Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПаркингИнвест" (далее - Общество) о взыскании с учетом уточнения исковых требований 36 917496,42 руб., в т.ч.: задолженность по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.06.2011 в размере 5 052 324,91 руб., рассчитанной в соответствии с графиком перечисления денежных средств, являющимся приложением №5 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 21.01.2008 № 01/ЗКС-05049, пени за просрочку внесения арендной платы с 01.02.2010 по 20.04.2011 в размере 982 815,35 руб., задолженности по арендной плате по пункту 7.6. договора в размере 23 050 000 руб., процентов за просрочку уплаты указанных платежей с 21.01.2008 по 20.04.2011 в размере 7483356,16 руб., начисленных в соответствии с пунктом 4.3.1. за нарушение условий пункта 7.6. договора, а также пени в сумме 349000 руб. за нарушение срока окончания строительства с 16.06.2010 по 20.04.2011 года.
Истец настаивал на удовлетворении указанных исковых требований.
Ответчик в суд не явился, извещен о дате судебного разбирательства надлежащим образом, возражений по иску не представил.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, арбитражный суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 21.01.2008 между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 01/ЗКС-05049 аренды земельного участка общей площадью 7095 кв.м. с кадастровым номером 78:6:2201:50, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новосмоленская набережная, участок 1, (севернее дома 36, корпус 3, литера Б по Наличной улице), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству паркинга.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 22.04.2008 года.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2010 по делу № А56-9143/2010, оставленным в силе постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.05.2011, договор аренды от 21.01.2008 № 01/ЗКС-05049 расторгнут.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также пункту 6.2.7. договора арендатор обязан обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1. договора в сроки, указанные в пункте 4.3. договора и приложении 5 к договору.

В соответствии с пунктом 4.1. договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет 6 980 000 руб.

График перечисления арендной платы и размер ежеквартального платежа согласно пункту 4.3. договора установлен в приложении № 5 к данному договору на период с 01.01.2008 по 30.06.2010.

Согласно указанному графику в состав ежеквартального арендного платежа стороны включили и сумму процентов по ставке рефинансирования.

Указанное Приложение № 5 подписано сторонами и заверено их печатями; в установленном законом порядке не оспорено.

Данное Приложение № 5 к договору расценивается судом как соглашение о размере арендных платежей. Оно соответствует пункту 1.3.2. постановления Правительства Санкт-Петербурга № 275 от 15.03.2005 «О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».

Согласно представленным документам, ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязанности по уплате арендных платежей, его задолженность за период с 1.01.2010 по 31.03.2010 составляет 842377,48 руб., а за период с 1.04.2010 по 30.06.2010 составляет 862408,77 руб.; общий размер задолженности по платежам согласно Приложению № 5 составляет 1 704 786,25 руб. за период с 1.01.2010 по 30.06.2010.

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Согласно пункту 6.2.7 арендатор обязан обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1. договора в сроки, указанные в пункте 4.3. договора и Приложении № 5 к договору.

Пунктом 8.3. договора предусмотрено, что в случае нарушения условий пункта 6.2.7. и 4.3. договора арендатору начисляются пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку в нарушение требований статьи 614 Гражданского кодекса РФ и положений пунктов 4.3, 6.2.7. договора и Приложения № 5 к нему ответчик не обеспечил перечисление денежных средств и оплату арендных платежей, суд полагает, что в соответствии с положениями пункта 8.2. договора КУГИ правомерно начислил пени за просрочку платежей, предусмотренных Приложением № 5, а именно: на сумму задолженности 842377,48 руб.- за период с 01.01.2010 по 13.02.2011 в общей сумме 318418,69 руб.; на сумму задолженности 862408,77 руб.- за период с 01.04.2010 по 13.02.2011 в общей сумме 249236,13 руб.

При этом, суд исходит из того, что пени подлежат начислению за период до 13.02.2011 - дату расторжения договора по решению суда по делу А56-9143/2010, оставленным в силе от 24.05.2011, поскольку указанная неустойка относится к договорной.
После прекращения действия договора на указанные суммы задолженности подлежат начислению проценты в следующем размере: на сумму задолженности 842377,48 руб. - за период с 14.02.2011 по 20.04.2011 в сумме 12740,96 руб.; на сумму задолженности 862408,77 руб.- за период с 14.02.2011 по 20.04.2011 в общей сумме 13043.93руб.
В соответствии с пунктом 6.2.6. договора арендатор обязан обеспечить выполнение инвестиционного проекта в срок, указанный в разделе 5. Окончанием инвестиционного проекта согласно пункту 5.2.2. договора является получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок до 15.05.2010.
Срок действия договора установлен пунктом 9.1. до 15.05.2010.
Согласно пункту 7.8. договора в случае несоблюдения сроков строительства и действия договора свыше срока, указанного в пункте 9.1. договора, арендатор обязан с 16.06.2010 ежеквартально перечислять арендную плату в размере 803762,58 руб.

