Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Сбербанк России» обратилось в арбитражный суд с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ иском к обществу с ограниченной ответственностью «Невский Луч-1», о взыскании сумму задолженности по Договору №1879-114707 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 16.07.2007 в размере 721.851.572руб. 49коп., в том числе: 499.291.396руб. 78коп. – задолженности по кредиту, 176.040.757руб. 51коп. – задолженности по процентам за пользование кредитом, 46.519.418руб. 20коп. – неустойки и об обращении взыскания на заложенное имущество ООО «Невский Луч-1»:

- имущественные права застройщика на площади строящегося многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения по адресу: Санкт-Петербург, Приморский административный район, ул.Матроса Железняка (северо-восточнее пересечения с Омской ул.), (на пересечении ул.Матроса Железняка и ФИО4 ул.), переданные в залог Банку по договору залога имущественных прав №1879-114707/ЗП2 от 16.07.2007;

- нежилые помещения 55Н, 63Н, 79Н, 101Н, 115Н, 116Н, 123Н по адресу: <...>, литера А, переданные в залог Банку по Договору ипотеки от 23.12.2010;

- нежилое помещение 112Н по адресу: <...>, литера А, переданное в залог Банку по Договору ипотеки от 13.05.2011;

- нежилые помещения 48Н, 88Н, 126Н, 132Н по адресу: <...>, литера А, переданное в залог Банку по Договору ипотеки от 13.05.2011.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество «Управляющая компания «Модуль» и ФИО3.

В настоящее судебное заседание третьи лица ЗАО «УК «Модуль» и ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания не явились, письменных пояснений по существу спора не представили, представитель ФИО3 заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель ответчика в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил предмет исковых требований, исключив из них требование об обращении взыскания не предмет залога - имущественные права застройщика на площади строящегося многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения по адресу: Санкт-Петербург, Приморский административный район, ул.Матроса Железняка (северо-восточнее пересечения с Омской ул.), (на пересечении ул.Матроса Железняка и ФИО4 ул.), переданные в залог Банку по договору залога имущественных прав №1879-114707/ЗП2 от 16.07.2007.

Уточнение иска принято судом.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, присутствующих в судебном заседании, суд установил следующее.

16 июля 2007 года между ОАО «Сбербанк России» (Банк) и ЗАО «УК «Модуль» (заемщик) заключен договор №1879-114707 об открытии невозобновляемой кредитной линии, с последующими дополнительными соглашениями б/н от 16.07.2007, №1 от 12.09.2007, №2 от 17.11.2008, №3 от 20.02.2009, №4 от 17.04.2009, №5 от 20.05.2009, №6 от 20.11.2009, №7 от 20.01.2010, №8 от 14.04.2010, №9 от 23.12.2010, №10 от 13.05.2011, №11 от 10.08.2011, №11 от 12.09.2011 (далее – Кредитный договор).

По условиям Кредитного договора заемщику была открыта невозобновляемая кредитная линия с лимитом в сумме 650.000.000 руб.00коп. на срок до 14.01.2011 под переменную процентную ставку с максимальным размером 13,5 процентов годовых в зависимости от квартальных кредитовых оборотов по расчетным и текущим валютным счетам, открытым у Банка должником и группой компаний, указанных в приложении №1 к Кредитному договору.

Впоследствии максимальный размер переменной процентной ставки неоднократно изменялся дополнительными соглашениями. Дополнительным соглашением №8 от 14.04.2010 срок открытия кредитной линии был продлен по 20.12.2012, максимальный размер переменной процентной ставки установлен на уровне 18,53 процентов годовых.

Получение заемщиком денежных средств подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями №1 от 11.12.2007 и выписками по ссудному счету.

На остаток суммы предоставленных кредитных средств начислялись и уплачивались заемщиком проценты.

За нарушение сроков погашения кредита и процентов по нему в соответствии с пунктом 3.2 Кредитного договора установлена ответственность в виде неустойки в размере двойной учетной ставки рефинансирования Банка России, начисляемой со следующего дня с даты наступления исполнения обязательства на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности.

