Решение № А55-23079/05 от 28.09.2007 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846-2) 26-55-25

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

сентября 2007 года г. Самара

Дело № А55-23079/2005 -13

Арбитражный суд Самарской области

В составе председательствующего: Баласлова В.Н.

арбитражных заседателей: ФИО1, ФИО2

рассмотрев 18.09.07 г. в судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Самарской области, г. Тольятти

к Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти

к ООО ПКФ «Атлант-Союз», г. Тольятти

к Управлению федерального Агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области, г. Самара

3-и лица: ЗАО «Россия», Самарская область

ГУ «Федеральная регистрационная служба Самарской области», в лице управления по г. Тольятти, г. Тольятти

о признании недействительными договора аренды и записи о государственной регистрации сделки

при участии в заседании:

от истца: не явился (извещён)

от Мэрии: ФИО3 – гл. специалист

от Управления агентства кадастра: не явился (извещён)

от Россия: ФИО4 – представитель

от Регистрационной палаты: не явился (извещён)

от Атлант Союз: не явился. Определение суда с извещением о времени и месте судебного заседания, направленное по последнему известному суду адресу ответчика, органом связи возвращено в связи с «истечением срока хранения».

При указанных обстоятельствах следует считать ООО ПКФ «Атлант-Союз» надлежащим образом извещённым о времени и месте судебного заседания.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Балькиной Л.С.

установил следующее.

Истец просит суд

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды № 6 от 12.03.1999 г. на земельный участок площадью 3447 кв. метров, находящийся по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, по Южному шоссе в районе производственной базы «Соцкультбыта», заключенный мэрией г. Тольятти в лице председателя Земельного комитета г. Тольятти ФИО5 и ООО ПКФ «Атлант-Союз», с момента заключения.

Признать недействительной (ничтожной) запись регистрации № 63-09-1/1999-3777 от 17.04.1999 г., произведенную Самарской областной регистрационной палатой (Филиал № 2 г. Тольятти) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве аренды ООО ПКФ «Атлант-Союз» на земельный участок площадью 3777 кв. метров, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, по Южному шоссе в районе производственной базы «Соцкультбыта» и обязать Управление по г. Тольятти Главного Управления федеральной Регистрационной службы по Самарской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним реестровую запись 63-09-1/1999-3777 от 17.04.1999 г.

Ответчики Мэрия городского округа Тольятти и Управление федерального Агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск и заявили о пропуске истцом срока исковой давности.

12.02.1999 г. на основании постановления первого заместителя мэра г. Тольятти № 230-2/02-99 от 12.03.1999 г. между мэрией г. Тольятти и ООО ПКФ «Атлант-Союз» был заключен договор аренды № 6 на земельный участок площадью 3447 кв. метров, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, по Южному шоссе в районе производственной базы «Соцкультбыта», для проектирования на основе металлических конструкций ангаров и складской оптовой базы, сроком на 365 дней - с 03.02.1999 г. по 02.02.2000 г.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.01.2007 г. по делу № А55‑23076/2005 Постановление первого заместителя мэра г. Тольятти № 230-2/02-99 от 03.02.1999 г. признано недействительным.

17.04.1999 г. в Самарской областной регистрационной палате (филиал г. Тольятти № 2) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации 63-09-1/1999 3777, в соответствии с которой ООО СПК «Атлант-Союз» аренды на указанный земельный участок.

Вместе с тем, договор аренды земельного участка № 61 от 12.03.1999 г. противоречит требованиям федерального законодательства.

При заключении оспариваемой сделки первый заместитель мэра г. Тольятти превысили свои полномочия, распорядившись чужим имуществом, находящимся за пределами муниципального образования – города Тольятти.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе, отчуждать свое имущество и передавать право владения. Владение и пользование землёй осуществляется собственником в той мере, в какой их оборот допускается законом. Ст. 129 ГК РФ установлено, что земля может отчуждаться и переходить от одного лица к другому иным способом в той мере, в какой оборот земли допускается законом о земле.

