Гражданский кодекс часть 1

Гаражно-эксплуатационный кооператив № 128 "Герат" г.Тольятти (далее – кооператив) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском с иском к ООО "Тулен", Администрации Автозаводского района, ООО "Актива Плюс" о признании недействительным договора купли-продажи от 13.02.1997, передаточного акта от 13.02.1997, дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 13.02.1997, акта приема-передачи к договору купли-продажи от 13.02.1997, заключенных между ООО «Актива плюс» и ООО «Тулен».

Исковое требование мотивировано следующими обстоятельствами.

На основании подписанного между ООО "Актива Плюс" (продавец) и ООО "Тулен" (покупатель) договора купли-продажи и дополнительного соглашения была продана часть здания, расположенного в г. Тольятти по ул. Дзержинского , 27-а, и служебная стоянка автомобилей, представляющая собой площадку с асфальтобетонным покрытием площадью 1724,6 кв.м.. Стоянка расположена на части кровли гаража, не приспособленного для организации стоянки автомобилей. Продажа части кровли нарушает право собственности кооператива, разрушение кровли гаража препятствует эксплуатации помещений гаража членами кооператива. Кроме того, истец сослался на то, что подписи в договоре купли-продажи имущества от 13.02.1997, дополнительном соглашении и передаточных актах от имени ООО «Тулен» выполнены не генеральным директором, а другим лицом, полномочия которого не установлены.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.06.2003 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 12.01.2004 решение отменено, производство по делу прекращено.

Федеральный арбитражный суда Поволжского округа постановлением от 25.03.2004 отменил указанные решение и постановление и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Самарской области.

При новом рассмотрении дела решением от 29.06.2004 исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 31.01.2005 решение оставлено в силе.

Федеральный арбитражный суда Поволжского округа постановлением от 02.08.2005 отменил указанные решение от 29.06.2004 и постановление от 31.01.2005 и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Самарской области.

Отменяя вынесенные по делу судебные акты, арбитражный суд кассационной инстанции указал на то, что в случае заключения договора с нарушением п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации следует применять ч. 2 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента совершения. Кроме того, суд кассационной инстанции указал, на то, что предметом спора является служебная автостоянка, в то время как договор был заключен сторонами и в отношении части здания (литер А). Судом кассационной инстанции указано на необходимость выяснения заинтересованности истца в предъявлении иска по тому основанию, что подпись на договоре от имени ответчика выполнена не генеральным директором, а другим лицом, а также на необходимость привлечения к участию в деле Васильева В.А., чьи интересы как собственника помещения затронуты предъявленным иском.

Определением от 18.10.2005 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Васильева В.А..

ООО "Тулен" представило отзыв, в котором иск не признало, ссылаясь на необоснованность исковых требований, в том числе – на то, что у истца отсутствует право предъявления исковых требований, поскольку он не является заинтересованным лицом и не является стороной сделки.

Администрация Автозаводского района г.Тольятти иск не признала, ссылаясь на то, что является ненадлежащим ответчиком.

ООО "Актива Плюс" отзыв не представило.

Определением от 11.02.2006 с учетом определения от 17.03.2006 суд принял меры по обеспечению иска: запретил ООО «Тулен» и другим лицам заключать сделки по отчуждению имущества, указанному в договоре от 13.02.1997г. и в приложениях к нему, а именно: часть здания литеры: А, А1, А2, А4, 1 этаж по адресу: г. Тольятти, ул. Дзержинского 27А; служебная автостоянка по адресу: г. Тольятти, ул. Дзержинского 27А.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в письменных заявлениях истца, отзывах ответчика и в выступлениях представителей сторон и третьих лиц, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Здание офисов, подземного гаража, служебной автостоянки и аллеи памяти по адресу: г. Тольятти, ул. Дзержинского, 10 квартал, было сооружено товариществом с ограниченной ответственностью «Актива плюс», акт приемки законченного строительством объекта зарегистрирован администрацией г. Тольятти 03.10.1995 (том 1, л.д. 34).

Между ООО "Актива Плюс" и ООО "Тулен" 13.02.1997 заключен договор купли-продажи имущества (т. 1, л.д. 8) и подписан передаточный акт (т. 1, л.д. 14), согласно которым в собственность ООО «Тулен» переданы офисные помещения: часть здания из кирпича (литера А) по адресу: г.Тольятти, Автозаводской район, квартал 10, ул.Дзержинского, 27-а (т. 1, л.д. 8).

Доводы кооператива о подписании спорного договора и дополнения к нему неуполномоченным лицом суд не принимает во внимание, поскольку согласно п. 2 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента совершения.

Материалы дела свидетельствуют о том, что оспариваемый договор и дополнительное соглашение были одобрены ООО «Актива плюс», о чем свидетельствует факт исполнения условий договора его сторонами.

Кроме того, помещение, состоящее из комнат №№ 13, 14, 15, 17а согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.02.2006, принадлежит на праве собственности третьему лицу – Васильеву В.А. (том 4, л.д. 72).

