Гражданский кодекс часть 1

- от ответчика: ФИО2 (представителя по доверенности от 15.02.2016), ФИО3 (представителя по доверенности от 16.05.2016, ФИО4 (представителя по доверенности от 16.05.2016)

установил:

закрытое акционерное общество «Регионстрой» (далее – истец, ЗАО «Регионстрой») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Стройиндустрия» (далее – ответчик, ООО «Капитал Стрйиндустрия») с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании:

- 112000000 руб. задолженности по договору №Р-1,

- 5687765 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 17.03.2010 по 30.05.2012 и 3714965 руб. 82 коп. пеней за период с 15.06.2010 по 30.05.2012,

- 658191 руб. 19 коп. задолженности по оплате исполнительного сбора,

- 1813871 руб. 96 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 26.04.2013.

Определением суда от 16.08.2016 Администрация МО «Выборский район» Ленинградской области привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании 08.11.2016 истец поддержал исковые требования.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Администрация, извещенная в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте рассмотрения дела, представителя для участия в судебном заседании не направила, что в силу статьи 156 Кодекса не препятствует рассмотрению спора по существу в ответчика представителя третьего лица.

Исследовав материалы и доказательства по делу, заслушав представителей сторон, суд установил следующее:

Между ЗАО «Регионстрой» (застройщик) и ООО «Капитал стройиндустрия» (инвестор) был заключен договор №Р-1 (далее – Договор), предметом которого является совместная действительность с целью извлечения прибыли без образования юридического лица путем объединения денежных средств, материальных ресурсов, иного имущества, профессионального опыта, профессиональных сведений, деловой репутации, деловых связей, по инвестированию совместно проекта.

Согласно пункту 1.1.1 Договора в качестве инвестиционного проекта сторонами определено проектирование и строительство, сдача в эксплуатацию комплекса жилых домов по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Рощинское городское поселение», г.п. Рощино, на земельном участке с кадастровым номером 47:01:07-01-003:1033 по адреcу: ул. Садовая – ул. Железнодорожная, общей площадью 71450 кв.м (далее – Участок), принадлежащем застройщику на праве аренды на основании договора аренды земельного участка №6000/4к-10 от 01.01.2010 и соглашения об уступке права (цессии) от 17.01.2011.

В пункте 3.1 Договора определено, что деятельность застройщика, в том числе по подготовке и заключению договора аренды земельного участка под строительство, выполнение иных обязанностей, направленных на реализацию проекта, признаются как инвестиции застройщика в проектирование и строительство объекта.

Согласно пункту 3.2 Договора инвестициями инвестора в проектирование и строительство объекта признаются возмещение застройщику арендных платежей по земельному участку, на котором расположен объект, создание проектной, сметной документации, участие в получение разрешительной документации, выполнение СМР, другие вида финансирования, предусмотренные Договором.

Пунктом 6.1.2 Договора предусмотрено обязательство застройщика исполнять надлежащим образом свои обязательства по договору аренды земельного участка за счет инвестора.

В соответствии с пунктом 6.2.7 Договора инвестор принял на себя обязательство оплачивать застройщику, либо непосредственно арендодателю, при наличии соответствующего поручения застройщика, арендную плату за пользование земельным участком, предоставленным под строительство объекта, в сроки и порядке, установленном договором аренды земельного участка; погасить за застройщика задолженность и пени по арендной плате за пользование данным участком, возникшие до заключения Договора.

Пунктом 10 Договора установлено, что полное погашение задолженности по арендной плате застройщика, в том числе по пеням, производится инвестором до 20 декабря 2013 года.

В пункте 9.3 Договора сторонами определено, что если последствием нарушения инвестором обязанностей, предусмотренных Договором, является расторжение договора аренды земельного участка, инвестор помимо ответственности, установленной действующим законодательством и настоящей статей, оплачивает застройщику сумму в размере 112000000 руб.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2012 по делу №А56-54547/2012 с ЗАО «Регионстрой» в пользу Администрации взыскано 9402731 руб. 32 коп., в том числе 5687765 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №6000/4к-10 от 01.01.2010 за период 17.03.2010 – 30.05.2012, 3714965 руб. 82 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы по данному договору за период 15.06.2010 – 30.05.2012.

На основании исполнительного листа по делу №А56-54547/2012 постановлением Западного отдела судебных приставов Приморского района Санкт-Петербурга УФССП России по Санкт-Петербургу в отношении ЗАО «Регионстрой» было возбуждено исполнительное производство №101803/15/78024-ИП.

Письмом от 04.04.2013 №Юр-348 арендодатель по договору аренды земельного участка №6000/4к-10 от 01.01.2010 заявил о досрочном расторжении соответствующего договора в соответствии с пунктом 4.1.1 данного договора и необходимости освобождения земельного участка.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 10.07.2013 №15/056/2013-250 регистрационная запись об аренде Участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) погашена 10.07.2013 на основании заявления от 21.06.2013 и уведомления от 04.04.2013 №Юр-348.

Как указывает истец, расторжение договора аренды земельного участка №6000/4к-10 от 01.01.2010 было обусловлено неисполнением инвестором обязательств по Договору, выразившимся в неперечислении арендной платы по договору аренды

Ссылаясь на нарушение ответчиком принятых на себя обязательств, неисполнение им обязанности по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка №6000/4к-10 от 01.01.2010, несение в связи с этим истцом убытков в виде штрафов за неисполнение исполнительного документа, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывает, что Договор был подписан со стороны инвестора 26.04.2013, то есть после направления уведомления от 04.04.2013 №Юр-348 о расторжении договора аренды; на неисполнение застройщиком обязательств по предоставлению прав на застройку участка, на необоснованность требований истца о возложении на ответчика обязанности по оплате штрафов за неисполнение судебного акта в связи с возникновением обязанности по исполнению соответствующих судебных актов до заключения Договора.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиям правовых актов.

