Гражданский кодекс часть 1

истец: местная религиозная организация Христиан ФИО2 «Ковчег» (адрес: 196643, Россия, Санкт-Петербург, Понтонный Поселок сельского типа, Фанерный пер., д. 11А; ОГРН: <***>);

ответчик: открытое акционерное общество «Усть-Ижорский фанерный комбинат» (адрес: 196643, Россия, Санкт-Петербург, <...>; ОГРН: <***>);

третье лицо: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу (адрес: 191124, Россия, Санкт-Петербург, BOX 1170; Россия, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д.10-12; ОГРН: <***>)

2. Комитет по управлению городским имуществом (191060, Россия, Санкт-Петербург, Смольный подъезд № 6, ОГРН: <***>)

о признании права собственности

при участии в судебном заседании

- от третьих лиц: 2. ФИО3 (доверенность от 21.12.2012)

установил:

Местная религиозная организация Христиан ФИО2 «Ковчег» (далее – Организация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу «Усть-Ижорский фанерный комбинат» (далее – Комбинат) о признании права собственности на объект незавершенного строительства расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 78:37:17531104:1010 общей площадью 169,4 кв.м, на основании статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением арбитражного суда от 01.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу (далее – Управление) и Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ).

В судебном заседании представитель КУГИ высказался против удовлетворения требований Организации.

Дело рассмотрено в порядке статей 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон и Управления.

Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, организация исковые требования обосновывает следующим.

Усть-Ижорский Фанерный комбинат (УИФК) с 1965 года имел на балансе здание народного музея по Фанерному переулку в поселке Понтонный, Колпинского района города Ленинграда. В 1989 году здание музея было поставлено на реконструкцию.

10.02.1992 на основании договора, заключенного с Государственным комитетом РСФСР по управлению государственным имуществом, коллектив арендного предприятия «Усть-Ижорский фанерный комбинат» выкупил государственное имущество на сумму 7991 тыс. руб.

Председателем КУГИ 13.12.2000 утвержден перечень объектов недвижимого имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества «Усть-Ижорский фанерный комбинат» по состоянию на 01.07.1991, в данном перечне поименовано указанное здание музея.

01.06.1994 Церковь Христиан ФИО4 п. Понтонный обратилась в Совет трудового коллектива АОЗТ УИФК с просьбой передать указанное здание, находящееся на реконструкции, с целью его завершения и использования под Духовно-культурный центр.

Акционерное общество закрытого типа «Усть-Ижорский фанерный комбинат» (продавец) и Церковь Христиан Веры Евангельской пос. Понтонный как филиал Церкви г. Колпино в лице руководителя филиала, действующего на основании доверенности от 25.06.1994, выданной Церковью г. Колпино (покупатель), подписали 27.06.1994 договор купли-продажи незавершенного строительством здания народного музея УИФК по Фанерному переулку. В соответствии с актом передачи-приемки от 22.09.1994 АОЗТ УИФК передало данный объект Церкви Христиан ФИО4 п.Понтонный, которая приняла его и поставила на свой баланс.

Церковь Христиан ФИО4 п.Понтонный предпринимала действия направленные на осуществление государственной регистрации прав на указанный объект.

27.10.1995 договор зарегистрирован в ПИБ Колпинского р-на, тогда же изготовлен технический паспорт данного объекта, в соответствии с которым зданию присвоен адрес: Фанерный переулок, д. 11А.

03.03.1998 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга проведен государственный учет первичного объекта недвижимости по адресу: Фанерный переулок, д. 11А п.Понтонный с присвоением кадастрового номера 78:17531Г:0:5.

Впоследствии приказом Управления Роснедвижимости и КЗРиЗ от 08.06.2006 данному объекту присвоен новый кадастровый номер 78:37:17531Г:1001:5.

По состоянию на 19.02.2013 по сведениям Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу кадастровый номер данного объекта изменился и имеет вид: 78:37:1753104:1010 .

23.06.1998 в государственной регистрации прав отказано органом, осуществлявшим в то время государственную регистрацию прав на объекты нежилого фонда – КЗРиЗ, со ссылкой на то, что законодательством того времени не был установлен конкретный перечень документов, необходимых для государственной регистрации объектов незавершенного строительства и с указанием на то, что вопрос может быть решен после принятия соответствующих нормативных актов Правительством РФ.

06.04.1999 Церковь Христиан ФИО4 п.Понтонный прошла перерегистрацию в соответствии с требованиями ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» от 26.09.1997 с изменением наименования организации: Местная религиозная организация Христиан ФИО2 «Ковчег» (МРО ХВЕП «Ковчег»), с присвоением юридического адреса по адресу, имеющегося на балансе организации объекта недвижимости, что подтверждается свидетельством Управления юстиции Санкт-Петербурга № ПОР и Уставом МРО ХВЕП «Ковчег», являющейся правопреемником Церкви Христиан ФИО4 п. Понтонный.