В соответствии с пунктом 5.1.6 Кредитного договора предусмотрено право Банка прекратить выдачу кредита и (или) потребовать от заемщика досрочного возврата всей суммы кредита и иных платежей, а также обратить взыскание на заложенное имущество и предъявить требования к поручителю и гаранту в ряде случаев, в том числе: просрочке платежа в 3 календарных дня, непредставление отчетности, признание банкротом, предъявление заявления о признании банкротом.

Нарушение ЗАО «УК «Модуль» своих обязательств по Кредитному договору, а также возбуждение в отношении заемщика дела о банкротстве явились основанием для предъявления к нему Банком соответствующих требований.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2012 по делу №А56-14600/2011 в отношении ЗАО «УК «Модуль» введена процедура наблюдения (заявление о банкротстве должника принято к производству 18.07.2011).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2012 по делу №А56-14600/2011 требования ОАО «Сбербанк России» по Кредитному договору, определенные на дату введения процедуры наблюдения, в размере 742.181.972 руб. 49 коп., в том числе: 695.662.554 руб. 29 коп. основного долга (519.621.796 руб. 78 коп. задолженности по возврату кредита и 176.040.757 руб. 51 коп. процентов за пользование кредитом), 46.519.418 руб. 20 коп. неустойки включены в реестр требований кредиторов ЗАО «УК «Модуль».

Сумма задолженности ЗАО «УК «Модуль» по указанному Кредитному договору по состоянию на 05.02.2013 определена Банком в уточненном исковом заявлении по настоящему делу и составила 721.851.572руб. 49коп, в том числе: 499.291.396руб. 78коп. – задолженности по кредиту, 176.040.757руб. 51коп. – задолженности по процентам за пользование кредитом, 46.519.418руб. 20коп. – неустойки за просроченную задолженность.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по Кредитному договору между Банком и ООО «Невский Луч-1» были заключены следующие договоры:

- Договор поручительства №1879-114707/П2 от 16.07.2007;

- Договор залога имущественных прав №1879-114707/ЗП2 от 16.07.2007, предмет залога – имущественные права застройщика на площади строящегося многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения по адресу: Санкт-Петербург, Приморский административный район, на пересечении ул. Матроса Железняка и ФИО4 ул. (северо-восточнее пересечения с Омской ул.), по перечню согласно приложению №1 к указанному договору. Предмет залога оценен сторонами на общую сумму 502.497.330руб.00коп.;

- Договор залога имущественных прав (прав требования участника долевого строительства) №1879-114707-ЗИП-2 от 10.08.2011, предмет залога – на нежилые помещения в малоэтажном офисном и жилом комплексе с подземной автостоянкой, расположенной по строительному адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера Д, на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера Д. Залоговая стоимость – 36.116.000руб. 00коп.;

- Договор ипотеки от 23.12.2010, по которому Банку в залог переданы нежилые помещения №№ 55Н, 63Н, 79Н, 83Н, 101Н, 115Н, 116Н, 123Н по адресу: Санкт-Петербург, ул.Матроса Железняка, д.57, лит.А, общей залоговой стоимостью 90.750.420руб.00коп.;

- Договор ипотеки от 13.05.2011, предметом залога по которому являются нежилые помещения №№107Н, 112Н по адресу: Санкт-Петербург, ул.Матроса Железняка, д.57, лит.А, общей залоговой стоимостью 24.206.400руб.00коп.;

- Договор ипотеки от 13.05.2011, предмет залога – нежилые помещения №№48Н,88Н, 126Н, 132Н по адресу Санкт-Петербург, ул.Матроса Железняка, д.57, лит.А, общей залоговой стоимостью 43.792.100руб.00коп.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 2.1 Договора поручительства №1879-114707/П2 от 16.07.2007 ООО «Невский Луч-1» обязалось отвечать перед кредитором солидарно с заемщиком за исполнение им обязательств по Кредитному договору, включая погашение основного долга, процентов за пользование кредитом, неустойки, возмещение судебных расходов по взысканию долга и других убытков Банка, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств по Кредитному договору.