26.11.1997 г. Президентом РФ был издан Указ № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков...». П. 2 Указа установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах). Продаже не подлежат земельные участки, оборот которых не допускается законодательством РФ. Порядок организации торгов по продаже земельных участков утверждён Постановлением Правительства РФ 05.01.1998 г. № 2. Аналогичный порядок продажи земельных участков и предоставление их в аренду, для строительства на условиях торгов, определён и действующим Земельным кодексом РФ (статьями 28-38) и Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г № 808. В соответствии со ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Тем самым, как ранее действовавшее законодательство до 2001 года, так и действующий ЗК РФ, во-первых, не допускали свободный оборот земель сельскохозяйственного назначения, во-вторых, устанавливали, что право собственности и право аренды, на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могли возникнуть у физических и юридических лиц только на торгах, а в-третьих, право распоряжения земельным участком, находящимся в частной собственности принадлежит только собственнику этого участка.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ право возведения строения на земельном участке принадлежит собственнику данного земельного участка.

На основании статей 260, 608 ГК РФ и статей 22, 40 ЗК РФ право сдачи земельного участка в аренду принадлежит только собственнику этого земельного участка, либо лицу управомоченному законом или собственником.

В соответствии с пунктами 1 и 2 Указа Президента РФ № 1767 от 27.10.1993 г. (в ред. Указов Президента РФ от 24.12.93 N 2287, от 25.01.99 N 112) действовавшим на момент заключения договора аренды, совершение сделок с земельными участками регулировалось гражданским законодательством с учётом земельного, лесного, природоохранного законодательства и настоящего Указа. Граждане и юридические лица -собственники земельных участков имели право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или часть его в уставные фонды акционерных обществ, товариществ и кооперативов. В соответствии с п. 4 Указа, государство гарантировало неприкосновенность и защиту права частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли. Изъятие земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд производится в установленном законом порядке путем выкупа. В соответствии с п. 8 Указа продажа земель должна производиться на конкурсах или аукционах. Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве с изменением целевого назначения, производилась по решению органов исполнительной власти субъекта РФ.

В соответствии со ст. 52 Земельного Кодекса РСФСР (ФЗ № 11-03-1 от 23.04.1991 г.) право самостоятельного хозяйствования на земле и право возведения строений и сооружений принадлежит собственнику земельного участка. Ст. 54 ЗК РСФСР (1991 г.) установлено, что вмешательство в деятельность собственников земельного участка, а также землевладельцев и землепользователей, со стороны государственных органов и организаций не допускается. Цели предоставления земель сельскохозяйственного назначения определены ст. 57 Земельного Кодекса РСФСР (1991 г.). Этой нормой установлено, что земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться только для нужд сельского хозяйства, но не для строительства ангаров, производственных баз и других подобных объектов.

На момент заключения оспариваемой сделки действующее законодательство не предусматривало возможность оборота земель сельскохозяйственного назначения. Кроме этого, ст. 13 ФЗ РФ «О введении в действие части первой ГК РФ, установлено, нормы главы 17 ГК РФ, регулирующие оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения вводятся в действие со дня введения в действие ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Основания возникновения права собственности на землю, в том числе муниципальной собственности, определены статьями 8, 215, 218 ГК РФ. Ни по одному из оснований, указанных в перечисленных нормах ГК РФ, мэрия г. Тольятти не имеет право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, по Южному шоссе в районе производственной базы «Соцкультбыта», и не вправе принимать какие-либо решения по распоряжению земельными участками, не находящимися в муниципальной собственности.

Собственником (землепользователем) данного земельного участка с 1972 года и ранее, а также до настоящего времени является СХ ЗАО «Россия», которому принадлежат полномочия по распоряжению этим земельным участком. До настоящего времени в установленном законом порядке указанный земельный участок ни из собственности, ни из землепользования СХ ЗАО «Россия» уполномоченным органом государственной власти РФ и субъекта РФ не изымался. Этот земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, и оборот земель этой категории ограничен действующим законодательством. Перевод данного земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в какую-либо иную категорию уполномоченным органом не производился.

