Гражданский кодекс часть 1

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АДВ» (далее– Общество, ответчик) о взыскании 13 888 руб. 52 коп. штрафа за нарушение условий договора аренды от 13.08.2014 № 15-А-007230, расторжении договора аренды от 13.08.2014 № 15-А-007230 и выселении Общества из занимаемого нежилого помещения.

В обоснование своих требований Комитет ссылается на нарушение Обществом договора аренды.

Определением от 13.09.2016 удовлетворено ходатайство ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО5 о привлечении их к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

В отзыве на исковое заявление ответчик полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, указывая, что им не получена претензия о необходимости исполнения договорного обязательства, ответчиком на момент рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившие основанием для расторжения договора.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал заявленные требования, представитель Общества против удовлетворения исковых требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО5 полагали заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании объявлен перерыв до 09 час. 30 мин. 26.10.2016.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом – правопредшественником Комитета (арендодатель) и Обществом (арендатор) 13.08.2014 заключен договор № 15-А-007230 аренды нежилого помещения 2-Н площадью 60,7 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003020:1244, расположенного по адресу: 197198, Санкт-Петербург, Мытнинский переулок, д. 5, лит. А, сроком по 12.07.2015, для использования под нежилые цели.

Объект передан Обществу по акту сдачи-приемки от 13.08.2014.

Договор зарегистрирован 30.09.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Дополнительным соглашением от 13.08.2014 № 1 срок действия договора продлен до 12.08.2024.

Пунктом 2.2.1 договора на Общество возложена обязанность использовать объект в соответствии с пунктом 1.1 договора и установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры (в необходимых случаях).

Согласно пункту 4.8 договора в случае нарушения условий договора, кроме пунктов 2.2.2, 2.2.19 договора, сторона, нарушившая их, выплачивает штраф в размере тридцати процентов от суммы квартальной арендной платы вне зависимости от вины.

В соответствии с пунктом 4.14 договора уплата штрафа и пеней не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств по договору.

В силу пункта 3.1 договора арендная плата за пользование объектом установлена в рублях и на момент заключения договора ее размер за 1 кв. м в год с учетом НДС составляет 3 364 руб. 37 коп.; плата за аренду объекта в 2014 году с учетом НДС составляет в квартал 51 054 руб. 39 коп., без учета НДС – 43 266 руб. 43 коп.

Согласно пункту 3.2 договора с 01.01.2015 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: А_тек=А_пред*I, где А_тек – плата за аренду объекта в квартал в текущем году; А_пред – плата за аренду объекта в квартал в предыдущем году; I – индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 07.10.2014 № 946 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году (I) в 2015 году составляет 1,07 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2014 году, в 2016 году – 1,00 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2015 году.

Согласно пункту 5.3.14 договора, договор может быть, досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании объекта арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 договора.

В подтверждение использования помещения под жилые цели Комитет ссылается на акт от 20.02.2016, согласно которому в ходе проверки фактического использования объекта нежилого фонда – нежилого помещения 2-Н площадью 60,7 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003020:1244, расположенного по адресу: 197198, Санкт-Петербург, Мытнинский переулок, д. 5, лит. А, установлено, что на объекте выполнена перепланировка и переоборудование, объект оборудован для проживания, в помещении есть бытовая техника и мебель, личные вещи, обувь, постельное белье, гигиенические принадлежности, в связи с чем главным специалистом отдела исполнения договоров аренды нежилого фонда Управления контроля исполнения договоров аренды Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО8 в присутствии заместителя начальника территориального отдела Роспотребнадзора ФИО9 и представителя Общества ФИО10 сделан вывод об использовании помещения под жилые цели, а также на информацию, размещенную на сайте http://www.piterhome.com.

В подтверждение использования спорного объекта под жилые цели третьи лица также ссылаются на размещенные на сайтах http://piter-realtor.ru/, http://www.piterhome.com/, http://www.sutochno.ru/, http://sutki-piter.ru/, http://triproom.ru, http://realtymag.ru, http://mirkvartir.ru объявления о сдаче квартиры по указанному адресу в аренду, письма Управления Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 30.10.2015 № 4040, 71 отдела полиции Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Петроградскому району г. Санкт-Петербурга от 30.10.2015 № 74/71-5476, а также на записи с камеры видеонаблюдения, установленной в квартире ФИО4 и ФИО6

04.05.2016 Комитет в соответствии с требованием статьи 619 ГК РФ направил Обществу по адресам, указанным в договоре и в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ), претензию от 07.04.2016 №528-пр/16 с требованием оплатить штраф в размере 13 888 руб. 52 коп. в течение 15 дней с момента отправки претензии, а также о намерении расторгнуть договор, в связи с использованием объекта под жилые цели.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1), если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3).