В соответствии с пунктами 4.3.5 и 4.3.6 договора залога имущественных прав №1879-114707-ЗИП-2 от 10.08.2011 и пункта 4.3.4 договоров ипотеки залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении залогодателем и заемщиком обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, Кредитным договором, а также требовать от залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В связи с тем, что заемщик обязательства по Кредитному договору не исполнил, истец в соответствии со статьями 363 и 348 Гражданского кодекса Российской Федерации 02.07.2012 предъявил ООО «Невский Луч-1» требование о взыскании задолженности с поручителя, который одновременно является залогодателем, и об обращении взыскания на предмет залога по заключенным договорам залога и ипотеки (исх.№60.2/86).

В связи с тем, что ответчик в добровольном порядке требования Банка не исполнил, Банк обратился в суд с настоящим иском, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в сумме 721.851.572руб. 49коп, в том числе: 499.291.396руб. 78коп. – задолженности по кредиту, 176.040.757руб. 51коп. – задолженности по процентам за пользование кредитом, 19.387.596руб. 82коп. – неустойки за просрочку возврата кредита, 27.131.821руб.38коп. – неустойки по процентам за пользование кредитом, а также обратить взыскание на предметы залога по договору ипотеки от 23.12.2010, двум договорам ипотеки от 13.05.2011 и по договору залога имущественных прав (прав требования участника долевого строительства) №1879-114707-ЗИП-2 от 10.08.2011.

ООО «Невский луч-1» в ходе рассмотрения дела, возражая против суммы задолженности определенной Банком, представило свой расчет задолженности ЗАО «УК «Модуль» по указанному договору, согласно которому сумма задолженности составила 569 932 021 руб. 52 коп., в том числе 499 291 396 руб. 78 коп. – задолженности по кредиту, 56 545 365 руб. 01 коп. – задолженности по процентам за пользование кредитом, 14 095 259 руб. 73коп. – неустойки за просроченную задолженность. В указанной сумме ответчик признал иск.

В обоснование своего расчета подлежащих удовлетворению требований Банка ответчик ссылается на ничтожность пункта 2.5 Кредитного договора, предусматривающего переменную ставку процента за пользование кредитом в зависимости от оборотов по расчетным и текущим валютным счетам, в связи с его противоречием статьям 1, 10, 819, пункту 3 статьи 845 Гражданского кодекса Российской Федерации, и пункта 2.8 договора поручительства, в соответствии с которым поручитель не вправе выдвигать против требований банка какие-либо возражения, которые мог бы представить заемщик, что противоречит части 2 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с ничтожностью указанных положений договоров ответчик полагает, что расчет процентов за пользование кредитом должен производиться по минимальной ставке, установленной в договоре.

Кроме того, по мнению ответчика, Банк, который в соответствии с условиями Кредитного договора и договора поручительства имел достаточно прав для своевременного реагирования на изменение финансовой ситуации заемщика, сознательно злоупотребил своим правом, и, зная об ухудшении положения заемщика, который уже в 2009 году начал нарушать очередность внесения процентов за пользование кредитом (последний раз денежные средства в счет оплаты процентов внесены 21.01.2010), своевременно не обратился с требованием о досрочном погашении кредита к должнику и поручителю, а наоборот, нарушая принцип разумности, заключал с заемщиком дополнительные соглашения к Кредитному договору, в которых существенно увеличивалась ставка процентов по кредиту, продлевался срок возврата кредита, тем самым накапливая задолженность, безнадежную с точки зрения добровольного исполнения заемщиком.

