Гражданский кодекс часть 1

открытого акционерного общества «Научно-производственное объединение по исследованию и проектированию энергетического оборудования им. И.И. Ползунова»

(191167, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области

(191186, г. Санкт-Петербург, ул. гороховая, д. 2/6, лит. А, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о понуждении к заключению договора купли-продажи

третьи лица: -Федеральное агентство по управлению государственным имуществом;

-Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории

и культуры; -Комитет по энергетике и инженерному обеспечению

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 31.07.2023,

установил:

открытое акционерное общество «Научно-производственное объединение по исследованию и проектированию энергетического оборудования им. И.И. Ползунова» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – Управление) о понуждении к заключению договора купли-продажи.

Исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных

требований относительно предмета, были привлечены:
-Федеральное агентство по управлению государственным имуществом;

-Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников

истории и культуры;
-Комитет по энергетике и инженерному обеспечению.

Определением арбитражного суда от 03.07.2022 производство по делу

прекращено.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022

вышеуказанный судебный акт отменен; дело направлено на новое рассмотрение в суд

первой инстанции.

В ходе судебного разбирательства, по ходатайство Общества была проведена судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «КонсалтПроект» (далее - ООО «КонсалтПроект»).

После предоставления экспертом ООО «КонсалтПроект» заключения эксперта от 10.04.2023 № А56-27374/2022, производство по делу определением суда от 18.04.2023 было возобновлено.

После изучения представленного заключения представитель Управления ходатайствовал о вызове в судебное заседание эксперта ООО «КонсалтПроект», проводившего экспертизу в рамках настоящего дела.

В судебное заседание приглашен эксперт ООО «КонсалтПроект» ФИО1.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В судебном заседании представитель Общества уточнил заявленные требования. Утонения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные участники процесса, уведомленные надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о дне и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, возражений против рассмотрения дела в отсутствии представителя не заявили.

Управление разместило в электронной системе «Мой Арбитр» ходатайство о привлечении специалиста ФИО2 и назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании эксперт ООО «КонсалтПроект» ФИО1 представила письменные ответы на вопросы, поставленные Управлением, дала устные пояснения представитель Общества, аудиопротокол судебного заседания размещен в Картотеке арбитражных дел на официальном сайте Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.

Изучив материалы дела, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в соответствии с планом приватизации, утвержденным Председателем Комитета по управлению городским имуществом Санкт- Петербурга 24.06.1994 Государственное предприятие «Научно-производственное объединение по исследованию и проектированию энергетического оборудования им И.И. Ползунова» было реорганизовано в акционерное общество открытого типа «Научно-производственное объединение по исследованию и проектированию энергетического оборудования им И.И. Ползунова». Приватизация Государственного предприятия осуществлялась на основании Закона РСФСР от 03.07.1991 № 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР", Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год (утв. Постановлением ВС РФ от 11.06.1992 № 2980-1), Указа Президента Российской Федерации от 01.07.1992 № 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества".

Согласно пункту 8 первого раздела II части Плана приватизации Государственного предприятия из числа объектов, подлежащих приватизации, как «объекты, имеющие историческую ценность», была исключен а часть корпуса № 8 (быв. Центральная электрическая станция городского трамвая).

В настоящее время указанный объект недвижимого имущества обладает следующими характеристиками и статусом: доля в размере 46682\166464 в нежилом помещении, имеющим кадастровый номер 78:31:0151902:215, площадью 16 646, 4 кв. метра, местоположение: Санкт-Петербург, ул Атаманская, д 3/6, литера 3, пом. 1-Н,10- Н,11-Н,12-Н,13-Н,14-Н, 15-Н, 16-Н, 17- Н, 18-Н,19-Н,2-Н,20-Н,21-Н,22-Н,23-Н,24-Н,25- Н,3-Н,4-Н,5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-Н,1ЛК,2ЛК,ЗЛК,4ЛК,5ЛК, принадлежащая на праве собственности Российской Федерации (далее по тексту – «объект недвижимости»). Собственником иной доли в размере 119782\166464 в указанном объекте недвижимости является Истец.

Объект недвижимости имеет статус объекта культурного наследия регионального значения «Центральная электростанция городского трамвая с водокачальней. Здание электростанции» на основании решения Ленгорисполкома № 963 от 05.12.1988. В отношении данного объекта культурного наследия имеется охранное обязательство от 14.06.2018; также имеется задание по сохранению объекта культурного наследия от 14.09.2017. Также объект недвижимости имеет статус объекта электро- и теплоснабжения (используется в качестве машинного зала ТЭЦ).