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 упомянутого Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу пункта 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 ЖК РФ жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено разделение жилищного фонда в зависимости от целей использования.

Статьей 671 ГК РФ установлено, что жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма, юридическим лицам – на основании договора аренды или иного договора. При этом в соответствии с пунктом 2 данной статьи юридическое лицо может использовать данное жилое помещение только для проживания граждан.

Между тем доказательства того, что спорное помещение предназначено и используется Обществом для постоянного проживания граждан, в том числе путем его передачи третьим лицам по договорам найма, не представлены.

Как следует из представленных в материалы дела третьими лицами объявлений, размещенных на сайтах http://piter-realtor.ru/, http://www.piterhome.com/, http://www.sutochno.ru/, http://sutki-piter.ru/, а также объявлений, которые обозревались судом в судебных заседаниях, спорное помещение предлагается к сдаче посуточно, то есть для использования в качестве гостиницы.

Номера в гостиницах в силу статей 15 и 19 ЖК РФ к жилым помещениям не относятся.

Кроме того, сам по себе факт размещения объявлений на указанных сайтах, в том числе объявлений о сдаче помещения на длительный срок, при отсутствие договоров найма жилых помещений не подтверждает факт использования помещения именно под жилые цели.

Наличие кровати, на что указано в акте от 20.02.2016, не может являться признаком, позволяющим сделать однозначный вывод об использовании помещения под жилые цели.

Представленные в материалы дела доказательства, в том числе письма 71 отдела полиции Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Петроградскому району г. Санкт-Петербурга от 30.10.2015 № 74/71-5476, Управления Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 30.10.2015 № 33-4040 содержат противоречивую информацию относительно использования помещения для проживания.

В частности, из письма 71 отдела полиции Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Петроградскому району г. Санкт-Петербурга от 30.10.2015 № 74/71-5476 следует, что в спорном помещении проживает ФИО11 на основании договора аренды; в то же время по запросу суда 71 отдел полиции УМВД России по Петроградскому району в обоснование наличия у ФИО11 права находиться в спорном помещении представил договор от 01.09.2015 № 47-262 оказания услуг консьержа, заключенный между ответчиком и ФИО11 Названный договор оказания услуг не содержит указания на то, что услуги оказываются в спорном помещении.

Как следует из представленных третьими лицами записей с камеры видеонаблюдения, установленной в квартире ФИО4 и ФИО6, и объяснений третьих лиц, спорное помещение с начала октября 2015 года используется ФИО11; в то же время в материалы дела по инициативе третьих отделом надзорной деятельности и профилактической работы Петроградского района ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу представлен договор субаренды помещения от 01.06.2015 № 06-15, заключенный между ответчиком (субарендодатель) и ФИО10 (субарендатор), согласно которому субарендодатель обязался предоставить субарендатору в субаренду спорное помещение, арендуемое ответчиком на основании спорного договора; срок действия договора определен с 01.06.2015 по 31.10.2015.

Согласно письму отдела надзорной деятельности и профилактической работы Петроградского района ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу от 13.10.2015 № 42-2-20-19-Г-39 сведения о размещении в цокольном этаже здания помещения для проживания людей на момент проверки не подтвердились; помещение используется под офис.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что истец не доказал, что спорное помещение используется ответчиком под жилые цели.

Между тем, ответчик добровольно уплатил штраф, требование о взыскании которого заявлено истцом.

Довод ответчика о неполучении им претензии, направленной Комитетом, несостоятелен.

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, предусмотренное этой статьей предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Требование о расторжении договора направлено Обществу по адресам, указанным в договоре и в ЕГРЮЛ.

Таким образом, Комитетом соблюдены требования о досудебном урегулировании спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Доказательства того, что претензия, направленная Комитетом, не вручена ответчику по обстоятельствам, не зависящим от него, ответчик не представил.

Как следует из акта обследования спорного помещения от 04.10.2016, проведенного в соответствии с определением суда от 13.09.2016, помещение используется под нежилые цели, признаков проживания граждан не установлено. Доказательства того, что после указанной даты помещение используется под жилые цели, не представлены.

Учитывая изложенное, основания для удовлетворения исковых требований по мотивам, указанным в исковом заявлении, отсутствуют.

Передача спорного помещения в субаренду в отсутствие согласия Комитета, на что ссылаются третьи лица, не может являться основанием для удовлетворения заявленного требования о расторжении договора, поскольку Комитет не ссылался на данные обстоятельства ни при направлении Обществу претензии, ни при заявлении исковых требований в настоящем деле.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья С.В. Изотова