Ответчик полагает, что согласно пункту 5.1.6 Кредитного договора, с целью минимизации ответственности должника, поручителя и залогодержателя Банк должен был обратиться к должнику и поручителю с требованием о досрочном возврате кредита в течение 3-х дней с момента предъявления в арбитражный суд заявления о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «УК «Модуль» (24.03.2011), и именно с указанной даты начал злоупотреблять своими правами, так как в разумный срок не предъявил требования к поручителю, как к солидарному должнику, а обратился к нему лишь спустя 16 месяцев со дня предъявления в суд заявления о признании ЗАО «УК «Модуль» банкротом (требование исх. №602/86 от 02.07.2012), тем самым дождавшись максимального увеличения объема требований.

Банк увеличивал размер требований к поручителю, не имея оснований надеяться на исполнение обязательств должником, тогда как законный интерес поручителя состоит в том, что требование к нему будут предъявляться при возникновении обстоятельств, а не в течение неопределенного времени после их возникновения, при этом со стороны кредитора, обладающего необходимыми возможностями и ресурсами, ожидается, что кредитор будет действовать разумно при принятии им решений и оценке рисков.

Таким образом, действиями Банка ООО «Невский Луч-1» фактически причинен вред, который заключается в предъявлении к нему больших требований в части взыскания процентов за пользование кредитом и неустойки, чем могли быть предъявлены при своевременном обращении. Размер вреда определяется как разница между суммами соответствующих требований. По мнению ответчика, проценты за пользование кредитом подлежат начислению по ставке 13 процентов годовых по состоянию на 24.03.2011 и составляют 56 545 365 руб. 01 коп.

С учетом изложенного, по мнению ответчика, размер ответственности поручителя в силу части 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит уменьшению, в связи с виной кредитора, который содействовал увеличению размера убытков и не предпринял разумных мер для их уменьшения.

Кроме того, ответчик просит применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер предъявленной к взысканию неустойки, установленной пунктом 3.2 Кредитного договора, ссылаясь на то, что неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенных обязательств, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №А56-14600/2011 от 28.11.2012 ЗАО «УК «Модуль» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Согласно статье 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Восстановление двухмесячного срока, установленного для закрытия реестра требований кредиторов, законодательством не предусмотрено (пункт 3 Информационного письма ВАС РФ от 26.07.2005 № 93). В соответствии с пунктом 1 статьи 365 Гражданского кодекса Российской Федерации требование кредитора к основному должнику переходит к поручителю, исполнившему обязательство за должника. При указанных обстоятельствах поручитель фактически лишен возможности в будущем предъявить регрессные требования к должнику, что является исключительными и экстраординарными обстоятельствами для поручителя, которые являются основанием для снижения размера неустойки, принимая во внимания тот факт, что поручитель вынужден нести ответственность без вины.

Согласно расчету ответчика неустойка должна быть установлена в размере 14.095.259руб. 73коп., в том числе: 9.719.329руб. 55коп. – за просроченную задолженность по кредиту, 4.375.930руб. 18коп. – за просроченную задолженность по уплате процентов.

Ответчик в ходе рассмотрения дела также возражал против определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества на основании пункта 4 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в действующей на момент рассмотрения спора редакции, устанавливающей, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, ссылаясь на то, что на момент заключения договоров ипотеки действовала иная редакция данной нормы, согласно которой, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом, так как в силу части 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон, установив обстоятельства дела и подлежащие применению нормы материального права, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца по следующим основаниям.

Доводы ответчика относительно злоупотребления правом со стороны истца, выразившееся в несвоевременном обращении с требованием о досрочном погашении кредита судом отклонены, так как Банк и ЗАО «УК «Модуль» не являлись заявителем по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «УК «Модуль», в силу чего до установления арбитражным судом обоснованности требований кредитора-заявителя, введения процедуры банкротства и публикации в установленном порядке сведений о введении в отношении должника процедуры наблюдения (14.04.2012) Банк не обязан был знать о возбуждении дела о несостоятельности (банкротстве) заемщика.

