Решение № А55-37712/18 от 10.06.2019 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

июня 2019 года

Дело №

А55-37712/2018

Резолютивная часть решения объявлена 10.06.2019

Решение в полном объеме изготовлено 11.06.2019

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Ануфриевой А.Э.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зобниной О.Н.

рассмотрев в судебном заседании  04.06.2019 – 10.06.2019 дело по иску, заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "ПромРесурс"

к  Департаменту градостроительства городского округа Самара

о признании сделки недействительной, обязании продлить договор

при участии в заседании

от истца – ФИО1 по доверенности от 07.032019

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 16.01.2019

от третьих лиц

Министерство строительства Самарской области – до перерыва ФИО3 по доверенности от 10.01.2019, после перерыва – не явился, извещен

Администрация г.о.Самара  - ФИО2 по доверенности  от 10.01.2019

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ПромРесурс" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к  Департаменту градостроительства городского округа Самара, с учетом уточнений исковых требований от 20.12.2018 и от 24.01.2019,  поступивших до принятия дела к производству судом, в котором просит

- признать недействительной сделку по досрочному расторжению договора аренды земельного участка от 09.04.2014 №864, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью «Промресурс» и Департаментом градостроительства городского округа Самара, оформленную уведомлением Департамента градостроительства  №Д05-01/2442 от 23.08.2018;

- обязать Департамент градостроительства городского округа Самара продлить  (заключить соглашение о продлении) договора аренды земельного участка от 09.04.2014 №864 на 19 месяцев.

Определением суда от 11.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства Самарской области.

Определением суда от 16.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г.о.Самара 

В ходе судебного заседания от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, признать недействительной сделку по досрочному расторжению договора аренды земельного участка от 09.04.2014 №864, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью «Промресурс» и Министерством строительства Самарской области, оформленную уведомлением Департамента градостроительства  №Д05-01/2442 от 23.08.2018.

Учитывая, что указанное уточнение не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, принимается судом как соответствующее ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность до вынесения судебного акта завершающего рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить, или уменьшить размер исковых требований.

Кроме того истец от второго требования об обязании продлить договор отказывается.

В порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает отказ истца от иска в указанной части, как не противоречащий законам и иным нормативным правовым актам и не нарушающий права других лиц.  В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в этой части подлежит прекращению.

При этом истец в связи с изложенной уточненной позицией просил не рассматривать его ходатайство об уточнении исковых требований, поданное в электронной форме через сервис «МойАрбитр» (вх. 06.05.2019 №83666) о признании договора возобновленным на неопределенный срок.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве, указав, что правомерно воспользовался своим правом на отказ от договора аренды земельного участка  на основании п. 8.3 договора.

Третье лицо Администрация г.о.Самара  поддерживает позицию ответчика, просит в иске отказать.

Третье лицо  Министерство строительства Самарской области представило отзыв, в котором указало, что в спорный период не обладало полномочиями по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, относительно разрешения спора положилось на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании приказа Министерства строительства Самарской области от 07.03.2014 №90-п между Министерством строительства Самарской области (арендодатель) и ООО «ПромРесрс» (арендатор) заключен договор №864 от 09.04.2014  аренды земельного участка, относящгося к категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 63:01:0257006:652, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Карла Маркса/Ракитовское шоссе площадью 42 653 кв.м. для строительства склада сроком с 07.03.2014 по 06.03.2019.

Разделом 4 и приложением №2 определен порядок расчета и внесения арендной платы.

Согласно п. 8.3. договора Арендодатель вправе во внесудебном порядке отказать от договора аренды, предупредив Арендатора не менее чем  за один месяц до даты отказа в случаях:

- не использование участка в соответствии с назначением, предусмотренным пунктом 1.2. настоящего договора или нарушения сроков освоения участка, указанных в приложении № 4  к настоящему договору;

- если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную плату.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (приложение №3 к договору).

Согласно Приложению № 4 к договору аренды № 864 здание общей площадью 20 000 должно быть введено в эксплуатацию в 4 квартале 2015 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.01.2015.