При указанных обстоятельствах требования истца в части признания недействительным указанного договора являются необоснованными.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.1997 (том 1, л.д. 35) ООО «Актива плюс» передало в собственность кооператива подземные гаражи с подземными проездами, комнатой сторожа.

Действительность договора купли-продажи от 11.08.1997 в установленном порядке не оспорена.

Принадлежность кооперативу помещения, состоящего из комнат, находящихся на первом и втором этаже гаража (здание литер А2 – гараж) подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15.03.2000 (т. 1, л.д. 26, 79).

В качестве основания возникновения у кооператива права собственности на гаражи указан договор купли-продажи от 11.08.1997.

Принадлежность кооперативу земельного участка, предоставленного для дальнейшей эксплуатации подземных гаражей площадью 8149,00 кв.м подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.11.2000 (т. 1, л.д. 27).

В дело представлено подписанное между ООО "Актива Плюс" и ООО "Тулен" 13.02.1997 дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 13.02.1997 (т. 1, л.д. 11), акт приемки-передачи к договору купли-продажи от 13.02.1997 (т. 1, л.д. 12), о передаче в собственность ООО «Тулен» служебной автостоянки, расположенной по адресу: г.Тольятти, Автозаводской район, квартал 10, ул.Дзержинского, 27-а.

Доводы истца о том, что дополнительное соглашение между ООО «Актива плюс» и ООО «Тулен» к договору купли-продажи от 13.02.1997 и акт приема-передачи от 13.02.1997 было подписано после продажи гаражей кооперативу, суд находит обоснованными.

В деле имеется справка эксперта № 1292 от 13.10.2001 (том 1, л.д. 17) и заключение эксперта № 1254 от 15.10.2002 (том 1, л.д. 74) экспертно-криминалистического отдела УВД администрации Автозаводского района, согласно которым подписи от имени директора ООО «Актива плюс» Злобина С.С. в договоре купли-продажи от 13.02.1997, передаточном акте, дополнительном соглашении и акте приема-передачи выполнены не Злобиным С.С, а другим лицом.

Пунктом 5 дополнительного соглашения к договору от 13.02.1997 ООО «Актива плюс» приняла на себя обязательство при подписании договоров на передачу подземных гаражей членам кооператива или дольщикам, в каждом договоре отчуждения делать оговорку о том, что новые собственники не претендуют на имущество, отчуждаемое по данному договору и связанные с ним права.

Определением от 18.10.2005 суд предложил представить заключенные с дольщиками договоры, содержащие указанное условие.

Указанные документы в дело представлены не были.

В заключенном между ООО «Актива плюс» и кооперативом договоре купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.1997 оговорки о том, что новый собственник не претендует на помещения, проданные на основании договора от 13.02.1997, также не содержится.

Ни одного доказательства, подтверждающего подписание дополнительного соглашения к договору от 13.02.1997 до даты продажи кооперативу гаражей (11.08.1997) в дело представлено не было.

Как видно из письма МУП «Инвентаризатор» от 31.07.2001 (том 1, л.д. 110), на 19.10.1995 автостоянка как отдельный объект капитального строительства зарегистрирована не была.

Письмом от 16.03.2006 № 936 (том 4, л.д. 122) МУП «Инвентаризатор» сообщил о том, что договор купли-продажи имущества от 13.02.1997 и доп. соглашение к нему были представлены обществом с ограниченной ответственностью «Тулен» только в 2000 году. При этом 14.03.2006 служебная автостоянка была исключена из технического паспорта как объект капитального строительства.

Как указано в дополнительном соглашении к договору купли-продажи от 13.02.1997, служебная автостоянка расположена на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве бессрочного пользования.

Из договора об организации взаимоотношений от 10.11.1997 (том 1, л.д. 19), письма земельного комитета г. Тольятти от 11.02.1999 (том 1, л.д. 21), следует, что автостоянка частично расположена на кровле принадлежащего кооперативу гаража.

Как видно из письма земельного комитета г. Тольятти от 12.02.1999 (том 1, л.д. 122), для организации стоянки между ООО «Тулен» и администрацией Автозаводского района был заключен договор аренды земельного участка № 1191 от 28.11.1997. При этом, как указано в письме, постановление мэра г. Тольятти от 28.11.1997 (том 2, л.д. 113) о передаче земельного участка в аренду ООО «Тулен» было подготовлено не в связи с приобретением им права на автостоянку, а на основании договора об организации взаимоотношений от 10.11.1997.

Письмом от 01.10.2001 Администрация Автозаводского района г. Тольятти сообщила о том, что как при подготовке постановления на аренду земельного участка, так и в период действия договора аренды в течение 2-х лет фирма «Тулен» в администрацию района каких-либо правоустанавливающих документов на собственность автостоянки не представляла (том 2, л.д. 120).

