Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «ЛИБРА ДЕВЕЛОПМЕНТ» (адрес: Россия 398017, г. Липецк, ул. 9 Мая, строение 10 Б, ОГРН: 1114823003118);

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный пр, 1/Б, ОГРН: 1027809244561);

третьи лица: Комитет по градостроительству и архитектуре, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Санкт-Петербургу

о признании недействительным решения об отказе выкупе земельного участка и обязании Комитета подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес заявителя,

при участии

- от заявителя: представителей Парфенович Е.И. (доверенность от 17.10.2016), Лошкарева В.В. (доверенность от 17.10.2016),

- от заинтересованного лица: представителя Жильцова Н.В. (доверенность от 30.12.2015),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Либра Девелопмент» (далее – Обещство) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) оформленного письмом от 21.07.2016 № 79272-32 об отказе Обществу в выкупе земельного участка расположенного по адресу: Санкт-Петербурга, ул. Двинская, дом 6, площадью 6385 кв.м., с кадастровым номером 78:15:0008103:6 и об обязании Комитета подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи этого земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет по градостроительству и архитектуре (далее - КГА), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Санкт-Петербургу (далее - Палата).

В судебное заседание не явились представители третьих лиц, Управления и Палаты, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заявлении представитель заявителя поддержал заявление в полном объеме. Представитель Комитета относительно удовлетворения заявленных требований возражал.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Обществу на праве собственности принадлежит нежилое трехэтажное здание, общей площадью 5 367,3 кв.м. с кадастровым номером 78:15:0008103:2014, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Двинская, д. 6, лит.А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.12.2015 (л.д. 36).

Названное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 78:15:0008103:6, общей площадью 6 385 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Двинская, д. 6, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, что подтверждается представленным в материалы дела кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 40-43).

Общество 04.04.2016 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:15:0008103:6 в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Письмом от 21.07.2016 Комитет отказал Обществу в выкупе земельного участка, сославшись на то, что частью участка относится к территориям общего пользования (находится в красных линиях), которые в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ отчуждению не подлежат. К ответу Комитет приложил письмо КГА от 15.06.2016 № 220-2-7477/16, в котором указано, что проектом детальной планировки Двинской ул. и Канонерского острова, утвержденным решением ЛГИ от 02.09.1974 № 644 (далее – Проект детальной планировки 1974 года) установлены красные линии и, тем самым, определены территории земель общего пользования, в соответствии с которыми часть испрашиваемого земельного участка находится в красных линиях.

Полагая, что отказ Комитета является незаконным и нарушает права Общества в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В силу ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со ст. 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обосновывая правомерность обжалуемого решения, Комитет сослался на то, что испрашиваемый земельный участок приватизации не подлежит, поскольку он частично относится к территориям общего пользования.

Названный вывод не может быть признан судом обоснованными в связи со следующим.

По сведениям государственного кадастра недвижимости и общедоступным данным публичной кадастровой карты, часть спорного участка площадью 461 кв.м находится в границах красных линий.

Эти красные линии были установлены и тем самым, определены территории земель общего пользования Проектом детальной планировки 1974 года.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при разрешении споров, связанных с оформлением юридическими лицами по их желанию прав аренды земельных участков или с приобретением их в собственность, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использовании его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации раскрыто понятие красных линий, которыми являются линии, обозначающие существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), границы земельных участков, на которых расположены автомобильные дороги.

Красные линии являются обязательным элементом проекта планировки территории города (подпункт "а" пункта 1 части 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которая, в свою очередь, является частью генерального плана городского округа (части 4, 5 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В целях устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, осуществляется подготовка документов по планировке территории в соответствии со статьями 41, 42, 43, 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Документация подлежит утверждению и опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов.

Пунктом 3.8 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98), принятой и введенной в действие Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 06.04.1998 №18-30 предусмотрено, что красные и другие линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету, в том числе в генеральных планах, совмещенных с проектами детальной планировки, проектах детальной планировки, проектах застройки, проектах планировки магистралей, улиц, площадей; в проектах межевания территорий; в земельном и градостроительном кадастрах.

