Гражданский кодекс часть 1

истец: ИП ФИО2 (адрес: Россия 197110, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул. Вязовая, д. 8, кв. 119; Россия 197110, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул. Вязовая, д. 8, стр. 1, кв. 119, ОГРНИП: <***>);

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИМПЕРИАЛ СТРОЙ" (адрес: Россия 197343, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...>, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 14-Н, ОГРН: <***>);

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании

при участии

- от истца: ФИО3 по доверенности

- от ответчика: не явился (извещен)

- от третьего лица: не явилось (извещено)

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ИМПЕРИАЛ СТРОЙ» (далее – ответчик) о признании договора аренды недвижимого имущества № 01/06-187Н//Ар/БЗ_1 от 01.06.2019 в отношении нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, площадью 865,6 кв.м., этаж № 6, адрес: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Чкаловское, Большая Зеленина улица, дом 24, строение 1, помещение 187-Н, кадастровый номер 78:07:0003179:2077, прекратившим действие 15.03.2023. Также просит в целях устранения правовой неопределенности указать, что решение является основанием для погашения регистрационной записи в ЕГРН об аренде № 78:07:0003179:2077-78/031/2019-4 от 02.07.2019 в отношении нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, площадью 865,6 кв.м., этаж № 6, адрес: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Чкаловское, Большая Зеленина улица, дом 24, строение 1, помещение 187-Н, кадастровый номер 78:07:0003179:2077, но не подменяет заявительный характер погашения регистрационной записи об аренде по договору, предусмотренный Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2023, в связи с назначением судьи Балакир М.В. на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, дело № А56-36521/2023 передано для рассмотрения в производство судьи Новиковой Е.В.

В настоящем судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик и третье лицо, уведомленные надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о дне и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направили, возражений против рассмотрения дела в отсутствии представителя не заявили. Третье лицо предоставило в материалы дела отзыв.

В силу положений части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, отсутствуют, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Арбитражный суд, в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признав надлежащим уведомление ответчика и третьего лица, полагает возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу.

Как следует из материалов дела истец является собственником нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, площадью 865,6 кв.м., этаж № 6, адрес: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Чкаловское, Большая Зеленина улица, дом 24, строение 1, помещение 187-Н, кадастровый номер 78:07:0003179:2077.

Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 19.01.2021 15:14:17 за № 78:07:0003179:2077-78/011/2021-11, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 19.01.2021.

01.06.2019 прежним собственником помещения и ответчиком был подписан договор аренды недвижимого имущества № 01/06-187Н//Ар/БЗ_1 сроком по 31.05.2024, государственная регистрация договора произведена 02.07.2019, номер регистрации78:07:0003179:2077-78/031/2019-4.

В последующем были заключены дополнительные соглашения к договору № 1 от 21.10.2019 и № 2 от 23.12.2019.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды нежилого помещения № 01/06-187Н//Ар/БЗ_1 от 01.06.2019 размер ежемесячного арендного платежа в период с 01.06.2022 по 31.05.2023 составлял 1152200 руб. в месяц за все помещение.

Согласно пункту 4.4. договора ответчик принял обязательство до 10 числа каждого месяца аренды перечислять 100 процентов размера ежемесячного арендного платежа за текущий месяц аренды.

В нарушение условий договора ответчик не перечислил ежемесячные арендные платежи за период с ноября 2022 года.

Таким образом, по состоянию на 25.01.2023 задолженность составляла 3456600 руб.

Письмом от 25.01.2023 истец предложил ответчику погасить задолженность, уплатить пени и в дальнейшем производить оплату в соответствии с условиями договора.

Письмо было направлено 27.01.2023 заказным письмом с описью вложения (РПО 19711079011887) и получено ответчиком 06.02.2023.

06.02.2023 ответчик перечислил 300000 руб.: по 100000 руб. за ноябрь, декабрь 2022 года и январь 2023 года соответственно.

Ежемесячный арендный платеж за февраль 2023 года не был перечислен.

Таким образом, по состоянию на 21.02.2023 задолженность составляла 4308800 руб.

Согласно пункту 5.2. договора в случае просрочки более 10 дней по каждому ежемесячному арендному платежу два срока подряд ответчик заранее согласился с тем, что истец, имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно пункту 3.2.1. договора.

