Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: 1) Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ленинградской области, 2) Региональный благотворительный фонд «Покровский», 3) Департамент государственного контроля за соблюдением и использованием объектов культурного наследия Комитета по культуре Ленинградской области, 4) Управление федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия по Северо-Западному федеральному округу

об устранении препятствия в пользовании собственнику земельным участком, признании недействительной государственной регистрации права собственности

при участии:

- от истца: ФИО2, доверенность от 15.07.2008

- от ответчиков: 1) ФИО3, доверенность от 02.12.2008, 2) ФИО4, доверенность от 11.01.2009;

- от третьих лиц: 1) ФИО5, доверенность от 17.03.2009, 2) ФИО6, доверенность от 01.10.2007; 3) не явился (уведомлен); 4) ФИО7, доверенность от 13.03.2009; руководитель территориального управления ФИО8, приказ от 01.09.2009 № 1-к/т

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ленинградской области (далее – Росимущество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - Предприниматель) и Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее – Росрегистрация) (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) об устранении препятствия в пользовании собственнику земельным участком, площадью 8600 кв.м, с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0005, входящим в состав земельного участка с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0032, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Невское лесничество, кварталы 47 (выдел 19), 51 (выдел 13) - путем сноса самовольной постройки - здания кафе, площадью 376,4 кв. м, с условным номером объекта 47-00-23/2004-130; признании недействительной государственной регистрации права собственности Предпринимателя на объект недвижимости с условным номером объекта 47-00-23/2004-130 - нежилое здание кафе площадью 376,4 кв.м, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Всеволожский парклесхоз, Невское лесничество, кварталы 47 (выдел 19), 51 (выдел 13).

В обоснование заявленных требований Росимущество ссылается на то, что здание кафе возведено Предпринимателем самовольно на земельном участке из состава земель особо охраняемых территорий, не предназначенном для целей капитального строительства, что препятствует собственнику земельного участка использовать его в соответствии с назначением и требованиями сохранения земель историко-культурного назначения.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ленинградской области (далее – Роснедвижимость), Региональный благотворительный фонд «Покровский» (далее – Фонд), Департамент государственного контроля за соблюдением и использованием объектов культурного наследия Комитета по культуре Ленинградской области, Управление федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия по Северо-Западному федеральному округу (далее - Росохранкультура).

Истец поддержал исковые требования.

Ответчик - Предприниматель против удовлетворения иска возражал, так как не считает здание кафе, находящееся на спорном земельном участке, самовольной постройкой.

Ответчик - Росрегистрация полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку регистрация была произведена на основании документов, соответствующих требованиям действующего законодательства.

Третьи лица - Роснедвижимость, Фонд и Росохранкультура полагают требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, 06.04.2004 между Федеральным государственным учреждением «Кировский лесхоз» Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды Министерства природных ресурсов России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор № 11 аренды участка лесного фонда. По условиям договора Предприниматель принимает в аренду участок лесного фонда на территории Ленинградской области Всеволожского района, расположенный в квартале № 47 (выдел 19) и в квартале № 51 (выдел 13) Невского лесничества Всеволожского парклесхоза, общей площадью 0,86 га (в том числе леса 1 группы - 0,86 га, из них по категориям защитности: защитные полосы - 0,86 га), для осуществления культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей, сроком на 5 лет. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

На участке, арендованном по договору от 06.04.2004, Предпринимателем возведен объект недвижимости (здание кафе площадью 376,4 кв.м), право собственности на которое зарегистрировано Ленинградской областной регистрационной палатой 12.11.2004.

По сведениям, указанным в техническом паспорте, составленном отделением ГУП «Леноблинвентаризация» Всеволожского БТИ по состоянию на 28.01.2008, общая площадь здания кафе 413, 3 кв.м.

Арендованный земельный участок в 2004 году прошел государственный кадастровый учет с указанием категории земель «земли лесного фонда», участку присвоен кадастровый номер 47:07:06-12-001:0005. Данный участок состоит из двух участков: площадью 7294 кв.м - с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0006 и площадью 1306 кв.м - с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0007.

В свою очередь названные участки входят в состав участка площадью 5 897 294 кв.м с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0032, в сведения о котором в государственном земельном кадастре в 2007 году внесены изменения в части категории земель, указанной как «земли особо охраняемых территорий».

