Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Ларос» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее - Комитет) об обязании заключить на новый срок договор аренды земельного участка под кирпичным складом, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, 2-я Комсомольская <...>, лит. А.

Определением от 31.01.2013 исковое заявление Общества принято судом, возбуждено производство по делу, предварительное судебное заседание и судебное заседание арбитражного суда первой инстанции назначены на 05.03.2013.

Стороны явились в предварительное судебное заседание. Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, указав на то, что принадлежащий ему кирпичный склад является объектом недвижимости, возведен им по согласованию с уполномоченными органами, в связи с чем Комитет на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обязан заключить с ним договор аренды земельного участка, необходимого для использования данного склада.

Представитель Комитета относительно удовлетворения заявленных требований возражал, в обоснование своих возражений ссылался на то, что принадлежащий истцу склад не является объектом недвижимости и находится на землях общего пользования без правовых оснований, также представитель ответчика указал, что им заявлено требование о выселении истца с указанного земельного участка, которое рассматривается Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках дела №А56-32201/2011.

05.03.2013 предварительное судебное заседание завершено статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и открыто судебное заседание в первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - СПбГУП «ГУИОН»). В связи с необходимостью извещения СПбГУП «ГУИОН» о начавшемся процессе рассмотрение дела отложено.

Представители сторон явились в судебное заседание 09.04.2013. Стороны поддержали свои позиции, изложенные в предварительном судебном заседании. СПбГУП «ГУИОН» в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что магазин-склад обладает признаками недвижимого имущества, но в связи с отсутствием документов, подтверждающих права Общества на землю, не может быть признан таковым, о времени и месте судебного разбирательства извещен в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

01.01.1994 Комитетом (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью «Ларос» (арендатор, правопредшественник Общества, далее - ТОО «Ларос») заключено два договора аренды. Предметом одного из них являлся земельный участок площадью 28 кв.м, расположенный по адресу: ул. 2-я Комсомольская, д. 13, к. 1, данный земельный участок предоставлялся под склад тары. Второй договор аренды заключен в отношении земельного участка площадью 56 кв.м по тому же адресу для размещения овощного павильона. Оба договора заключены на срок до 31.12.1995.

Затем стороны заключили договор аренды от 15.06.1996 №08-ЗК-00152 земельного участка площадью 84 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 2-я Комсомольская ул., д. 13, для размещения торгового склада сроком с 15.06.1996 по 01.01.1999.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

Уведомлением от 22.09.2010 №3689-01, направленным в адрес Общества, Комитет отказался от договора аренды от 15.06.1996 №08-ЗК-00152, предложив арендатору освободить земельный участок. Расторжение договора аренды от 15.06.1996 №08-ЗК-00152 установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу №А56-67227/2011.

В порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Общество обратилось в Комитет с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, предоставив проект данного договора, что подтверждается копией заявления Общества от 19.07.2012 со входящим штампом ответчика (входящий №2862-08).

В связи с тем, что Комитет договор аренды не заключил, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований Общество сослалось на то, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий ему объект недвижимости – здание магазина-склада, приобретенное в процессе приватизации правопредшественником Общества.

В подтверждение данного обстоятельства Общество представило договор выкупа имущества от 04.09.1992 № 285, свидетельство о собственности от 04.09.1992 № 285, выданное фондом имущества Санкт-Петербурга арендному предприятию - продовольственному магазину № 34 ТПА «Меркурий», правопреемником которого является Общество, технический паспорт от 07.12.2011, содержащий сведения о том, что на спорном земельном участке находится торговый склад 1977 года постройки, а также технический отчет, данный обществом с ограниченной ответственностью «Строительная экспертиза» по результатам экспертно-диагностического обследования объекта от 18.04.2012.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Пунктом 1 статьи 36 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Так, в пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что по договору выкупа имущества от 04.09.1992 № 285 арендным предприятием - продовольственным магазином № 34 ТПА «Меркурий» приобретен торговый павильон «Петроградец» 1977 года выпуска производства Ленинградского завода торгового оборудования, не являющийся объектом недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается представленной истцом копией письма торгово-производственной ассоциацией «Меркурий» от 27.09.1994 254/то, оригинал которого обозревался в судебном заседании 05.03.2013.

В последующем ТОО «Ларос» по периметру павильона возвело бетонный ленточный фундамент и укрепило его стены кирпичом.

