Гражданский кодекс часть 1

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – заявитель, Комитет, арендодатель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании недействительными записи в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровом учете и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:38:0022333:1243, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга <...> (западнее дома 48, литера А по 2-й Дачной улице) и об обязании Управления исключить запись из ЕГРН об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 78:38:0022333:1243, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга <...> (западнее дома 48, литера А по 2-й Дачной улице).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 (далее – арендатор), ФИО2

ФИО1, извещенный о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представителя в арбитражный суд не направил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

В предварительном судебном заседании представитель заявителя требования поддержал, пояснил, что в Зеленогорском районном суде города Санкт-Петербурга о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства. Представитель Управления против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от ФИО1 не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел исковое заявление по существу.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

12.04.2021 между Комитетом и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого для индивидуального жилищного строительства № 22/ЗЖС-001(А) (далее – договор), в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 12.04.2021 был предоставлен земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер 78:38:0022333:1031, находящийся по адресу Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга <...> участок 10, площадью 1 538 кв.м., расположенный в Курортном районе Санкт-Петербурга (далее – участок).

Государственная регистрация договора произведена 28.04.2021.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС). Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей использования участка не допускается.

Согласно п. 3.1 договор заключен на 20 лет и вступает в силу с момента подписания договора.

Пунктом 5.3.16 договора установлено, что арендатор обязан обеспечить осуществление строительства объекта ИЖС в соответствии с действующим законодательством и разрешительной документацией в течение 10 лет со дня направления в уполномоченный орган исполнительной власти Санкт-Петербурга уведомления о планируемом строительстве объекта ИЖС (по результатам рассмотрения которого арендатором в установленном порядке получено уведомление уполномоченного органа исполнительной власти Санкт-Петербурга о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на участке).

Как следует из п. 5.3.19 договора в срок не позднее 1 месяца со дня окончания строительства объекта ИЖС, арендатор обязан обеспечить подготовку технического плана объекта ИЖС, оплатить государственную пошлину за осуществление государственной регистрации права и направить в установленном порядке в уполномоченный орган исполнительной власти Санкт-Петербурга уведомление об окончании строительства.

17.05.2021 кадастровым инженером ФИО6 подготовлен технический план объекта ИЖС (далее – план), представляющего собой жилой дом со степенью готовности 20%, определенной на основании представленной ответчиком 12.04.2021 Декларации об объекте ИЖС.

На основании указанного плана и правоустанавливающих документов на участок, 20.05.2021 Управлением за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:38:0022333:1243.

Комитет, полагая, что договором не предусмотрена возможность регистрации права собственности арендатора на объект незавершенного строительства, считает действия Управления по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:38:0022333:1243 незаконными.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно ч. 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно разъяснениям, данным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу п. 53 постановления № 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Пунктом 56 постановления № 10/22 разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Из системного толкования указанных норм и правовых позиций следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя осуществляется с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, при этом спор о праве на недвижимое имущество не может разрешаться по правилам главы 24 АПК РФ.

Согласно материалами дела право собственности на расположенный на участке объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО1 20.05.2021, а с 16.06.2021 за ФИО2

Ссылки заявителя на незаконность государственной регистрации по существу сводятся к спору с правообладателем, следовательно, в данном случае имеется спор о праве, который в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться.

Кроме того, следует отметить, что действия Управления по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:38:0022333:1243 являются законными и обоснованными в силу следующего.

Согласно ч. 10 статьи 40 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Подпунктом 1.1 п. 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

В статье 29 ФЗ № 218-ФЗ определено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 утвержден Административный регламент Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 216 указанного Административного регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются: 1) наличие всех необходимых документов; 2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; 3) необходимость направления межведомственного запроса; 4) действительность поданных заявителем документов; 5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; 6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; 7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; 8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; 9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации).

Государственный регистратор прав проверяет действительность иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации прав, в том числе проверяет их надлежащее оформление (пункт 236 Административного регламента).

Основанием для государственной регистрации права собственности на незавершенный объект строительства послужило соответствующее заявление ФИО1 с приложением технического плана и договора, что соответствует требованиям ч. 10 статьи 40 Закона о регистрации.

Таким образом, Управление действовало в строгом соответствии с нормами действующего законодательства и не имело правовых оснований от уклонения регистрации права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.