Решение № А55-9601/05-13 от 03.08.2006 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846-2) 26-55-25

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Самара

Дело № А55-9601/2005 -13

Арбитражный суд Самарской области

В составе председательствующего: Баласлова В.Н.

арбитражных заседателей: ФИО1, ФИО2

рассмотрев 27.07.06 г. в судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Самарской области, г. Тольятти

к Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти

к ООО «Промкриоген», г. Тольятти

к Управлению федерального Агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области, г. Самара в лице управления по г. Тольятти

к Специализированному финансовому муниципальному учреждению «Фонд имущества г. Тольятти», г. Тольятти

3-е лицо: СХ ЗАО «Россия», Самарская область

о признании договоров недействительными

при участии в заседании:

от истца: ФИО3 – прокурор, участвующий в деле

от Промкриоген: ФИО4 – представитель

от Мэрии, УФ Агентства, Фонда имущества: не явились (извещены)

от ЗАО Россия: ФИО5 – представитель

установил следующее.

Истец просит суд:

1. Признать недействительным (ничтожным) договор о резервировании № 63-09-01-000180р от 18.04.2000 г. на земельный участок площадью 1350 кв. метров, находящийся по адресу: по Обводному шоссе, дом 12, во 2-ой очереди промкомзоны Автозаводского района г. Тольятти, заключенный мэрий г. Тольятти в лице руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Тольятти ФИО6 и ООО «Промкриоген», с момента заключения

2. Признать недействительным (ничтожным) договор аренды № 193 от 27.09.2000 г. на земельный участок площадью 1795 кв. метров, находящийся по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, по Обводному шоссе, дом 12, заключенный мэрией г. Тольятти в лице

руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Тольятти ФИО6 и ООО «Промкриоген», с момента заключения.

3. Признать недействительным (ничтожным.) договор купли-продажи № 1263\1 от 28.12.2001 г. земельного участка с кадастровым номером 63 09 01 02 085:У07, площадью 0,1842 га, находящегося по адресу: <...>, заключенный СФМП Фонд имущества г. Тольятти в лице председателя Фонда ФИО7 и ООО «Промкриоген», с момента его заключения.

4. Признать недействительной запись регистрации 63-09-1/2002-12257.1 от 26.03.2002 г., произведенную Самарской областной регистрационной палатой (Филиал № 2 г. Тольятти) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ООО «Промкриоген» на земельный участок площадью 1842 кв. м, кадастровый № 63:09:010205:5У07(0)//0:0000000:0/0065:11:1113:012:0:0, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Обводное шоссе, дом 12 и обязать Управление по г. Тольятти Главного Управления федеральной Регистрационной службы по Самарской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним реестровую запись 63-09-1/2002-12257.1 от 26.03.2002 г.

С судебном заседании истец заявил отказ от иска в части требования признать недействительной запись регистрации от 26.03.2002 г.

Суд принял указанный отказ истца от иска, и производство по делу в этой части было прекращено.

23.10.2004 г. прокуратурой Самарской области по факту незаконного распоряжения органами местного самоуправления г. Тольятти и Комитетом по земельным ресурсам г. Тольятти земельными участками двух сельскохозяйственных предприятий Ставропольского района Самарской области - СХ ЗАО «Россия» и СХПК «Степана Разина», было возбуждено уголовное дело по ст. 285 ч.1 и ст. 286 ч.1 УК РФ.

В ходе следствия по уголовному делу было установлено:

18.04.2000 г. на основании постановления первого заместителя мэра г. Тольятти № 840-2/03-00 от 31.03.2000 г. ООО «Промкриоген» был заключен договор о резервировании № 63-09-01-000180р земельного участка площадью 1350 кв. метра для проведения проектно-изыскательных работ автомобильной газозаправочной станции, сроком на 4 месяца- с 31.03.2000 г. по 31.07.2000 г.

Постановление первого замести геля мэра г. Тольятти № 840-2/03-00 от 31.03.2000 г. в настоящее время оспаривается в Арбитражном суде Самарской области.

