Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «Маглайн ИТМ» обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СТК «Полифас» о признании договора № 02/ДС-28 об инвестировании долевого участия в строительстве жилого дома действующим, обязании ответчика передать в собственность истца квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, общей площадью 99.3 кв.м.

В судебном заседании истец поддержал свои требования и заявил в порядке статьи 49 АПК РФ об уточнении предмета иска, согласно которому просил суд обязать ответчика передать в собственность истца квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, общей площадью 99.3 кв.м.

Указанное заявление принято судом.

Представитель ответчика с иском не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что в связи с ненадлежащим исполнением ЗАО «Маглайн ИТМ» обязательств по договору от 05.08.2004 №02/ДС-28, он был прекращен в установленном порядке согласно условиям договора, в связи с чем у ответчика отсутствуют обязательства по передаче спорной квартиры.

Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенный о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в соответствии с требованиями статей 123, 156 АПК РФ.

В судебном заседании 10.06.2009 судом был объявлен перерыв до 18.06.2009. После перерыва судебное заседание продолжено в соответствии с требованиями статьи 163 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее:

В целях реализации распоряжения мэра Санкт-Петербурга № 35-р от 14.01.94 «О проектировании и строительстве комплекса малоэтажной застройки пос. Горская-Александровская Сестрорецкого района» с последующими изменениями и дополнениями между Обществом с ограниченной ответственностью «Коттеджстрой» (далее – ООО «Коттеджстрой») и Обществом с ограниченной ответственностью «СТК Полифас» (далее – соинвестор ООО «СТК Полифас») был заключен договор № 7 от 27.11.2003, в соответствии с условиями которого стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для осуществления строительства комплекса малоэтажной застройки на земельном участке, расположенном по адресу: а также в доли «части объекта», соответствующей вкладу соинвестора по комплексу малоэтажной застройки пос. Горская-Александровская Сестрорецкого района и расположенной на земельном участке, Санкт-Петербург, г. Сестрорецк (вблизи садоводства «Разлив»).

05.08.2004 между ООО «СТК Полифас» (застройщик) и истцом (инвестор) был заключен договор об инвестировании долевого участия в строительстве жилого дома № 02/ДС-28 от 05.08.2004, в соответствии с которым стороны договорились совместно участвовать в инвестировании строительства трехэтажных жилых домов с мансардой по адресу: Санкт-Петербург Курортный район, Горская-Александровская, квартал 12.

Надлежащее исполнение инвестором своих обязательств по договору № 02/ДС-28 является основанием для передачи инвестору вновь созданного недвижимого имущества – трехкомнатной квартиры со следующими характеристиками: условный номер 17, секция в осях: 6-В/7-9; квартира в осях: 5-11/6-Е; площадь квартиры (без учета лоджий, балконов, террас и веранд) 99,26 кв.м, общая площадь 100,66 кв.м, площадь кухни 13,63 кв.м, площадь лоджии 2,80 кв.м, этаж 2, подъезд 2, корпус 2, этажность дома – 3х этажный с мансардой (далее - квартира) (п. 1.1, 1.2. договора).

Общая сумма инвестиций в строительство объекта составляет на момент заключения договора № 02/ДС-28 составляла 2763117 руб. В разделе 2 и 3 договора стороны предусмотрели, что окончательная сумма долевого участия инвестировании строительства квартиры определяется после получения данных инвентаризации Проектно-инвентаризационного бюро, исходя из фактической общей площади квартиры.

До подписания акта приемки-передачи квартиры стороны обязаны произвести окончательный взаиморасчет исходя из фактической площади квартиры и размера инвестиционного взноса. Окончательная сумма инвестирования строительства инвестором может быть изменена на сумму доплат (выплат) за увеличение (уменьшение) площади квартиры по результатам инвентаризации квартиры Проектно-инвентаризационного бюро; может быть увеличена на стоимость инвестирования работ по остеклению балкона (лоджии) квартиры; может быть увеличена на сумму погашения затрат, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, но не более 10 процентов от общей стоимости квартиры.