Объект недвижимости ранее был внесен в Прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2017 - 2019 годы, утвержденный распоряжением Правительства РФ от 08.02.2017 № 227-р (номер 893 в Перечне иного имущества, планируемого к приватизации в 2017 – 2019 годах).

Объект недвижимости на момент подачи искового заявления также был внесен в Прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2020 - 2022 годы, утвержденный распоряжением Правительства РФ от 31.12.2019 № 3260-р (номер 105 в Перечне иного имущества, планируемого к приватизации в 2020 – 2022 годах). В соответствии с Положением о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, утвержденным приказом Росимущества от 19.12.2016 № 464 "О реорганизации территориальных управлений Федерального агентства по управлению государственным имуществом", Ответчик «осуществляет функции по организации продажи приватизируемого федерального имущества» (пункт 1), «заключает договоры купли-продажи федерального имущества» (пункт 4.2.3).

Управление письмом от 10.11.2021 исх. № 78-06/17712 предложило Обществу воспользоваться своим правом преимущественного приобретения объекта недвижимости в соответствии с требованиями части 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, к письму прилагалось распоряжение от 29.10.2022 № 78-412р.

Общество, направило Управлению письмо со своим согласием и просьбой направить в его адрес проект договора купли – продажи (от 08.12.2021 исх. № 30/7692).

Проект договора был направлен в адрес Общества письмом от 24.01.2022 исх. № 78-ЕФ-06/818.

Направленный Обществом протокол разногласий к представленному проекту (Письмо Истца от 07.02.2022 исх. № 30/595) был отклонен Управлением (письмо от 28.02.2022 исх. № 78-06/2585).

Полагая свои права нарушенными Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, предметом основных разногласий является стоимость объекта недвижимости.

Иные разногласия относятся к определению эксплуатационных и инвестиционных условий в соответствии с требованиями ст. 30.1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества»; условиями проведения работ по сохранению, содержанию, обеспечению доступа, размещению наружной рекламы на объекте недвижимости в соответствии с требованиями Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Как следует из представленного в материалы дела заключения эксперта № А5627374/2022 от 10.04.2023:

рыночная стоимость доли в размере 46682\166464 в нежилом помещении, имеющим кадастровый номер 78:31:0151902:215, площадью 16646,4 кв. метра, местоположение: <...> д 3/6, литера 3, пом. 1-Н,10- Н,11- Н,12-Н,13-Н,14-Н,15-Н,16-Н, 17-Н,18-Н,19-Н,2-Н,20-Н,21-Н,22-Н,23-Н,24-Н,25- Н,3- Н,4-Н,5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9- Н,1ЛК,2ЛК,3ЛК,4ЛК,5ЛК в случае приватизации, а также исходя из имеющихся ограничений и обременений, а именно:

-необходимости проведения ремонтно-реставрационных работ в соответствии с охранным обязательством (утверждено распоряжением КГИОП Санкт-Петербурга от 14.06.2018 № 07-19- 261/18);

-обязанность поставлять потребителям и абонентам электрическую энергию и осуществлять теплоснабжение по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации; обязанность выполнять принятые на себя инвестиционные обязательства в отношении объекта энерго – и теплоснабжения»;

- по состоянию на 24 марта 2023 г. составляет один рубль в соответствии с пунктом 7.4.4 «Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия» (одобрены к применению Советом по оценочной деятельности (заседание от 23.06.2015).

Эксперт общества с ограниченной ответственностью «КонсалтПроект» ФИО1 в судебном заседании 31.07.2023 пояснила, что на оценку стоимости объекта недвижимости оказывает влияние необходимости осуществления ремонтно – реставрационных работ стоимостью около 242.000.000,00 рублей в ценах 2023г., а также отрицательная маржинальная рентабельность деятельности Общества по продаже тепловой и электрической энергии третьим лицам.

Оценив экспертное заключение № А56-27374/2022 от 10.04.2023 в порядке, предусмотренном статьями 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает указанное заключение надлежащим доказательством.

Несогласие Управление с заключением не может быть принято в качестве основания для назначения повторной экспертизы.

Заключение эксперта № А56-27374/2022 от 10.04.2023 не содержит противоречий, основано на нормах действующего законодательства, подготовлено компетентным специалистом в соответствующей области знаний, обладающим необходимым стажем работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Неустранимых противоречий и сомнений в обоснованности выводов эксперта судом не установлено.