Право государственной собственности на земельный участок не разграничено.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 № 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляло министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (после переименования -  Министерство строительства Самарской области)

В соответствии с п.2 статьи 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Устава городского округа Самара (принят решением Думы городского округа Самары от 10.07.2006 №294) Администрация городского округа Самара является исполнительно-распорядительным органом городского округа Самара, наделяемым настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления городского округа Самара федеральными законами и законами Самарской области.

В соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, выступать в суде, Органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 №1"Об организации работы по реализации полномочий в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" Департамент градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по урегулированию разногласий при исполнении, внесении изменений и расторжении договоров аренды земельных участков и безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений, в том числе в судебном порядке; по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений; по администрированию доходов от договоров аренды, купли-продажи земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений.

На основании указанных норм, произошла замена стороны арендодателя с Министерства строительства Самарской области на Департамент градостроительства г.о.Самара.

Как указывает истец, и подтверждается материалами дела, Распоряжением руководителя департамента строительства и архитектуры г.о. Самара  от 18.12.2015 утвержден градостроительный план земельного участка № RU63301000-2811, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Карла Маркса/Ракитовское шоссе площадью 42653 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0257006:652.

26.06.2017 между ООО «ПромРесурс» и Департаментом градостроительства г.о. Самара заключено соглашение № 864/275-пр об установлении сервитута в отношении земельного участка.

Согласно п. 1.1 соглашения об установлении сервитута Правообладатель  предоставляет Сервитуарию  для размещения защитного сооружения (устройство и содержание совмещенной площадки удаленного пункта досмотра грузов и транспорта и пункта регистрации грузового транспорта, транспортных средств и грузов, следующих на стадион в период подготовки и проведения Чемпионата мира по футболу), предусмотренного муниципальной программой городского округа Самара «Подготовка к проведению Чемпионата мира по футболу в 2018 году на территории г.о. Самара»  на 2012-2018 годы, утвержденной постановлением Администрации г.о. Самара от 18.06.2012 №710, и государственной программой Самарской области «Подготовка к проведению в 2018 году чемпионата мира по футболу», утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 29.11.2013 № 704, право ограниченного пользования (сервитут) в отношении части земельного участка площадью 14501,75 кв.м., входящей в состав земельного участка площадью 42653+/-72 кв.м. с кадастровым номером   63:01:0257006:652. относящийся к категории «земли населенных пунктов», находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Карла Маркса/Ракитовское шоссе, вид разрешенного использования – для строительства склада.

Согласно п. 3.1 Соглашения срок действия сервитута составляет 14 месяцев.

Согласно Акту от 10.10.17г. осмотра объекта «Устройство совмещенной площадки удаленного пункта досмотра грузов и транспорта и Пункта регистрации грузового транспорта, транспортных средств и грузов, следующих на стадион в период подготовки и проведения Чемпионата мира по футболу», составленного комиссией в составе  заместителя руководителя Департамента градостроительства г.о. Самара, начальника участка ООО ПСК «Волга», ООО «ПромРесурс» в ходе проведения строительно –монтажных работ на объекте совмещенной площадке удаленного пункта досмотра грузов и транспорта и пункта регистрации грузового транспорта выявлено, что под демонтаж попадает ограждение из железобетонных элементов. По истечению срока действия соглашения об установлении сервитута от 26.06.2017 вышеуказанные элементы железобетонного ограждения будут восстановлены и переданы по акту возврата.

23.08.2018  за № 38-Д05-05-03/5430 в адрес ООО «ПромРесурс» Главой г.о. Самара ФИО4 направлено письмо с просьбой продлить срок действия сервитута до 01.01.2019.

12.09.2018 ООО «ПромРесурс» письмом за № 18-прс выразило согласие на продление  срока действия сервитута в отношении вышеуказанного земельного участка до 01.01.2019 и уведомило  о невозможности использования арендуемого земельного участка в соответствии с фактическим  видом его использования и назначения, просило продлить срок действия договора на 3 года.

