Самара об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании места размещения, разрешения проектирования жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой и предоставлении в аренду испрашиваемого спорного земельного участка. Постановление до настоящего времени не отменено и не признано недействительным.

Кроме того, заявитель указывает, что Приказом Министерства строительства заявителю был продлен срок аренды под строительство и договор аренды фактически заключен сроком на 5 лет для строительства жилого дома. В связи с кризисом в стране Заявителем мероприятия по освобождению земельного участка от третьих лиц выполнены частично, и данные работы заявитель готов в настоящее время закончить. Без правоустанавливающих документов на землю - договора аренды, заявитель лишен возможности получить разрешение на строительство.

Представитель заявителя, руководитель общества в судебном заседании пояснили, что договор аренды земельного участка от 15.03.2006 года № 026104з сроком действия с 26 сентября 2005 года до 25 сентября 2008 года в Управлении Росреестра не регистрировался, поскольку при наличии третьих лиц на спорном земельном участке отсутствует возможность для регистрации.

В свою очередь, заявители пояснили, что на спорном земельном участке в настоящее время находятся объекты недвижимости, отнесенные к Федеральной собственности. Владеющему на праве хозяйственного ведения объектом недвижимости ФГУП «Самарское протезно-ортопедическое предприятие» и гражданам, фактически проживающим в жилом доме на спорном земельном участке, заявитель готов предоставить объект недвижимости для осуществления экономической деятельности и произвести отселение граждан с предоставлением квартир для проживания, о чем с указанными лицами и заявителем составлено соглашение.

Министерство строительства с заявленными требованиями не согласилось по мотивам, изложенным в отзыве на заявление (л.д.98-101,т.1). Из отзыва усматривается, что договор аренды земельного участка не заключен, а на земельном участке расположен жилой дом и объекты недвижимости, не снесенные до настоящего времени в соответствии с Постановлением Главы городского округа Самара от 26.09.2005 года. Приказом Министерства «Об уточнении постановления Главы городского округа Самара от 26.09.2005 года в части продления срока аренды» срок аренды был продлен до 26.09.2010 года, однако, поскольку договор аренды не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области, договор аренды считается не заключенным.

Кроме того, из отзыва следует, что при наличии на спорном земельном участке объектов недвижимости, Министерство не вправе распоряжаться указанным земельным участком.

В судебное заседание представитель Министерства не явился, о месте им времени рассмотрения дела извещено в соответствии со ст.123 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации, поэтому согласно ст.156 АПК РФ суд рассматривает дело без участия представителя Министерства.

Привлеченное в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Департамент управления имуществом г.о. Самара представителя в судебное заседание не направил, о месте и времени рассмотрения дела извещен в соответствии со ст.123 АПК РФ, согласно ст.156 АПК РФ суд рассматривает дело без участия представителя Департамента.

Привлеченное в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФГУП «Самарское протезно-ортопедическое предприятие» в адрес суда направило письменный отзыв (л.д.11-12, т.2), в котором просило в удовлетворении требований отказать. Из отзыва следует, что на испрашиваемом в аренду земельном участке расположены нежилые здания, находящиеся на зарегистрированном праве хозяйственного ведения у ФГУП и жилой дом, в котором фактически проживают семья У-вых.

В судебном заседании представитель ФГУП пояснила суду, что между заявителем и ФГУП заключено соглашение, согласно которому заявитель обязуется построить на территории ФГУП, расположенной в <...> для заготовительного участка цеха ТСР производственного отдела взамен снесенного склада и гаража. При этом, заявитель обязуется осуществить расселение граждан –работников ФГУП до сноса жилого дома. При таких условиях ФГУП не возражает против удовлетворения требований заявителя.

Привлеченные в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - граждане: ФИО9, ФИО10, ФИО2 и ФИО3 поддержали доводы ФГУП, согласны на расселение и не возражают против продления срока договора аренды заявителю.

Привлеченное в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее по тексту –Территориальное управление в Самарской области, Росимущество в Самарской области) позицию изложило в отзыве, представленном суду 28.11.2011 года. Из отзыва следует, что Территориальное управление подтверждает доводы протезно-ортопедического предприятия о том, что на части спорного земельного участка расположены нежилые здания, собственником которых является Российская Федерация, а используются они на праве хозяйственного ведения ФГУП «Самарское протезно-ортопедическое предприятие». Свои доводы теруправление подтвердило представлением в дело копий свидетельств о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на объекты недвижимости.

В судебном заседании представитель территориального управления пояснил, что Министерство строительства не вправе распоряжаться спорным испрашиваемым земельным участком. При этом указал, что теруправлению не известно о наличии заключенного между заявителем и ФГУП соглашения, разрешающее снос существующих объектов недвижимости, к тому же у ФГУП не может быть таких полномочий на дачу согласия.

До вынесения решения по делу в соответствии со ст. 163 АПК РФ по делу объявлялся перерыв до 28 ноября 2011 года.

Изучив материалы дела, выслушав мнение представителей заявителя, заинтересованного лица, третьих лиц, дав оценку их доводам и доказательствам, имеющимся в материалах дела, суд установил следующее.

Из материалов дела усматривается, что Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО «Куб» (арендатор) подписали договор о передаче земельного участка в аренду от 15 марта 2006 года, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4983.90 кв.м., земли поселений, по адресу: Самарская область, Самарский район, ул. Садовая сроком действия с 26.09.2005 г. по 25.09.2008г. (л.д.42-47,т.1). Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет. Из выписок из ЕГРиП следует, что земельный участок обременен строениями (л.д.48-49).

