Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ЭнергоАктив» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона на объекты незавершенного строительства со степенью готовности 90%, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, Михайловка, ул. Первого Мая, д. 69, корп. 6, лит. А, кадастровый номер 78:36:13250:172:103; Санкт-Петербург, пос. Парголово, Михайловка, ул. Первого Мая, д. 71, корп. 4, лит. А, кадастровый номер 78:36:13250:169:108; Санкт-Петербург, пос. Парголово, Михайловка, ул. Первого Мая, д. 71, корп. 7, лит. А, кадастровый номер 78:36:13250:168:107; Санкт-Петербург, пос. Парголово, Михайловка, ул. Первого Мая, д. 71, корп. 8, лит. А, кадастровый номер 78:36:13250:170:106 (далее - Объекты), а также требованием об обязании заинтересованного лица внести запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона на перечисленные объекты недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ПИТЕР-ИНВЕСТ» (далее – ООО «ПИТЕР-ИНВЕСТ», заемщик, третье лицо).

Третье лицо, извещенное о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представителей в суд не направило, однако представило отзыв, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие указанного лица.

С учетом подготовленности дела к судебному разбирательству, суд, руководствуясь статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования и пояснил, что у заинтересованного лица не было оснований для отказа в государственной регистрации ипотеки, поскольку все необходимые документы были представлены в регистрирующий орган.

Представитель Управления Росреестра настаивал на законности отказа в регистрации ипотеки, поскольку, по его мнению, положения статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) на залог объектов незавершенного строительства не распространяются.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Обществом и третьим лицом были заключены договоры займа от 24 марта 2008 года, от 20 октября 2008 года, от 23 декабря 2008года; от 09 февраля 2009 года, от 26 мая 2009 года, от 24 июня 2009 года, от 12 августа 2009 года, от 23 сентября 2009 года, от 24 ноября 2009 года, от 05 октября 2010 года, от 23 ноября 2010 года, от 26 декабря 2011 года. Приложениями №1 и дополнительными соглашениями к этим договорам было предусмотрено, что заемные средства предоставляются исключительно для строительства индивидуальных жилых домов на земельных участках, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, <...> переулок, участки 80, 86, 78, 88, 68, 66. Также приложениями к договорам установлено, что жилые дома будут считаться находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на указанные объекты недвижимости.

Заемщик зарегистрировал право собственности на объекты незавершенного строительства со степенью готовности 90%, однако заемные средства заявителю не возвратил, в связи с чем Общество 09.04.2013 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Управление Росреестра 25.07.2013 сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации ипотеки в силу закона. В сообщении указано о невозможности регистрации ипотеки на объекты незавершенного строительства по представленным документам, а также на непредставление ряда документов, необходимых для установления оснований регистрации права.

Посчитав отказ Управления Росреестра незаконным, заявитель оспорил его в арбитражный суд.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все доводы сторон и представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок регистрации прав на недвижимое имущества установлен Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона о регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

При этом положениями пункта 5 статьи 18 Закона о регистрации установлена обязанность заявителя представлять все необходимые документы для государственной регистрации прав (за исключением документов, которые могут быть запрошены в порядке межведомственного взаимодействия) в двух экземплярах, один из которых - подлинник, после государственной регистрации прав возвращается заявителю.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Согласно пункту 2 статьи 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Как следует из материалов дела, заявитель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона на объекты незавершенного строительства, представив в качестве оснований для регистрации права договоры займа, приложения и дополнительные соглашения к ним. Причем во всех представленных на регистрацию договорах (приложениях к договорам и дополнительных соглашениях) указано, что денежные средства предоставляются для строительства индивидуальных жилых домов. Жилые дома будут считаться находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на указанные объекты недвижимости. Также стороны констатировали, что содержание статьи 77 Закона об ипотеке им известно и понятно.

Таким образом, из буквального толкования представленных договоров, приложений и дополнений к ним следует, что займодавец (Общество) и заемщик пришли к согласию о залоге именно жилых домов, для строительства которых предоставлены займы, после регистрации права собственности на жилые дома за заемщиком, а также о применении к этим правоотношениям статьи 77 Закона об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

То есть, данная норма регулирует вопрос ипотеки жилых домов, построенных за счет заемных средств. При этом, жилой дом признается в качестве объекта недвижимости только после регистрации его в качестве такового.

Правовой режим ипотеки незавершенного строительства регулируется статьей 76 Закона об ипотеке, которая устанавливает, что при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Однако как следует из представленных доказательств, за заемщиком зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства, а не на жилые дома. Общество обратилось в Управление Росреестра именно с заявлением о регистрации ипотеки на объекты незавершенного строительства, тогда как договорами займа предусмотрен залог именно жилых домов, а не объектов незавершенного строительства.

