Решение № А55-21275/10 от 20.02.2014 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

февраля 2014 года

Дело №

А55-21275/2010

Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2014 года

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2014 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Бойко С.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Курушкиным А.В.

рассмотрев в судебном заседании   февраля 2014 года   дело по иску, заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "ЭТМ-Энерго"

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

С участием третьих лиц:

1. ОАО «Энерготехмаш»

О признании незаконным  отказа в государственной регистрации договора аренды

при участии в заседании

от истца -  не явился

от ответчика – ФИО1 по доверенности от 30.12.2013

от третьих лиц – не явились.

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭТМ-Энерго" обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора аренды производственных помещений от 04.03.2010 между  ООО "ЭТМ-Энерго" и ОАО «Энерготехмаш» и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию договора аренды.

Решением суда от 07.12.2010 в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "ЭТМ-Энерго" отказано.

Постановлением ФАС Поволжского округа от 26.05.2011 года решение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Решением суда от 07.10.2011, оставленным  без  изменения  постановлением  Одиннадцатого арбитражного  апелляционного  суда  от  26.12.2011   и  постановлением  Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2012, требования Общества с ограниченной ответственностью "ЭТМ-Энерго" удовлетворены.

Суд признал незаконным отказ № 02/015/2010-099 от 02.09.2010 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора аренды производственных помещений от 04.03.2010, заключенного между  ООО "ЭТМ-Энерго" и ОАО «Энерготехмаш». Кроме того, суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлении решения в законную силу произвести государственную регистрацию договора аренды производственных помещений от 04.03.2010, заключенного между  ООО "ЭТМ-Энерго" и ОАО «Энерготехмаш».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.03.2013 решение суда от 07.10.2011 по делу № А55-21275/2009 отменено по новым обстоятельствам.

При новом рассмотрении представители заявителя и третьих в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области просит отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на законность оспариваемого отказа.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Из материалов дела усматривается, что 23.05.2006 между ООО «ЭТМ-Энерго» и ОАО «Энерготехмаш» был заключен предварительный договор аренды производственных помещений, принадлежащих на праве собственности ОАО «Энерготехмаш»: здание кислородного цеха литер А24,А25; градирня литер А29; здание котельной литер А37, труба дымовая кирпичная литер А71. В соответствии с условиями данного договора основной договор аренды должен был быть заключен не позднее 21.12.2008 года сроком на 49 (сорок девять) лет.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2009, года по делу № А55-11682/2009 суд обязал ОАО «Энерготехмаш» заключить договор аренды, сроком на 49 лет, вышеуказанных производственных помещений.

16.04.2010 заявителем и ОАО «Энерготехмаш» в Управление Росреестра по Самарской области было подано заявление о регистрации договора аренды вышеуказанных производственных помещений.

Сообщением от 02.09.2010 № 02/015/2010-099 в совершении вышеназванных регистрационных действий было отказано.

Не согласившись с вынесенным отказом, заявитель обратился в суд с данным заявлением.

 Из материалов дела усматривается, что решение Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2009 по делу № А55-11682/2009 было отменено решением суда от 01.04.2013 по вновь открывшимся обстоятельствам.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Самарской области от 04.10.2013 по делу № А55-11682/2009 отказано в удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью "ЭТМ-Энерго" к Открытому акционерному обществу "Энерготехмаш" об обязании заключить договор аренды производственных помещений на условиях проекта договора аренды от 15.11.2008, сроком на 49 лет, производственных помещений, расположенных по адресу: <...>, здание кислородного цеха – литер А24, А25, общей площадью 1253,5 кв.м., Градирня – литер А29, общей площадью 56,1 кв.м., здание котельной – литер А37, общей площадью 1717,6 кв.м., Труба дымовая кирпичная – литер А71, общей площадью 29,4 кв.м.

Как указано в части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации  гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Между тем, договор аренды производственных помещений от 04.03.2010 был подписан его сторонами   во исполнение   решения Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2009 по делу № А55-11682/2009, которое в настоящее время отменено. Следовательно, государственная регистрация договора аренды, влекущая факт его заключения, противоречит принципу свободы договора.     

Кроме того, из материалов дела следует, что имущество, являющееся предметом аренды, находилось в залоге у ОАО Банк Зенит на основании 14 договоров ипотеки, заключенных в период с 2006 по 2008 год. В соответствии с условиями, заключенных договоров Залогодатель не вправе без письменного согласия Залогодержателя отчуждать предмет ипотеки, передавать его в пользование третьим лицам, распоряжаться им иным образом, выдавать доверенность связанные с возможностью распоряжения.

Согласно ст. 40 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» если иное не предусмотрено договором залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом только при условии, что:

1)   Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства,

2)   Имущество  предоставлено в  пользование для  целей,  соответствующих назначению имущества.

Во всех иных случаях согласно п. 3 ст. 40 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиям договора, заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам только с согласия залогодержателя.

ЗАО «Уран» в соответствии с Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2012 по делу А55-1582/2010 на основании ст. 48 АПК РФ был признан правопреемником ОАО «Банк Зенит» в деле о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Энерготехмаш» в связи с совершенной уступкой прав требования ОАО Банка Зенит (кредитора) к ОАО «Энерготехмаш» (должнику), что подтверждается вступившими в законную силу актами арбитражных судов (Определение от 31.08.2012 по делу А55-1582/2010, Определение от 29.12.2010 по делу А55-1582/2010, Постановление от 28 06.2011 по делу А55-1582/2010, Постановление от 02.08 2011 по делу А55-1582/2010).