Из содержания пунктов 3.1 и 3.2 Договора следует, что обязанностью застройщика являлось предоставление Участка под строительство согласованного сторонами объекта, а обязанностью инвестора – возмещение застройщику арендных платежей по Участку, создание проектной, сметной документации, участие в получении разрешительной документации, выполнение СМР и другие виды финансирования.

Участок был предоставлен ЗАО «Регионстрой» в аренду на основании договора аренды земельного участка №6000/4к-10 от 01.01.2010, заключенного с Администрацией, как арендодателем, и соглашения об уступке права (цессии) от 17.01.2015.

Договор аренды земельного участка №6000/4к-10 от 01.01.2010 был заключен сроком на 9 лет (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса (в том числе аренда), удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договоры аренды недвижимого имущества на срок более года подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права закрепляющие принадлежность гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Пунктом 2 указанной статьи определено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не предусмотрено законом.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области №15/056/2013-250 в ЕГРП 10.07.2013 была внесена запись о прекращении аренды Участка по договору №6000/4к-10 от 01.01.2010.

Решение регистрирующего органа о погашении регистрационной записи об аренде Участка не оспорено. Доказательства признания уведомления от 04.04.2013 №Юр-348, на основании которого была прекращена запись об аренде Участка недействительным в материалы дела также не представлены. Оценка правомерности действий арендодателя по направлению соответствующего уведомления в предмет рассмотрения по настоящему делу не входит.

Договор на первой странице имеет указание на дату 20.03.2013, вместе с тем в разделе реквизиты и подписи сторон непосредственно под подписью директора ООО «Капитал стройиндустрия» отражена дата подписания 26.04.2013.

Факт наличия соответствующей отметки на Договоре истцом не оспаривается.

В пункте 10 Договора в качестве существенного условия сторонами согласовано, что полное погашение задолженности по арендной плате застройщика, в том числе по пеням, производится инвестором до 20.12.2013.

Соответственно, Договор был подписан инвестором после даты направления уведомления от 04.04.2013 №Юр-348, а на дату истечения срока исполнения обязательства инвестора по погашению задолженности застройщика в ЕГРП уже была внесена запись о прекращении аренды Участка.

По смыслу положений пунктом 3.1 и 3.2 Договора исполнение обязательств инвестора и застройщика по предоставлению участка для строительства и по несению расходов на оплату арендной платы за участок являются встречными, поскольку принятие обязательства по оплате задолженности и оплате текущих арендных платежей обусловлено внесением застройщиком вклада в виде право застройки участка.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ).

Поскольку 10.07.2013 в ЕГРП внесена запись о прекращении аренды Участка, у инвестора имелись основания полагать, что застройщиком не исполнено обязательство по внесению в качестве вклада в совместную деятельность права застройки Участка, что свидетельствует о наличии предусмотренных статьей 328 ГК РФ оснований для приостановления исполнения обязательств по Договору по возмещению застройщику денежных средств в размере арендной платы за Участок за период 17.03.2010 – 26.04.2013 и неустойки за просрочку ее внесения.

Доказательства того, что на момент рассмотрения судом настоящего дела застройщик является титульным пользователем Участка на основании договора аренды, равно как и доказательства того, что застройщиком исполнено обязательство по внесению в качестве вклада права на осуществление застройки Участка, не представлены, в связи с чем оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению застройщику денежных средств в размере арендной платы за Участок за период 17.03.2010 – 26.04.2013 и неустойки за просрочку ее внесения, исходя из положений пункта 2 статьи 328 ГК РФ, не имеется.

Государственная регистрация прекращения аренды Участка произведена до истечения срока исполнения обязательства инвестора по оплате задолженности застройщика по арендной плате, уведомление от 04.04.2013, на основании которого в ЕГРП была погашена запись об аренде Участка, было направлено до подписания инвестором Договора. При таких обстоятельствах оснований считать, что прекращение арендных отношений по Участку произошло вследствие ненадлежащего исполнения инвестором своих обязательств по Договору, у суда не имеется, в связи с чем оснований для возложения на ответчика обязанности по выплате застройщику суммы, предусмотренной пунктом 9.3 Договора, судом также не установлено.

Истцом по настоящему дела заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по оплате 7% исполнительного сбора в размере 658191 руб. 19 коп., начисленного, как указывает истец, в связи с неисполнением исполнительного документа по делу №А56-54547/2012.

Вместе с тем, условий об обязанности ответчика по оплате исполнительных сборов за застройщика в Договоре не содержится.

Фактически данное требование заявлено в качестве возмещения убытков.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Вместе с тем в отсутствие доказательств противоправности поведения ответчика при исполнении Договора в части оплаты задолженности застройщика, оснований для возложения на ответчика ответственности за неисполнение истцом требований исполнительного документа также не имеется.

При этом суд также учитывает, что доказательства оплаты исполнительного сбора истцом также не представлены.

Учитывая изложенное, исковые требования ЗАО «Регионстрой» не подлежат удовлетворению.

Определением от 16.05.2016 было удовлетворено ходатайство о предоставлении истцу отсрочки по уплате государственной пошлины до вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу.

Исходя из результатов рассмотрения дела, государственная пошлина по иску подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Регионстрой» в доход федерального бюджета 200000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Чуватина Е.В.