Гражданский кодекс часть 1

Финансовый управляющий ФИО1 ФИО2 (далее – заявитель) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – заинтересованное лицо)

- о признании недействительным Уведомления о приостановке государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-49644971/1 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления о приостановке государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-49644973/1 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления о приостановке государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-49644971/2 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления о приостановке государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-49644973/2 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления о приостановке государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-50044422/1 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления о приостановке государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-50044423/1 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-49644971/5 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-49644971/6 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-50044422/2 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447 от 16 февраля 2023 года, вынесенное Управлением Росреестра по Самарской области;

- о признании недействительным Уведомления об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-50044423/2 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447 от 16 февраля 2023 года, вынесенное Управлением Росреестра по Самарской области;

- об обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить требуемую государственную регистрацию прав на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1 -этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447, возникших на основании договора купли-продажи от 27.09.2022 года, заключенным между ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель).

Заинтересованное лицо в пояснениях, данных в судебном заседании, и в отзыве (т. 1 л.д. 9-13) заявленные требования считает необоснованными.

ФИО3 в пояснениях, данных в судебном заседании, и в отзыве (т. 1 л.д. 110-114) заявленные требования считает необоснованными.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено без участия указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив их доводы, суд полагает, что заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 24.09.2014 года между ПАО «Ак Барс» Банк и ФИО1 был заключен ипотечный кредитный договор <***> на сумму 1 059 000,00 сроком на 120 месяцев. Факт выдачи и пользования кредитом подтверждается выпиской по счету (т. 1 л.д. 8-18).

Согласно п. 1.3 кредитного договора, кредит был предоставлен на покупку в общую долевую собственность ФИО1 (доля в праве собственности 36/50), ФИО4 (доля в праве собственности 12/50) и ФИО5 (доля в праве собственности 2/50) имущества: жилого дома с земельным участком , в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

В соответствие с пл. 1.4., 1.5. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека в силу закона недвижимости в соответствие со ст. 77 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» и удостоверяется закладной.

30.09.2014 года право залогодержателя ПАО «АК БАРС» банк по ипотеке в силу закона удостоверено закладной, № гос. регистрации ипотеки жилого дома № 63-63-32/314/2014-180, № гос. регистрации ипотеки земельного участка № 63-63-32/314/2014-179.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору ФИО1, банк был вынужден обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности и обращения взыскания на предмет залога.

Решением Ставропольского районного суда Самарской области от 16.12.2016 года по гражданскому делу № 2-3561/2016 (вступившим в законную силу) с ФИО1 в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору <***> от 24.09.2014 года, а также обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1, ФИО4, ФИО5 на праве общей долевой собственности - жилого дома с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447 (т. 1 л.д. 18-20).

После внесения судом решения ФИО1 в счет погашения задолженности платежи не осуществляла, что и явилось основанием для обращения ПАО «АК барс» банк в суд с заявлением о признании ФИО1 несостоятельной.

Определением Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-8732/2021 от 04.10.2021 года заявление акционерного коммерческого банка «АК Барс» (публичное акционерное общество) о признании ФИО1, дата рождения 20.09.1976, ИНН <***>, адрес регистрации: <...> светлый, д. 1, несостоятельной (банкротом) признано обоснованным. Включено требование кредитора акционерного коммерческого банка «АК Барс» (публичное акционерное общество) в реестр требований кредиторов гражданина-должника ФИО1 в размере 1 843 352,42 рублей в состав требований кредиторов третьей очереди, как обеспеченное залогом имущества должника - жилого дома с земельным участком , в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2022г. по делу № А55-8732/2021 ФИО1 (20.09.1976г.р., место рождения: д.Середняя Костромской обл., ИНН <***>, адрес: <...>, СНИЛС <***>) признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО2 (ИНН <***>, СНИЛС <***>, адрес: 420030, г. Казань, а/я 138), член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 191015, <...>, литер А, пом. 2-Н, №572).

