Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью "Рубин" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, в котором просит взыскать задолженность по договору №2-86/5 от 16.06.2018 в размере 520 862 руб. 41 коп.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, заявил ходатайство о приобщении дополнительных возражений на отзыв и документов, которое судом удовлетворено на основании ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От АО «Тинькофф банк» поступил ответ на запрос суда с приложением выписки по счету ответчика, который приобщен к материалам дела.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Согласно п.6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

На основании ч.1,3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика и по имеющимся в деле материалам.

Как следует из материалов дела, 16.06.2018 г. между ООО «Рубин» (далее – общество, арендодатель) и ИП ФИО1 (далее – предприниматель, арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения № 2-86/5 (далее - договор).

В соответствии с п. 2.1. Договора Арендодатель принял на себя обязательство предоставить Арендатору в аренду за плату во временное пользование часть нежилого Здания (2 этаж: часть комнаты № 104), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Кирова, 147, общей площадью 28,55 (двадцать восемь целых пятьдесят пять сотых) кв.м., а Арендатор обязался принять Помещение и своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи за данное Помещение.

Согласно абзаца 3 п. 2.1. Договора Размер Арендуемой площади в целях определения Арендной платы, Коммунальных и иных платежей определяется по внутренней грани внешних ограждающих конструкций, образующей периметр Помещения, и составляет 28,55 (двадцать восемь целых пятьдесят пять сотых) кв.м.

27.06.2018 года между ООО «Рубин» (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) был подписан Акт приема-передачи помещения, по условиям которого ООО «Рубин» (Арендодатель) передал ИП ФИО1 (Арендатор) в аренду за плату во временное пользование часть нежилого Здания (2 этаж: часть комнаты № 104), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Кирова, 147, общей площадью 28,55 (двадцать восемь целых пятьдесят пять сотых) кв.м.

Арендатор в соответствии с п. 5.6.2. Договора принял на себя обязательство своевременно оплачивать Арендную плату и надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства в соответствии с условиями настоящего Договора.

Условия и порядок платежей в соответствии с пунктом 4.1. Договора Стороны зафиксировали в Приложении № 7 к Договору, согласно пункта 4 которого, Арендатор принял на себя обязательство производить оплату постоянной составляющей арендной платы ежемесячно не позднее 5 (Пятого) числа отчетного месяца за отчетный месяц. Согласно пункта 5 Приложения № 7 Договора оплата переменной составляющей Арендной платы производится по счету, выставленному Арендатору Арендодателем, ежемесячно не позднее 20 (Двадцатого) числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п.3 Приложения № 7 к Договору - Арендная плата по настоящему Договору определяется как сумма двух составляющих: постоянная и переменная.

Согласно п.3.1. Приложения № 7 к Договору - Постоянная арендная плата состоит из базовой, операционных расходов, расходов на маркетинг и рекламу.

С 16.05.2019 г. согласно уведомления об увеличении размера базовой арендной платы за исх. № ис-325 от 21.03.2019 г. Базовая Арендная плата зафиксирована в размере 1 869 (одна тысяча восемьсот шестьдесят девять) рублей 57 копеек, за 1 кв.м. Арендуемого помещения в месяц, в связи с этим, Постоянная арендная плата по Договору, состоящая из Базовой арендной платы, операционных расходов, расходов на маркетинг и рекламу ТРК, с 16.05.2019 года за один календарный месяц устанавливается в следующем размере:

Наименование	Площадь, кв.м	Ставка за 1 кв.м., руб. без учета НДС	Постоянная арендная плата, руб. без учета НДС	НДС 20%	Итого Постоянная арендная плата, руб. с учетом НДС
Базовая арендная плата	28,55	1 869,57	53 376,22	10 675,24	64 051,46
Операционные расходы		203,39	5 806,78	1 161,36	6 968,14
Расходы на маркетинг и рекламу ТРК		59,32	1 693,59	338,72	2 032,31
ИТОГО			60 876,59	12 175,32	73 051,91

Согласно п.3.2. Приложения № 7 к Договору - Переменная часть арендной платы определяется следующим образом: стоимость электроэнергии, потребляемой Арендатором (определяется по показаниям приборов учета Арендатора); стоимость горячего и холодного водоснабжения потребляемого оборудованием Арендатора (определяется по показаниям приборов учета Арендатора) - при наличии; стоимость отопления определяется (по приборам учета Арендодателя) расчетным путем пропорционально площади Помещения к торговой площади Здания; стоимость канализации, по фактическому водопотреблению (определяется по показаниям приборов учета Арендатора)- при наличии; стоимость потребленных в Здании и прилегающей территории электроэнергии, воды, услуг канализации (места общего пользования) определяется расчетным путем пропорционально площади Помещения к торговой площади Здания.