28.03.1997 с целью реконструкции здания бывшего музея с приспособлением его для нужд церкви МРО ХВЕП «Ковчег» обратилась в КГА Санкт-Петербурга и получила архитектурно-планировочное задание на размещение Духовно-культурного центра «Ковчег» по адресу: <...>.

14.11.1999 на основании распоряжения главы территориального управления Колпинского административного района Санкт-Петербурга от 25.10.1999 между КУГИ Санкт-Петербурга и истцом заключен договор аренды земельного участка № 06/ЗК-01367, по которому до настоящего времени Организация использует на условиях аренды земельный участок кадастровый номер 78:37:1753104:1001, зона № 11, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <...>. Участок предоставлен под проектирование и строительство культового здания.

29.11.2000 Организация получила разрешение от КГА на проектирование Духовно-культурного центра «Ковчег» по адресу: СПб, Понтонный, Фанерный пер., д. 11А.

В 2002 году выполнен проект реконструкции, который согласован во всех необходимых инстанциях и 20.02.2002 на стадии предпроектных проработок согласован главным архитектором Санкт-Петербурга.

В 2003 году имея согласование и направление КГА, истец обратился в Комитет по строительству администрации Санкт-Петербурга с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию и завершение объекта. На обращение Организации Комитет по строительству дал ответ от 02.12.2003 № 14-6794, в котором для выдачи распоряжения о завершении объекта требовалось представить свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства.

В том же году истец обратился в Городское бюро регистрации прав на недвижимость с заявлением о регистрации права на данный объект недвижимости. Письмом от 26.03.2004 ГБР отказало в удовлетворении заявления, сославшись на необходимость предоставить документы по приватизации УИФК. Просьбы Организации о предоставлении недостающих документов Комбинат оставил без ответа.

В 2005 году Организация обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о признании права собственности на основании договора купли-продажи от 27.06.94 (дело №А56-38230/2005).

В удовлетворении иска отказано.

В 2011 году Организация получила согласие Колпинской администрации о передаче арендуемого земельного участка по Фанерный пер. д. 11 в собственность церкви (письмо за №26-17/11-0-1 от 5.03.11г.).

При этом администрация предложила обратиться в строительный комитет Санкт-Петербурга для решения сопутствующих вопросов. Строительный комитет, ранее в 2003 года, запросил свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства для издания разрешения на реконструкцию и завершение строительства.

Считая, что признание судом права собственности истца на объект незавершенного строительства по указанному адресу позволит утвердить в полном объёме проектную и разрешительную документацию, оформить земельный участок в собственность, завершить реконструкцию здания и сдать его государственной приемочной комиссии, а затем зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект недвижимости, Организация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

Исходя из диспозиции пункта 1 статьи 234 ГК РФ следует, что по иску о признании права собственности со ссылкой на приобретательную давность истец должен, прежде всего, владеть имуществом добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным.

В качестве доказательств того, что истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорным объектом более 18 лет, Организация ссылается на большой объемом документов имеющихся у истца, связанных с владением и использованием объекта за последние 18 лет: договора на проведение ремонтно-строительных работ, акты выполненных работ, договора на отпуск и пользование электрической и тепловой энергией, водой, прием сточных вод, договора по электроснабжению, вывоз бытовых отходов, благоустройством территории, переписка с различными инстанциями и т.д.

С 1994 год по 2006 год община проводила внутренние ремонтные и наружные отделочные работы. Были выполнены лестницы, антресоли и т.д., что позволило увеличить общую полезную площадь незавершенного строения со 148.3 кв.м до 169.4 кв.м.

С 1995 года в одном из отремонтированных помещений незавершенного строительством здания проводятся регулярные Богослужения, которые проходят и по настоящее время. Объект также используется для совершения крещений, венчаний и других религиозных обрядов. Также здание используется для социальной работы, в том числе, с неблагополучными категориями населения, с детьми из интернатов, с нарко- и алкозависимыми людьми, сотни которых прошли реабилитацию и вернулись к полноценной жизни. Прихожане заботятся и поддерживают порядок на прилегающей к зданию территории. Церковь участвует в общественно значимых проектах и мероприятиях проводимых местными властями.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на недвижимое имущество в силу названной нормы права может быть признано судом в случае, если объект недвижимости создан на земельном участке, отведенном для этой цели в установленном законом порядке, с получением необходимых разрешений и согласований и соблюдением градостроительных норм и правил, и принят в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В пункте 15 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.

Как следует из материалов дела, на основании договора от 10.02.92, заключенного с Государственным комитетом РСФСР по управлению государственным имуществом, коллектив арендного предприятия «Усть-Ижорский фанерный комбинат» выкупил государственное имущество на общую сумму 7991 тыс. руб.