27.07.2000 г. на основании постановления мэра г. Тольятти № 2035-1/07-00 от 27.07.2000 г. между мэрий г. Тольятти, в лице руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Тольятти ФИО6 и ООО «Промкриоген» был заключен договор аренды № 37 вышеуказанный земельный участок, площадью 1795 кв. метра, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, Обводное шоссе, 12, сроком на 8 месяцев -с 27.07.2000 г. по 27.03.2001 г.

Постановление мэра г. Тольятти № 2035-1/07-00 от 27.07.2000 г. в настоящее время оспаривается в Арбитражном суде Самарской области.

28.12.2001 г. между СФМУ «Фонд имущества г. Тольятти» в лице председателя Фонда ФИО7 и ООО «Промкриоген» в лице директора общества ФИО8 был заключен договор № 1263/1 купли-продажи этого же земельного участка площадью 0,1842 га, расположенного по адресу: <...>. Указанный договор купли-продажи был одобрен распоряжением мэра г. Тольятти ФИО9 № 777-1/р от 28.02.2002 г., в соответствии с реестром заключенных договоров, в том числе и с ООО «Промкриоген».

Распоряжение мэра г. Тольятти ФИО9 № 777-1/р от 28.02.2002 г. в части одобрения продажи земельного участка ООО «Промкриоген» в настоящее время оспаривается в Арбитражном суде Самарской области.

На основании договора купли-продажи № 1263/1 от 28.12.2001 г. 26.03.2002 г. в Самарской областной регистрационной палате (филиал г. Тольятти № 2) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации 63-09-1/2002-12257.1 и выдано свидетельство о государственной регистрации права серия № 63-АА 453219 от 29.03.2002 г., в соответствии с которым ООО «Промкриоген» имеет право собственности на земельный участок, площадью 1842 кв. метра, кадастровый № 63:09:010208:5У07(0)//0:0000000:0//0065:11:1113:012:0:0, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Обводное шоссе, дом 12.

Договор о резервировании земельного участка № 63-09-01-000180р от 18.04.2000 г., договор аренды земельного участка № 193 от 27.09.2000 г., договор купли-продажи № 1263/1 от 28.12.2001 г. противоречат требованиям федерального законодательства по следующим основаниям:

При принятии оспариваемых постановлений мэр г. Тольятти ФИО9, первый заместитель мэра г. Тольятти ФИО10 превысили свои полномочия, распорядившись чужим имуществом, находящимся за пределами муниципального образования - города Тольятти.

Конституцией РФ установлено: владение пользование и распоряжение землями осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст. 36). Право частной собственности (в т.ч. на землю) охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.1, 2 ст. 35). Никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества (в т.ч. земельных участков) для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе, отчуждать свое имущество и передавать право владения. Владение и пользование землёй осуществляется собственником в той мере, в какой их оборот допускается законом. Ст. 129 ГК РФ установлено, что земля может отчуждаться и переходить от одного лица к другому иным способом в той мере, в какой оборот земли допускается законом о земле.

26.11.1997 г. Президентом РФ был издан Указ № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков...». П. 2 Указа было установлено, что земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежали продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах). Продаже не подлежали земельные участки, оборот которых не допускался законодательством РФ. Порядок организации торгов по продаже земельных участков был утверждён Постановлением Правительства РФ 05.01.1998 г. № 2. Аналогичный порядок продажи земельных участков и предоставление их в аренду, для строительства на условиях торгов, определён и действующим Земельным кодексом РФ (ст. ст. 28-38) и Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г № 808. В соответствии со ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Тем самым, как ранее действовавшее законодательство до 2001 года, так и действующий ЗК РФ, во-первых, не допускали свободный оборот земель сельскохозяйственного назначения, во-вторых, устанавливали, что право собственности и право аренды, на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могли возникнут у физических и юридических лиц только на торгах, а в-третьих, право распоряжения земельным участком, находящимся в частной собственности принадлежит только собственнику этого участка.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ право возведения строения на земельном участке принадлежит собственнику данного земельного участка.