В установленные нормами ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сроки Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о включении требований, вытекающих из Кредитного договора, в реестр требований кредиторов ЗАО «УК «Модуль» в размере 742.181.972руб.49коп., который определен на дату введения процедуры наблюдения -17.02.2012. Определением арбитражного суда от 20.08.2012 по делу №А56-14600/2011 требования Банка в предъявленном размере включены в реестр требований кредиторов ЗАО «УК «Модуль».

В разумный срок с момента введения в отношении должника процедуры банкротства Банк направил требование о досрочном возврате кредита в адрес ответчика (02.07.2012), при этом размер требований к поручителю по сумме задолженности по кредиту и процентам за пользование кредитом был также установлен на дату введения в отношении заемщика процедуры наблюдения, а впоследствии, в связи с частичным погашением долга, уменьшен на 20.330.400руб.00коп., в связи с чем доводы ответчика об увеличении размера задолженности по вине Банка не соответствуют фактическим обстоятельствам.

При этом доводы о неправомерном применении процентов за пользование кредитом по переменной процентной ставке отклонены судом, так как между Банком и ответчиком заключались дополнительные соглашения к договору поручительства №1 от 17.11.2008, №2 от 20.02.2009, №5 от 20.11.2009, №7 от 14.04.2010, которыми вносились изменения в пункт 1.2.2 договора, корреспондирующие соответствующим изменениям условий Кредитного договора об изменении процентной ставки по кредиту.

Размер предъявленной задолженности по процентам был признан должником и установлен вступившим в законную силу судебным актом в деле о банкротстве последнего.

С момента обращения Банка к ответчику с требованием о досрочном возврате кредита по Кредитному договору прошел практически год, в течение которого ответчик не предпринял никаких мер к исполнению своих обязательств по договору поручительства, задолженность по Кредитному договору за это время не увеличивалась. При указанных обстоятельствах начисление Банком неустойки за просрочку возврата кредита и уплаты процентов по кредиту по состоянию на 05.02.2013 является правомерным.

При этом доводы ответчика о необходимости снижения размера неустойки в связи с тем, что поручитель фактически лишен возможности в будущем предъявить регрессные требования к должнику, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 365 и статьей 387 Гражданского кодекса Российской Федерации к поручителю, исполнившему обязательство перед кредиторов, переходят права, принадлежащие кредитору по обеспеченному обязательству, в силу чего ответчик не лишен возможности заменить Банк в реестре требований кредиторов ЗАО «УК «Модуль» в порядке процессуального правопреемства. Необходимость подавать самостоятельное заявление поручителя о включении в реестр кредиторов в данном случае нормами ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не предусмотрена.

Вместе с тем, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным удовлетворить ходатайство ответчика о снижении размера взыскиваемой Банком неустойки до размера однократной учетной ставки рефинансирования Банка России в силу следующего.

Как следует из условий Кредитного договора в редакции дополнительных соглашений, стороны предусмотрели в нем применение переменной ставки банковского процента за пользование кредитом. При этом в соответствии с дополнительным соглашением №8 от 14.04.2010 к кредитному договору минимальная процентная ставка по кредиту установлена 17,50 процентов годовых, максимальная – 18,53 процентов годовых, что больше, чем средняя ставка по кредитам для юридических лиц.

При указанных ставках процентов по кредиту установление размера неустойки за нарушение обязательств из расчета двойной ставки рефинансирования Банка России (16,5%), по мнению суда, явно несоразмерно возможным последствиям нарушения обязательства и для определения величины неустойки, достаточной для компенсации потерь кредитора, возможно исходить из величины однократной учетной ставки рефинансирования Центрального Банка России (8,25%), действовавшей на момент возникновения нарушения.

Сумма неустойки из расчета однократной ставки рефинансирования (8,25%) составляет 23.259.709руб.10коп., что является справедливой, достаточной и соразмерной ответственностью за допущенное нарушение обязательства.

С учетом изложенного требования истца в части взыскания неустойки подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Поскольку обязательства по возврату кредита заемщиком в срок, установленный кредитным договором, не исполнены, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются обоснованными.

