Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Виктория» (далее – ООО «Виктория», Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «БУРГЕР РУС» (далее – ООО «Бургер Рус», Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате 7 441 276,16 рублей, неустойки в размере 360 322,37 рублей, убытков в размере 20 165 000,00 рублей, об обязании освободить нежилое здание площадью 390,1 кв. м., кадастровый №78:34:0414801:1108, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., дом 97, лит. А и прилегающие к нему земельные участки кадастровый номер № 78:34:0414801:1104, кадастровый № 78:34:0414801:1100 в течение одного месяца с момента вступления решения по настоящему исковому заявлению в законную силу.

Определением от 08.12.2021 года в соответствии со ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело объединено с делом №А56- 100798/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «Виктория» к обществу с ограниченной ответственностью «Бургер Рус» о признании договора аренды нежилого здания №БР0138Д/16 от 18.11.2021 прекращенным с 06.06.2021 г.

В судебном заседании от истца поступило заявление об отказе от иска в части требования о взыскании неустойки в размере 360322 руб. 37 коп.

Поскольку отказ от иска не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, в отсутствие возражений ответчика, заявление ООО «Виктория» об отказе от части требований принято судом на основании статьи 49 АПК РФ, производство по делу в этой части подлежит прекращению.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Истец уточнил исковые требования, просил признать Договор аренды нежилого здания №БР0138Д/16 от 18.11.2016 года прекращенным с 06.06.2021 года, взыскать задолженность по арендной плате (фактическом использованию) 7 044 083,26 руб., взыскать убытки (стоимость восстановительных работ) в размере 18 262 206,00 руб., убытки (стоимость услуг специалистов) в размере 203 600,00 руб., обязать освободить нежилое здание площадью 390,1 кв. м., кадастровый №78:34:0414801:1108, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., дом 97, лит. А и прилегающие к нему земельные участки кад. № 78:34:0414801:1104, кадастровый № 78:34:0414801:1100 в течение 10 календарных дней с момента вступления решения по настоящему исковому заявлению в законную силу.

Уточнение иска судом принято в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Истца поддержал исковые требования с учетом уточнения иска. Представитель Ответчика с требованиями истца не согласился по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы и обстоятельства дела, заслушав представителей сторон, суд установлено следующее:

В соответствии с Договором аренды нежилого здания №БР0138Д/16 от 18.11.2016 года (Далее – Договор аренды) ООО «Виктория» (Истец) передало, а ООО «БУРГЕР РУС» (Ответчик) приняло в долгосрочную аренду нежилое здание площадью 390,1 кв. м., кадастровый №78:34:0414801:1108, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., дом 97, лит. А (далее – Здание), принадлежащее Истцу на праве собственности (зарегистрировано в ЕГРП 25.07.2016 г.).

Согласно п. 1.5 Договора аренды Здание предоставлено в аренду для ведения розничной торговой деятельности в сфере «Предприятие общественного питания быстрого обслуживания» с использованием товарного знака «BURGER KING/БУРГЕР КИНГ», включая обслуживание посетителей, находящихся в своих автомобилях, через окно торговли по системе «Автораздача», а также в складских, технических и административных целях, связанных с такой деятельностью.

К зданию непосредственно прилегают земельные участки (Прилегающая территория): Санкт-Петербург, Приморский проспект, участок 63 (у дома 97 лит. А), кадастровый № 78:34:0414801:1104, площадью 840 кв. м., Санкт-Петербург, Приморский проспект, дом 97 кадастровый № 78:34:0414801:1100, площадью 809 кв.м. Указанные земельные участки предоставлены Арендодателю для организации бесплатной парковки для неограниченного круга лиц с неограниченным доступом.

В соответствии с п. 10.2 Договора аренды Арендодатель дает свое согласие на размещение Арендатором на прилегающей к Зданию территории рекламных конструкций, а также в период с апреля по октябрь (включительно) каждого арендного года летней площадки (летнего кафе) - предприятия общественного питания быстрого обслуживания с использованием товарного знака «BURGER KING/БУРГЕР КИНГ» при условии согласования с уполномоченными органами в установленном действующим законодательством порядке.