Красные линии обозначают как существующие, так и планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и земельных участков линейных объектов. Это значит, что посредством проектов планировки можно как фиксировать сложившиеся границы «публичных» и «частных» земель, так и менять соотношение между ними путем утверждения, например, предложений по расширению улиц, проездов, прокладке новых автомобильных дорог, в том числе проходящих по земельным участкам, находящимся в собственности физических и юридических лиц. В последнем случае утверждение планируемых (изменяемых, вновь образуемых) красных линий не означает автоматического причисления соответствующих земельных участков и их частей, например, к территориям общего пользования. Утвержденные в составе проектов планировки красные линии должны в этом случае рассматриваться как основание для последующего принятия (в случае необходимости) решений о резервировании, выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Как указывалось выше, красные линии, пересекающие спорный земельный участок были установлены Проектом детальной планировки 1974 года.

Согласно статье 2 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» утвержденная до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная документация действует в части, не противоречащей указанному Кодексу.

В соответствии с утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, спорный участок полностью расположен в территориальной зоне ТЗЖ1 (зоне среднеэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга с включением объектов социльно-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных в проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

В соответствии с действующим в настоящее время Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99, спорный участок полностью находится в функциональной зоне «ЗЖД» (зоне многоквартирной жилой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны). Функциональная зона «У» (зона скоростных дорог, магистралей и основных магистралей районного значения с включением объектов инженерной инфраструктуры) установлена Генеральным Планом по северной границе спорного участка и границы участка не пересекает.

Пунктом 4 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» установлено, что документация по планировке (застройке) территории утвержденная до вступления в силу названного Закона, действует в части, не противоречащей Генеральному плану Санкт-Петербурга.

Таким образом, красная линия Двинской улицы, установленная Проектом детальной планировки 1974 года, в части, проходящей в границах спорного земельного участка, в настоящее время является неактуальной (не действующей), поскольку противоречит функциональному зонированию, установленному Генеральным планом Санкт-Петербурга 2005 года.

Следовательно, территории земель общего пользования, которые отделяет эта красная линия, в границах спорного участка отсутствуют, в связи с чем у Комитета отсутствовали основания для отказа Обществу в выкупе земельного участка по этим основаниям.

То обстоятельство, что сведения о наличии зоны градостроительных ограничений внесены в ГКН и ЕГРП основанием для отказа в выкупе земельного участка также не являются, поскольку названные сведения были внесены в 2000 году, т.е. до принятия Генерального плана 2005 года.

Согласно статье 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами; ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами местного самоуправления или решением суда. Ограничение прав на землю возможно в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд. Статьей 70.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что резервирование земель допускается и в случаях, связанных с размещением объектов транспортной структуры, на срок не более чем семь лет; для строительства автомобильных дорог возможно резервирование на двадцать лет, но только в отношении земельных участков, не предоставленных гражданам и юридическим лицам; порядок резервирования определяется Правительством Российской Федерации. В соответствии с Положением о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 N 561, решение о резервировании земель для государственных нужд субъекта Российской Федерации принимается исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации; такое решение подлежит опубликованию в официальных средствах массовой информации.

Как следует из объяснений Комитета и КГА, решения исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга о резервировании спорного участка для государственных нужд не принималось, документы, на основании которых в силу указанного выше положения принимается решение о резервировании (проект планировки и межевания территории автомобильной дороги с определением красных линий), отсутствуют.

Кроме того, испрашиваемый Обществом земельный участок практически полностью занят принадлежащим ему объектом недвижимости, а границы градостроительных ограничений полностью перекрываются фундаментом принадлежащего Обществу здания, в связи с чем объекты общего пользования, перечисленными в пункте 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и пункте 8 статьи 28 Закона № 178-ФЗ, на нем отсутствуют, таким образом, он не может быть отнесен к землям общего пользования в соответствии с действующим законодательством.

Принимая во внимание изложенное, доводы комитета не могли служить основанием для отказа в приватизации этого участка по правилам 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку Комитет не доказал наличие обстоятельств, свидетельствующих о запрете приватизации этого участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и Законом №178-ФЗ.

При таком положении отказ Комитета в выкупе спорного участка является незаконным, и он обязан в порядке устранения нарушения прав и законных интересов Общества направить ему проект договора купли-продажи.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга оформленное письмом № 79272-32 от 21.07.2016 об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Либра Девелопмент» в выкупе земельного участка расположенного по адресу: Санкт-Петербурга, ул. Двинская, дом 6, площадью 6385 кв.м., с кадастровым номером 78:15:0008103:6.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербурга, ул. Двинская, дом 6, площадью 6385 кв.м., с кадастровым номером 78:15:0008103:6 и направить его в адрес общества с ограниченной ответственностью «Либра Девелопмент»».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Заварзина М.А.