Договор подписан на основании Постановления Главы города Самары №2543 от 26.09.2005 года «Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании места размещения, разрешении проектирования жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: улица Садовая в Самарской районе города Самары» (л.д.38-41,т.1).

Указанный договор не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области и данное обстоятельство заявителем не оспаривается.

Постановлением Главы городского округа Самара от 12.09.2008 года №721 заявителю предоставлено разрешение на условно разрешающий вид использования земельного участка, расположенного по указанному адресу для строительства многоэтажного жилого дома (л.д.54,т.1).

В связи с истечением срока действия названного договора, заявитель 29.06.2009 года обратился в Министерство строительства с заявлением о заключении договора на новый срок (продлении срока аренды) - 3-5 лет, поскольку в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 31.10.2007 года №225 Министерство в установленном порядке осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для строительства (л.д.59,т.1).

Приказом Министерства Строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 19.09.2009 года № 5-п «Об уточнении постановления Главы города Самары от 26.09.2005 года №2543 «Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании места размещения объекта, разрешении проектирования жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянки» пункт 4 Постановления Главы города Самары №2543 от 26.09.2005 года изменен в части срока договора аренды. Заявителю предоставлен в аренду земельный участок сроком на пять лет, то есть до 26 сентября 2010года.

Заявлением от 29.06.2010 года № 44 (л.д.59,т.1) заявитель вновь обратился в Министерство о продлении срока действия аренды еще на три- пять лет, однако Министерство отказало заявителю в продлении срока аренды земельного участка, направив в адрес заявителя письмо от 17 мая 2011 года № 3/3597 (л.д.145-146,т.1).

Считая отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд Самарской области. В обоснование своих требований заявитель ссылается на то, что по условиям названного договора он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, что он понес огромные расходы на отселение граждан для освоения строительной площадки.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решения, действия государственных органов арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого действия, устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, которое совершило оспариваемое действие, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое действие права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусматривает выбор земельного участка, принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, а также принятие исполнительным органом государственной власти решения о передаче земельного участка в аренду.

Статья 31 Земельного кодекса Российской Федерации связывает обеспечение выбора земельного участка уполномоченным органом с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Исполнительный орган государственной власти, предусмотренный статьей 29 настоящего Кодекса, на основании заявления юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства (статья 32 Земельного кодекса Российской Федерации).

Однако, как следует из материалов дела постановлением Главы города Самары №2543 от 25.09.2005 года заявителю, в том числе, разрешено было проектирование жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой, осуществить отселение граждан и снос объектов, рас положенных на земельном участке, срок проектирования был установлен в три года. При этом, срок действия настоящего Постановления так же определен в три года (л.д.39).

Судом установлено, что по настоящее время заявителем обязательства, предусмотренные указанным Постановлением Главы не выполнены.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 8 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей являются акты органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей

Следовательно, в силу постановления от №2543 от 25.09.2005 года (с учетом внесенных Приказом в него изменений) между заявителем и Министерством возникшие обязательственные правоотношения по поводу предоставления земельного участка в аренду, в силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ прекращены.

Действующее законодательство не возлагает на орган местного самоуправления обязанность по заключению договора аренды земельного участка с лицом, обратившимся с соответствующим заявлением и имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Кроме того, согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса (в том числе право на аренду), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года.

Договор аренды от 15.03.2006 года не прошел государственную регистрацию.

Так как земельный участок, предоставленный заявителю не прошел государственную регистрацию, запись о договоре от 15.03.2006 года не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор от 15.03.2006 года не считается заключенным, а поэтому у заявителя отсутствует право требования на продление срока договора аренды на новый срок.

Из материалов дела так же следует, что между Комитетом по управлению имуществом Самарской области, обладающим правами и полномочиями территориального агентства Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом ( в рамках правоотношений) на момент 12 марта 1996 года с Самарским протезно-ортопедическим предприятием заключен договор на использование недвижимого имущества на правах хозяйственного ведения бессрочно, для использования в целях размещения гаража, склада, жилого помещения (л.д.75 -77,т.2).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серия 63-АА №№ 952568 и 952567 (л.д.18-19,т.2) за третьим лицом ФГУ «Самарское протезно-ортопедическое предприятие» зарегистрировано право хозяйственного ведения на нежилое здание площадью 192.30 кв.м. (литер Г) и на нежилое здание (литер В) площадью 128.7 кв.м. (л.д.18-19,т.2).

Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 августа 2011 года подтверждается, что правообладателем нежилых зданий по ул. Садовой 34, закрепленных на праве хозведения за ФГУП, является Российская Федерация (л.д.37-39,т.2).

В соответствии со ст.3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся, в том числе, земельные участки, занятые строениями, зданиями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации.

В соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 года №74 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» Министерство наделено лишь полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства.

В силу изложенного, Министерство правомерно отказало заявителю в продлении срока аренды земельного участка.

В соответствии со статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для принятия судом решения о признании незаконным действия государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие двух фактов в совокупности: несоответствия обжалуемого действия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения этим действием прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

Поскольку отсутствуют нарушения закона или иных нормативных правовых актов со стороны Министерства, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Оспариваемые действия Министерства являются законными и обоснованными, а поэтому в удовлетворении требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.110,167-171,176,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

М.Н. Щетинина