В соответствии с разделом 4 Договора аренды арендная плата, вносимая арендатором, состоит из Постоянной и Переменной составляющих арендной платы.

Начисление Постоянной составляющей Арендной платы (ПСАП) начинается по истечении 3 (трех) месяцев с даты передачи Здания по Акту допуска (п. 4.2.1).

Размер ПСАП составляет 650000-00 (Шестьсот пятьдесят тысяч рублей 00 коп.) в месяц. НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения (п. 4.2.2).

Постоянная составляющая Арендной платы уплачивается Арендатором ежемесячно авансовым платежом до 15-го (в Январе и Мае до 20-го) числа оплачиваемого месяца. Если первый и/или последний месяц аренды является неполным, арендная плата рассчитывается за данный календарный месяц пропорционально количеству дней с даты передачи Здания либо по дату возврата Здания (п. 4.2.4).

Арендодатель вправе увеличивать размер Постоянной составляющей Арендной платы, начиная с 13 (тринадцатого) месяца аренды, исчисляемого с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Здания, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5% от действующей величины Постоянной составляющей Арендной платы. В случае увеличения Арендной платы Стороны заключают дополнительное соглашение к настоящему Договору (п. 4.2.5).

В соответствии с п. 6.7 Договора аренды Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от Договора (исполнения Договора) путем направления Арендодателю соответствующего уведомления. Договор прекращается (считается расторгнутым) в дату, указанную в уведомлении Арендатора, но в любом случае не ранее, чем через 60 (Шестьдесят) календарных дней с даты направления Арендодателю данного уведомления. При этом какие-либо компенсационные выплаты Арендатору не производятся. В случае, если Арендатор отказывается от настоящего Договора ранее, чем через 5 лет с момента передачи Здания по акту, Арендодатель вправе потребовать приведения Здания в первоначальное состояние.

Письмом от 26.12.2018 года Истец уведомил Ответчика о повышении ПСАП до 682 500,00 руб.

Из искового заявления следует, что в соответствии с Дополнительным соглашением №2 от 31.12.2018 года на период с 01 января 2019 г. по 31 декабря 2019 г. включительно Стороны установили, что размер ПСАП (п. 4.2.2 Договора) составляет:

- с 01 января 2019 г. по 31 января 2019 г. включительно: 1000-00 (Одна тысяча рублей 00 коп.)

- с 01 февраля 2019 г. по 31 декабря 2019 г. включительно: 450000-00 (Четыреста пятьдесят тысяч рублей 00 коп.) в месяц.

В соответствии с Дополнительным соглашением №03 от 10.10.2019 г. на период с 10 октября 2019 г. по 10 апреля 2020 г. включительно пункт 4.2.2. Договора действует в следующей редакции:

«4.2.2. Ежемесячный размер ПСАП составляет 10% от Оборота за Отчетный период, но не менее суммы Минимального размера ПСАП (далее по тесту МРПСАП), а именно:

На период с 10 октября 2019 года по 10 января 2020 года (включительно) Стороны установили, что ежемесячный размер МРПСАП составляет – 250 000 (Двести пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек;

На период с 11 января 2020 года по 10 апреля 2020 года (включительно) Стороны установили, что ежемесячный размер МРПСАП составляет – 280 000 (Двести восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

В соответствии с Дополнительным соглашением №04 от 24.08.2020 года Стороны установили, что на период с 11 апреля 2020 г. по 10 января 2021 г. включительно пункт 4.2.2. Договора действует в следующей редакции:

На период с 11 апреля 2020 года по 10 января 2021 года (включительно) Стороны установили, что ежемесячный размер МРПСАП составляет – 300 000 (Триста тысяч) рублей 00 копеек;

НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения.

Отчетный период - период времени продолжительностью 1 (Один) календарный месяц.

Оборот - сумма всех продаж, осуществленных Арендатором в Здании с использованием контрольно-кассовой техники Арендатора, установленной Арендатором в Здании, за Отчетный период.

В Оборот не включаются любые выплаченные покупателям в соответствии с законодательством о защите прав потребителей суммы рекламаций по дефектным или некачественным товарам (не превышающие цену товара), НДС по действующей ставке.»