22.09.2020 г. между Сторонами Договор аренды нежилого помещения № 2-86/5 от 16.06.2018 г. был расторгнут согласно уведомления Арендатора от 22.06.2020 г. и от 22.09.2020 г. (последним днем аренды было 21.09.2020 г.).

29.09.2020 г. между сторонами подписан Акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения.

В связи с тем, что у Арендатора образовалась задолженность по постоянной арендной платы и переменной арендной платы, 17.09.2020 была подготовлена претензия в отношении ответчика с требованием об оплате задолженности по Договору аренды, а именно:

- в срок до 20.09.2020 г. оплатить сумму в размере 54 188 (пятьдесят четыре тысячи сто восемьдесят восемь) рублей 02 копейки, с учетом НДС 20%, в счет окончательной оплаты задолженности по постоянной части арендной платы за август 2020 г.

- в срок до 20.09.2020 г. оплатить задолженность по постоянной части арендной платы за февраль 2020 г. в размере 73 051 (семьдесят три тысячи пятьдесят один) рубль 91 копейка, с учетом НДС 20%.

- в срок до 20.09.2020 г. оплатить задолженность по постоянной части арендной платы за март 2020 г. в размере 73 051 (семьдесят три тысячи пятьдесят один) рубль 91 копейка, с учетом НДС 20%.

- в срок до 20.09.2020 г. оплатить задолженность по постоянной части арендной платы за апрель 2020 г. в размере 73 051 (семьдесят три тысячи пятьдесят один) рубль 91 копейка, с учетом НДС 20%.

- в срок до 20.09.2020 г. оплатить задолженность по постоянной части арендной платы за май 2020 г. в размере 73 051 (семьдесят три тысячи пятьдесят один) рубль 91 копейка, с учетом НДС 20%.

- в срок до 20.09.2020 г. оплатить задолженность по постоянной части арендной платы за июнь 2020 г. в размере 73 051 (семьдесят три тысячи пятьдесят один) рубль 91 копейка, с учетом НДС 20%.

- в срок до 20.09.2020 г. оплатить задолженность по постоянной части арендной платы за июль 2020 г. в размере 73 051 (семьдесят три тысячи пятьдесят один) рубль 91 копейка, с учетом НДС 20%.

- в срок до 20.09.2020 г. оплатить задолженность по переменной части арендной платы за ноябрь 2019 г. в размере 4 096 (четыре тысячи девяносто шесть) рублей 60 копеек, с учетом НДС 20%.

- в срок до 20.09.2020 г. оплатить задолженность по переменной части арендной платы за январь 2020 г. в размере 4 523 (четыре тысячи пятьсот двадцать три) рубля 57 копеек, с учетом НДС 20%.

- в срок до 20.09.2020 г. оплатить задолженность по переменной части арендной платы за февраль 2020 г. в размере 4 481 (четыре тысячи четыреста восемьдесят один) рубль 55 копеек, с учетом НДС 20%.

- в срок до 20.09.2020 г. оплатить задолженность по переменной части арендной платы за март 2020 г. в размере 4 370 (четыре тысячи триста семьдесят) рублей 95 копеек, с учетом НДС 20%.

- в срок до 20.09.2020 г. оплатить задолженность по переменной части арендной платы за июнь 2020 г. в размере 1 441 (одна тысяча четыреста сорок один) рубль 74 копейки, с учетом НДС 20%.

- в срок до 20.09.2020 г. оплатить задолженность по переменной части арендной платы за июль 2020 г. в размере 5 370 (пять тысяч триста семьдесят) рублей 24 копейки, с учетом НДС 20%.

- в срок до 20.09.2020 г. оплатить задолженность по переменной части арендной платы за август 2020 г. в размере 2 558 (две тысячи пятьсот пятьдесят восемь) рублей 54 копейки, с учетом НДС 20%.

- в срок до 20.09.2020 г. авансовым платежом произвести оплату переменной части арендной платы по Договору за период с 01.09.2020 г. по 21.09.2020 г. включительно в размере 5 000 (пять тысяч) рублей, с учетом НДС 20%.