С учетом возникшего между сторонами спора по определению размера начальной продажной цены предмета залога определением арбитражного суда от 19.03.2013 было назначено проведение судебной товароведческой экспертизы оценки рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества и имущественных прав, которое поручено эксперту ООО «Компания независимых экспертов и оценщиков «ДАН-эксперт» ФИО5.

Согласно заключению эксперта №А56-57852/2010 от 24.04.2013 рыночная стоимость объектов оценки на момент проведения экспертизы составила:

- нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, литера А номера 55Н (кадастровый №78:34:4004:5:46:25), 63Н (кадастровый №78:34:4004:5:46:24), 79Н (кадастровый №78:34:4004:5:46:23), 101Н (кадастровый №78:34:4004:5:46:20), 115Н (кадастровый №78:34:4004:5:46:15), 116Н (кадастровый №78:34:4004:5:46:11), 123Н (кадастровый №78:34:4004:5:46:13), переданные Банку в залог по Договору ипотеки от 23.12.2010:

№

п/п

Наименование

Кадастровый номер

Общая площадь помещения кв.м

Рыночная стоимость помещения, руб (с НДС с согласованием перепланировки) округленная

Нежилое помещение 55-Н

78:34:4004:5:46:25

831,5

110.772.000,00

Нежилое помещение 63-Н

78:34:4004:5:46:24),

861,1

114.703.000,00

Нежилое помещение 79-Н

78:34:4004:5:46:23

596,0

79.984.000,00

Нежилое помещение 101-Н

78:34:4004:5:46:20

713,2

94.661.000,00

Нежилое помещение 115-Н

78:34:4004:5:46:15

507,2

67.319.000,00

Нежилое помещение 116-Н

78:34:4004:5:46:11

409,2

54.312.000,00

Нежилое помещение 123-Н

78:34:4004:5:46:13

300,4

39.871.000,00

- нежилое помещение, площадью 531,0 кв.м расположенное по адресу: <...>, литера А, номер 112Н (кадастровый №78:34:4004:5:46:16), переданное Банку в залог по Договору ипотеки от 13.05.2011 – рыночная стоимость с учетом НДС с согласованием перепланировок и округлением – 70.478.000руб.00коп.

- нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, литера А номера 48Н (кадастровый №78:34:4004:5:46:64), 88Н (кадастровый №78:34:4004:5:46:68), 126Н (кадастровый №78:34:4004:5:46:69), 132Н (кадастровый №78:34:4004:5:46:67), переданные Банку в залог по Договору ипотеки от 13.05.2011:

№

п/п

Наименование

Кадастровый номер

Общая площадь помещения кв.м

Рыночная стоимость помещения, руб. (с НДС с согласованием перепланировки) округленная

Нежилое помещение 48-Н

78:34:4004:5:46:64

598,7

90.769.000,00

Нежилое помещение 88-Н

78:34:4004:5:46:68

517,8

69.747.000,00

Нежилое помещение 126-Н

78:34:4004:5:46:69

542,9

79.805.000,00

Нежилое помещение 132-Н

78:34:4004:5:46:67

262,8

34.881.000,00

№

п/п

Наименование

Площадь,

кв.м

Рыночная стоимость, руб. (с НДС) округленная

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №28/06/11-00К-П от 28.06.2011 и Дополнительному соглашению к Договору №28/06/11-00К-П от 29.06.2011

302,1

54.690.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-001-П от 12.04.2011

362,9

65.696.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав № 28/06/11-00К-П от 28.06.2011

