Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Горная - 25, 27» к обществу с ограниченной ответственностью «Обслуживание кондоминиумов» и закрытому акционерному обществу «Коломяги Ретро» об обязании передать техническую и бухгалтерскую документацию

при участии в судебном заседании от товарищества собственников жилья «Горная - 25, 27» ФИО1 (доверенность от 14.07.2010), от общества с ограниченной ответственностью «Обслуживание кондоминиумов» ФИО2 (доверенность от 18.11.2010), от закрытого акционерного общества «Коломяги Ретро» представитель не явился (возврат почты),

установил:

Товарищество собственников жилья «Горная - 25, 27» (далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Обслуживание кондоминиумов» (далее – Общество) об обязании передать техническую и бухгалтерскую документацию.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Товарищество уточнило требования и просило передать ему техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирные дома 25 и 27 на улице Горная, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности по акту приемки-передачи в соответствии с типовой межведомственной формой № ОС-1а, а при отсутствии этих документов восстановить и передать по акту приемки-передачи:

1) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, а именно технические паспорта, сводные ведомости помещений в многоквартирных домах, справки о размерах площадей помещений в многоквартирных домах, поэтажные экспликации домов;

2) документы (акты) о приемке результатов работ, принятых ответчиком за период управления многоквартирным домом;

3) акты приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией;

4) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, в частности паспорта готовности объектов жилищно-коммунального хозяйства к работе в зимних условиях 2010-2011 г.г.;

5) проектную документацию (копии) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирных домов;

6) лицевые счета граждан, проживающих в жилых домах;

7) схемы внутридомовых инженерных сетей (электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения);

8) отчеты о выполнении договора управления за три предыдущих года (2008, 2009, 2010 годы);

9) паспорта лифтов Н391106 и Н391260.

Определением суда от 13.12.2010 удовлетворено ходатайство Товарищества об уточнении исковых требований и о привлечении к участию в деле в качестве соответчика застройщика указанных многоквартирных домов - закрытого акционерного общества «Коломяги Ретро» (далее – застройщик).

Представитель застройщика в предварительное судебное заседание не явился. Принимая во внимание, что корреспонденция, направленная по известному суду адресу, возвращается с отметкой: «за истечением срока хранения», суд считает, что ответчик надлежащим образом уведомлен о дате, времени и месте судебного заседания в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что в предварительном заседании присутствует представитель истца и одного из ответчиков, а от другого не поступило возражений против рассмотрения дела в его отсутствие, суд завершил предварительное заседание и перешел к судебному разбирательству в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, а представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных Товариществом требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей Товарищества и Общества, суд установил следующее.

На основании решения учредительного собрания участников долевого строительства домов 25 и 27, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, улица Горная, принятого 12.04.2005 о способе управления многоквартирным домом в форме товарищества собственников жилья, 06.06.2005 создано Товарищество.

В соответствии с пунктом 2 Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций, утвержденного распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 01.03.2005 № 21-р (далее – Положение), Товарищество обратилось к Обществу с заявлением от 16.04.2010 о передаче жилых домов в управление.

Согласно пункту 4 Положения после приема заявления организация, осуществлявшая управление и техническое обслуживание многоквартирного дома в 10-дневный срок передает уполномоченной собственниками управляющей организации техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности по акту приемки-передачи в соответствии с типовой межведомственной формой № ОС-1а; направляет уведомления о передаче многоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации, по форме в соответствии с приложением 2 в соответствующую администрацию района Санкт-Петербурга, районное агентство Комитета по управлению городским имуществом, районное жилищное агентство.

Не получив ответа в установленный Положением десятидневный срок, Товарищество обратилось в суд с настоящим иском об обязании Общества передать техническую и бухгалтерскую документацию, перечень которой установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила).

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В силу пункта 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.

Поскольку жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации, подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств, предусмотренные главой 25 ГК РФ.

В соответствии со статьей 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Статьей 398 ГК РФ определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ).

Учитывая изложенное, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации предшествующая управляющая организация обязана передать ее, а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать Товариществу.

Как усматривается из материалов дела, 20.01.2006 застройщик сдал в эксплуатацию многоквартирные дома 25 и 27 на улице Горной в Санкт-Петербурге по актам приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 20.01.2006 (листы дела 133-140), в которых эксплуатирующей организацией указано Общество.

В соответствии с подпунктом 2.2 устава Общество осуществляет следующие виды деятельности: управление недвижимым имуществом (деятельность по обслуживанию зданий и сооружений, включая предоставление услуг и организацию процесса обслуживания, относящуюся к эксплуатации оборудования; очистке, содержанию и уходу за помещениями внутри зданий; проверке и регулированию тепловых, вентиляционных систем и систем кондиционирования воздуха, проведению мелких ремонтных работ); управление эксплуатацией жилого фонда (деятельность по надзору за состоянием и эксплуатацией жилого фонда, деятельность учреждений по сбору арендной платы за эксплуатацию жилого фонда); управление эксплуатацией нежилого фонда (деятельность по надзору за состоянием и эксплуатацией нежилого фонда и земельных участков, деятельность учреждений по сбору арендной платы за эксплуатацию нежилого фонда, деятельность учреждений по сбору арендной платы за землю).

В феврале 2006 года и декабре 2007 года Общество заключило лично с собственниками квартир указанных домов соглашения «о техническом обслуживании жилого дома и долевом участии в расходах по его содержанию». При этом согласно пункту 2 соглашения его целью является организация обеспечения надлежащего содержания и ремонта жилого дома, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, безопасности проживания, эксплуатационно-коммунальными услугами.