Заключив дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 13.02.1997, ответчики нарушили права и охраняемые законом интересы истца как собственника подземного гаража, то есть лица, не являющегося стороной по спорной сделке.

Расположение автостоянки на части кровли принадлежащего истцу гаража, недостаточность несущей способности основных конструкций подземного гаража, нарушение прочностных свойств бетона плит перекрытия подтверждается предписанием инспекции государственного архитектурно-строительного надзора г. Тольятти от 27.06.2001 (т. 1, л.д. 23), письмом инспекции государственного архитектурно-строительного надзора г. Тольятти от 10.08.2001 (т. 1, л.д. 24), письмом управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям г. Тольятти от 24.03.2000 (т. 1, л.д. 25), а также заключением назначенной в ходе рассмотрения дела экспертизы (том 5, л.д. 28).

Между кооперативом и ООО "Тулен" 10.11.1997 был заключен договор об организации взаимоотношений (т. 1, л.д. 66), согласно которому ООО "Тулен" обязалось компенсировать истцу повышенный износ кровли подземного гаража и произвести ремонт кровли в течение трех месяцев после подписания договора об организации взаимоотношений.

ООО "Тулен" своих обязательств по договору об организации взаимоотношений от 10.11.1997 в части производства ремонта кровли не выполнило, что привело к нарушению строительных конструкций принадлежащего истцу подземного гаража и аварийному состоянию кровли гаража, вследствие чего Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора г.Тольятти было выдано предписание ООО "Тулен" от 27.06.2001 (т. 1, л.д. 23) о запрещении строительства и размещения автостоянки над помещением гаража истца.

Истец в судебном заседании пояснил, что ООО «Тулен» прекратил использование кровли принадлежащего ему гаража после того, как уведомлением от 15.02.1999 администрация Автозаводского района г. Тольятти уведомила ООО «Тулен» о расторжении договора аренды земельного участка (том 3, л.д., 146); в настоящее время над помещениями гаража возводится торгово-офисное здание на основании разрешения мэрии г. Тольятти.

Таким образом, дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 13.02.1997 не соответствует требованиям закона, а именно статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право распоряжения своим имуществом принадлежит собственнику, и статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой продавец обязан передать покупателю недвижимое имущество в собственность. В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, является ничтожной – недействительной с момента совершения.

После передачи кооперативу гаражей, конструктивной частью которых является кровля, ООО «Актива плюс» не могло передавать автомобильную стоянку, расположенную частично на указанной кровле, другим лицам.

В данном случае совершением спорной сделки нарушены права и охраняемые законом интересы истца – Гаражно-эксплуатационного кооператива № 128 "Герат" –который имеет право на обращение с иском в арбитражный суд на основании ч.1 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При этом заинтересованность истца при подаче искового заявления о признании договора недействительным заключается в том, что предметом спорного договора купли-продажи является служебная автостоянка, являющаяся конструктивной частью здания принадлежащего истцу подземного гаража.

При вынесении настоящего решения суд принимает во внимание, что вопрос о праве собственности ООО «Тулен» на служебную автостоянку уже был предметом судебного рассмотрения.

ООО «Тулен» обращалось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта принадлежности ему на праве собственности служебной автостоянки, представляющей собой площадку с асфальтобетонным покрытием, площадью 1715,4 кв.м с кирпичным ограждением длинной 55,1 метра, двумя въездами с металлическими воротами, расположенную по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводской район, квартал 10, ул. Дзержинского, д. 27 «А».

Решением арбитражного суда от 15.03.20001 по делу А55-7862/00-13 был установлен факт принадлежности указанной выше автостоянки ООО «Тулен» на праве собственности.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.11.2001 данное решение отменено, заявление ООО «Тулен» оставлено без рассмотрения.

Кассационная инстанция постановлением от 10.01.2002 отменила постановление апелляционной инстанции от 08.11.2001, оставив в силе решение суда от 15.03.2001. Решением арбитражного суда Самарской области от 22.12.2003 удовлетворено заявление ГЭК №128 «Герат» г.Тольятти о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам, решение суда от 15.03.2001 по делу №А55-7862/00-13 отменено.
Определением арбитражного суда Самарской области от 21.04.2004 по делу №А55-7862/00-13 была прекращена запись в ЕГРП о праве собственности ООО «Тулен» на служебную автостоянку, расположенную по адресу: г.Тольятти, ул. Дзержинского, 27 А.

Руководствуясь статьями 110, 167-171Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 13.02.1997 в части условий о передаче в собственность ООО «Тулен» служебной автостоянки, представляющей собой площадку с асфальтобетонным покрытием, площадью 1715,4 кв.м.

В остальной части иска отказать.

Меры по обеспечению иска, принятые определением от 11.02.2006 с учетом определения от 17.03.2006 в отношении части здания литеры: А, А1, А2, А4, 1 этаж по адресу: г. Тольятти, ул. Дзержинского 27А, сохраняют свое действие до вступления в силу настоящего решения.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья Л.Л. Ястремский