Истец в обоснование своих требований указал на то, что в соответствии с п. 3 указанного Дополнительного соглашения №04 стороны установили, что размер ПСАП, установленный п. 1 настоящего Дополнительного соглашения, является льготным и применяется только в случаях неприменения Арендатором в срок до 10.01.2021 года мер, предусмотренных действующим законодательством для поддержки арендаторов в правоотношениях с арендодателем в условиях COVID-19, направленных на изменение условий (отсрочка, расторжение) Договора, неприменения Арендатором права на расторжение Договора во внесудебном порядке без вины Арендодателя в срок до 10.01.2021 года, а также при отсутствии нарушений со стороны Арендатора сроков внесения ПСАП и переменной составляющей арендной платы. В противном случае во взаимоотношениях сторон с 11.04 2020 года применяется ставка арендной платы, предусмотренная Договором, без учета настоящего Дополнительного соглашения.

В связи с возникновением задолженности за период январь-март 2021 года 17.03.2021 года Истцом была направлена претензия с требованием о погашении задолженности в размере 6 825 526,16 рублей.

Уведомлением от 06.04.2021 года №1190/04-21 Ответчик уведомил Истца об одностороннем расторжении Договора аренды с 06.06.2021 года и назначил дату и время возврата здания – 06.06.2021 года.

Требованием от 14.04.2021 года №14/04-01 Истец уведомил Ответчика о необходимости привести арендуемое здание и прилегающую территорию в первоначальное состояние, соответствующее состоянию на момент подписания акта допуска от 18.11.2016 г.

Уведомлением №140/04-02 от 14.04.2021 г. Истец уведомил Ответчика об увеличении ПСАП до 716 625,00 рублей в месяц.

06.06.2021 года в указанное время представители Истца явились на приемку-передачу Здания, представители Ответчика в назначенное время не явились. Здание от имущества Ответчика освобождено не было, в первоначальное состояние не приведено, Ответчиком в нем осуществлялась деятельность. Состояние Здания зафиксировано Протоколом осмотра вещественных доказательств от 07.06.2021 года.

Уведомлением от 06.06.2021 Истец сообщил, что считает Договор аренды прекращенным с 06.06.2021 года, и просил сообщить о сроках приведения здания в первоначальное состояние и возврата Здания.

26.06.2021 года Истец обратился в суд с первоначальными исковыми требованиями.

Письмом исх. №1205/07-21 от 07.07.2021 г. Ответчик уведомил Истца об отзыве заявления об отказе от исполнения договора.

Ответчик при рассмотрении дела возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на отзыв заявления об отказе от исполнения договора, отсутствие задолженности. Также Ответчик полагал, что одностороннее увеличение арендной платы Истцом не соответствует условиям договора, так как в соответствии с п. 4.2.5 Арендодатель вправе увеличивать размер Постоянной составляющей арендной платы, в случае увеличения Арендной платы Стороны заключают дополнительное соглашение к настоящему Договору.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению на основании следующего.

Положениями статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Это включает в себя свободу заключать или не заключать договор, свободу выбирать вид заключаемого договора (включая возможность заключения смешанного или непоименованного договора), свободу определять условия договора по своему усмотрению.

В соответствии с ч.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

06.08.2021 года в связи с уклонением Ответчика от государственной регистрации Истец самостоятельно обратился с заявлением о государственной регистрации прекращения Договора аренды. Письмом №24/08 от 24.08.2021 г. Истец уведомил Ответчика о необходимости подачи заявления на государственную регистрацию. Ответчик в настоящее время от государственной регистрации прекращения Договора аренды уклонился.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

В соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

В соответствии с п. 11 указанного Постановления если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В соответствии с ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В соответствии с ч. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту (контрагентам) об отказе от исполнения договора. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору.

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке. Односторонний отказ от договора влечет за собой прекращение договорного обязательства как самостоятельное последствие.

Соответственно, Договор аренды является прекращенным с 06.06.2021 года – даты указанной в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды. Ответчиком подтвержден факт продолжения деятельности в спорном здании.