В названных соглашениях Общество поименовано «управляющим» и на него возложена обязанность обеспечить организацию предоставления коммунальных и эксплуатационных услуг (пункт 1.1 соглашений); содержать жилой дом, его инженерной оборудование (внутренние и наружные инженерные сети), придомовую территорию, элементы благоустройства в соответствии с требованиями Правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда и создать необходимые условия для проживания пользователей жилого дома (пункт 3.1 соглашения). В главе 3 соглашения определены обязанности сторон. Так, согласно пункту 3.2 соглашения обществу переданы следующие функции по управлению жилыми домами: представление интересов пользователей и собственников дома по заключению хозяйственных и прочих договоров, принятие решений о порядке и условиях эксплуатации и ремонта жилого дома; ведение технической, бухгалтерской, статистической, прочей документации и расчетов с пользователями и собственниками помещений дома; осуществление оплаты расходов по содержанию и ремонту мест общего пользования дома, придомовой территории, обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома (техническое обслуживание). В силу пункта 3.2.4 соглашения пользователь оплачивает услуги Общества по управлению домом. В приложении № 1 к соглашениям его сторонами согласованы тарифы на эксплуатационно-коммунальные услуги, в частности электроэнергия, водоснабжение, канализация, вывоз мусора, содержание и текущий ремонт общего имущества дома, уборка территории, административно-хозяйственные расходы.

Руководствуясь определением понятия «управляющая организация», содержащимся в пункте 2 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307, как юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы, управляющим многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом, и положениями заключенных с собственниками квартир соглашений, суд считает, что в 2006-2010 годы Общество фактически являлось управляющей организацией многоквартирных жилых домов 25 и 27 по улице Горной. Довод ответчика об обратном и ссылка на отсутствие договора управления, заключенного с Товариществом на каждый из домом в отдельности, отклоняется судом.

Заключение соглашения с каждым из собственников квартир и помещений на управление не противоречит законодательству и не свидетельствует об отсутствии у Общества статуса управляющей компании в отношении указанных многоквартирных домов.

Ссылка Общества на неполучение от застройщика необходимой технической документации отклоняется судом.

В целях подготовки дома к эксплуатации в соответствии с пунктом 10.1 действовавших с 2003 года на территории Санкт-Петербурга Территориальных строительных норм Санкт-Петербурга «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости» (ТСН 12-316-2002), утвержденных распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 23.12.2002 № 2667-ра, заказчик (застройщик) обязан выполнить перевод объектов на постоянные источники инженерно-технического обеспечения и передать на
обслуживание сети инженерно-технического обеспечения эксплуатирующим организациям. Оформление договоров с организациями жилищно-коммунального хозяйства осуществляется собственниками помещений, товариществами собственников жилья, управляющими компаниями по поручению собственников или заказчиков (застройщиков).

Согласно пункту 7.11 ТСН 12-316-2002 исполнительная и техническая документация по объекту, представленная на рассмотрение приемочной комиссии в соответствии с пунктом 7.1 и приложением Б, после утверждения акта приемки в эксплуатацию передается заказчиком эксплуатирующей организации.

Для подготовки объекта недвижимости к эксплуатации заказчик (застройщик) обязан выполнить перевод объектов на постоянные источники инженерно-технического обеспечения и передать на обслуживание сети инженерно-технического обеспечения эксплуатирующим организациям (пункт 10.1 ТСН 12-316-2002).

Таким образом, требования Товарищества к Обществу, осуществляющему функции эксплуатирующей и управляющей компании, об обязании предоставить техническую и бухгалтерскую документацию, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности, являются правомерными и подлежат удовлетворению, а в части требований к застройщику следует отказать.

Согласно пункту 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

Пунктом 24 Правил предусмотрен перечень документации о составе и состоянии общего имущества. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

Согласно пункту 26 Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

С учетом названных положений Правил суд считает, что истребуемая Товариществом у Общества документация сопоставима с требованиями нормативно-правовых актов. Довод ответчика о несоответствии перечня требуемых Товариществом документов Правилам является необоснованным.

Руководствуясь принципом исполнимости решения, суд устанавливает ответчику шестидесятидневный срок для восстановления и передачи документов.

Суд считает несостоятельным довод Общества о том, что в случае удовлетворения требований Товарищества, будут нарушены права жильцов, так как в нарушение статьи 310 ГК РФ Общество будет вынуждено отказаться от выполнения соглашений. В рассматриваемом случае при наличии необходимой технической и бухгалтерской документации Товарищество не лишено возможности заключить договор управления, а ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения новых обязательств в силу прямого указания закона.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на Общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Обслуживание кондоминиумов» передать товариществу собственников жилья «Горная - 25, 27» в шестидесятидневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресу: <...>, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности по акту приемки-передачи в соответствии с типовой межведомственной формой № ОС-1а, а при отсутствии этих документов восстановить и передать по акту приемки-передачи:

3) акты приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией;

6) лицевые счета граждан, проживающих в жилых домах;

7) схемы внутридомовых инженерных сетей (электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения);

8) отчеты о выполнении договора управления за три предыдущих года (2008, 2009, 2010 годы);

9) паспорта лифтов Н391106 и Н391260.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Обслуживание кондоминиумов» в пользу товарищества собственников жилья «Горная - 25, 27» 4000 руб. расходов по госпошлине.

В иске к закрытому акционерному обществу «Коломяги Ретро» отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Бобарыкина О.А.