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2008 по другому делу (№ А56-18259/2007), оставленным без изменения постановлениями апелляционной инстанции от 18.09.2008 и кассационной инстанции от 01.12.2008, по заявлению Предпринимателя признаны незаконными действия Роснедвижимости по внесению в государственный земельный кадастр изменений в наименование категории земель с «земли лесного фонда» на «земли особо охраняемых территорий» в отношении земельного участка площадью 5 897 294 кв.м с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0032 в связи с нарушением Роснедвижимостью при внесении изменений в сведения порядка, установленного статьей 21 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2009 № ВАС-3035/09 отказано в передаче указанного дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора состоявшихся по делу судебных актов. В судебных актах по названному делу содержится вывод о том, что спорный земельный участок, в границах которого расположен объект культурного наследия, относится к землям особо охраняемых территорий.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2008 по делу № А56-15310/2008, оставленным без изменения постановлениями апелляционной инстанции от 23.01.2009 и кассационной инстанции от 23.04.2009 удовлетворено заявление Роснедвижимости об исправлении кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0032 общей площадью 5 897 300 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Невский лесопарк, в том числе в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:06-12-001:0007 и 47:07:06-12-001:0006 площадью 1 306,2 кв.м и 7 293,6 кв.м соответственно, являющихся частью земельного участка с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0032, путем изменения прежнего наименования категории земель «земли лесного фонда» на наименование «земли особо охраняемых территорий». В судебных актах по данному делу также содержится вывод о том, что на спорном земельном участке находится объект «Ансамбль «Усадьба Зиновьевых», являющийся одним из видов объектов культурного наследия.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.02.2009 на земельный участок кадастровый номер 47:07:06-12-001-0032, площадью 5 897 300 кв.м, относящийся к землям особо охраняемых территорий, использование которого определяется правилами землепользования и застройки в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры, зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Факт нахождения спорного объекта (здания кафе) на данном земельном участке не оспаривается ответчиком.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 99, подпунктом 4 пункта 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий в составе земель историко-культурного назначения относятся земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры).

Согласно пункту 6 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации земли, занятые объектами культурного наследия Российской Федерации, используются для соответствующих целей. Использование этих земель для иных целей ограничивается и запрещается в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 № 73-ФЗ (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ) земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, относятся к землям историко-культурного назначения.

В силу пункта 2 статьи 64 названного закона объекты исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, принятые на государственную охрану в соответствии с законодательством Российской Федерации по состоянию на день вступления в силу Закона, были отнесены к объектам культурного наследия федерального значения, включенным в реестр, с последующей регистрацией данных объектов в реестре в соответствии с требованиями указанного закона.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 № 1327 «О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР» (с учетом дополнений и изменений, внесенных Постановлением Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № 6243) Ансамбль «Усадьба Зиновьевых» (главное здание, березовый домик у пристани, парк и парковые сооружения) включен в список памятников культуры, подлежащих охране как памятники государственного значения. Историко-культурный статус Усадьбы подтвержден указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 № 176 «Об утверждении перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общественного) значения», в соответствии с которым памятники истории и культуры являются объектами исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, подлежащими охране как памятники государственного значения в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 № 1327.

Согласно Решению Сессии Комитета всемирного наследия от 17.10.89 № 540 Усадьба является объектом всемирного культурного и природного наследия, что в соответствии с требованиями международного соглашения Российской Федерации и Комитета всемирного наследия ЮНЕСКО влечет за собой необходимость защиты данного объекта со стороны государства на федеральном уровне.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А56-18259/2007 и № А56-15310/2008, в которых участвовали те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), установлено обстоятельство нахождения земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:06-12-001:0007 и 47:07:06-12-001:0006 в границах территории объекта культурного наследия федерального значения (и всемирного наследия ЮНЕСКО) - «Ансамбль усадьбы Зиновьевых».

Согласно пункту 4 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возведения спорной постройки, в целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия. В пределах земель историко-культурного назначения за пределами земель поселений вводится особый правовой режим использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с основным назначением этих земель. Использование земельных участков, не отнесенных к землям историко-культурного назначения и расположенных в указанных зонах охраны, определяется правилами землепользования и застройки в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.

В соответствии со статьей 34 Федерального закона от 25.06.02 № 73-ФЗ в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряжённой с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

В материалы дела представлена копия решения Исполнительного Комитета Ленгорсовета от 20.07.1972 № 660 «О памятниках архитектуры, находящихся вне объединённых охранных зон», согласно п. 1 которого были утверждены границы охранных зон и зон регулирования застройки для памятников архитектуры Ленинграда, находящиеся вне объединённых зон, согласно приложению.

При этом на запрос суда Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга представлен утвержденный упомянутым решением проект охранных зон и зон регулирования застройки вокруг памятников архитектуры Ленинграда, составной частью которого является план Невского лесопарка. Из названного плана следует, что на территории Невского лесопарка находятся как памятник архитектуры, так и парк-памятник архитектуры, а также установлены охранная зона памятника архитектуры и зона регулирования застройки. При исследовании данного документа судом установлено, что спорный объект - здание кафе, находящееся в районе пристани, имеющейся на плане, расположено в пределах охранной зоны памятника архитектуры.

Данных об отмене органами государственной власти Российской Федерации решения Исполкома Ленсовета от 20.07.1972 № 660 суду не представлено.

В соответствии со статьей 35 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ проектирование и проведение землеустроительных, земляных строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещается, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.