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства (процедуре реализации имущества гражданина) осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

Согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Основания обращения взыскания на заложенное имущество установлены ст. 348 ГК РФ, в соответствии с п. 1 которой взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно абзацу пятому пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Постановление № 58), устанавливая требования залогового кредитора, суд учитывает, что в соответствии со статьей 337 ГК РФ, пунктом 1 статьи 339 ГК РФ обязательство должника признается обеспеченным залогом в целом независимо от оценки предмета залога.

В силу этого кредитор, требования которого обеспечены залогом такого имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе конкурсного производства (процедуре реализации имущества гражданина) от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве.

При этом, залоговый кредитор при реализации предмета залога в рамках дела о банкротстве, не должен получить удовлетворение своих требований в меньшем размере, чем бы он получил при обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» недвижимое имущество, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, в настоящий момент у ПАО «Ак барс» банк в силу закона в залоге находится жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м.. находящееся по адресу: Самарская область, <...>. участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447 и в связи с этим ПАО «АК БАРС» БАНК, как залоговый кредитор, вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований за счет реализации спорного имуществ в целом.

Кроме того, руководствуясь положениями статей 334, 353 ГК РФ, следует отметить, что продажа объекта недвижимости в части только доли самого должника повлечет значительное снижение ее стоимости в целом, тогда как реализация объекта недвижимости в целом является справедливым и выгодным для всех участников спора.

Приведенные выводы также соответствуют судебной практике (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2019 по делу №А50-19071/2017).

В рамках процедуры реализации имущества ФИО1 финансовому управляющему ФИО1 от залогового кредитора ПАО «Ак Барс» Банк поступило Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника с целью реализации на торгах залогового имущества, а именно: жилого дома с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447 с начальной ценой продажи - 3 510 000 рублей.

Руководствуясь поступившим от конкурсного кредитора Положением, финансовый управляющий выставил имущество, находящееся в залогу у ПАО «Ак Барс» Банк, на торги в соответствие с нормами Закона о банкротстве, целиком, а именно: жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

По результатам торгов победителем был признан ФИО3, с ним был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.09.2022 г.

После полной оплаты стоимости имущества, стороны договора обратились в Управление Росреестра по Самарской области для регистрации прав покупателя на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

Однако, регистрация прав на указанное имущество была приостановлена, а затем заинтересованным лицом вынесены оспариваемые Уведомления.

Основанием для принятия оспариваемых решение, по мнению Управления Росреестра по Самарской области, является тот факт что ФИО1 принадлежит лишь доля в размере 36/50 в праве собственности на вышеуказанное имущество и, в связи с этим, предметом договора купли-продажи от 27.09.2022 года может быть только 36/50 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащие ФИО1 на вышеуказанное имущество, следовательно представленный на регистрацию договор от 27.09.2022 года по форме и содержанию не соответствует действующему законодательству. Кроме того, по мнению заинтересованного лица, указанная сделка должна быть нотариально оформлена.

Данные доводы заинтересованного лица суд считает необоснованными.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно Федеральному закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН, регулируются нормами Закона № 218-ФЗ.

В силу части 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с названным Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, среди прочего, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

К возникшим правоотношениям по государственной регистрации прав Покупателя на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов в деле о банкротстве, нормы закона, связанные с заключением и нотариальным удостоверением договора купли-продажи, применению не подлежат, поскольку заключенная по результатам торгов сделка является одним из случаев принудительного обращения взыскания на заложенное имущество.

Положения п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, также не подлежат применению к анализируемым правоотношениям, поскольку договор купли-продажи, заключенный с победителем по результатам соответствующих торгов, не является сделкой, по которой залогодатель отчуждает предмет залога в собственность третьего лица. Заключение договора купли-продажи по результатам торгов, о нотариальном удостоверении которого было заявлено Ответчиком, и уплата покупателем денежных средств в счет цены приобретенной квартиры, влечет прекращение залога на основании подп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, то есть в связи с реализацией заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.

По общему правилу в конкурсную массу гражданина включается все его имущество, имеющееся на день принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом и введении процедуры реализации имущества, а также имущество, выявленное или приобретенное после принятия указанного решения ( пункт 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), в том числе заработная плата и иные доходы должника.

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством (пункт 4 статьи 213.35 Закона о банкротстве).