При возникновении переплаты по переменной части арендной платы по Договору за период с 01.09.2020 г. по 21.09.2020 г. включительно Арендодатель обязуется произвести возврат излишне уплаченных денежных средств Арендатору в срок не позднее 30.10.2020 г. при условии подписании Сторонами всех закрывающих документов и предоставлении реквизитов для перечисления денежных средств. Сторонами исключается применение ст.317.1 ГК РФ на сумму, подлежащую к возврату.

Согласно расчету истца задолженность по переменной части арендной платы за период с 01.09.2020 г. по 21.09.2020 г. включительно составляет в размере 1 519 (одна тысяча пятьсот девятнадцать) рублей 74 копейки, с учетом НДС.

Согласно п.6 Приложения № 7 к Договору - в случае задержки любых платежей, предусмотренных настоящим Договором, повреждения Помещения или ТРК, произошедших по вине Арендатора, или иного нарушения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору, Арендодатель вправе удержать из Обеспечительного взноса сумму просроченного платежа, сумму на ремонт поврежденного имущества, произвести другие удержания для восстановления нарушенного права Арендодателя. После такого удержания Арендодатель направляет письменное уведомление Арендатору с приложением расчета удержанных сумм, которые последний обязан восстановить в течение 10 (десяти) банковских дней с даты такого уведомления.

По истечении срока Аренды, после удаления всего имущества и отделимых улучшений Арендатора из Помещения и подписания сторонами Акта сдачи-приема помещения, Арендодатель удерживает из Обеспечительного взноса Арендную плату и иные платежи, предусмотренные настоящим Договором за последний месяц аренды.

Обеспечительный взнос, оплаченный Арендатором в качестве обеспечения обязательств по Договору, в размере 70 000 (семьдесят тысяч) рублей 03 копейки, в т.ч. НДС 18%, Арендодатель засчитывает в счет оплаты постоянной части арендной платы за период с 01.09.2020 г. по 21.09.2020 г. включительно в сумме 51 136 (пятьдесят одна тысяча сто тридцать шесть) рублей 14 копеек, с учетом НДС 20% и в счет частичной оплаты постоянной части арендной платы за август 2020 г. в сумме 18 863 (восемнадцать тысяч восемьсот шестьдесят три) рубля 89 копеек, с учетом НДС 20%.

На момент подачи искового заявления денежные обязательства ИП ФИО1 не исполнены.

Указанные обстоятельства и послужили истцу основанием, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации для обращения с настоящим иском в суд.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик пояснил, что на основании статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" был обязан предоставить отсрочку в уплате арендных платежей и уменьшить арендную плату.

Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 № 39 «О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV» введен режим повышенной готовности в Самарской области с 16.03.2020. Данное постановление не отменено до настоящего времени.

Постановлением Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 арендаторам предоставляется отсрочка по оплате арендных платежей.

Постановлением Губернатора Самарской области № 62 от 27.03.2020 г. постановление Губернатора Самарской области от 16.03.2020 N 39 "О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV" дополнено пунктом 5.2 следующего содержания: с 29 марта по 5 апреля 2020 года - работу организаций торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, а также организаций торговли, реализующих продовольственные товары и (или) непродовольственные товары первой необходимости, перечень которых указан в приложении к настоящему Постановлению, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки, а также работу бассейнов, фитнес-центров, объектов физкультуры и спорта.

Работа предприятий торговли без ограничения площади торгового зала открываемого объекта (при соблюдении соответствующих ограничений) была разрешена с 22.06.2020, на основании постановления Губернатора Самарской области от 16 июня 2020 г. N 139, которое вступило в силу 17 июня 2020 года.

Таким образом, в период с 29.03.2020 по 22.06.2020 года арендатор не мог использовать объект аренды в связи с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 года № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации установлены с 30 марта по 3 апреля 2020 года нерабочие дни.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по о обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории российской федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (covid-19)» установлены с 4 апреля по 30 апреля 2020 года нерабочие дни.

01.04.2020 принят Федеральный закон N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), в соответствии со статьей 19 которого предусмотрено:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Положениями части 4 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" статья 19 Закона N 98-ФЗ дополнена, среди прочих, частью 4 следующего содержания:

"Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством".