Рассмотрев в порядке, предусмотренном статьи 159, 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не находит оснований для назначения повторной экспертизы.

Не нашел суд и оснований для привлечения специалиста.

Согласно части 1 статьи 55.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

В материалы дела приобщено заключений эксперта, признанное допустимым доказательством.

Представленные Обществом в материалы дела сведения и документы в отношении объекта недвижимости по установлению инвестиционных условий на 2023 год в размере 44 427 000 рублей; эксплуатационных условий на 2023 г., а именно:

-полезный отпуск электрической энергии потребителям – 43 569,66 тыс. кВт/час.,

-полезный отпуск тепловой энергии – 347 904, 00 Гкал;

Управлением документально не опровергнуты, несогласие представленными документами не подкреплено документами, которые могут быть признаны надлежащими доказательствами.

При отсутствии мотивированных возражений, суд считает возможным исключить из проекта договора купли-продажи, представленного письмом ответчика от 24.01.2022 исх. № 78-ЕФ-06/818, положения пункта 3.2.5, за исключением первого абзаца, поскольку указанные положения дублируют положения Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и регламентов КГИОП без конкретной привязки к объекту недвижимости, обладающему статусом объекта культурного наследия.

Первый абзац пункта 3.2.5 проекта договора купли-продажи содержит обязательство Общества «проводить работы по сохранению, содержанию, обеспечению доступа, размещению наружной рекламы, иные обязанности, в соответствии с Охранным обязательством», копия охранного обязательства представлена в виде приложения № 2 к проекту договора купли -продажи.

В соответствии с положениями части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол

разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание правовую природу заявленного требования, исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, учитывая невозможность выхода за пределы исковых требований, исходя из того, что заключение договора купли-продажи указанного истцом объекта недвижимости для Управления обязательно, а положения договора, в редакции, заявленной истцом (с учетом уточнения им исковых требований от 19.05.2023), являются обоснованными и соответствующими действующему законодательству, исковые требования подлежат удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, находящееся по адресу: 191186, г. Санкт – Петербург, ул. Гороховая, дом 2/6, литера А) заключить с открытым акционерным обществом «Научно-производственное объединение по исследованию и проектированию энергетического оборудования им. И.И. Ползунова» (ИНН <***>, ОГРН <***>, находящееся по адресу: 193167, Санкт- Петербург, ул. Атаманская, д.3/6) договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, на следующих условиях:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - МТУ Росимущества), являющееся юридическим лицом по законодательству Российской Федерации (зарегистрировано 05 мая 2009 года Межрайонной инспекцией ФНС № 15 по Санкт-Петербургу, ОГРН <***>, поставлено на налоговый учет Межрайонной инспекцией ФНС № 9 по Санкт- Петербургу, ИНН/КПП <***>/784001001, местонахождение: 191186, г. Санкт- Петербург, ул. Гороховая, д. 2/6, лит. А), в лице руководителя ФИО3, действующей на основании Положения о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, утвержденного приказом Росимущества от 19.12.2016 № 464, приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 09.09.2019 № 1666-л «О назначении ФИО3.», приказа Росимущества от 13.09.2019 № 896л, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Открытое акционерное общество «Научно-производственное объединение по исследованию и проектированию энергетического оборудования им. И.И. Ползунова», ИНН <***>, ОГРН <***>, зарегистрированное по адресу: 191167, г.

Санкт-Петербург, ул. Атаманская, д.3/6, в лице генерального директора Михайлова Владимира Евгеньевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом», приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) от 24.03.2020 № 75 «Об организации деятельности территориальных органов Федерального агентства по управлению государственным имуществом по приватизации иного имущества, включенного в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2020-2022 годы», Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ), распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.12.2019 № 3260-р «Об утверждении прогнозного плана приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2020 - 2022 годы», с учетом поручения Росимущества от 13.10.2020 № 04/3236 «О приватизации объекта федерального имущества», руководствуясь статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), частью 3 статьи 29 Закона № 178-ФЗ, статьей 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73- ФЗ), заключили настоящий договор купли-продажи (далее - Договор) о нижеследующем:

1. Предмет договора

Объект приватизации расположен в здании по адресу: <...>, литера 3, площадью 17 786,9 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001519:51, в составе ансамбля объекта культурного наследия регионального значения «Центральная электростанция городского трамвая с водокачальней. Здание электростанции».