Жилой дом был принят и введен в эксплуатацию актом приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссии от 29.12.2007.

В результате технической инвентаризацииобщая площадь квартиры составила 99,3 кв.м, объекту присвоен милицейский адрес: Санкт-Петербург, <...>, литера А, кв. 45.

Решением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2008 по делу №А56-16937/2007, вступившим в законную силу, установлено, что истец в полном объеме произвел оплату указанной в пункте 2.1 Договора суммы по акту от 05.08.2004 посредством передачи векселя, что соответствует пункту 2.2 Договора. Также названным судебным актом признана недействительной односторонняя сделка ответчика по расторжению Договора, оформленная уведомлением от 24.07.2006 № 217.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что в нарушение условий договора ООО «СТК Полифас» не передало Истцу ни спорную квартиру, ни документацию необходимую для регистрации права собственности на нее, уведомлениями от 26.03.2006 исх. № 69, № 104 от 16.05.2008 ООО «СТК Полифас» расторгло инвестиционный договор, в связи с чем Истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора возможен в случаях, предусмотренных законом, а также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из пункта 5.3 Договора следует, что застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения условий договора в соответствии с пунктами 2.2, 2.3 и 6.3 Договора более чем на 20 дней путем направления письменного извещения. Кроме того, согласно пункту 3.2.3 в случае, если на дату, указанную в уведомлении о приемке квартиры, инвестор не произвел все платежи в соответствии с Договором, включая окончательные взаиморасчеты и платеж согласно пункту 3.2.4, застройщик также вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор, письменно уведомив инвестора.

Пунктом 2.3 Договора стороны согласовали порядок окончательного взаиморасчета исходя из фактической площади квартиры и размера инвестиционного взноса. При этом окончательная сумма инвестирования строительства могла быть изменена на суммы доплат (выплат) за увеличение (уменьшение) площади квартиры по результатам инвентаризации квартиры ПИБ, также может быть увеличена на стоимость инвестирования работ по остеклению балкона (лоджии) квартиры и на суммы погашения затрат, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, но не более 10% от общей стоимости квартиры.

Согласно пункту 3.2.4 инвестор обязался оплатить авансом застройщику до подписания акта приема-передачи квартиры стоимость коммунальных платежей, связанных с обслуживанием квартиры за 6 месяцев с момента приемки жилого дома Государственной комиссией до момента заключения договора на обслуживание квартиры зарегистрированным застройщиком товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) исходя из расчета 76,25 руб. за кв.м. общей приведенной площади квартиры и вступительный взнос в ТСЖ в размере 3050 руб.

В судебном заседании установлено, что ответчик направил истцу уведомления от 31.01.2008 № 19 и от 21.02.2008 № 39, в которых предложил явиться для получения смотрового ордера квартиры, а также сообщил о необходимости уплаты 425900 руб., в том числе: 35000 руб. – доплата за остекление лоджии, 98588 руб. – работы по электрической разводке по квартире, 276312 руб. – работы, связанные с изменением проекта и подключением к магистральному газопроводу, 3050 руб. – вступительный взнос в ТСЖ, 46024.50 руб. – авансовые коммунальные платежи. Из материалов дела усматривается, что уведомления были направлены по юридическому адресу истца, указанному в договоре: Санкт-Петербург, Английская набережная, д.12, пом.4-Н и по адресу: 193318, Санкт-Петербург, а/я 120.

В связи с тем, что истец не явился в указанные в уведомлениях сроки за получением смотрового ордера и не оплатил указанные в уведомлениях денежные суммы, ответчик направил конкурсному управляющему истца ФИО4 письмо от 26.03.2008 № 69, в котором сообщил о направлении вышеназванных уведомлений, указал на необходимость оплаты задолженности, подтвердил готовность произвести сверку расчетов. Также в адрес истца и конкурсного управляющего было направлено письмо от 05.05.2008 № 94, в котором изложены обстоятельства, связанные с направлением уведомлений и письма № 69, в этом письме ответчик повторно предложил истцу в срок до 15.05.2008 исполнить обязательства по договору.