117,8

21.326.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-002-П от 12.04.2011

106,4

19.262.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-003-П от 12.04.2011

16,7

30.23.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-004-П от 12.04.2011

36,8

6.662.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-005-П от 12.04.2011

52,6

9.522.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-006-П от 12.04.2011

55,6

10.065.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-007-П от 12.04.2011

108,3

19.606.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-008-П от 12.04.2011

16,5

2.987.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-009-П от 12.04.2011

55,6

10.065.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-010-П от 12.04.2011

52,6

9.522.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-011-П от 12.04.2011

36,8

6.662.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-012-П от 12.04.2011

36,9

6.680.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-013-П от 12.04.2011

16,7

3.023.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-014-П от 12.04.2011

36,8

6.662.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-015-П от 12.04.2011

52,6

9.522.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-016-П от 12.04.2011

55,6

10.065.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-017-П от 12.04.2011

108,3

19.606.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-018-П от 12.04.2011

16,5

2.987.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-019-П от 12.04.2011

55,6

10.065.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-020-П от 12.04.2011

52,6

9.522.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-021-П от 12.04.2011

36,8

6.662.000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-022-П от 12.04.2011

16,7

3.023.000,00

Руководствуясь данным отчетом, истец просил суд установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной экспертом на основании пункта 4 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ответчик просил установить начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, определенной экспертом, ссылаясь при этом на разъяснения, данные в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге».

В силу статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В пунктах 5 и 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 г. №26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" разъяснено, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества.

Руководствуясь вышеуказанными нормами и разъяснениями, суд считает, что начальная продажная цена заложенных имущественных прав подлежит определению в размере рыночной стоимости указанного предмета залога на основании представленного заключения эксперта.

В отношении заложенного недвижимого имущества, принимая во внимание ускоренный порядок реализации имущества при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке, суд считает необходимым установить начальную продажную цену предмета залога в размере 80% рыночной стоимости данного имущества, определенной в заключении эксперта в силу следующего.

Согласовывая внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога, стороны также применяли дисконт от рыночной цены имущества, учитывая факторы ускоренной реализации предмета залога на торгах, что усматривается из приложения №1 к Договору ипотеки от 23.12.2010 (Порядок обращения взыскания на имущество, переданное в залог), в пункте 4.3 которого начальная продажная цена объектов недвижимости на торгах устанавливается в размере 66% стоимости объектов недвижимости, определенной независимым оценщиком, привлекаемым залогодержателем без согласования с залогодателем.

В пункте 3.3 дополнительных соглашений №1 к договорам ипотеки от 13.05.2011 стороны согласовали, что начальная продажная цена предмета ипотеки, с которой начинаются торги, определяется независимым оценщиком, привлекаемым залогодержателем без согласования с залогодателем, и устанавливается равной 59% стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, определяя начальную продажную цену недвижимого имущества с учетом дисконта, определяемого в соответствии с пунктом 4 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в действующей редакции, суд полагает, что в данном случае соблюдается баланс интересов сторон с учетом целей и задач реализации предмета залога при обращении на него взыскания.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Невский Луч-1» (ОГРН <***>) в пользу открытого акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН <***>) 499291396руб.78коп. задолженности по кредиту, 176040757руб.51коп. процентов за пользование кредитными денежными средствами, 23259709руб.10коп. неустойки, всего - 698591862руб.61коп., 204000руб.00коп. расходов по государственной пошлине.

В остальной части во взыскании неустойки отказать.

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Невский Луч-1» (ОГРН <***>) заложенное имущество:

- имущественные права на нежилые помещения в малоэтажном офисном и жилом комплексе с подземной автостоянкой, расположенные по строительному адресу: Россия, Санкт-Петербург, <...>, литера Д на земельном участке по адресу: Россия, Санкт-Петербург, <...>, литера Д, переданные в залог по договору залога имущественных прав (право требования участника долевого строительства) №1879-114707-ЗИП-2 от 10 августа 2011 года, заключенному в обеспечение исполнения обязательств закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Модуль» перед открытым акционерным обществом «Сбербанк России» по Договору №1879-114707 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 16 июля 2007 года, и установить начальную продажную цену имущественных прав на нежилые помещения в следующем размере:

№

п/п

Наименование

Площадь,

кв.м

Рыночная стоимость, руб. (с НДС) округленная

302,1

54690000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-001-П от 12.04.2011

362,9

65696000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав № 28/06/11-00К-П от 28.06.2011