Как установлено пунктом 4 статьи 63 названного закона, впредь до начала проведения историко-культурной экспертизы в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, но не позднее 31 декабря 2010 года, сохраняются порядок согласования градостроительной и проектной документации и порядок согласования и выдачи разрешений на проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, установленные статьями 31, 34, 35, 40, 42 Закона РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры».

Согласно статье 35 Закона РСФСР от 15.12.1978 «Об охране и использовании памятников истории и культуры» в пределах охранных зон, зон регулирования застройки и зон охраняемого природного ландшафта запрещается производство земляных, строительных и других работ, а также хозяйственная деятельность без разрешения соответствующих органов охраны памятников Союза ССР или РСФСР.

В пределах зон охраны памятников истории и культуры республиканского и местного значения производство указанных работ и хозяйственная деятельность запрещаются без разрешения Министерства культуры РСФСР. Разрешение на проведение работ в пределах указанных зон выдается по представлениям Советов Министров автономных республик, исполнительных комитетов краевых, областных, Московского и Ленинградского городских Советов народных депутатов.

Из представленных в материалы дела Предпринимателем документов следует, что спорный объект построен на основании распоряжения Администрации муниципального образования Всеволожский район Ленинградской области № 1475 от 20.08.2004 «О разрешении индивидуальному предпринимателю ФИО1 реконструкции существующего здания кафе на территории Всеволожского парклесхоза, Невское лесничество кварталы: 47 (выдел 9), 51 (выдел 13) (далее - Распоряжение № 1475 от 20.08.2004).

Постановлением Администрации муниципального образования Всеволожский район Ленинградской области № 4542 от 12.10.2004 утвержден акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного реконструкцией существующего здания кафе по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Всеволожский парклесхоз, Невское лесничество кварталы 47 (выдел 19), 51 (выдел 13), общей площадью 376 кв.м, основной площадью 141, 4 кв.м, вспомогательной площадью 235 кв.м.

При этом данных о предоставлении Предпринимателю земельного участка из состава земель особо охраняемых территорий для целей капитального строительства, разрешения соответствующих органов охраны памятников и Министерства культуры Российской Федерации на производство строительных работ в охранной зоне памятника суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой, так как был возведен на земельном участке, не отведенном под капитальное строительство, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, при отсутствии у Предпринимателя каких-либо прав на земельный участок особо охраняемых территорий и без получения необходимых разрешений на осуществление строительства.

Кроме того, самостоятельным основанием для признания спорного объекта самовольной постройкой, независимо от категории земельного участка, на котором он расположен, является то обстоятельство, что Распоряжение № 1475 от 20.08.2004 дает разрешение Предпринимателю на реконструкцию существующего здания кафе. Вместе с тем суду не представлено и в ходе судебного разбирательства не получено данных, свидетельствующих о нахождении в тот момент на данном земельном участке какого-либо объекта капитального строительства, который мог подлежать реконструкции и о решении собственника относительно реконструкции данного объекта. Из этого следует, что ответчиком была произведена не реконструкция существующего объекта капитального строительства, а осуществлено строительство нового объекта недвижимости, хотя разрешения на это, оформленного в установленном порядке, он не имел.

Учитывая, что самовольная постройка - здание кафе противоречит требованиям сохранения особо охраняемых территорий и препятствует собственнику земельного участка использовать его в соответствии с назначением исковые требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса самовольной постройки - здания кафе подлежат удовлетворению.

Заявления ответчиков о пропуске срока исковой давности по данному требованию являются несостоятельными и не могут служить основаниями для отказа в удовлетворении иска в данной части.

В силу статьей 304, 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (статья 208 ГК РФ).

В данном случае иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок собственником, который не лишен владения большей частью этого участка, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Следовательно, к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ.

Вместе с тем требование о признании недействительной государственной регистрации права собственности Предпринимателя на спорный объект недвижимости удовлетворению не подлежит в связи применением по заявлению Росрегистрации исковой давности (часть 2 статьи 199 ГК РФ).

О регистрации права Предпринимателя на здание кафе Роснедвижимость узнала не позднее 04.10.2005 – даты предварительного заседания по делу № А56-34052/2005 о признании недействительной государственной регистрации права собственности на здание кафе по иску Фонда, в котором Росимущество было привлечено в качестве третьего лица без самостоятельных требований. Представитель Росимущества участвовал в предварительном судебном заседании по указанному делу.

Настоящее требование о признании недействительной государственной регистрации права было предъявлено Росимуществом 13.10.2008. Соответственно, к моменту предъявления требования о признании недействительной государственной регистрации срок исковой давности истек.

При этом следует отметить, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, поскольку сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Право собственности Предпринимателя на спорный объект не может возникнуть в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). В данном случае судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности Предпринимателя на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 устранить препятствия в пользовании собственнику земельным участком площадью 8600 кв.м с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0005, входящим в состав земельного участка с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0032, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Невское лесничество кварталы 47 (выдел 19), 51 (выдел 13) - путем сноса самовольной постройки - здания кафе с условным номером объекта 47-00-23/2004-130.

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Филиппов А.Е.