Гражданский кодекс часть 1

КУГИ Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургской региональной общественной организации инвалидов «Эгида» (далее – Организация) о взыскании 300417руб. 95коп. задолженности по арендной плате с 01.10.2004г. по 30.06.2005г., 69 574руб. 37коп. пени за просрочку внесения арендной платы с 11.10.2004г. по 20.06.2005г., о расторжении договора аренды №13-А003855 от 08.10.2004г. и выселении Организации из нежилых помещений №№7-Н, 9-Н общей площадью 379 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул.Бабушкина, д.48, лит.А.

КУГИ Санкт-Петербурга уменьшило размер имущественных требований и просило взыскать 274 449руб. 94коп. задолженности по арендной плате и 69 574руб. 37коп. пени за те же периоды. Изменение принято судом на основании статьи 49 АПК РФ.

Организация предъявила встречный иск к КУГИ Санкт-Петербурга и просила признать договор аренды №13-А003855 от 08.10.2004г. недействительным в части применения к Организации коэффициента социальной значимости 1 и применит коэффициент социальной значимости арендатора к договору аренды соответствующий – 0,1.

Встречный иск принят судом на основании статьи 132 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, заслушав стороны, судом установлены следующие обстоятельства.

По договору аренды №13-А003855 от 08.10.2004г. КУГИ Санкт-Петербурга обязался предоставить Организации во временное владение и пользование нежилые помещения 7-Н, 9-Н общей площадью 379 кв.м (подвал) за единым кадастровым номером 78:71405:0:12:7 на срок до 29.09.2005г. с момента подписания договора для использования под нежилые цели.

Пунктом 3.1 договора арендная плата установлена в размере 3846.476у.е. в квартал, где условная единица принимается равной стоимости в рублях 1 доллару США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого периода.

Согласно расчету к договору аренды, коэффициент социальной значимости арендатора был установлен КУГИ Санкт-Петербурга равным 1.

В предыдущих договорах аренды, заключенных между теми же сторонами: договор №13-А003127 от 02.08.2000г. (под бытовые услуги) и №13-А003351 от 04.07.2001г. (под контору), КУГИ Санкт-Петербурга применял при расчете арендной платы коэффициент социальной значимости арендатора равный 0,1.

Применение коэффициента социальной значимости к арендатору – Организации являлось обязательным для КУГИ Санкт-Петербурга на основании статьи 5-1 Закона Санкт-Петербурга №149-51 от 03.09.1997г. «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» для некоммерческой организации, созданной для оказания помощи инвалидам.

В качестве основания исключения применения коэффициента социальной значимости арендатора равный 0,1, при расчете размера арендной платы в договоре аренды от 08.10.2004г., КУГИ Санкт-Петербурга ссылается на часть 5 пункта 2 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга №782-104 от 28.11.2001г. «О внесении изменений и дополнений в Закон Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург», согласно которой, арендатор имеет право на заключение договора аренды на тех же условиях на срок не менее срока ранее действовавшего договора, арендная плата по которому рассчитана с применением коэффициента социальной значимости менее 1, только в случае надлежащего исполнения им своих обязанностей по ранее заключенному договору.

В качестве доказательств ненадлежащего исполнения Организацией своих обязанностей по договору аренды, КУГИ Санкт-Петербурга ссылается на акты проверки использования помещения от 30.08.2004г. и 24.11.2004г.

Из указанных актов проверки следует, что в арендуемых помещениях площадью 379 кв.м расположены парикмахерская, ремонт одежды и обуви, служба юридической поддержки, ремонт электрических приборов, а в комнате 15 кв.м расположен субарендатор – строительная фирма ООО «ПРСК».

В материалы дела представлен договор безвозмездного оказания услуг от 11.05.2004г. между Организацией и ООО «ПРСК», согласно которому из-за отсутствия достаточных средств, Организация не может закончить ремонт всех подвальных помещений м приобрести необходимое оборудование для трудоустройства и создания рабочих мест для инвалидов, в связи с этим предоставляет во временное пользование неиспользуемое помещение площадью 15кв.м для размещения двух работников ООО «ПРСК» и ведения ими текущей деятельности ООО «ПРСК».