ЗАО «Уран» на сегодняшний день является залоговым кредитором и среди предметов залога значатся, помимо прочего, здание кислородного цеха - литер А24 А25 общей площадью 1253, 5 кв.м., здание котельной - литер А37, общей площадью 1717,6 кв.м.

Дата заключения предварительного договора аренды недвижимости не имеет правового значения для определения очередности возникновения прав аренды и залога, поскольку упомянутые права возникают лишь из договоров залога и аренды, а не из предварительных договоров об их заключении в будущем.

Согласно пункту 3 статьи 339 и пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации  всякий договор об ипотеке, равно как и договор аренды недвижимости сроком более года подлежит государственной регистрации.

Требований о регистрации предварительного договора аренды недвижимости законодательство не содержит, поэтому момент его заключения не может приниматься во внимание ни при определении очередности возникновения таких обязательств, как аренда и ипотека, ни при решении вопроса о том, требуется ли согласие держателя ипотеки на обременение арендой заложенного ему имущества.

По общему правилу очередность названных обязательств устанавливается по моменту их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данном случае заявителем поставлен  вопрос обременения арендой уже заложенного банку имущества общества "Энерготехмаш", в отношении которого возбуждено дело о банкротстве.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса и специальных по отношению к этой норме правил статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдать заложенное им имущество в аренду при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) не содержит норм, исключающих применение этих правил в процессе банкротства, что не позволяет арбитражным управляющим распоряжаться недвижимым имуществом банкрота без согласия его залогодержателей в нарушение условий, определенных Законом об ипотеке.

Поскольку в данном случае срок исполнения обеспеченных ипотекой обязательств должника наступил, а сам должник находится в процедуре банкротства, договор аренды его заложенного имущества сроком на 49 лет с правом выкупа арендатором не соответствует требованиям статьи 40 Закона об ипотеке. На заключение такого договора аренды требуется согласие залогодержателя, которое в данном случае не получено.

При передаче залогодателем в аренду ранее заложенного им недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний по общему правилу не может оспорить эту сделку, поскольку законом установлены иные последствия данного нарушения (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке, подпункт 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса).

Так, в силу пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке имущественные интересы залогодержателей обеспечиваются тем, что при удовлетворении их требований из стоимости заложенного имущества по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, право аренды в отношении ранее заложенного имущества прекращается, если оно предоставлено залогодателем третьему лицу без согласия залогодержателя. Аналогичные разъяснения даны в пунктах 22, 23 постановления Пленума N 10.

Следовательно, при заключении во внесудебном порядке между обществами "ЭТМ-Энерго" и "Энерготехмаш" без согласия банка договора аренды уже заложенного банку имущества право аренды из этого договора прекратилось бы на основании статьи 40 Закона об ипотеке, не затрагивая имущественных интересов банка как залогового кредитора в деле о банкротстве.

Заключение спорного договора аренды не отвечает целям и последствиям осуществления процедуры банкротства.

Согласно статье 2 Закона о банкротстве под банкротством понимается признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей. Процедура наблюдения служит целям обеспечения сохранности имущества должника, проведения анализа его финансового состояния, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов, а конкурсное производство вводится в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.       Статья 61.2 Закона о банкротстве определяет критерии, основания, условия и порядок признания недействительными подозрительных сделок должника, в том числе совершенных в целях причинения вреда имущественным интересам кредиторов. Между тем определенные для проведения процедур банкротства сроки не позволяют сдать в аренду продолжительностью 49 лет ранее заложенное должником в ипотеку имущество без ущерба для залоговых кредиторов этого должника.

В соответствии со статьей 18.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается. Продажа имущества, уступка прав требования, замещение активов должника в ходе конкурсного производства урегулированы положениями статей 139 - 141 Закона о банкротстве.

Однако сами по себе специальные нормы об особом порядке реализации имущества должника в процессе банкротства не препятствуют применению положений статьи 40 Закона об ипотеке и не отменяют действие этих норм в части, определяющей условия соотношения прав залогодержателей и арендодателей одного и того же имущества.

Поэтому при решении вопроса о том, с обременением арендой или без такового подлежит реализации в процессе банкротства заложенное имущество должника, следует применять положения статьи 40 Закона об ипотеке.

Если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает.

Если же аренда возникла раньше ипотеки или с согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества оно переходит к приобретателю будучи обремененным правом аренды, которое учитывается при определении его рыночной стоимости.

В данном случае обременение недвижимого имущества правом аренды на 49 лет с предоставлением арендатору права выкупа существенно снижает стоимость и уменьшает перспективы продажи этого имущества в процессе банкротства.

Согласно пункту 1 статьи 138 Закона о банкротстве требования залогового кредитора удовлетворяются в банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога.

Следовательно, сумма, на которую может рассчитывать банк, непосредственно зависит от того, может ли он в этой ситуации возразить против обременения арендой ранее заложенного ему имущества и прекращается ли такая аренда при реализации имущества должника в процессе банкротства.

С учетом изложенного основания для удовлетворения заявланных требований отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 167-176,198-202  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

С.А.Бойко