08.10.2018 Департамент градостроительства г.о. Самара письмом за № Д05-01-01/10444-0-1  в ответ на запрос истца - сообщил об отказе от договора аренды № 864 и его расторжении, ранее оформленным уведомлением от 23.08.2018  за № 38-Д05-05-03/5430 и направленным в адрес истца.

В материалы дела ответчиком представлена копия письма №Д05-01/2442 от 23.08.2018 Департамент градостроительства направил в адрес ООО «ПромРесурс» уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 09.04.2014 №864 со ссылкой на п.8.3 договора в связи с неиспользованием земельного участка  и нарушением сроков его освоения.

Как указывают стороны, данное письмо, направленное по адресу истца, актуальному на 23.08.2018, не было получено адресатом, и возвращено органом связи отправителю с отметкой об истечении срока хранения.

08.10.2018 Департамент градостроительства г.о. Самара письмом № Д05-01-01/10444-0-1  в ответ на запрос истца от 12.09.2018 №18-прс о продлении договора  сообщил об отказе от договора аренды № 864 и его расторжении, ранее оформленным уведомлением от 23.08.2018  за № 38-Д05-05-03/5430 и направленным в адрес истца.

Уведомлением от 28.02.2019 363/999/001/2018-81655 Управление Росреестра по Самарской области сообщил Департаменту градостроительства г.о.Самара об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – аренды в отношении спорного земельного участка на основании ст. 27, п.1ст.21. ч.2 ст.14 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» в связи с  непредставлением документов, подтверждающих факт получения уведомления об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды арендатором.

Истец считает односторонний отказ от договора, оформленный уведомлением от 23.08.2018  за № 38-Д05-05-03/5430, и направленный на прекращение договора аренды земельного участка от 09.04.2014 №864 недействительной сделкой. Исковые требования истец обосновывает невозможностью использования земельного участка по назначению – для строительства склада по причине обременения земельного участка на основании заключенного соглашения о сервитуте и расположения на земельном участке муниципального имущества, а также указывает на злоупотребление арендодателем свои правом.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонний отказ ответчика от договора аренды, выраженный в уведомлении от №Д05-01/2442 от 23.08.2018 направлен на прекращение договора аренды, и подлежит правовой оценке с точки зрения односторонней сделки.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что статья 310 ГК РФ допускает согласование в договоре права на одностороннее изменение или односторонний отказ от договора только в случаях, когда договор заключается в связи с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности. Цель данной нормы состоит в защите слабой стороны договора. Следовательно, подразумеваемый в ней запрет не может распространяться на случаи, когда в договоре, лишь одна из сторон которого выступает в качестве предпринимателя, право на одностороннее изменение или односторонний отказ от договора предоставлено стороне, не являющейся предпринимателем.

Согласно п.3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статьей 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Как указано в п. 14  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно п. 21 - 22  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 по смыслу пункта 2 статьи 310, пункта 3 статьи 426, статьи 450.1 ГК РФ не связанный с нарушением со стороны потребителя односторонний отказ лица, обязанного заключить публичный договор, от исполнения публичного договора не допускается, в том числе в случаях, предусмотренных правилами об отдельных видах договоров, например статьей 782 ГК РФ.

Односторонний отказ от исполнения публичного договора, связанный с нарушением со стороны потребителя, допускается, если право на такой отказ предусмотрено законом для договоров данного вида, например пунктом 2 статьи 896 ГК РФ.

Если односторонний отказ от исполнения публичного договора совершен в нарушение указанных требований закона, то он не влечет юридических последствий, на которые был направлен.

Если при заключении публичного договора, сторонами которого являются лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, в договор включено право на односторонний отказ от договора, такое право может быть предоставлено договором только той стороне, для которой заключение этого договора не было обязательным (пункт 1 статьи 6, пункт 2 статьи 310, статья 426 ГК РФ).

В рассматриваемом споре правоотношения сторон касаются публичного земельного участка, порядок предоставления которого для целей строительства на момент заключения спорного договора аренды регулировался нормами статей 30, 31 ‑ 32 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

Согласно правовой позиции, выраженную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 №8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45 и пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ одним из самостоятельных оснований для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из‑за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Исходя из изложенного обоснованность отказа арендодателя от договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды, при этом время необходимое для освоения земельного участка, не включается в максимальный период времени использования земельного участка в целях строительства.

