Гражданский кодекс часть 1

о переводе на КФХ Пивоварова М.Г. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 67,12 га, расположенного по адресу: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот», с кадастровым номером 63:28:0802006:1,

при участии в заседании:

от истца - Пивоваров М.Г., паспорт, Урюпина В.С., представитель по доверенности от 26.09.2013;

от Администрации муниципального района Пестравский Самарской области – Сапрыкин О.В., представитель по доверенности от 09.01.2013;

от Индивидуального предпринимателя Главы Крестьянского (фермерского) хозяйства Котова Владимира Владимировича – Королев А.Н., представитель по доверенности от 09.12.2012.

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2013 года.

Решение в полном объеме изготовлено 17 декабря 2013 года.

Установил:

Крестьянское (фермерское) хозяйство Пивоварова М.Г. (КФХ Пивоварова М.Г.) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к администрации муниципального района Пестравский Самарской области (далее - «Администрация») о признании незаконными действий по не предоставлению земельного участка с кадастровым номером 63:28:0802006:1 в аренду Пивоварову М.Г. и обязании заключить договор аренды; о признании незаконными распоряжения от 23.05.2013 г. № 123 о назначении аукциона и аукциона, назначенного на 03.07.2013 г.

Определением суда от 02 октября 2013 года принято изменение предмета иска о переводе на КФХ Пивоварова М.Г. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 67,12 га, расположенного по адресу: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот», с кадастровым номером 63:28:0802006:1, заключенному на основании Протокола заседания аукционной комиссии по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства от 03 июля 2013 года № 1, Постановления Администрации муниципального района Пестравский Самарской области от 05.07.2013 г. № 660 «О предоставлении в аренду земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства Индивидуальному предпринимателю Главе Крестьянского (фермерского) хозяйства Котову Владимиру Владимировичу».

Определением суда от 31 октября 2013 года в качестве второго ответчика (ответчик – 2) к участию в деле привлечен Индивидуальный предприниматель - Глава Крестьянского (фермерского) хозяйства Котов Владимир Владимирович. Тем же судебным актом суд перешел к рассмотрению дела по правилам искового судопроизводства.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет с ежегодным перезаключением каждые 11 месяцев. В ноябре 2012 года истцом направлено заявление о продлении договора аренды, а затем в мае 2013 года – о предоставлении земельного участка.

Письмом от 24 мая 2013 года администрация отказала в заключении договора в связи с объявлением аукциона.

Истец полагает, что ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п.10 ст.17.1. Федерального закона «О защите конкуренции» принадлежит преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Ответчик 1 – Администрация муниципального района Пестравский Самарской области просит в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему (т.1 л.д. 49-50, 155-158, 188-189).

Администрация муниципального района Пестравский Самарской области указывает на то, что письмами от марта и апреля 2012 года ответчик отказался от договора, в связи с чем договорные отношения с заявителем прекращены. Земельный участок предоставлен ответчику 2 на торгах, которые необходимо было провести в связи с тем, что на участие в аукционе было подано более одной заявки. Истец принимал участие в торгах, но перестал предлагать свою цену после 68 тура. Арендатор в обусловленные договором сроки не уведомил арендодателя о желании заключить договор на новый срок. Ответчик 1 также считает, что ч.2 ст.17.1. Федерального закона «О защите конкуренции» не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Кроме того, указал на неэффективное использование земель сельскохозяйственного назначения. Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору.

В дополнениях к отзыву ответчик 1 ссылается на невозможность идентифицировать земельный участок, арендуемый истцом, с земельным участком, предоставленным на торгах ответчику 2 ввиду несовпадения площадей. Указал, что заявитель обращался лишь за продлением договора аренды, а не за заключением договора на новый срок.

Ответчик 2 – Индивидуальный предприниматель, Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Котов Владимир Владимирович просит в удовлетворении иска отказать.

Определением суда от 13 ноября 2013 года принято встречное исковое заявление Администрации муниципального района Пестравский Самарской области о признании ничтожными:

-договора аренды земельного участка от 2010 г. № 9 в части земельного участка с кадастровым номером 63:28:0802006:1;

-договора аренды земельного участка от 2011 г. № 6 в части земельного участка с кадастровым номером 63:28:0802006:1;

-дополнительного соглашения от 26.01.2012 г. № 622 к договору аренды земельного участка от 2011 г. № 6 в части земельного участка с кадастровым номером 63:28:0802006:1.

Основанием для удовлетворения встречного иска Администрация указала следующие обстоятельства.

