Гражданский кодекс часть 1

ООО «Альфа-Т» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными Решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 07 мая 2014 года №№ 14/10с-12, 14/10с-13, 14/10с-14 и обязании.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал требования.

Представители Управления Росреестра по Самарской области в судебном заседании возражали относительно требований по мотивам, изложенным в отзыве.

ООО «Институт независимой оценки и аудита» поддерживает позицию заявителя по мотивам, изложенным в отзыве.

ООО «Российское общество оценщиков» в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено в соответствии со статьей 123 АПК РФ, заявлен ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя общества.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что общество «Альфа-Т» является собственником земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:0027, площадью 22849,00 кв.м., находящегося по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Вокзальная, пересечение с Обводным шоссе, земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:0028, площадью 4730,00 кв.м., находящегося по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Обводное шоссе, дом 10, земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:0057, площадью 19352,00 кв.м., находящегося по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 300 м. севернее пересечения ул. Коммунальная и Обводного шоссе.

Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 года кадастровая стоимость указанных участков была установлена в следующих размерах: с кадастровым номером 63:09:0102160:0027 – в размере 194648117,61 рублей, с кадастровым номером 63:09:0102160:0028 – в размере 31458804,30 рублей, с кадастровым номером 63:09:0102160:0057 – в размере 30702141,52 рублей.

Общество «Альфа-Т» обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков на основании отчетов общества с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки и аудита» № 025-14А-1 от 21.02.2014 года, № 025-14А-2 от 21.02.2014 года, № 025-14А-2 от 231.02.2014 года и определении, в соответствии со ст. 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Решениями комиссии от 07.05.2014 года №№ 14/10с-12, 14/10с-13, 14/10с-14 по заявлениям общества «Альфа-Т» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков приняты решения: заявление отклонено.

Не согласившись с принятыми решениями, Общество обратилось в суд с настоящими требованиями.

Согласно ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных в п. 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу ст. 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде (абз. 5 названной статьи).

Из положений ст. 24.19 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Порядок создания и работы Комиссии определен Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России от 22.02.2011 N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (далее - Порядок).

Согласно п. 1 комиссия создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая Комиссия.

В п. 20 Порядка установлено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, которая отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков).

Как следует из материалов дела ООО «Альфа-Т» в установленном порядке обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных выше земельных участков в связи с определением в отношении этих земельных участков рыночной стоимости.

В подтверждение определения рыночной стоимости земельных участков общество представило отчет общества «Институт независимой оценки и аудита» от 21.02.2014 года, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:0027 составила 12 642123,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:0028 составила 2680633,00 рублей земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:0057 составила 8606802,00 рублей.

Согласно положительным экспертным Заключениям ООО «Российское общество оценщиков» Экспертный совет от 11.03.2014 года №№ 599/2014-1, №599/2014-2, №599/2014-3 названные отчеты соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Доказательства, опровергающие данные обстоятельства, доказательства недостоверности отчетов общества «Институт независимой оценки и аудита» Управление Росреестра по Самарской области не представило, вопреки положениям статьи 65 АПК РФ.

Доводы, изложенные в оспариваемом решении и отзыве Управления, судом признаются несостоятельными, исходя из следующего.

В отчете № 025-14А-3 в разделе 2 «Задание на оценку» на стр.6, где в графе
«правоустанавливающие документы» вписано свидетельство о государственной
регистрации права вместо 63-АЖ № 116466 за номером 63-АЖ № 116419, вводит в
заблуждение пользователей отчета.

Такое написание является технической ошибкой. В тексте отчета, на страницах отчета №№ 1,2,5,12,17,18,25, говорится о земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102160:0057 и свидетельства о государственной регистрации права 63-АЖ № 116466, т.е. количественные и качественные характеристики, описанные в отчете соответствуют оцениваемому земельному участку. Выводы в отчете сделаны на основании, как приложенных правоустанавливающих документов, так и в результате идентификации.

По мнению Управления Росреестра по Самарской области, в отчетах отсутствуют
допущения и ограничения, на которых основывается оценка.