Со своей стороны ООО «ПРСК» обязуется бесплатно произвести ремонт одного помещения Организации для размещения в нем социальной парикмахерской и обеспечить работой четырех инвалидов.

Суд рассматривает, что цель указанного договора являлась не сдача помещений для получения арендной платы (дохода), а обеспечение возможности нахождения строительной организации в месте оказания ею помощи в безвозмездном ремонте.

Оказанная помощь в ремонте помещений Организации позволила сдать КУГИ Санкт-Петербурга в аренду по договору от 08.10.2004г. не только помещение 7-Н, но и отремонтированное подвальное помещение 9-Н, придав им единый кадастровый номер.

В актах КУГИ Санкт-Петербурга не указан вид и характер перепланировки впоследствии сданных Организации без замечаний в аренду, а также, на основании каких параметров она требует специального согласования. Отсутствуют и доказательства, что перепланировка осуществлена Ответчиком.

Отсутствие изменения вида деятельности, предусмотренной Уставом Организации: «социальная поддержка, защита прав и законных интересов инвалидов» на момент заключения договора от 08.10.2004г., в котором неправомерно к расчету арендной платы не был применен коэффициент социальной значимости 0,1, подтверждается десятью договорами с 15.03.2004г. по 04.07.2005г. об обучении инвалидов, договором о сотрудничестве от 19.01.2005г. между Отделом социальной защиты населения Администрации Невского района и ГУ «Комплексный центр социального обслуживания населения невского района Санкт-Петербурга и Организацией.

Суд отклоняет доводы КУГИ Санкт-Петербурга, что по договору от 08.10.2004г. помещение предоставлялось под нежилые цели, а не под вид социальной деятельности, исходя из того, что помещение предоставлялось во временное владение и пользование Организации инвалидов, ранее занимавшее помещение по коэффициенту социальной значимости 0,1, установленному самим арендодателем (КУГИ Санкт-Петербурга) как для организации, осуществляющей социально значимый вид деятельности в сфере помощи инвалидов – ранее обозначенных в договорах аренды : «под бытовые услуги» и «под контору» и эти цели использования имущества позволяли КУГИ Санкт-Петербурга применять коэффициент 0,1.

Действия КУГИ Санкт-Петербурга, как органа, уполномоченного собственником – субъектом Российской Федерации – города Санкт-Петербурга не могут противоречить воли собственника согласно пункту 1 статьи 125 ГК РФ.

Закон Санкт-Петербурга №149-51 от 18.09.1997г. в своей преамбуле однозначно выражает волю собственника, а именно города Санкт-Петербурга: «арендодателем которых (нежилых помещений) является город Санкт-Петербург».

Распоряжение, которое включает сдачу в аренду КУГИ Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда, принадлежащего городу Санкт-Петербургу, вопреки воли собственника, выраженной в Законах Санкт-Петербурга, соответствующих прав и обязанностей не порождает.

Таким образом, указанный КУГИ Санкт-Петербурга коэффициент социальной значимости арендатора 1 при расчете арендной платы в договоре от 08.10.2004г. применению не подлежит.

Исходя из воли собственника объекта аренды – города Санкт-Петербурга, подлежит применению коэффициент социальной значимости арендатора – 0,1.

Организация вносила арендную плату ежемесячно согласно указанному коэффициенту, просрочка уплаты, исходя из представленных расчетов, отсутствует.

Надлежащее исполнение обязательства, в соответствии со статьей 309 ГК РФ, не может являться основанием для расторжения договора, при наличии которого невозможно выселение Ответчика.

При таких обстоятельствах, первоначальный иск КУГИ Санкт-Петербурга судом отклоняется.

Требования встречного иска Организации также не могут быть удовлетворены.

Суд соглашается с правовой позицией КУГИ Санкт-Петербурга, что согласно Конституции Российской Федерации, гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации и сделка, в соответствии со статьей 168 ГК РФ, может быть признана недействительной только если, в соответствии со статьей 3 ГК РФ, она противоречит Федеральному закону, Указу Президента Российской Федерации или Правительства Российской Федерации.

Закон Санкт-Петербурга к указанным нормативным актам не относится.

С учетом приведенных доводов, встречный иск о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. В иске отказать.

2. В удовлетворении встречного иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Дудина О.Ю.