Договоры аренды и дополнительное соглашение к нему были заключены на 11 месяцев, в то время как минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий должен составлять три года. Постановления администрации, на основании которых заключены договоры, не позволяют индивидуализировать предмет аренды. Соглашения о продлении срока действия договора, равно как и заключение договора на новый срок ничтожны в силу того, что земля должна была предоставляться на торгах.

Определением от 29 ноября 2013 года судом принят встречный иск Котова В.В. о признании незаключенными:

-договора аренды земельного участка от 2010 г. № 9 в части земельного участка с кадастровым номером 63:28:0802006:1;

-договора аренды земельного участка от 2011 г. № 6 в части земельного участка с кадастровым номером 63:28:0802006:1;

Ответчик по встречному иску – КФХ Пивоварова М.Г. просит в удовлетворении встречных исков отказать, поскольку Постановление администрации о предоставлении земельных участков исполнено сторонами. Неопределенности в отношении земельных участков у сторон не имелось и не имеется. В отсутствие кадастрового учета земельных участков их индивидуализация произведена по иным признакам. Отмена администрацией Постановления о предоставлении земельных участков является злоупотреблением правом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд считает, что и первоначальный, и встречные иски являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением Администрации Пестравского района Самарской области №64 от 10 июля 1992 года КФХ Пивоварова М.Г. в аренду сроком на 5 лет с правом последующего выкупа предоставлен земельный участок площадью 107 га пашни, утвержден глава крестьянского (фермерского) хозяйства и его члены (л.д. т.1 94-95).

Стороны не смогли документально подтвердить факт заключения договора аренды на основании Постановления от 10.07.1992 г. Согласно справке архивного отдела документы по предоставлению земельных участков в аренду за 1992 года на хранение не поступали (т.2 л.д. 16).

На основании этого суд делает вывод, что во исполнение Постановления Администрации Пестравского района Самарской области №64 от 10 июля 1992 года договор аренды между сторонами не заключался.

Постановлением Главы администрации Пестравского района Самарской области от 12.02.2002 г. №62 КФХ Пивоварова М.Г. продлен срок аренды земельных участков на общей площади 176,6 га (пашни) сроком на 10 лет с 28.05.2002 г. (т. 1 л.д. 45).

Между муниципальным образованием Пестравский район Самарской области и КФХ Пивоварова М.Г. 01 января 2010 года подписан договор №9 на аренду земельного участка из фонда перераспределения, расположенного на землях колхоза «Серп и Молот», для производства с/х продукции, общей площадью 173,03 га (пашни), в т.ч. по участкам: №1 – площадь 57,94 га кадастровый номер 63:28:0801001:1; №2 – площадь 20,1 га кадастровый номер 63:28:0801001:2; №3 – площадь 27,87 га кадастровый номер 63:28:0801001:4; №4 – площадь 67,12 га кадастровый №63:28:0802006:1, отнесенный к категории земель сельскохозяйственного назначения, сроком на 10 лет (т.1 л.д. 18-22).

В том же пункте 1.1., положения которого приведены выше, указано, что договор заключен на 11 месяцев с 01 января 2010 года по 01 декабря 2010 года с последующим перезаключением в течение 10 лет, согласно постановлению.

В соответствии с пунктом 1.2. договора по истечении срока его действия договор пролонгируется на следующие 11 месяцев, если ни одна из сторон не менее чем за 1 месяц не заявила о прекращении срока его действия.

01 января 2011 года между сторонами подписан договор аренды №6 в отношении указанного выше земельного участка с аналогичными условиями (т.1 л.д. 110-113). Срок действия договора с 01 января 2011 года по 01 декабря 2011 года.

Дополнительным соглашением от 26.01.2012 г. срок действия договора продлен с 01.01.2012 г. по 01.11.2012 г. (т.1 л.д. 23-24).

Письмами от 21 марта 2012 года и от 11 апреля 2012 года администрация уведомила арендатора о нецелесообразности продления арендных правоотношений ввиду ненадлежащего использования земельного участка и с окончанием 28 мая 2012 года срока действия договора (т.1 л.д. 56-57, 60).

В ответ на письмо 27 марта 2012 года арендатор просил направить документы, подтверждающие неэффективность использования земельного участка и направить ему проекты договоров аренды (т.1 л.д. 31). Отметил, что отказываться от аренды не намерен.

Заявлением от 01 ноября 2012 года КФХ Пивоварова М.Г. просило продлить срок аренды на 5 лет (т.1 л.д. 61).