В соответствии с пунктами 1, 2 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439, отсрочка, предусмотренная пунктом 1 статьи 19 Закон N 98-ФЗ, отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, предоставляется арендаторам (организациям и индивидуальным предпринимателям) недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

В указанный перечень вошла Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазина (код ОКВЭД 47.7).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Письме Минэкономразвития от 15.04.2020 N Д13и-11577 "Об утвержденном перечне пострадавших отраслей", если в Перечне наиболее пострадавших отраслей указан целиком класс или подкласс для одной из отраслей, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень наиболее пострадавших отраслей.

Из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей в отношении ИП ФИО1 следует, что ответчик осуществлял Торговлю розничная одеждой в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.71).

Помещение было передано в аренду для организации магазина (п. 2.4 договора аренды).

Следовательно, ответчик относится к лицам, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на отсрочку уплаты арендной платы в соответствии с пунктом 3 Требований и на уменьшение размера арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (далее -Обзор N 2), согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98 -ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.

Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ) (вопрос 3 Обзора COVID-19 N 2).

Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Арендодателем доказательства использования истцом в указанный период нежилого помещения не представлено, также как и не доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В силу вышеизложенных норм права и правовой позиции Обзора № 2, арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку по арендной плате на условиях, установленных пунктом 3 Требований, даже в том случае, если им исполнена обязанность по информированию арендатора о возможности получения отсрочки на основании части 1 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ, однако соответствующее соглашение сторонами не подписано, поскольку выражением арендатором воли на реализацию права на отсрочку является факт невнесения арендной платы в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, что соответствует положениям подпункта "б" пункта 3 Требований.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5 Обзора N 2).

Также если арендатор не мог использовать арендуемое помещение в результате введения режима повышенной готовности, то арендодатель обязан уменьшить арендную плату с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества, независимо от даты обращения арендатора с требованием о таком уменьшении и даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Ответчик обратился к арендодателю с заявлением от 30.07.2020 (л.д. 28 т.2), в котором просил снизить размер арендной платы на 90% в связи с пандемией коронавируса.

Сторонами соглашение о снижении арендной платы или об отсрочке достигнуто не было.

Относительно обращения ответчика об уменьшении арендной платы, истец должен был уменьшить размер арендной платы независимо от даты обращения ответчика с таким требованием.

В силу правовой позиции, изложенной в Обзоре № 2, обязательства сторон договора аренды в части предоставления отсрочки и уменьшения размера арендной платы считаются измененными с даты введения режима повышенной готовности и с момента, когда наступила указанная невозможность использования арендованного имущества.

Кроме того, суд принимает во внимание, что указание на возможность снижения арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, является частным случаем общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, также предоставляющих арендатору право требовать снижения арендной платы за период, в который объект аренды не мог быть использован.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020), в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Таким образом, поскольку арендатор не мог использовать помещение в том объеме, в котором он рассчитывал его использовать при заключении договора аренды, при этом такое неиспользование не связано в волей арендатора, задолженность за спорный период с 29.03.2020 по 22.06.2020, подлежит взысканию в меньшем размере, чем это предусмотрено договором.

В отзыве ответчик указывает, что договор аренды № 2-86/5 от 16.06.2018 г. считается прекращенным с 22.06.2020 г., т.е. с момента получения уведомления (заявления) об отказе договора на основании ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 19 Закона ФЗ-98.

Судом указанный довод отклоняется, поскольку спор о снижении арендной платы, предусмотренный как основание возникновение права арендатора на отказ от договора ч. 4 ст. 19 Закона ФЗ-98, не мог возникнуть ранее даты вручения заявления о снижении арендной платы (л.д. 28 т.2), т.е. 30.07.2020.

В уведомлении о расторжении договора аренды (л.д. 21 т.2) от 22.06.2020 ответчик указал: «Прошу Вас расторгнуть действующий договор аренды, согласно условиям настоящего договора».

Право на односторонний отказ арендатора от договора предусмотрено п. 9.5 договора с предупреждением арендодателя не менее чем за 3 месяца.

22.09.2020 г. действие Договора аренды нежилого помещения № 2-86/5 от 16.06.2018 г. было прекращено, как указывает истец - договор расторгнут согласно уведомления Арендатора от 22.06.2020, последним днем аренды был 21.09.2020.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Таким образом, действия арендатора по одностороннему отказу являются законными, а действие договора прекращено в соответствии с п. 9.5 договора через 3 месяца после вручения уведомления с 22.09.2020.