В связи с этим следует признать, что отказ Управления Росреестра в регистрации ипотеки в силу закона с учетом представленных Обществом документов является обоснованным, поскольку у заявителя не возникло в силу закона права залога в отношении объектов незавершенного строительства.

С учетом изложенного обоснованна и ссылка Управления Росреестра на невозможность регистрации ипотеки в связи с непредставлением сведений об уведомлении залогодержателя, право которого зарегистрировано в государственном реестре, об имеющейся ипотеке.

Так, из материалов дела видно, что в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 78:36:13250:172:103 зарегистрирована ипотека на основании договора залога недвижимого имущества (ипотека) №264/1 от 05.04.2012, залогодержателем по которому является Санкт-Петербургский акционерный коммерческий банк «Таврический». В отношении объектов с кадастровыми номерами 78:36:13250:169:108, 78:36:13250:168:107, 78:36:13250:170:106 зарегистрирована ипотека на основании договора залога недвижимого имущества (ипотека) №004/1 от 14.06.2011, залогодержателем по которому также является Санкт-Петербургский акционерный коммерческий банк «Таврический». При этом пунктом 4.2.3 договора залога недвижимого имущества № 004/1 от 14.06.2011, а также пунктом 4.2.3 договора залога №264/1 от 05.04.2012 установлено, что последующая ипотека не допускается.

То есть, в отношении объектов незавершенного строительства уже зарегистрирована ипотека.

Согласно пункту 2 статьи 43 Закона о регистрации, если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В соответствии со статьей 44 Закона об ипотеке залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, а невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках из данных об их государственной регистрации.

С учетом приведенных норм, доводы Росреестра о необходимости представления сведений об уведомлении Санкт-Петербургского акционерного коммерческого банка «Таврический» об ипотеке объектов незавершенного строительства является абсолютно обоснованным.

Суд отклоняет доводы заявителя о наличии у него преимущественного права залога в связи с тем, что право залога в отношении спорных объектов возникло у Общества из договоров 2008-2009 годов, тогда как договоры залога с банком заключены только в 2011 году. Действительно, договоры залога заключены между Обществом и третьим лицом в 2008-2009 годах, однако, как уже было указано выше, этими договорами предусмотрен залог в отношении таких объектов недвижимости как жилые дома, право собственности на которые будет зарегистрировано за заемщиком. Предметом залога по договорам, заключенным с банком, являются объекты незавершенного строительства. Право собственности на жилые дома за заемщиком не зарегистрировано, право собственности на объекты незавершенного строительства за заемщиком зарегистрировано, и в отношении объектов незавершенного строительства зарегистрирована ипотека.

Что касается доводов заявителя о незаконности решения Управления Росреестра в части непредставления документов, подтверждающих полномочия генерального директора, учредительных документов, свидетельства о постановке на учет в качестве налогоплательщика, здесь следует отметить следующее.

Согласно пункту 4 статьи 16 Закона о государственной регистрации при личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, непосредственно или через многофункциональный центр лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом.

Из содержания приведенной нормы следует, что в составе учредительных документов должны быть представлены документы, подтверждающие полномочия лица, уполномоченного действовать от имени юридического лица без доверенности, то есть лица, исполняющего функции исполнительного органа.

Как следует из материалов дела, в качестве дополнительного основания для отказа в государственной регистрации права заинтересованное лицо указало на непредставление Обществом документов, подтверждающих полномочия генерального директора ФИО3 на момент совершения доверенности. Заявитель, оспаривая решение Управления Росреестра в этой части ссылается на то, что при составлении доверенности нотариус проверил полномочия ФИО3, в связи с чем представление этих документов для государственной регистрации ипотеки не требуется.

Вместе с тем, Закон о государственной регистрации не содержит изъятий для лиц, представляющих документы на государственную регистрацию на основании нотариально удостоверенной доверенности. Также отсутствуют нормы законодательства, позволяющие регистрирующему органу не проверять полномочия исполнительного органа в случае их проверки нотариусом при составлении доверенности. Таким образом, указания Управления Росреестра в этой части также являются обоснованными.

В то же время, следует признать, что представление свидетельства о постановке на налоговый учет, устава, свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица, подтверждено представленной в материалы дела распиской о получении документов на государственную регистрацию. Однако, с учетом установленных судом фактов, данные обстоятельства не являются достаточными для признания отказа Управления Росреестра незаконным и обязании его произвести государственную регистрацию ипотеки объектов.

В связи с изложенным основания для удовлетворения требований отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.