Допущения и ограничения в отчетах № 025-14А-1, № 025-14А-2, № 025-14А-3 описаны на стр. 8,9 отчетов. Помещены в отдельные разделы. В оглавлениях на стр. 4 есть ссылка на номера страниц.

На стр. 8 отчета в разделе «Допущения и ограничения» есть текст: - «Результаты
оценки предполагается использовать для пересчета земельного налога, расчет которого
ограничен условиями НК РФ (ст.391, п.1, часть 2). Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1
января года, являющегося налоговым периодом.

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрена ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263.

По мнению Управления Росреестра по Самарской области, такая формулировка противоречит предполагаемому использованию: - «Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной». При том, что на стр. 6 отчета написано предполагаемое использование: - «Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной». Такое «разночтение» по мнению комиссии, вводит в заблуждение.

Суд находит данный вывод ошибочным. Допущениями и ограничениями оценщик подтверждает цель оспаривания - установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Цель такого установления - изменение налоговой базы для пересчета земельного налога, расчет которого ограничен условиями НК РФ (ст.391, п.1, часть 2).

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

По мнению Управления Росреестра по Самарской области, отсутствие в приложении
документа, подтверждающего получение профессиональных знаний является нарушением
статьи 11 Ф3 №135 от 29.07.1998г.

В соответствии со ст. 4 ФЗ № 135-ФЗ «Субъекты оценочной деятельности», субъект это оценщик- физическое лицо, являющееся членом СРО, застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Документы, подтверждающие полномочия оценщика (выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков о членстве в СРО ООО «Российское общество оценщиков» и полис обязательного страхования ответственности оценщика) находятся в тексте отчета в разделе приложения.

Законодательством определен порядок вступления в СРО, где одним из обязательных условий является наличие диплома о профессиональной переподготовке. Представление в отчете копии Диплома законом не предусмотрено.

По мнению комиссии в разделе «Описание объекта оценки», отсутствует
информация о прошлых и ожидаемых затратах, доходах, а именно должна быть указана
кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость указана на стр. 15 в каждом из отчетов.

В отзыве Управление Росреестра по Самарской области, ссылается на то, что
оценщик:

- земельный участок с кадастровым № 63:09:0102160:0027 и разрешенным использованием «для авторемонтных предприятий», несправедливо отнес его в группу земель промышленного и складского назначения.

Суд приходит к выводу об отсутствии противоречий: земельный участок с разрешенным использованием «для авторемонтных предприятий» следует отнести в группу земель промышленного и складского назначения.

- земельный участок с кадастровым № 63:09:0102160:0028 и разрешенным использованием «для эксплуатации административного здания, офиса, конторы, различных организаций, фирм, компаний», несправедливо отнес его в группу земель промышленного и складского назначения, допуская при этом экспертное мнение.

При изучении технических и правоустанавливающих документов, Оценщик столкнулся с тем, что на основании кадастрового паспорта № 63-00-102/13-723801 от 27.12.2013г. оцениваемый земельный участок имеет разрешённое использование «для эксплуатации административного здания, офиса, конторы, различных организаций, фирм, компаний», а согласно Свидетельства о государственной регистрации права 63-АЖ № 116419 выданного 27 марта 2012 года, оцениваемый земельный участок имеет другое разрешенное использование, а именно «земли населенных пунктов, представленный для сельскохозяйственного производства». Для устранения данного противоречия Оценщик провёл «Анализ н наиболее эффективного использования» на стр. 20-21, где рассматривает оцениваемый земельный участок с точки зрения наиболее эффективного использования, в т.ч. беря во внимание произведенные на нем улучшения (на стр.15 описываются улучшения расположенные на земельном участке) и делает вывод о том, что оцениваемый объект необходимо отнести в группу земель промышленного и складского назначения.

- земельный участок с кадастровым № 63:09:0102160:0057 и разрешенным использованием «для дальнейшей эксплуатации объекта хранения автомобилей: автостоянка на отдельном земельном участке», несправедливо отнес его в группу земель промышленного и складского назначения, допуская при этом экспертное мнение.

Суд считает, что в данном случае отсутствует противоречие: формулировка, используемая в кадастровом паспорте определяет вид текущего использования, как открытый склад.