Поскольку ответчик в срок, установленный пунктами 5.2.2., 9.1. договора, не получил разрешение на ввод результата инвестирования в эксплуатацию, истец обратился с требованием о взыскании арендной платы, определенной им в соответствии с пунктом 7.8. договора. При этом, при определении размера арендного платежа, подлежащего взысканию, истец по аналогии с условиями Приложения № 5 к договору произвел начисление процентов по ставке рефинансирования на сумму каждого ежеквартального платежа, а размер ежеквартального платежа составлял сумму платы в размере, предусмотренном пунктом 7.8., и начисленных на нее процентов.
По мнению суда, указанный расчет является необоснованным, поскольку из буквального толкования условий пункта 7.8. договора следует, что в случае действия договора после 15.06.2010 и нарушения арендатором сроков строительства стороны предусмотрели в качестве существенного условия договора изменение порядка оплате -не по графику, предусмотренному Приложением № 5, а в размере фиксированной, ежеквартально уплачиваемой денежной суммы в размере 803762,58 руб.

Таким образом, в соответствии с пунктом 7.8. договора с ответчика в пользу истца за период с 16.06.2010 по 13.02.2011 следует взыскать задолженность в размере 2134436,18 руб.

В соответствии с положениями статьи 395 Гражданского кодекса РФ на указанную денежную сумму подлежат начислению проценты за период с 14.02.2011 по 20.04.2011 в общей сумме 32283,35 руб.

Поскольку в договоре отсутствует письменное, договорное соглашение о неустойке в случае нарушения условий пункта 7.8. договора, то в соответствии с положениями статей 330, 331 Гражданского кодекса РФ не подлежит удовлетворению требования истца в части начисления пени на сумму задолженности, образовавшейся вследствие неисполнения условий пункта 7.8.

Условия пункта 8.3. договора распространяются на случаи просрочки платежей, предусмотренных пунктом 4.1. договора, в размере 6980000 руб., которые должны были производится арендатором в порядке, предусмотренном Приложением № 5 к договору.
Кроме того, требования истца сводятся ко взысканию платы за фактическое пользование земельным участком после расторжения договора по правилам, предусмотренным статьей 622 Гражданского кодекса РФ, за период с 14.02.2011 по 30.06.2011 в размере 1214574,56 руб. с начислением на указанные суммы процентов по статье 395 Гражданского кодекса РФ за период с 14.02.2011 по 20.04.2011, что составляет в общей сумме 18370,44 руб.

Согласно пункту 8.2. договора в случае несоблюдения сроков строительства, установленных в пункте 5.2.2. договора, арендатору начисляются пени в размере 0,5% от суммы, указанной в пункте 4.1. договора, за каждый месяц просрочки.

Учитывая, что согласно пунктам 5.2.2. и 9.1. инвестиционный проект должен был быть реализован в срок до 15.05.2010 года, размер пени за период с 16.05.2010 года до даты расторжения договора составляет 279200 руб., исходя из цены, установленной в пункте 4.1. договора, а именно, 6980000 руб.

В остальной части исковые требования не подлежат удовлетворению.
При этом, суд полагает, что условия, предусмотренные пунктом 7.6. договора не подлежат применению, поскольку их нельзя признать согласованным сторонами условием ввиду отсутствия четкого определения сроков и порядка внесения указанного платежа, а также имеющегося противоречия между положениями указанного пункта 7.6. и условий пункта 7.8. договора о размере ежеквартального платежа в случае нарушения сроков окончания строительства.

Указанный вывод суда основан также на требованиях, установленных разделом 1.3., 1.4. постановления Правительства Санкт-Петербурга № 275 от 15.03.2005 «О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», предусматривающим требование об определении ежеквартальных платежей с начислением процентов, равных ставке рефинансирования ЦБ РФ на день подписания договора, за период с даты подписания договора до даты платежа, установленной в договоре.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в размере 52885, 45 руб., от уплаты которой истец освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПаркингИнвест" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 3839222,43 руб. задолженности по арендной плате, 1214574,56 руб. задолженности по оплате фактического пользования, 846854,82 руб. пени (штраф), 76438,68 руб. процентов.
В остальной части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПаркингИнвест" в доход федерального бюджета 52885.45 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Данилова Н.П.