СХ ЗАО «Россия» является правопреемником колхоза «Россия», реорганизованного в 1992 году в соответствии с Указом Президента РФ № 323 от 27.12.19.91 г. «О неотложных мера по осуществлению земельной реформы в РСФСР». В соответствии с п. 12 Указа сделки по отчуждению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не предусмотренные настоящим Указом, являются недействительными. По правилам ст. 129 ГК РФ земля может отчуждаться и переходить от одного лица к другому иным способом в той мере, в какой их оборот допускается законом о земле. На период с 1999 года и по настоящее время действующее федеральное законодательство не допускало свободный оборот земель сельскохозяйственного назначения, к каковым относятся земли СХ ЗАО «Россия».

Факт принадлежности выделенного мэрий г. Тольятти земельного участка ООО ПКФ «Атлант-Союз» к собственности (землепользованию) СХ ЗАО «Россия» подтверждается следующими документами и доказательствами:

• Государственным актом на вечное пользование землёй № 415487 выданным 20.03.1972 г.;

• Свидетельством о праве собственности на землю № 562 от 13.12.1994 г., выданным Комитетом по земельным ресурсам Ставропольского района в соответствии, с которым СХ ЗАО «Россия» является собственников 3 187 ГА земель сельскохозяйственного назначения;

• Свидетельством на право собственности на землю серии РФ-V САМ-09-03 № 473131 выданным 15.10.1996 г. Тольяттинским земельным комитетом.

• Чертежом к свидетельству о праве собственности на землю № 000559 от 13.12.1994 г., выполненный руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Ставропольского района ФИО6 14.09.2004 г.

• Заключением эксперта Средневолжской территориальной инспекции государственного геодезического надзора федерального агентства геодезии и картографии № 53 от 09.06.2005 г.

• Письмом Заместителя руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области ФИО7 № 217 от 14.03.02 г.

• Письмом Начальника юридического Управления Государственного земельного комитета Российской Федерации ФИО8 № 07/62 от 28.06.99 г.

• Письмом Заместителя руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области ФИО7 № 96 от

02.02.04 г.

• Письмом Руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области ФИО9 № 471 от

07.07.05 г.

Кроме этого, право собственности СХЗАО «Россия» в границах по Южному шоссе в районе производственной базы «Соцкультбыта» подтверждается картографическими и землеустроительными материалами:

• Землеустроительным делом по внутрихозяйственному устройству с элементами системы земледелия колхоза «Россия» Ставропольского района Куйбышевской области от 1990 года;

• Проектом перераспределения земель колхоза «Россия» (сентябрь 1992 года);

• Проектом внутрихозяйственного землеустройства Ставропольского района от 1990 года;

• Материалами инвентаризации земель колхоза «Россия» 1988 года;

• Планом землепользования ЗАО «Россия» по состоянию на 01.07.2004 г.

Согласно данным Ставропольского райкомзема (письмо за № 422 от 10.12.2004 г.) земли колхоза «Россия» общей площадью 3 625 ГА относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и перевод этих земель в другую категорию уполномоченными органами государственной власти РФ или субъекта РФ не осуществлялся. Передача земель в черту города также не осуществлялась. Кроме того, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» подпунктом 1. п. 3. ст 1 устанавливает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков. Факт принадлежности земель колхоза «Россия» к категории земель сельскохозяйственного назначения подтверждается также копиями экспликации земель колхозов Ставропольского района.

Согласно письма администрации Ставропольского района № 951 от 08.04.2004 г., уполномоченные органы РФ и Самарской области не принимали решений об изъятии у колхоза «Россия» земель в количестве 3 625 га и о переводе этих земель из категории сельскохозяйственного назначения в какую-либо иную категорию.

Согласно выписке из Государственной земельнокадастровой книги Ставропольского района Куйбышевской области общая площадь земель колхоза «Россия» на момент реорганизации составляла 3 625 га.