В соответствии с п. 6.7 Договора аренды в случае, если Арендатор отказывается от настоящего Договора ранее, чем через 5 лет с момента передачи Здания по акту, Арендодатель вправе потребовать приведения Здания в первоначальное состояние. Отказ от Договора аренды заявлен Ответчиком ранее истечения установленного пятилетнего срока, соответственно Истец вправе был требовать приведения здания в первоначальное состояние. Соответствующие требования неоднократно были заявлены Истцом, в частности требование от 14.04.2021 года, 06.06.2021 года. Здание Ответчиком освобождено не было, в первоначальное состояние не приводилось. Таким образом, Ответчиком были нарушены условия п. 6.7 Договора аренды.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, стоимость восстановительного ремонта здания является убытками Истца и подлежит возмещению. В соответствии с заключением специалистов ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» №АП21/422-СТЭ от 07.10.2021 г. стоимость работ по приведению здания в состояние, соответствующее существовавшему на 18.11.2021 года, составляет 18 262 206,00 руб. Стоимость работ Ответчиком не оспаривалась, ходатайств о назначении судебной экспертизы ответчиком также не заявлялось.

В целях определения объема восстановительных работ и их стоимости Истцом дважды привлекались специалисты ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт». Стоимость услуг составила 203 600,00 руб. (договор от 13.09.2021 г., Договор от 26.05.2021 г.) Данные расходы также являются убытками Истца в силу ст. 15 ГК РФ.

П. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В соответствии с п. 4.2.5 Договора аренды Арендодатель вправе увеличивать размер Постоянной составляющей Арендной платы, начиная с 13 (тринадцатого) месяца аренды, исчисляемого с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Здания, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5% от действующей величины Постоянной составляющей Арендной платы. В случае увеличения Арендной платы Стороны заключают дополнительное соглашение к настоящему Договору.

Согласно абзацу 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Расчет задолженности по арендной плате, представленный Истцом, не может быть признан судом верным.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В абзаце 3 пункта 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если стороны распространили действие акта, устанавливающего правила определения арендной платы, на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством и условиями Договора, он может быть изменен только путем составления единого документа, подписанного сторонами, однако в рамках настоящего спора такое соглашение за спорный период сторонами заключено не было, и истец не обращался в суд с иском об обязании ответчика подписать такое соглашение, в случае уклонения последнего, следовательно, одностороннее изменение ставки арендной платы, о которых истец был уведомлен ответчиком на основании спорных писем, фактически произведено не было и у арендатора отсутствовала обязанность по внесению арендной платы в увеличенном арендодателем размере.

Учитывая, что ООО «Бурегр Рус» были допущены нарушения сроков внесения арендной и переменной частей арендной платы, во взаимоотношениях сторон подлежит применению ставка арендной платы, предусмотренная договором без учета дополнительного соглашения № 04 от 24.08.2020.

Размер задолженности ответчика за спорный период составляет 2715767руб. 76 коп. Указанная задолженность по арендной плате за спорный период ответчиком не погашена, доказательств погашения Ответчиком не представлено, суд считает требования Истца о взыскании задолженности по арендной плате в указанной сумме подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на стороны пропорционально удовлетворённых требований.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1) Принять отказ истца в части требования о взыскании неустойки в размере 360322 руб. 37 коп. Производство по делу в этой части прекратить.

2) Признать Договор аренды нежилого здания №БР0138Д/16 от 18.11.2016 года прекращенным с 06.06.2021 года.

3) Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Бургер Рус» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Виктория» задолженность по арендной плате в сумме 2715767 руб. 76 коп., убытки в размере 18 465 806,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 137005 руб.

4) Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Бургер Рус» освободить нежилое здание площадью 390,1 кв. м., кадастровый №78:34:0414801:1108, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., дом 97, лит. А и прилегающие к нему земельные участки кадастровый номер 78:34:0414801:1104, кадастровый номер 78:34:0414801:1100 в течение 10 календарных дней с момента вступления решения по настоящему исковому заявлению в законную силу.

Возвратить ООО «Виктория» из федерального бюджета 7143 руб. госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.