Условиями спорного договора (п.8.3) предусмотрено право арендодателя во внесудебном порядке отказаться от договора аренды, предупредив Арендатора не менее чем  за один месяц до даты отказа в случае не использование участка в соответствии с назначением, предусмотренным пунктом 1.2. настоящего договора или нарушения сроков освоения участка, указанных в приложении № 4  к настоящему договору;

Как было указано выше, при сроке договора 5 лет (с 07.03.2014 по 06.03.2019), приложением №3 к договору  «График поэтапного освоения земельного участка» предусмотрена обязанность арендатора ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2015 года.

Представитель третьего лица Министерства строительства Самарской области дать пояснения о причинах внесения в спорный договор таких условий не смог.

Между тем, по смыслу ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации введение объекта в эксплуатацию означает исполнение обществом обязательства в части его строительства, для чего ему и был предоставлен в аренду земельный участок, т.е. достижение цели договора и исчерпание арендного правоотношения в соответствующей части.

Условия договора в части, устанавливающей срок ввода объекта в эксплуатацию 4 квартал 2015 года (приложение №4 к договору) при сроке договора до 06.03.2019, в совокупности с правом одностороннего отказа арендодателя от договора за нарушение арендатором сроков освоения участка, противоречат самой цели договора аренды земельного участка представленного для целей, связанных со строительством (ст. 606 ГК РФ, ст. 55 ГрК РФ), являются явно обременительными для арендатора, который в смысле Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", является слабой стороной, и существенным образом нарушают баланс интересов сторон.

В п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" отмечено, что в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Иных оснований для одностороннего отказа от договора ответчиком не приведено. В этой связи условия п.8.3 об одностороннем отказе от договора в связи с нарушением графика освоения земельного участка не подлежат применению.

Вместе с тем, судом установлено, и материалами дела подтверждается, что истец своевременно вносил, а ответчик принимал арендную плату в установленном спорным договором порядке, в том числе и после направления уведомления Департамента градостроительства  №Д05-01/2442 от 23.08.2018 об отказе от договора, а именно за весь 2018 год, 1 квартал 2019 года (т.2 л.д.21-25), что ответчиком не оспаривается.

Конституционный Суд Российской Федерации Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 06.10.2015 № 2317-О указал, что судебный контроль за решениями управомоченных органов об одностороннем досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных в целях строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества, представляет собой достаточную гарантию защиты прав арендаторов, поскольку суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу фактические обстоятельства (причины, вызвавшие существенные нарушения условий договора аренды, включая действия или бездействие как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы) и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.

Отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Материалами дела подтверждено, что истцом осуществлен ряд мероприятия по освоению земельного участка, выполнение которых было доступно в связи с обременением земельного участка и фактическим его занятием самим арендодателем. 

Так, 19 апреля 2018 года истцом направлен ряд запросов: №3 прс  в Администрацию Кировского  района Самарской области о подключении к электрическим сетям; №5 прс в Главное управление МЧС России по Самарской области о предоставлении информации о времени прибытия, численном составе и наличии пожарной техники пожарной части, которая предполагается быть закрепленной за проектируемым зданием; № 6 прс в Министерство лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области об отнесении указанного земельного участка к особо охраняемым природным территориям регионального значения, а также имеющихся на указанной территории растений и животных занесенных в Красную книгу РФ или Красную книгу Самарской области;  №8 прс в Департамент ветеринарии Правительства Самарской области о предоставлении сведений о наличии или отсутствии скотомогильников на земельном участке; №9 прс в Отдел геологии и лицензирования по Самарской области о выдаче заключения об отсутствии (наличии) полезных ископаемых.

29 апреля 2018 года был получен ответ от Министерства Лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области на запрос исх. 6 прс от 19.04.2018 года.