В связи с отсутствием оплаты уведомлением от 16.05.2008 № 104 ответчик отказался от исполнения Договора. Судом установлено, что договором № 02/ДС-28 от 05.08.2004, п.5.3 и 3.2.3 предусмотрено право ответчика на одностороннее расторжение договора в случае не исполнения инвестором всех взаиморасчетов до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, ответчик, направляя уведомления № 18, 38, 94, 104, действовал в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора №02/ДС-28 от 05.08.2004.

Истец в судебном заседании отрицал факт получения уведомлений от 31.01.2008 и 21.02.2008, при этом из материалов дела усматривается, что письмо от 26.03.2009 № 69 истцом было получено, что подтверждается его ответом на письмо от 05.05.2008. Кроме того, в материалах дела также имеется уведомление ответчика в адрес истца от 08.12.2008 № 305/1, из которого следует, что ООО «СТК «Полифас» предлагает истцу оплатить задолженность по договору в размере 594668 руб. 97 коп. с учетом просрочки исполнения обязательств в срок до 01.02.2009 года.. 31.03.2009 истец платежным поручением № 8 оплачивает задолженность в меньшем размере, а именно: 474974.50 руб., в связи с чем ответчик возвращает денежные средства. 06.05.2009 истец перечисляет ответчику платежным поручением № 10 денежные средства в размере 360386.50 руб., обосновывая назначение платежа «возврат излишне взысканных денежных средств по исполнительному производству 8/1/1548/3/2008»

Оценив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд полагает, что с момента получения конкурсным управляющим ЗАО «Маглайн ИТМ» письма ответчика от 26.03.3008, в котором ООО «СТК «ПОЛИФАС» предлагало принять спорную квартиру, а также оплатить имеющуюся задолженность, до 21.05.2008 (ответ истца) прошло более полутора месяцев, в связи с чем истец имел возможность как потребовать представления необходимых документов для оплаты, так и произвести оплату, тем более, что в письме от 26.03.2008 ответчик указал подлежащую оплате сумму и подтвердил готовность произвести сверку расчетов. Соответственно, не произведя оплату, истец нарушил пункты 2.3 и 3.2.4 Договора, в связи с чем арбитражный суд полагает, что ответчик правомерно заявил отказ от исполнения Договора на основании пунктов 5.3 и 3.2.3 Договора.

Ссылка истца об оплате спорной суммы посредством зачета в сентябре 2008 года уже являлись предметом рассмотрения арбитражного суда по делу №А56-16462/2008, арбитражный суд посчитал необоснованным довод истца о внесении сумм доплаты инвестирования в результате зачета встречного требования по телеграмме от 02.09.2008 года.

Суд также принимает доводы ответчика о надлежащем направлении уведомлений от 31.01.2008 и 21.02.2008 по адресу истца, указанному в договоре. Согласно пункту 6.13 Договора истец обязан был уведомить истца об изменении юридического и фактического адреса. Доказательств уведомления в порядке, предусмотренном названным пунктом Договора, истец не представил. Уведомление конкурсного управляющего ЗАО «Маглайн ИТМ» от 21.03.2008 с описью вложения, датированное 22.03.2007, не может быть принято в качестве надлежащего доказательства извещения ответчика об изменении адреса, в связи с выявленными противоречиями в дате уведомления и дате штампа почтового отправления на описи вложения (л.д.37 том 2). Кроме того, истец обязан был предпринять меры по получению почтовой корреспонденции по юридическому адресу.

С учетом изложенного следует признать, что договор от 05.08.2004 №02/ДС-28 является прекращенным, основания для обязания ответчика передать спорную квартиру отсутствуют, в связи с чем исковые требования удовлетворены быть не могут.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Балакир М.В.