Пунктом 3.2.1. договора установлено, что договор может быть расторгнут истцом в одностороннем порядке в случае, если ответчик неоднократно (более двух раз подряд) на срок более 10 дней просрочит оплату ежемесячных арендных платежей. При неоднократной (более двух раз подряд) задержки оплаты арендных платежей истец направляет на 11-ый день задержки оплаты арендных платежей письменное предупреждение о необходимости погасить задолженность по оплате арендных платежей ответчику к указанному в предупреждении сроку, а именно в течение 10 дней. Если до указанного в предупреждении срока арендные платежи не будут зачислены на счет истца, истец направляет уведомление об одностороннем расторжении договора аренды и по истечении 10 дней с момента отправления вышеуказанного уведомления, производит действия по выселению ответчика из занимаемого им помещения.

В соответствии с пунктом 3.3. договора по соглашению сторон, уведомление об одностороннем расторжении договора аренды в связи с обстоятельствми, предусмотренными пунктами 3.2.1.-3.2.5. этого договора, является основанием для регистрации прекращения права аренды ответчика в регистрирующем органе. Регистрация прекращения может быть произведена истцом в одностороннем внесудебном порядке по истечении 10 дней с момента направления уведомления.

Письмом от 21.02.2023, истец, реализуя предусмотренное договором право, в порядке пункта 3.2.1. договора направил письменное предупреждение о необходимости ответчика погасить задолженность по оплате арендных платежей в сумме 4308800 руб. к указанному в предупреждении сроку, а именно в течение 10 дней – по 03.03.2023.

Указанное письмо было направлено 21.02.2023 заказным письмом с описью вложения (РПО 19435525030054).

По состоянию на 04.03.2023 арендные платежи в сумме 4308800 руб. не были зачислены на счет истца.

Письмом от 04.03.2023, истец, на основании изложенного выше, в соответствии с пунктом 3.2.1. договора, уведомил об одностороннем расторжении договора аренды, а также в соответствии с пунктом 6.2. договора - о необходимости освободить помещение от всего движимого имущества, принадлежащего ответчику либо третьим лицам, и располагаемого в помещении в течение 10 дней с момента отправления уведомления об одностороннем расторжении договора.

Указанное письмо было направлено 04.03.2023 заказным письмом с описью вложения (РПО 19435525027801).

Ответчик на письма истца не отвечал, помещения по акту приема-передачи не передал.

Наличие зарегистрированного обременения в виде аренды помещения препятствует истцу в осуществлении его прав собственника.

15.03.2023 истец обратился к третьему лицу с заявлением о погашении записи об аренде помещения (№ MFC-0349/2023-44542-1).

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации права № КУВД-001/2023-1000558/1 от 22.03.2023 третье лицо уведомило о приостановлении с 22.03.2023 осуществления действий по государственной регистрации прекращения аренды на помещение.

Третье лицо помимо прочего указало, что в соответствии с абзацем 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

22.06.2023 третье лицо отказало истцу в государственной регистрации прекращения аренды на помещение.

Таким образом, подтверждены обстоятельства неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению данных платежей послужило поводом для одностороннего отказа от договора аренды, договор аренды прекратил свое действие во внесудебном порядке 15.03.2023: по истечении 10 дней с даты направления уведомления 04.03.2023.

В связи с наличием препятствий со стороны ответчика и невозможностью регистрации прекращения договора в органе регистрации без судебного решения, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как указано в статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений

Ответчиком не представлены мотивированные возражения по существу заявленных требований.

Согласно статьям 8, 9 АПК РФ стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Исходя из изложенного, оценив в совокупности и взаимной связи доказательства, суд признает рассматриваемое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

В связи с удовлетворением исковых требований в полном объеме и на основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать договор аренды недвижимого имущества № 01/06-187Н//Ар/БЗ_1 от 01.06.2019 в отношении нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, площадью 865,6 кв.м., этаж № 6, адрес: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Чкаловское, Большая Зеленина улица, дом 24, строение 1, помещение 187-Н, кадастровый номер 78:07:0003179:2077, прекратившим действие 15.03.2023.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-36521/2023 является основанием для погашения регистрационной записи в ЕГРН об аренде № 78:07:0003179:2077-78/031/2019-4 от 02.07.2019 в отношении нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, площадью 865,6 кв.м., этаж № 6, адрес: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Чкаловское, Большая Зеленина улица, дом 24, строение 1, помещение 187-Н, кадастровый номер 78:07:0003179:2077, но не подменяет заявительный характер погашения регистрационной записи об аренде по договору, предусмотренный Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Империал Строй» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Новикова Е.В.