08 мая 2018 года  был получен ответ от Гидрометеорологического центра в ответ на запрос ООО «ПромРесурс» исх. 4 прс от 19.04.2018 года о предоставлением сведений о повторяемости направления ветра и штилей.

22 мая 2018 года был получен ответ  от Департамента городского хозяйства и экологии исх.№ 1-03/2-04-02/5679 об отсутствии в границах участка особо охраняемых природных территорий местного значения.

28 мая 2018 года исх. №ДВ-18-02/3063 Департамент ветеринарии направил ответ об отсутствии в зоне застройки скотомогильников, санитарно-защитных зон, сибиреязвенных захоронений.

31 мая 2018 года получен ответ Администрации Кировского района  по вопросу организации электроснабжения.

06 июня 2018 года был получен ответ от МЧС на исх. 5 прс  от 19.04.2018 года о расположении пожарных частей.

Истцом также получены справки о фоновых концентрациях загрязняющих веществ в атмосферном воздухе исх. № 10-02-49/484 от 08.05.2018 года.

07 июня 2018 года получены Экспертное заключение по результатам испытаний от 07.06.2018г. № 12319, Экспертное заключение по результатам испытаний от 07.06.2018г. № 12321, Протокол лабораторных испытаний № 40 545 от 07.06.2018г., Протокол лабораторных испытаний № 40 548 от 07.06.2018г., Протокол лабораторных испытаний № 34 874 от 21.05.2018г., Протокол лабораторных испытаний № 40 542 от 07.06.2018г..

24 июля 2018 года поступил ответ от Департамента по недропользованию по Приволжскому Федеральному округу об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки.

15 августа 2018 года исх. 17 прс ООО «ПромРесурс» направило запрос в Департамент градостроительства  о получении разрешения на получение технических условий для электроснабжения, электроосвещения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, телефонизации, интернет, благоустройства проектируемого объекта.

02 октября 2018 года письмом  ООО «ПромРессурс» исх 20-прс от 02.10.2018 года обратилось в Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в Самарской области с целью предоставления информации  об установлении санитарно-защитной зоны.

23 октября 2018 года был получен ответ на указанный запрос за исх. 63-00-04/05-864-2018 об отсутствии необходимости установления санитарно-защитной зоны.

03 октября 2018 года – направлен запрос в Департамент городского хозяйства и экологии о выдаче технических условий на проектируемый объект.

Между тем, продолжается обременение земельного участка сервитутом на основании соглашения №864/275-пр от 26.06.2017 в интересах Департамента градостроительства г.о.Самара для устройства и содержания совмещенной площадки удаленного пункта досмотра грузов и транспорта и пункта регистрации грузового транспорта, транспортных средств и грузов, следующих на стадион в период подготовки и проведения Чемпионата мира по футболу.

Согласно письму Департамента градостроительства г.о.Самара исх. № 38-Д05-05-03/732 от 25.01.2018 «Об использовании площадки  в режиме «наследия»  Департамент градостроительства администрации городского округа Самара направило предложение об использовании площадки (асфальтовое покрытие) с  расположенным на ней имуществом: трансформаторная подстанция КТПК – 160/10/04-Т-КВ, мощностью 160 кВт – 1 шт., исполнительный пункт ИП «Горсвет», ж/б опоры для наружного освещения – 28 шт., резервуаром (для пожаротушения) емкостью 100 куб. м., резервуаром для (пожаротушения) 10 куб. м., резервуар (для сточных вод) емкостью 10 куб м, мобильная туалетная кабина – на возмездной основе. Согласно представленной истцом смете – стоимость муниципального имущества составляет – 28 223 975,06 руб.

23.08.2018  за № 38-Д05-05-03/5430 в адрес ООО «ПромРесурс» Главой г.о. Самара направлено письмо с просьбой продлить срок действия сервитута до 01.01.2019.

Письмом от 12.09.2018 в адрес Департамента градостроительства г. о. Самара ООО «ПромРесурс» выразило согласие на продление срока действия сервитутов, но при этом  указало на те обстоятельства, что  арендатор был лишен возможности использовать арендуемый земельный участок в соответствии с фактическим видом его использования (для строительства), в связи с чем направлена просьба о продлении срока действия  договора на 3 (три) года.