В ответ на данное заявление письмом от 16 ноября 2012 года Администрация уведомила, что договор аренды считается прекращенным (т.1 л.д. 167).

Письмом от 27 ноября 2012 года истец, ссылаясь на принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора на новый срок, и считая действующий договор возобновленным на неопределенный срок, просил рассмотреть вопрос о продлении договора аренды (т.1 л.д. 30).

В ответ на это письмо, 14 декабря 2012 года ответчик сообщил истцу, что преимущественное право может быть реализовано лишь после определения «прочих равных условий» на торгах (т.1 л.д. 39-40).

Письмом от 21 января 2013 года Администрация муниципального района Пестравский Самарской области уведомила КФХ Пивоварова М.Г. о том, что арендные отношения между сторонами прекращены, о чем истцу направлялись письма от 21.03.2012 г. и от 11.04.2012 г. (т.1 л.д. 26-27). Ответчик предложил передать земельные участки по акту приема-передачи.

24 апреля 2013 года в газете «Волжская коммуна» опубликовано сообщение о предоставлении в аренду земельного участка площадью 671200 кв.м. по адресу: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот», 15, с кадастровым номером 63:28:0802006:1 (т.1 л.д. 130).

Как следует из представленного в дело заявления от 07 мая 2013 года, за предоставлением земельного участка площадью 671200 кв.м. обратился Железников А.А. (т.1 л.д. 144).

В заявлении от 20 мая 2013 года истец в соответствии с п.3 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации просил предоставить земельный участок площадью 671200 кв.м. с кадастровым номером 63.628.60802006:1 в аренду на 49 лет (т.1 л.д. 29).

В ответ письмом от 24 мая 2013 года Администрация уведомила арендатора, что в рамках информационного сообщения в администрацию поступило более одной заявки о предоставлении испрашиваемого земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем предоставление земельного участка возможно на торгах.

Распоряжением Администрации муниципального района Пестравский Самарской области от 23 мая 2013 года №123 определено провести торги в виде аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства. Местоположение участка: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот», 15, с кадастровым номером 63:28:0802006:1, площадью 671200 кв.м. (т.1 л.д. 108).

05 июня 2013 года в газете «Волжская коммуна» опубликовано информационное сообщение о проведении торгов (т.1 л.д. 106).

Как следует из представленных в дело доказательств, заявку на участие в аукционе 17 июня 2013 года подал Журавлев О.А. (т.1 л.д. 114), 21 июня 2013 года – КФХ Пивоварова М.Г., а также 27 июня 2013 года - индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства Котов В.В. (т.1 л.д. 136, т.2 л.д. 10).

На основании протокола №1 от 03 июля 2013 года заседания аукционной комиссии по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот» 15, с кадастровым номером 63:28:0802006:1, площадью 671200 кв.м. на 5 лет победителем торгов признан индивидуальный предприниматель Глава КФХ Котов Владимир Владимирович (т.1 л.д. 52-55).

Итоги аукциона опубликованы 09 и 10 июля 2013 года (т.1 л.д. 133-134).

Постановлением Администрации от 05 июля 2013 года №660 индивидуальному предпринимателю Котову В.В. предоставлен в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот» 15, с кадастровым номером 63:28:0802006:1, площадью 671200 кв.м. на 5 лет (т.1 л.д. 131).

Между Администрацией и Котовым В.В. 05 июля 2013 года заключен договор №1 на аренду земельного участка площадью 671200 кв.м. (пашни) с кадастровым номером 63:28:0802006:1 (т.2 л.д. 11-15). Договор в установленном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 июля 2013 года.

Суд считает, что муниципалитетом правомерно проведены торги по предоставлению земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Общий порядок передачи в собственность или аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в собственность или аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность или аренду, такие земельные участки предоставляются в собственность или аренду на торгах (статья 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Законодательством предусмотрен и упрощенный порядок передачи земель сельскохозяйственного назначения в аренду.

В части 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что правовое регулирование условий и порядка пользования землей осуществляется федеральным законом. На территории Российской Федерации таким законом для граждан, изъявивших желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, является Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (пункт 1 статьи 81 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, урегулирован в статье 12 Закона о фермерском хозяйстве. В силу указанной нормы граждане, которые заинтересованы в предоставлении им участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания (расширения) фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Орган местного самоуправления на основании поданного заявления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об этом земельном участке, после чего обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или аренду заявителю принимается уполномоченным органом в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого участка. Копия такого решения (с приложением кадастрового паспорта участка) направляется заявителю.

Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия решения о предоставлении участка в собственность или аренду.

Учитывая то, что за предоставление земельного участка обратились два крестьянско-фермерских хозяйства, муниципалитет был обязан провести торги по предоставлению земельного участка в аренду.

В проведении торгов суд не усматривает нарушений действующего законодательства.

Относительно наличия у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок суд принимает во внимание следующее.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязательства по договору.

Представленными ответчиком в материалы дела документами, в частности: актом проверки, предписанием от 02.07.2008 г. (т.1 л.д. 172-173), в которых говорится о том, что участок находится в заросшем сорняками состоянии; справкой САМАРАСТАТ №3 от 11.04.2012 г. (т.1 л.д. 154), которая подтверждает отсутствие отчетности за 2010-2011 годы; справкой выданной МКУ «Управление сельского хозяйства администрации муниципального района Пестравский Самарской области № 106 от 11.04.2012 г. (т.1 л.д. 153), из которой следует, что КФХ Пивоварова М.Г. отчет о производственной деятельности предприятия за 2010-2011 годы не представляло, информация о приобретении техники отсутствует, средств химической защиты растений, минеральных удобрений отсутствует; справкой № 37 от 03.02.2012 (т.1 л.д. 191) подтверждающей о том, что на земельном участке с 2010 по 2011 год посев сельскохозяйственных культур не производился, в связи с чем он зарос сорной растительностью, кроме того, сведения о наличии и состоянии сельскохозяйственной техники КФХ Пивоварова М.Г. отсутствуют; ответами администрации сельского поселения, письмами подтвержден факт ненадлежащего использования ответчиком земель сельскохозяйственного производства (т.2 л.д. 17-18).

При этом понятие надлежащего исполнения обязательства содержится в статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.

Анализ главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Аренда") позволяет обозначить отдельные группы обязанностей арендатора, неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых безусловно влечет за собой отказ в признании его управомоченным субъектом с точки зрения наличия у него указанного преимущественного права: обязанности, связанные с пользованием арендованным имуществом (например, обязанность использовать имущество в соответствии с его назначением или условиями договора (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации); обязанности, связанные с содержанием арендованного имущества; обязанности связанные с уплатой арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая то, что КФХ Пивоварова М.Г. ненадлежащим образом исполнял обязанности по использованию земельного участка в соответствии с его назначением и условиями договора, положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ к правоотношениям сторон не могут быть применены.

Кроме того, в качестве обязательных условий признания за лицом наличия преимущественного права на заключение договора следует назвать как необходимость надлежащего исполнения субъектом анализируемой правовой привилегии обязанностей, возложенных на него договором аренды, так и соответствие лица специальным требованиям к субъекту рассматриваемого преимущественного права. Субъектом преимущественного права на заключение договора на новый срок является арендатор по договору аренды.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как было указано выше, по договорам №9, №6 в аренду передавался земельный участок из фонда перераспределения, расположенный на землях колхоза «Серп и Молот», для производства с/х продукции, общей площадью 173,03 га (пашни), в т.ч. по участкам: №1 – площадь 57,94 га кадастровый номер 63:28:0801001:1; №2 – площадь 20,1 га кадастровый номер 63:28:0801001:2; №3 – площадь 27,87 га кадастровый номер 63:28:0801001:4; №4 – площадь 67,12 га кадастровый №63:28:0802006:1, отнесенный к категории земель сельскохозяйственного назначения, сроком на 10 лет (т.1 л.д. 18-22, 110-113).

Администрацией представлены кадастровые выписки, из которых следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:28:0801001:1 входит в состав единого землепользования с кадастровым номером 63:28:0000000:10 и является условным земельным участком. При этом, на листе №2 кадастровой выписки указана площадь земельного участка 63:28:0801001:1 – 480000 кв.м., в то время как площадь земельного участка с таким же кадастровым номером в договорах аренды указана равной 57,94 га.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 63:28:0801001:2 (площадь по договорам аренды 20,1 га) представлено уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений об указанном земельном участке.

Земельный участок с кадастровым номером 63:28:0801001:4 имеет площадь в соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке равной 579400 +/6660,35 кв.м. В договорах аренды в отношении данного земельного участка указана площадь – 27,87 га.

Участок с кадастровым номером 63:28:0802006:1 (площадь по договору 67,12 га) поставлен на кадастровый учет 27.12.2004 г., о чем свидетельствует кадастровый паспорт земельного участка (т.2 л.д. 13-14).