На основании статей 260, 608 ГК РФ и статей 22, 40 ЗК РФ право сдачи земельного участка в аренду принадлежит только собственнику этого земельного участка, либо лицу управомоченному законом или собственником.

Основания возникновения права собственности на землю, в том числе муниципальной собственности, определены статьями 8, 215, 218 ГК РФ и статьями 19, 25 ЗК РФ. Ни по одному из оснований, указанных в перечисленных нормах ГК РФ и ЗК РФ, мэрия г. Тольятти не имеет право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, Обводное шоссе, дом 12, и не вправе принимать какие-либо решения по распоряжению земельными участками, не находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктами 1 и 2 Указа Президента РФ № 1767 от 27.10.1993 г. действовавшим на момент принятия постановления мэра г. Тольятти, совершение сделок с земельными участками регулировалось гражданским законодательством с учётом земельного, лесного, природоохранного законодательства и настоящего Указа. Граждане и юридические лица - собственники земельных участков имели право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или часть его в уставные фонды акционерных обществ, товариществ и кооперативов. В соответствии с п. 4 Указа, государство гарантировало неприкосновенность и защиту права частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли. Изъятие земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд производится в установленном законом порядке путем выкупа. В соответствии с п. 8 Указа продажа земель должна производиться на конкурсах или аукционах. Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве с изменением целевого назначения, производилась по решению органов исполнительной власти субъекта РФ.

В соответствии со ст. 52 Земельного Кодекса РФ (ФЗ № 11-03-1 от 23.04.1991 г.) и ст. 40 ЗК РФ (2001 г.) право самостоятельного хозяйствования на земле и право возведения строений и сооружений принадлежит собственнику земельного участка. Ст. 54 ГК РФ установлено, что вмешательство в деятельность собственников земельного участка, а также землевладельцев и землепользователей, со стороны государственных органов и организаций не допускается. Цели предоставления земель сельскохозяйственного назначения определены ст. 57 Земельного Кодекса РФ (1991 г.) и ст. 78 ЗК РФ (2001 г.) и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Этими нормами установлено, что земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться только для нужд сельского хозяйства, но не для строительства автомобильной газозаправочной станции и других подобных объектов. _

В соответствии со ст. 72 ЗК РФ (1991 г.) и ст. 84 ЗК РФ (2001 г.) включение земельных участков сельскохозяйственных предприятий в черту города или сельского населённого пункта не влечёт прекращение прав собственности на землю, землевладения и землепользования.

Собственником (землепользователем) данного земельного участка с 1972 года и ранее, а также до настоящего времени является СХ ЗАО «Россия», которому в соответствии с законом принадлежат все полномочия по распоряжению этим земельным участком. До настоящего времени в установленном законом порядке указанный земельный участок ни из собственности, ни из землепользования СХ ЗАО «Россия» уполномоченным органом государственной власти РФ и субъекта РФ не изымался. Этот земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, и оборот земель этой категории ограничен действующим законодательством. Перевод данного земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в какую-либо иную категорию уполномоченным органом не производился.

СХ ЗАО «Россия» является правопреемником колхоза «Россия», реорганизованного в 1992 году в соответствии с Указом Президента РФ № 323 от 27.12.1991 г. «О неотложных мера по осуществлению земельной реформы в РСФСР». В соответствии с п. 12 Указа сделки по отчуждению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не предусмотренные настоящим Указом, являются недействительными. По правилам ст. 129 ГК РФ земля может отчуждаться и переходить от одного лица к другому иным способом в той мере, в какой их оборот допускается законом о земле. На период с 2000 года и по настоящее время как действовавшее федеральное законодательство не допускало, так и действующее федеральное законодательство не допускает свободный оборот земель сельскохозяйственного назначения, к каковым относятся земли СХ ЗАО «Россия».