12 ноября 2018 года ООО «ПромРесурс» обратилось в Департамент градостроительства  администрации городского округа Самара с письмом исх б/н, согласно которому ООО «ПромРесурс» изложило все обстоятельства, свидетельствующие о невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора – для целей строительства склада, с указанием на то, что срок аренды истекает 06.03.2019 года.

Кроме того, письмом от 07.06.2019 №39-15-01/4253, Администрация г.о. Самара подтверждает, что земельный участок  площадью 14501,75 кв.м. входящий в состав земельного участка площадью 42653 кв.м с кадастровым номером 63:01:0257006:652, государственная собственность на который не разграничена, принадлежит ООО «ПромРесурс»  на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка от 09.042014 №864. Данным письмом также Администрация указывает, что продолжает вносить плату за сервитут в порядке, предусмотренном п.2 соглашения. Имущество площадки УПДГ является муниципальной собственностью г.о.Самара, составляет имущество казны г.о.Самара.

Таким образом, после уведомления об отказе от исполнения договора стороны продолжали находиться в прежних правоотношениях. Арендодатель, принимая арендную плату, осуществлял действия по согласованию обременения сервитутом спорного земельного участка в целях размещения муниципального имущества с истцом, что позволяет сделать вывод о том, что арендодатель признавал правомерность владения истцом земельным участком на основании договора аренды земельного участка от 09.04.2014 №864.

 Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что прекращение договора аренды не состоялось: волеизъявление Департамента не было реализовано им же самим по его же воле.

Иная оценка этих обстоятельств позволяла бы Департаменту непредсказуемо долго удерживать созданную им ситуацию в состоянии неопределенности для арендатора, что не отвечало бы охраняемым законом принципам равенства участников гражданских правоотношений, стабильности гражданского оборота и определенности правоотношений сторон.

Данный правовой подход изложен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 02.07.2015 N 305-ЭС15-2415 по делу N А40-28123/2014.

По правилам статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор с

При изложенных обстоятельствах по истечении срока действия договора в силу указанных норм договор аренды земельного участка от 09.04.2014 №864 считается возобновленным на неопределенный срок.

Размещение на земельном участке указанных выше сооружений и оборудования, находящихся в собственности муниципального образования, препятствует дальнейшим действиям истца по освоению земельного участка непосредственно в его границах, что ответчик не оспаривает. 

Доказательств того, что истец не имеет намерений достигнуть цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, -  судом  не выявлено.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п.1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота,  учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи, суд арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления  отказывает лицу в защите принадлежащего уме права полностью или частично, а также применяет  иные меры, предусмотренные законом (п. 2).

Согласно п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела, такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1или 2 ст. 168 ГК РФ).

Оценив в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ приведенные участвующими в деле лицами доводы, и представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что действия ответчика выходят за рамки добросовестного поведения участника гражданского оборота, направлены на необоснованное изъятие земельного участка из владения истца.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ  сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п.1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, односторонний отказ ответчика от договора аренды от 09.04.2014 №864, выраженный в уведомлении №Д05-01/2442 от 23.08.2018, не соответствует закону (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ) и является недействительной сделкой (ст. 168 ГК РФ), фактически направлен на досрочное прекращение и лишение права аренды истца в отношении вышеуказанного земельного участка.

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии  с ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплат е госпошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в сумм е 6 000 руб.

Руководствуясь ст. 49,110,150,167-177,180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Принять частичный отказ от исковых требований в части требований об обязании продлить договор аренды земельного участка от 09.04.2014 №864.

Производство по делу в этой части прекратить.

Признать недействительной сделку по досрочному расторжению договора (отказа от договора) аренды земельного участка от 09.04.2014 №864, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью «Промресурс» и Департаментом градостроительства городского округа Самара, оформленную уведомлением Департамента градостроительства  городского округа Самара №Д05-01/2442 от 23.08.2018.

Взыскать с Департамента градостроительства городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ПромРесурс" расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

А.Э. Ануфриева