В подтверждение произведенных работ Обществом представлена копия договора от 01.03.1994, заключенного ТОО «Ларос» с кооперативом «Гараж», согласно пункту 1 которого кооператив «Гараж» обязался произвести ремонтные работы в овощном павильоне магазина ТОО «Ларос». Начало производства работ установлено 04.04.1994, срок их выполнения определялся по согласованию сторон. Сведения о таком согласовании истцом в материалы дела не представлены.

Как указано истцом, после возведения фундамента и кирпичных стен принадлежащий ему на праве собственности объект приобрел свойства объекта недвижимости, в доказательство чего представил технический отчет общества с ограниченной ответственностью «Строительная экспертиза» по результатам экспертно-диагностического обследования объекта от 18.04.2012, согласно которому строение по указанному адресу является объектом капитального строительства и не является временной постройкой.

Вместе с тем, понятие объекта капитального строительства, предусмотренного статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и объекта недвижимости в смысле пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не идентичны.

В материалах дела имеется технический паспорт спорного объекта, составленный СПбГУП «ГУИОН» 07.12.2011, в соответствии с которым торговый склад истца является временным строением. При рассмотрении заявления Общества о заключении с ним договора аренды земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Комитет руководствовался данными о технических свойствах спорного объекта, содержащимися, в его паспорте, оформленном уполномоченным органом технического учета - СПбГУП «ГУИОН», как объекта, не отнесенного к недвижимости. На момент рассмотрения Комитетом заявления Общества эти данные технической оценки оспорены не были, в связи с чем, нельзя сделать вывод о том, что Комитет имел какие-либо основания полагать, что спорный объект может быть отнесен к объектам недвижимости.

Мнение СПбГУП «ГУИОН», изложенное в отзыве на исковое заявление Общества о том, что спорный магазин-склад обладает признаками недвижимого имущества, не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку на момент рассмотрения Комитетом заявления Общества был представлен составленный СПбГУП «ГУИОН» технический паспорт, согласно которому принадлежащий истцу объект являлся временным строением.

Вместе с тем, любой объект недвижимого имущества (в частности, здание, сооружение, строение) расположен на земельном участке, прочно связан с землей, его перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (этот квалифицирующий признак недвижимых вещей установлен пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Эта неразрывность с земельным участком обусловливает необходимость наличия прав на земельный участок у лица, осуществляющего строительство. В связи с этим недвижимое имущество как объект права характеризуется не только физической, но и юридической связью с землей.

Какие-либо документы, подтверждающие создание капитального сооружения на специально отведенном для этого земельном участке, то есть доказательств того, что объект относится к недвижимому имуществу, Обществом как в Комитет, так и суду не представлены.

Напротив, Комитетом указано, что данный земельный участок никогда не предоставлялся истцу с целью создания на нем объекта недвижимости, что подтверждается договорами аренды от 01.01.1994 и от 15.06.1996 №08-ЗК-00152, из которых следует, что земельный участок изначально был предоставлен правопредшественнику Общества под овощной павильон и склад тары, а далее под торговый склад.

Таким образом, спорная постройка лишена юридической связи с земельным участком.

Также истцом при обращении за заключением договора аренды, а в последующем и в суд не предоставлено каких-либо документов, разрешающих строительство спорного объекта как объекта недвижимости. В исковом заявлении Обществом указано, что при укреплении стен павильона кирпичом им было получено согласование Главного архитектурно-планировочного управления Санкт-Петербурга, хранящееся у ответчика. Однако доказательств получения каких-либо согласований истцом не представлено, наличие данного согласования в архивах Комитета его представителем отрицалось, что подтверждено аудиозаписью судебного заседания от 09.04.2013.

Кроме того, из текста договора от 01.03.1994, заключенного ТОО «Ларос» с кооперативом «Гараж», с которым истец связывает момент создания спорного объекта, не возможно установить то, какие именно работы производились по данному договору, а также срок их окончания, в связи с чем данный договор не может служить основанием для определения периода времени, когда спорный павильон обнесен кирпичом и возведен его фундамент, что не позволяет применить к рассматриваемым отношениям нормы законодательства, действовавшие до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, Обществом не подтверждено наличие у него прав на спорный объект как на объект недвижимости, в связи с чем у него отсутствует право на понуждение Комитета к заключению с ним договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Соответственно, в удовлетворении исковых требований Общества судом должно быть отказано.

При установлении прав Общества на здание данного склада как на объект недвижимости оно не лишено возможности повторно обратиться в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.