Решение № А55-28284/14 от 04.02.2015 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

февраля 2015 года

Дело №

А55-28284/2014

Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2015 года. Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Агеенко С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чугуновой С.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании 04 февраля 2014 года дело по заявлению

Открытого акционерного общества Акционерный коммерческий банк «РосЕвроБанк»,        г. Самара

от  ноября 2014 года   

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя – ФИО1,      г. Самара

о признании незаконным отказа

при участии в заседании

от заявителя – представитель ФИО2 по доверенности от 30.09.2014 года

от заинтересованного лица – представитель ФИО3 по доверенности от 29.12.2014 года

установил:

       Открытое акционерное общество Акционерный коммерческий банк «РосЕвроБанк» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в выдаче закладной объекта недвижимого имущества – нежилое помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проезд Днепровский/ФИО4, д. 1/332 (сообщение от 02.10.2014 года № 01/068/2014-595) и об обязании Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем выдачи закладной объекта недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проезд Днепровский/ФИО4, д. 1/332.

       Заявитель в ходе судебного заседания заявленные требования поддержал в полном объеме.

       Заинтересованное лицо в пояснениях, данных в судебном заседании, и в отзыве        (л.д. 155-158) заявленные требования считает необоснованными.

       Третье лицо в судебное заседание не явилось и отзыв не представило. В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено без участия третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

       Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив их доводы, суд полагает, что заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

       Как следует из материалов дела, 20.06.2013 года между ФИО1 (Покупатель) и ФИО5 (Продавец) заключен Договор купли-продажи нежилого помещения, приобретаемого с использованием средств ипотечного кредита (далее - Договор купли-продажи) нежилого помещения, назначение: нежилое, подвал поз. 1,2,34.35, этаж № 1      поз. 4-12, 12а, 13, 14, 54, 56, 59, 59а, 60-63, общей площадью 380,1 кв. м., по адресу:                    г. Самара, Кировский район, проезд Днепровский/ул. ФИО4, д. 1/332. Недвижимость приобреталась ФИО1 с использованием кредитных средств, предоставленных АКБ «РосЕвроБанк» (ОАО), в соответствии с условиями Кредитного договора <***> от 20.06.2013 года и Дополнительного соглашения № 1 к указанному кредитному договору от 29.07.2013 года (л.д. 7-10, 25-40).

      На основании ст. 69.1 Федерального закона от 16.-7.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в связи с приобретением недвижимости с использованием кредитных средств на объект недвижимости возникла ипотека в силу закона в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору.

      09.08.2013 года Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировал
переход права собственности на Объект недвижимости к ФИО1, а также ипотеку в силу закона в пользу АКБ «РосЕвроБанк» (ОАО), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.08.2013 года 63-АЛ №296546, а также Выпиской из ЕГРП от 13.08.2013 года №01/027/2013-401 (л.д. 19-20).          

      Кроме того, 30.12.2013 года с целью оптимизации процедуры обращения взыскания на предмет залога между АКБ «РосЕвроБанк» (ОАО) и ФИО1 подписано соглашение об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке. По условиям Соглашения обращение взыскания на заложенный Банку в силу закона Объект недвижимости и его реализация будет осуществляться без обращения в суд в соответствии с условиями Соглашения (л.д. 21-24).

       В соответствии с условиями Кредитного договора в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 29.07.2013г. Банк и ФИО1 обратились с заявлением в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о выдаче закладной.

      Сообщением от 02.10.2014 г. №01/068/2014-595 заявителю отказано в выдаче закладной, в связи с тем, что взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, а также  в связи с тем, что западная, представленная на государственную регистрацию прав по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, так как обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном  порядке по   исполнительной   надписи   нотариуса   допускается   на   основании   нотариально удостоверенного договора об ипотеки или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

      Заинтересованное лицо считает, что обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке возможно только по исполнительной надписи нотариуса.

       Данный доводы заинтересованного лица суд считает необоснованными.

       Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон «Об ипотеке») права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

       Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

       К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора.

      Содержание закладной установлено в п. 1 ст. 14 Закон «Об ипотеке». В соответствии с пп. 6 п. 1 ст. 14 Закона «Об ипотеке» закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю должна содержать указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты.

      При составлении закладной в нее могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные пунктом 1 указанной статьи.