117,8

21326000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-002-П от 12.04.2011

106,4

19262000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-003-П от 12.04.2011

16,7

3023000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-004-П от 12.04.2011

36,8

6662000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-005-П от 12.04.2011

52,6

9522000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-006-П от 12.04.2011

55,6

10065000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-007-П от 12.04.2011

108,3

19606000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-008-П от 12.04.2011

16,5

2987000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-009-П от 12.04.2011

55,6

10065000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-010-П от 12.04.2011

52,6

9522000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-011-П от 12.04.2011

36,8

6662000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-012-П от 12.04.2011

36,9

6680000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-013-П от 12.04.2011

16,7

3023000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-014-П от 12.04.2011

36,8

6662000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-015-П от 12.04.2011

52,6

9522000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-016-П от 12.04.2011

55,6

10065000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-017-П от 12.04.2011

108,3

19606000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-018-П от 12.04.2011

16,5

2987000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-019-П от 12.04.2011

55,6

10065000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-020-П от 12.04.2011

52,6

9522000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-021-П от 12.04.2011

36,8

6662000,00

Нежилое помещение, согласно Договору залога имущественных прав №12/04/11-022-П от 12.04.2011

16,7

3023000,00

Общая начальная продажная цена предмета залога

326905000,00

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Невский Луч-1» (ОГРН <***>) недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, литера А, заложенное по Договору ипотеки б/н от 23 декабря 2010 года в обеспечение исполнения обязательств закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Модуль» перед открытым акционерным обществом «Сбербанк России» по Договору №1879-114707 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 16 июля 2007 года, и установить начальную продажную цену имущественных прав на нежилые помещения в следующем размере:

№№ п/п

Наименование имущества

Кадастровый номер

Общая площадь помещения, кв.м.

Начальная продажная цена,

руб.

Нежилое помещение 55-Н

78:34:4004:5:46:25

831,5

88617600,00

Нежилое помещение 63-Н

78:34:4004:5:46:24

861,1

91762400,00

Нежилое помещение 79-Н

78:34:4004:5:46:23

596,0

63987200,00

Нежилое помещение 101-Н

78:34:4004:5:46:20

713,2

75728800,00

Нежилое помещение 115-Н

78:34:4004:5:46:15

507,2

53855200,00

Нежилое помещение 116-Н

78:34:4004:5:46:11

409,2

43449600,00

Нежилое помещение 123-Н

78:34:4004:5:46:13

300,4

31896800,00

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Невский Луч-1» (ОГРН <***>) недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, литера А, нежилое помещение №112-Н, общей площадью 531,0 кв.м., кадастровый номер 78:34:4004:5:46:16, заложенное по Договору ипотеки б/н от 13 мая 2011 года в обеспечение исполнения обязательств закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Модуль» перед открытым акционерным обществом «Сбербанк России» по Договору №1879-114707 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 16 июля 2007 года .

Установить начальную продажную цену предмета залога в сумме 56382400руб.00коп.

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Невский Луч-1» (ОГРН <***>) недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, литера А, заложенное по Договору ипотеки б/н от 13 мая 2011 года в обеспечение исполнения обязательств закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Модуль» перед открытым акционерным обществом «Сбербанк России» по Договору №1879-114707 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 16 июля 2007 года, а именно:

№№ п/п

Наименование имущества

Кадастровый номер

Общая площадь помещения, кв.м.

Начальная продажная цена,

руб.

Нежилое помещение 48-Н

78:34:4004:5:46:64

598,7

72615200,00

Нежилое помещение 88-Н

78:34:4004:5:46:68

517,8

55797600,00

Нежилое помещение 126-Н

78:34:4004:5:46:69

542,9

63844000,00

Нежилое помещение 132-Н

78:34:4004:5:46:67

262,8

27904800,00

Установить, что из стоимости заложенного имущества залогодержателю – открытому акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН <***>) подлежит уплате сумма 698795862руб.61коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья С.Ю.Щуринова