Из положений п.п. 7 и 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан», а также положений п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве следует, что в рамках дела о банкротстве гражданина подлежит реализации имущество, находящееся в общей долевой собственности с последующей выплатой иным сособственникам причитающимся им денежным средствам, равным их долям в праве.

Порядок реализации имущества несостоятельного гражданина, находящегося в залоге у его кредитора, урегулирован положениями п. 4 ст. 216, 26 Закона о банкротстве, предусматривающими продажу предмета залога по правилам статьей 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве с учетом особенностей установленных статьей 138 Закона.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В положениях ст. 26 Закона № 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ), в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 37 части1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Финансовый управляющий, не оспаривая действий органа Росреестра, обратилась к нотариусу за нотариальным удостоверением договора купли-продажи, а впоследствии - в суд с заявлением об оспаривании отказа в совершении нотариального действия, просила обязать нотариуса удостоверить договор купли-продажи квартиры.

На основании п. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3).

На основании ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ о регистрации определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Поскольку в рассматриваемом случае, предмет залога составлял дом и земельный участок, находящиеся в общей долевой собственности должника и детей, в том числе несовершеннолетних, которые реализованы как единый объект недвижимости по одной сделке, при этом последние являются также созалогодателямив кредитных правоотношениях, основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме отсутствовали.

Норма статьи 42 Закона № 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу принудительного отчуждения заложенного имущества во исполнение судебного акта.

Согласно ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Учитывая названные положения, вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектом обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц, как слабой стороны в сделке.

Согласно п. 1 ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. Пунктом 2 статьи 37 указанного Кодекса установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Положениями статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Согласно части 2 указанной статьи закона, для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Положениями статьи 237 ГК РФ установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов (финансовый управляющий), полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта (в нашем случае таким судебным актом является определение арбитражного суда о включении в реестр требований кредиторов ФИО1 требования ПАО «Ак барс Банк» с очередностью удовлетворения в составе третьей очереди как обеспеченное залогом имущества должника). В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Определение о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора.

Последующие действия залогового кредитора по разработке, утверждению Положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру (в данном случае нет волеизъявления сторон сделки, которое проверяется нотариусом).

Таким образом, довод регистрирующего органа об обязательности в рассматриваемом деле нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры основаны на неверном толковании норм материального права.

Как указано выше, пунктом 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Учитывая, что на сделки, заключенные по результатам торгов, проведенных во исполнение судебного акта, нотариальный контроль удостоверения сделок не распространяется, то есть законом нотариальное удостоверение такого договора не предусмотрено.

Определение долей в праве собственности на квартиру должника и его детей по смыслу положений статей 7, 38 Закона об ипотеке, статьи 353 Гражданского Кодекса не повлекло трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности. В силу этого кредитор, требования которого обеспечены залогом такого имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе процедуры реализации имущества гражданина от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 18.10.2022 года по делу № А55-3923/2018, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.07.2022 года по делу № А75-12561/2019 и Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 22.22.2022 года по делу № 88-22625/2022.

При указанных обстоятельствах, заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь общим принципом отнесения судебных расходов на стороны (ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь ст. ст. 1110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным Уведомление о приостановке государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-49644971/1 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

Признать недействительным Уведомление о приостановке государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-49644973/1 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

Признать недействительным Уведомление о приостановке государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-49644971/2 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

Признать недействительным Уведомление о приостановке государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-49644973/2 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

Признать недействительным Уведомление о приостановке государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-50044422/1 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

Признать недействительным Уведомление о приостановке государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-50044423/1 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

Признать недействительным Уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-49644971/5 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

Признать недействительным Уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-49644971/6 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

Признать недействительным Уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-50044422/2 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447 от 16 февраля 2023 года, вынесенное Управлением Росреестра по Самарской области.

Признать недействительным Уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-50044423/2 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447 от 16 февраля 2023 года, вынесенное Управлением Росреестра по Самарской области

Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить требуемую государственную регистрацию прав на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1 -этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. № Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, <...> с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, <...> участок 17 с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447, возникших на основании договора купли-продажи от 27.09.2022 года, заключенным между ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель)

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ИНН <***>) в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

С.В. Агеенко