Председателем КУГИ 19.12.2000 утвержден перечень объектов недвижимого имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества «Усть-Ижорский фанерный комбинат» по состоянию на 01.07.91. В указанном перечне поименовано деревянное здание музея завода по Фанерному переулку, 1965 года постройки.

Акционерное общество закрытого типа «Усть-Ижорский фанерный комбинат» (продавец, далее - АОЗТ «УИФК») и Церковь Христиан веры Евангельской пос. Понтонный (далее - Церковь пос. Понтонный) как филиал Церкви г. Колпино в лице руководителя филиала, действующего на основании доверенности от 25.06.94, выданной Церковью г. Колпино (покупатель), подписали договор от 27.06.94 купли-продажи не завершенного строительством здания народного музея по Фанерному переулку.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора передача здания осуществляется сторонами на основании двустороннего акта передачи-приемки после оплаты, которая производится с рассрочкой на один год по 01.07.95.

В соответствии с пунктом 4.3 договора Церковь пос. Понтонный, являющаяся филиалом Церкви г. Колпино, после регистрации в качестве самостоятельного юридического лица выступает собственником незавершенного строительства.

Церковь пос. Понтонный (правопредшественник Организации) зарегистрирована в качестве юридического лица учреждением юстиции 02.08.94.

В соответствии с договором от 27.06.94 по акту передачи-приемки от 22.09.94 АОЗТ «УИФК» передало Церкви пос. Понтонный не завершенное строительством здание музея, работы по строительству которого выполнены на 75% - не завершена кирпичная кладка верхних ярусов и наружных стен, работа по кровле, не выполнена внутренняя отделка.

На основании данного договора домовладение по указанному адресу 27.10.95 зарегистрировано Проектно-инвентаризационным бюро (далее - ПИБ) за филиалом Церкви г. Колпино.

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга 03.03.98 проведен кадастровый учет первичного объекта недвижимости общей площадью 148,3 кв.м по Фанерному переулку, д. 11А, с присвоением кадастрового номера 78:17531Г:0:5.

Организация зарегистрирована в качестве религиозной организации 06.04.99, согласно уставу является правопреемником Церкви пос. Понтонный.

В силу статьи 41 Гражданского кодекса РСФСР (1964 года), статьи 26 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее - Основы) сделками признаются действия граждан и организаций (юридических лиц), направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей. Согласно статье 12 Основ способность юридического лица иметь гражданские права и нести обязанности составляет правоспособность юридического лица, которая согласно статье 26 Гражданского кодекса РСФСР (1964 года), статье 13 Основ возникает с момента государственной регистрации юридического лица.

Как видно из материалов дела, на момент заключения договора от 27.06.94 Церковь пос. Понтонный не была создана в качестве юридического лица. Указание в договоре на то, что после регистрации Церкви пос. Понтонный - филиала Церкви г. Колпино - в качестве самостоятельного юридического лица она выступает собственником незавершенного строительства (пункт 4.3 договора), не дает оснований расценивать договор от 27.06.94 как сделку, совершенную в соответствии со статьей 61 Гражданского кодекса РСФСР (1964 года) под условием, а также считать данный договор согласно статье 167 названного Кодекса, статье 61 Основ заключенным в пользу третьего лица - Церкви пос. Понтонный, не существовавшей на момент заключения договора в качестве субъекта гражданских правоотношений.

При таких обстоятельствах, договор от 27.06.94 не может служить основанием возникновения у Организации как правопреемника Церкви пос. Понтонный права собственности на не завершенное строительством здание.

Кроме того, согласно постановлению Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.03.2007 по делу № А56-348230/2005 по результатам сопоставления технических паспортов, составленных в 1995 и 2006 годах и содержащих описание объекта, также установил, что объект, на который истец просит признать право собственности, по своим техническим характеристикам отличается от объекта, являвшегося предметом договора купли-продажи от 27.06.94.

В соответствии с абзацем 2 пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

Между тем, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено надлежащих доказательств того, что Общество является прежним собственником спорного объекта.

Помимо этого, в соответствии с договором от 14.11.99 № 06/ЗК-01367 аренды земельного участка, заключенного между КУГИ (арендодатель) и Организацией (арендатор), арендатору передан земельный участок кадастровый номер 78:17531Г:1001, зона № 11, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, площадью 633 кв.м. Участок предоставлялся для использование под проектирование и строительство культового здания пункт 1.2 договора).

При этом в пункте 2.2 указанного договора не закреплено, что на нем имеются здания сооружения.

Таким образом, спорный объект возведен на земельном участке, предоставленном под его проектирование и строительство, следовательно, статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в рассматриваемом случае, поскольку владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Организации.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Савина Е.В.