Факт принадлежности выделенного мэрий г. Тольятти земельного участка ООО «Промкриоген» к собственности (землепользованию) СХ ЗАО «Россия» подтверждается следующими документами и доказательствами:

• Государственным актом на вечное пользование землёй № 415487 выданным 20.03.1972 г.;

• Свидетельством о праве собственности на землю № 562 от 13.12.1994 г., выданным Комитетом по земельным ресурсам Ставропольского района в соответствии, с которым СХ ЗАО «Россия» является собственников 3 187 ГА земель сельскохозяйственного назначения;

• Свидетельством на право собственности на землю серии РФ-V САМ-09-03 № 473131 выданным 15.10.1996 г. Тольяттинским земельным комитетом.

• Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.03.2005 г. по делу № А55-2511/2005-36.

Кроме этого, право собственности СХЗАО «Россия» в границах Обводного шоссе подтверждается картографическими и

землеустроительными материалами:

• Землеустроительным делом по внутрихозяйственному устройству с элементами системы земледелия колхоза «Россия» Ставропольского района Куйбышевской области от 1990 года;

• Проектом перераспределения земель колхоза «Россия» (сентябрь 1992 года);

• Проектом внутрихозяйственного землеустройства Ставропольского района от 1990 года;

• Материалами инвентаризации земель колхоза «Россия» 1988 года;

• Планом землепользования ЗАО «Россия» по состоянию на 01.07.2004 г. Согласно данным Ставропольского райкомзема (письмо за № 422 от

10.12.2004 г.) земли колхоза «Россия» общей площадью 3 625 ГА относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и перевод этих земель в другую категорию уполномоченными органами государственной власти РФ или субъекта РФ не осуществлялся. Передача земель в черту города также не осуществлялась. Кроме того, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» подпунктом 1. п. 3. ст. 1 устанавливает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков. Факт принадлежности земель колхоза «Россия» к категории земель сельскохозяйственного назначения подтверждается также копиями экспликации земель колхозов Ставропольского района.

Согласно письма администрации Ставропольского района № 951 от 08.04. 2004 г., уполномоченные органы РФ и Самарской области не принимали решений об изъятии у колхоза «Россия» земель в количестве 3 625 ГА и о переводе этих земель из категории сельскохозяйственного назначения в какую-либо иную категорию.

Согласно выписке из Государственной земельнокадастровой книги Ставропольского района Куйбышевской области общая площадь земель колхоза «Россия» на момент реорганизации составляла 3 625 га.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 154-ФЗ от 28.08.1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальным образованием является городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, в пределах которых осуществляется местное самоуправление.

Статьей 6 Закона установлено, что в ведении муниципального образования находятся вопросы местного значения, которыми являются вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, отнесенные к таковым уставом муниципального образования.

Глава муниципального образования возглавляет деятельность по осуществлению местного самоуправления на территории муниципального образования и наделяется собственной компетенцией по решению вопросов местного значения в соответствии с уставом муниципального образования (ст. 16). Соответственно, мэрия, являясь органом местного самоуправления г. Тольятти, может издавать правовые акты по вопросам своего ведения (ст. 19) в пределах территории города. Принимать же решения по вопросам, отнесенным к ведению других муниципальных образований, каким является Ставропольский район Самарской области, и расположенных за пределами территории города Тольятти, не только не в праве, но даже не имеет права принимать к своему рассмотрению такие вопросы (п. 2 ст. 6).

Статьей 124 Устава Самарской области, принятого решением Самарской Губернской думой № 142 от 21.12.1995 г. с последующими изменениями, установлено, что местное самоуправление осуществляется в пределах территорий, определяемых законом Самарской области.

На момент заключения оспариваемых сделок земли ЗАО «Россия» не были включены в городскую черту муниципального образования - город Тольятти в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Исходя из этого, глава муниципального образования г. Тольятти не имеет права осуществлять деятельность по разрешению вопросов местного значения (ст. 6 ФЗ, п.1 ст.29 ФЗ) за пределами указанного муниципального образования.

Заключение договора аренды земельного участка № 139 от 27.09.2000 г. руководителем " Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Тольятти от имени мэрии г. Тольятти является незаконным также и по следующим основаниям: руководитель горкомзема ФИО6 при заключении оспариваемой сделки явно превысила свои должностные полномочия. В соответствии со ст. 49 ГК РФ юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах.