На момент заключения оспариваемой сделки земли ЗАО «Россия» не были включены в городскую черту муниципального образования - город Тольятти в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, что подтверждается следующими документами:

• Письмом Руководителя Аппарата Правительства Самарской области ФИО10 № АП-8/3 от 26.04.05 г.;

• Письмом Помощника президента Российской Федерации начальника Государственно-правового Управления Президента Российской Федерации ФИО11 № А6-5342 от 24.06.05 г.;

• Письмом заместителя руководителя Средневолжской территориальной инспекции государственного геодезического надзора ФИО12 № 443 от 01.06.05 г.;

• Письмом Генерального директора института ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» ФИО13 № 543/01/и/05 от 04.04.05 г.

Таким образом, договор № 6 от 12.03.1999 г. заключён с нарушением требований ст.ст. 209, 260, 608 ГК РФ, ст.ст. 40, 78, 84 ЗК РФ.

В силу ст. 168 ГК РФ указанная сделка является недействительной.

Исковые требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № 6 от 12.03.1999 г. с момента его заключения являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Требования истца о признании недействительной записи регистрации № 63-09-1/1999-3777 от 17.04.1999 г., произведённой Самарской областной регистрационной палатой (филиал № 2, г. Тольятти) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве аренды ООО ПКФ «Атлант-Союз» на спорный земельный участок удовлетворению не подлежат и в указанной части иска следует отказать.

В силу ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. Запись о регистрации сама по себе не является ненормативным актом, что не даёт истцу оснований для обращения с иском в арбитражный суд в порядке ст. 198 АПК РФ.

Доводы ответчика Мэрии городского округа Тольятти о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд, суд во внимание не принимает.

По общему правилу срок исковой давности начинает течь тогда, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, план (чертеж) границ земель к свидетельству № 562 от 13.12.1994 г., подтверждающему наличие права собственности ЗАО «Россия», был выдан последнему Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Ставропольского района Самарской области в сентябре 2004 года.

На основе плана (чертежа) границ земель ЗАО «Россия», выданного к свидетельству № 562 от 13.12.1994 г. и иных картографических материалов было составлено заключение эксперта № 105 от 23.08.2005 г.

Согласно указанному заключению, земельный участок, в отношении которого заключен оспариваемый договор аренды, находится в границах земель, принадлежащих на праве собственности ЗАО «Россия».

Прокуратурой Самарской области заявлено требование о признании недействительной (ничтожной) сделки.

Течение срока исковой давности по указанному требованию следует исчислять со дня, когда ЗАО «Россия» узнало о нарушении своего права. Таким днем является дата составления заключения эксперта в отношении спорного земельного участка, то есть 23.08.2005 г.

В этой связи, к моменту предъявления заместителем Прокурора Самарской области настоящего иска (07.09.2005 г.) срок исковой давности, установленный ст. 181 ГК РФ не истёк.

При этом следует исходить также из специфики договоров о предоставлении спорного земельного участка в аренду для проектирования ангаров складской базы.

Проектные работы ведутся не по месту нахождения спорного земельного участка, и ЗАО «Россия», и истец не могли (и не должны были) знать в этом случае о заключении между ответчиками договора аренды № 6 от 12.03.1999 г.

Взыскать госпошлину в Федеральный бюджет РФ с Мэрии городского округа Тольятти в сумме 1 000 рублей, с ООО ПКФ «Атлант-Союз» в сумме 1 000 рублей.

В иске к Управлению федерального Агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 167 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать заключённый между Мэрией городского округа Тольятти, г. Тольятти и ООО ПКФ «Атлант-Союз», г. Тольятти договор аренды № 6 от 12.03.1999 г. на земельный участок площадью 3 447 кв.м. недействительным.

В остальной части иска отказать.

Взыскать в Федеральный бюджет РФ госпошлину:

с Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти в сумме 1 000 рублей, с ООО ПКФ «Атлант-Союз», г. Тольятти в сумме 1 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Арбитражные заседатели

В.Н. Баласлов

ФИО1

ФИО2