       Среди перечисленных условий в п. 1 ст. 14 Закона «Об ипотеке» не упоминается об обязательности указания в закладной условия о возможности или невозможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

       Кроме того, закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

       В силу ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

      Таким образом, в силу указанной статьи ГК РФ, удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя.

      Согласно п. 1 ст. 55 Закона «Об ипотеке» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.

      В силу положений п. 1.1 ст. 9 Закона «Об ипотеке» стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

      В соответствии с п. 2.1 ст. 14 Закона «Об ипотеки» в случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, данное условие должно быть включено в закладную.

      Таким образом, законодательство устанавливает обязанность включения в закладную условия о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, если об этом было упомянуто в договоре об ипотеке.

      Однако, это не означает, что для включения условия об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в закладную необходимо его наличие в договоре об ипотеке либо договоре являющем основанием возникновения ипотеки в силу закона, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 14 Закона «Об ипотеки» при составлении закладной в нее могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные п. 1 ст. 14 Закона «Об ипотеке».

       Системное толкование вышеуказанных положений действующего законодательства позволяет суду сделать вывод о том, что Закон «Об ипотеке» позволяет включить в закладную условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, если такая возможность договором об ипотеке не предусмотрена.

       При этом, судом установлено, что дополнительным соглашением к договору купли-продажи нежилого помещения, приобретаемого с использованием средств ипотечного кредита, от 23.2013 года предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, который устанавливается отдельным соглашением.

       Указанное соглашение заключено сторонами 30.12.2013 года.

       Таким образом, включение в закладную условия о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, если такая возможность договором об ипотеке не предусмотрена, правомерно.

       Кроме того, в силу п. 2 ст. 55 Закона «Об ипотеке» реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном статьей 56 Закона об ипотеке.

      На основании п. 2 ст. 56 и ст. 59 Закона «Об ипотеке» удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть осуществлено по соглашению залогодателя и залогодержателя путем проведения открытого аукциона организатором торгов.

      Между Залогодателем и залогодержателем заключено Соглашение о внесудебной реализации заложенного имущества, которое содержит необходимые положения и предусматривает реализацию предмета залога в виде публичных торгов путем проведения открытого аукциона организатором торгов в силу ст. 59 Закона об ипотеке (п.2.2 Соглашения).

       В тоже время Гражданский кодекс РФ и Закон «Об ипотеке» предусматривают специальный случай, когда стороны договора о залоге приняли решение по соглашению сторон удостоверить договор нотариально.

       Так в силу п. 6 ст. 349 ГК РФ, если договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства допускается обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

     Согласно абз. 2 п.1 ст. 55 Закона «Об ипотеке» обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона.

Таким образом, ГК РФ и Закон об ипотеке предусматривает два различных варианта обращения взыскания во внесудебном порядке:

1) по договору об ипотеки (ипотеке в силу закона), зарегистрированном в установленном порядке;

2) по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариального договора ипотеки.
      Согласно статьи 55 Закона «Об ипотеке» нотариальный договор ипотеки требуется только, если обращение взыскание будет производиться на основании исполнительной надписи нотариуса и в порядке, установленном законодательством о нотариате и исполнительном производстве.

     Иное толкование противоречит положениям ст. 163 ГК РФ, согласно которой нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях, указанных в законе.

     При этом право выбора (по исполнительной надписи или без нее) принадлежит сторонам договора.

      В рассматриваемом случае закон не требует обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки, так как стороны Соглашения и договора купли-продажи не предусмотрели нотариальную форму и необходимость обращаться к нотариусу для получения исполнительной надписи (ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» и ст. 339 ГК РФ).

      Данная правовая позиция содержится в Постановлении ФАС Поволжского округа от 17.09.2013 года по делу № А55-72-13260/2012.

      При указанных обстоятельствах, заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

      В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь общим принципом отнесения судебных расходов на стороны (ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей относятся на заинтересованное лицо.

      Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

     Признать незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в выдаче закладной объекта недвижимого имущества – нежилое помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проезд Днепровский/ФИО4, д. 1/332 (сообщение от 02.10.2014 года № 01/068/2014-595).

      Обязать Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем выдачи закладной объекта недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проезд Днепровский/ФИО4, д. 1/332.

       Взыскать с Управления Росреестра по Самарской области в пользу Открытого акционерного общества Акционерный коммерческий банк «РосЕвроБанк» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 рублей.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

С.В. Агеенко