Городской земельный комитет является органом исполнительной власти, осуществляющим специальные (исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и другие) функции по ведению государственного земельного кадастра, по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель, по мониторингу земель и государственному контролю за использование и охраной земель. Ни одним нормативно правовым актом федерального уровня руководитель земельного комитета не наделён правом распоряжения земельными участками путём заключения гражданско-правовых договоров, поскольку это не входит в компетенцию Комитетов по земельным ресурсам и землеустройству. Выходить же за пределы предоставленных полномочий руководитель не вправе. Таким образом, факт заключения коммерческого договора аренды земельного участка руководителем федерального органа Немых Н.И является недопустимым, поскольку он противоречит действующему федеральному законодательству, заключён вопреки уставным целям Тольяттинского горкомзема и осуществлён с явным превышением своих должностных полномочий руководителем Тольяттинского горкомзема, что влечёт признание такого договора недействительным (ничтожным).

Кроме этого, ст. 173 ГК РФ определено, что сделка, совершенная юридическим лицом в противоречие с целями его деятельности, определённо ограниченными в его уставных документах может быть признана судом недействительной.

По правилам ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и иных нормативно правовых актов, недействительна (ничтожна).

Факт незаконного распоряжения земельным участком мэрией г. Тольятти существенно нарушает права и законные интересы СХ ЗАО «Россия», поскольку именно СХ ЗАО «Россия» является собственником земельного участка, но в силу оспариваемых правовых актов и договоров собственник лишён всяческих полномочий по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Мэрия г. Тольятти и Тольяттинский горкомзем, действуя в интересах предпринимательской деятельности ООО «Промкриоген», ограничили одновременно предпринимательскую и иную экономическую деятельность СХ ЗАО «Россия», что является противозаконным.

В договоре купли-продажи земельного участка № 1261/1 от 28.12.2001г. заключенного между СФМУ «Фонд имущества г. Тольятти» и ООО «Промкриоген», размер выкупной цены земельного участка, не соответствует положению ст.2 Закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» • в соответствии с которым цена продажи земельного участка собственнику расположенных на нем зданий, строений, сооружений в поселении с численностью от 500 тысяч до 3 миллионов человек определена в размере от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади. При этом до установления субъектом РФ цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Решениями Тольяттинской городской Думы № 9 от 19.07.2000 г. и № 250 от 04.07.2001 г. была установлена ставка земельного налога по соответствующей зоне (5,54 рубля за кв. метр).

На момент заключения договора при расчете выкупной цены названного земельного участка помимо ставки земельного налога необходимо было учитывать минимальный коэффициент (5), установленный ст. 2 Закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». В связи с этим, выкупная цена земельного участка должна была составлять 51 023,4 рублей (пятьдесят одна тысяча двадцать три рублей сорок копеек). Таким образом, при расчете выкупной цены земельного участка, не были учтены положения ст.2 Закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в результате чего выкупная цена земельного участка была занижена в пять раз.

Кроме этого, фактами заключения оспариваемых сделок в г. Тольятти был нарушен установленный федеральным законом порядок оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.08.2005 г. по делу № А55‑9598/2005-11 (вступившим в законную силу) постановления Мэрии г. Тольятти от 31.03.2000 г. № 840-2/03-00, № 2035-1/07-00 от 27.07.2000 г. признаны недействительными.

Вместе с тем, истцом пропущен срок исковой давности, о пропуске которого заявили Мэрия городского округа Тольятти и ООО «Промкриоген».

Так, оспариваемые сделки были совершены 18.04.2000 г., 27.09.2000 г., 28.12.2000 г., а с иском истец обратился 07.06.2005 г., с учётом ФЗ «О внесении изменений в статью 181 части первой ГК РФ».

При указанных обстоятельствах в иске истцу следует отказать.

На основании изложенного, ст.ст. 168, 181 ГК РФ и руководствуясь ст. 167 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Самарской области.

Судья

Арбитражные заседатели

/

/

/

В.Н. Баласлов

ФИО1

ФИО2