Следовательно, предметом договоров аренды земельного участка являются несколько земельных участков: участок: №1 – площадь 57,94 га кадастровый номер 63:28:0801001:1; №2 – площадь 20,1 га кадастровый номер 63:28:0801001:2; №3 – площадь 27,87 га кадастровый номер 63:28:0801001:4; №4 – площадь 67,12 га кадастровый №63:28:0802006:1.

Оформление земельных участков как объектов земельных отношений регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации. Статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектом земельных правоотношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ (далее - Закон N 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Пунктом 1 ст. 5 названного Закона предусмотрено, что каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).

В ст. 7 Закона N 221-ФЗ указано, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение. В государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.

Из материалов дела следует, что на момент подписания договоров аренды №9, №6 условие о предмете договора соблюдено только в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 63:28:0802006:1, площадь по договору и по кадастровому паспорту - 67,12 га.

Остальные земельные участки, поименованные в договоре аренды как самостоятельные объекты права, в установленном законом порядке не сформированы, на кадастровый учет не поставлены.

Согласно статье 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду подлежат передаче земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе находящиеся в долевой собственности.

Условие о предмете договора в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:28:0802006:1, площадью 67,12 га сторонами соблюдено.

В то же время, и Администрация во встречном исковом заявлении, и Котов В.В. во встречном иске ссылаются на нарушение норм Закона Самарской области «О земле», в соответствии с которым минимальный срок договора аренды земель сельскохозяйственного назначения составляет 3 года. Администрация в связи с несоблюдением сторонами данного условия просит признать договоры недействительными, а Котов В.В. – незаключенными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Гражданского кодекса РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса РФ регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется, в том числе, и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 9 названного Федерального закона предусмотрено, что минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

В соответствии с ч.3 ст.20.1. Закона Самарской области «О земле» №94-ГД от 11.03.2005 г. минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий, используемого для производства сельскохозяйственной продукции, за исключением случаев, предусмотренных частями 1 и 2 настоящей статьи, составляет три года.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) должен соответствовать требованиям Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и закона субъекта Российской Федерации, установившим минимальный и максимальный сроки аренды для указанной категории земель (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, условие о сроке договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) менее минимального срока аренды, установленного законом субъекта Российской Федерации, является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданское и земельное законодательство под существенными условиями договора аренды земельного участка понимают условия об имуществе, подлежащем передаче (статья 607 Кодекса), и размер арендной платы (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку условие о сроке действия договора не является существенным для договоров аренды земельных участков, его недействительность (ничтожность) не влечет недействительности всего договора (статья 180 названного Кодекса).

Условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) является определимым. Поэтому недействительность (ничтожность) условия о сроке (равно как и отсутствие его в тексте договора аренды земельного участка) не означает, что такой договор заключен сторонами на неопределенный срок. В таких случаях договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации. В данном случае, на три года.

По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Кодекса).

Суд установил, что спорные договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в установленном законом порядке не зарегистрированы. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается. Вследствие этого, договоры аренды №№ 9, 6 являются незаключенными.

Следовательно, истец по первоначальному иску не является субъектом преимущественного права на заключение договора на новый срок, в связи с чем, в удовлетворении первоначального иска следует отказать.

Кроме того, Постановлением Администрации № 1034 от 15.11.2013 г. отменено Постановление Главы администрации Пестравского района Самарской области от 19.02.2002 г. № 62, в связи с выявленным несоответствием муниципального правового акта статье 607 ГК РФ и другим нормативным актам (т. 2 л.д. 44).

Учитывая то, что договоры аренды являются незаключенными, в отношении них не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделок недействительными. Незаключенные договоры не влекут правовых последствий, не порождают для сторон прав и обязанностей, следовательно, не могут быть признаны недействительными.

Следовательно, в удовлетворении встречного иска Администрации следует отказать.

Встречный иск Котова В.В. также не подлежит удовлетворению, поскольку незаключенный договор является таковым независимо от признания его незаключенным судом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 данного Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру отношения.

Удовлетворение требования о признании договора незаключенным, учитывая, что договор и без обращения в суд является таковым, не приведет к восстановлению прав и законных интересов КФХ Котова В.В., вследствие чего, суд отказывает в удовлетворении встречного иска.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Крестьянского (фермерского) хозяйства Пивоварова М.Г. о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка отказать.

В удовлетворении встречного иска Администрации муниципального района Пестравский Самарской области о признании недействительными договоров аренды отказать.

В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Котова В.В. о признании договоров аренды незаключенными отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

Г.Н. Морозов