В ЕГРН содержится запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости (Приложение 1 - Выписка из ЕГРН от 03.12.2021 № 99/2021/435625977), дата государственной регистрации: 11.01.2009, номер государственной регистрации: 7878-01/0496/2008-255, основание государственной регистрации: Решение

Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов № 963 от 05.12.1988.

Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации «Центральная электростанция городского трамвая с водокачальней», утвержденное распоряжением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) от 14.06.2018 № 07-19-261/18, регистрационный номер объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации № 781720875140005 (далее - Охранное обязательство), (Приложение 2 - Охранное обязательство). Акт технического состояния объекта культурного наследия от 06.04.2018 (Приложение 3 - Акт технического состояния).

Перечень работ по сохранению объекта культурного наследия определен распоряжением КГИОП, состав и сроки работ содержатся в пункте 25 Охранного обязательства и составляют 60 месяцев со дня утверждения Охранного обязательства актом КГИОП.

Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия установлены главой VIII Закона № 73-Ф3.

• Инвестиционные условия согласно инвестиционной программе Покупателя на 2023 год –44 427 000 рублей;

• Эксплуатационные условия на 2023 г.:
- полезный отпуск электрической энергии потребителям – 43 569,66 тыс. кВт/час.,
- полезный отпуск тепловой энергии – 347 904, 00 Гкал.

2. Цена Объекта приватизации и порядок расчетов

Стоимость объекта приватизации установлена исходя из стоимости, указанной в заключении эксперта № А56-27374/2022 от 10 апреля 2023 г., составленном в соответствии с определением Арбитражного суда Санкт – Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-27374/2022 от 16 марта 2023 г.

Получатель: УФК по г. Санкт-Петербургу (МТУ Росимущества в городе Санкт- Петербурге и Ленинградской области) ИНН <***>, КПП 784001001, р/сч <***>,

Банк: Северо-Западное ГУ Банка России по Санкт-Петербургу, к/сч отсутствует, л/сч <***>, БИК 044030001.

В платежном поручении в поле 104 указывается код бюджетной классификации 167 114 13010 01 6000 410, в поле 105 ОКТМО 40909000, в поле «Назначение платежа» указывается номер и дата Договора.

После произведенной оплаты Покупатель представляет Продавцу в течение 5 (пяти) календарных дней копию платежного поручения с отметкой банка об оплате, и заверенную банком копию выписки банка, подтверждающую оплату.

Указанная в данном пункте обязанность Покупателя считается исполненной с момента зачисления денежных средств в размере Стоимости Объекта приватизации, указанной в п. 2.1 Договора, на корреспондентский счет банка, обслуживающего Продавца.

3. Права и обязанности Сторон

4. Переход права собственности на Объект приватизации

4.2. Покупатель несет все расходы, связанные с оформлением права собственности на Объект приватизации.

5. Ответственность сторон

6. Прочие условия

7. Приложения

8. Адреса и иные реквизиты Сторон

агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и

Ленинградской области,

Юридический и фактический адрес: ул. Гороховая, д. 2/6, литера А, г. Санкт-

Петербург, 191186.

Регистрационные данные: ИНН <***>, КПП 784001001. Банковские реквизиты: р/сч <***>, л/сч <***>

Банк: Северо-Западное ГУ Банка России по Санкт-Петербургу,

Получатель: УФК по Санкт-Петербургу (МТУ Росимущества в городе Санкт- Петербурге и Ленинградской области), БИК 044030001. Продавец: Руководитель МТУ

Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Юридический и фактический адрес: 191167, Санкт-Петербург, ул. Атаманская, д. 3/6

Регистрационные данные: ИНН <***>, КПП 784201001, ОГРН <***>

Банковские реквизиты: 40702810790330000064 в ПАО «Банк «Санкт - Петербург», БИК 044030790

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области:

Руководитель ____________________________( ФИО3)

от Открытого акционерного общества «Научно-производственное объединение по исследованию и проектированию энергетического оборудования им. И.И. Ползунова»:

Генеральный директор____________________________(ФИО4)

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге в пользу ОАО "Научно-производственное объединение по исследованию и проектированию энергетического оборудования им. И.И. Ползунова" расходы по государственной пошлине в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.

Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России
Дата 13.03.2023 10:08:00

Кому выдана Сайфуллина Алла Гумеровна