На стоянку (открытый склад), ежедневно прибывают товарные автомобили и с которой, регулярно производится отгрузка автомобилей NISSAN, собранных на ОАО «АвтоВАЗ», которые в дальнейшем развозятся автовозами по дилерским центрам.

Розничной продажи не осуществляется. Следовательно, склад ни в какую, другую группу кроме как в группу земель промышленного и складского назначения отнести нельзя.

Управление Росреестра по Самарской области считает, что отчеты должны
содержать информацию о политических, экономических, социальных, экологических и
прочих факторах.

Такая информация необходима, если она оказывает влияние на стоимость объекта оценки. (ФСО 1, п.18а). Кроме того, согласно ФСО 3, п.4, отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

В данных отчетах указанные Управлением Росреестра по Самарской области факторы, никак не влияет на рыночную стоимость земельных участков и не являются обязательными.

Доказательств обратного, Управлением Росреестра не представлено суду.

Согласно ФСО №3 п. 10, в случае если информация при опубликовании на сайте в
сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату
проведения оценки и после даты повеления оценки или в бедующем возможно изменение
адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информации,
опубликованная не в периодичном печатном издании, распространяемом на территории
РФ, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Ссылаясь на данную норму, Управление Росреестра по Самарской области считает, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации
используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Ссылки на авторство в отчете № 025-14/А-1, содержатся на стр.26 и стр.35. Экранные копии материалов и распечаток аналогов, находящихся на стр.43-44 отчета.

Ссылки на авторство в отчете № 025-14/А-2, содержатся на стр.24 и стр.32. Экранных копий материалов и распечаток аналогов, находящихся на стр.41-42 отчета.

Ссылки на авторство в отчете № 025-14/А-З, содержатся на стр.23 и стр.31.Экранных копий материалов и распечаток аналогов, находящихся на стр.40-41 отчета.

Кроме того, представителем ООО «Институт независимой оценки и аудита», в судебном заседании к материалам дела были приобщены экранные копии объектов аналогов, заверенные правообладателем интернет ресурса «Волга-Инфо», на основании которых были произведены расчеты.

Довод Управления Росреестра по Самарской области о том, что таблицы 13,15 не
содержат ссылок на источники информации судом отклоняется.

Таблица 13 представляет собой пояснительную информацию, представленную в табличной форме, по мнению оценщика, для лучшего восприятия, в связи с чем, данная таблица не должна иметь ссылок. В таблице 15 представлен математический расчет, вся необходимая информация, ссылки на источники информации, авторстве представлены в предыдущей таблице 14.

Управление Росреестра по Самарской области считает, что на стр. 31,32,
отсутствует обоснование выбора применённых оценщиком методов оценки. Описание применения методов представлено на стр. 31 в разделе «Расчет стоимости объекта оценки». Отказ от применения затратного подхода описан на стр. 31. Отказ от применения доходного подхода описан на стр. 40. На стр. 32-39 речь идет о применении сравнительного подхода. В связи с чем, указанное замечание отклоняется судом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что решения комиссии не содержат обоснования того, в чем состоят недостатки Заключений, влекущие их недействительность как доказательства, которые подтверждали бы доводы комиссии.

При установленных обстоятельствах комиссия приняла решения, не соответствующие требованиям действующего законодательства.

С учетом изложенного суд удовлетворяет требования общества в полном объеме.

Судебные расходы распределяются судом на основании статьи 110 АПК РФ и подлежат взысканию с Управления Росреестра по Самарской области в пользу заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 110,112,167-170,176,197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 07 мая 2014 года № 14/10с-12.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя путем принятия решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:27, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Вокзальная, пересечение с Обводным шоссе в размере его рыночной стоимости в размере 12 642 123 рублей.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя путем принятия решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:28, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Обводное шоссе, 10 в размере его рыночной стоимости в размере 2 680 633 рублей.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя путем принятия решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:57, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, 300м севернее пересечения ул. Коммунальная и Обводного шоссе в размере его рыночной стоимости в размере 8 606 802 рублей.

Взыскать с Управления Росреестра по Самарской области в пользу ООО «Альфа-Т» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

Ю.Е. Холодкова