Также ответчик вручил истцу 22.09.2020 уведомление об отказе от договора, с указанием основания отказа ч. 4 ст. 19 Закона ФЗ-98, указав дату прекращения договора 01.04.2020.

Указанное уведомление, вопреки доводам ответчика, не свидетельствует о прекращении арендных отношений с 01.04.2020, поскольку ни ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни ч. 4 ст. 19 Закона ФЗ-98, ни договором не предусмотрена ретроактивность уведомления об одностороннем отказе от договора.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Следовательно, договорные отношения прекращаются на будущее, в связи с чем у суда отсутствуют основания считать договор прекращенным с 01.04.2020.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, в силу правовой позиции, изложенной в Обзор COVID-19 N 2, размер сниженной арендной платы определяется судом.

Суд считает, что уменьшение арендной платы на 50 % соответствует требованиям справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

Согласно расчету истца (л.д. 1-2 т.2) в период ограничительных мер с 29.03.2020 г. (Согласно Постановлению Губернатора Самарской области № 62 от 27.03.2020 г.) по 21.06.2020 г. включительно (Согласно Постановлению Губернатора Самарской области № 139 от 27.03.2020 г.) задолженность базовой части арендной платы составляет: 179 137 (сто семьдесят девять тысяч сто тридцать семь) рублей 47 копеек, с учетом НДС 20%.

Судом расчет проверен, признан арифметически верным, ответчиком не оспорен.

Задолженность по базовой части арендной платы за период действия ограничений подлежит уменьшению на 50% (179 137,47 * 50% = 89 568 руб. 74 коп.)

Всего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору аренды №2-86/5 от 16.06.2018 в размере 431 293 руб. 67 коп. (520 862 руб. 41 коп. – 89 568 руб. 74 коп.).

При этом ответчику предоставляется отсрочка уплаты по постоянной части арендной платы по договору аренды в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439.

В части задолженности по операционным расходам, расходам на маркетинг и рекламу и переменной части арендной платы, требование о снижении удовлетворению не подлежит. В приложении № 7 к договору поименованы составляющие указанных платежей, которые не являются платой за пользование объектом аренды,.

Согласно Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 предусмотрено, что если Договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользованием арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.

Поскольку предметом Договора аренды является часть Здания Торгово-офисного и развлекательного центра «Вива Лэнд», то соответственно, все расходы, связанные с содержанием этого Здания и с поддержанием его статуса как ТРК, предусмотренные Договором аренды (плата за операционные расходы и расходы на маркетинг и рекламу ТРК), относятся к содержанию арендуемого имущества.

Возражения истца относительно недопустимости снижения арендной платы судом после прекращения договора судом отклоняются, поскольку действующим законодательством и сложившейся судебной практикой установлено, что прекращение договорных отношений, вне зависимости от способа и порядка такого прекращения (односторонний отказ от договора, истечение срока действия договора, подписание соглашения о расторжении договора и т.д.) не влечет прекращения обязанности должника по оплате ранее полученного по договору.

Согласно п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ).

Поскольку кредитор вправе требовать оплаты по прекратившему свое действие договору, должник также вправе выдвигать свои возражения относительно размера долга и порядка оплаты, что подтверждается, в том числе, правовой позицией, изложенной в абзаце 3 ответа на вопрос 5 Обзора № 2.

Согласно ответу на вопрос 5 Обзора № 2, плата на основании ч. 3 ст. 19 Закона 98-ФЗ подлежит уменьшения с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Следовательно Верховный Суд РФ указал на необходимость применения ретроактивности в вопросе снижения платы на основании ч. 3 ст. 19 Закона 98-ФЗ, поскольку, очевидно, что судебные процессы будут завершены позже, чем введен режим повышенной готовности, а следовательно без ретроактивности арендаторы не смогут реализовать предусмотренные Законом 98-ФЗ права.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате госпошлины в размере 11 110 руб. 00 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Рубин" задолженность по договору аренды №2-86/5 от 16.06.2018 в размере 431 293 руб. 67 коп., а также 11 110 руб. 00 коп. – расходы по оплате госпошлины.

В остальной части в иске отказать.

Предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО1 отсрочку уплаты суммы задолженности в размере 236 024 руб. 11 коп. по постоянной части арендной платы по договору аренды в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 года № 439.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

С.В. Рогулёв