Гражданский кодекс часть 1

истец: администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (адрес: Россия, 188640, Ленинградская обл., Всеволожск, Колтушское ш., д. 138, ОГРН: <***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Строй-Энерго» (адрес: Россия, 188650, <...>, оф. 3-Н, ОГРН: <***>);

о взыскании

при участии

- от истца: ФИО1, доверенность от 05.12.2016;

- от ответчика: не явился, извещен;

установил:

администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Строй-Энерго» (далее - ответчик) о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком, расположенным по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, город Всеволожск, у пересечения улицы Культуры и железнодорожной ветки Ржевка-Пугарево, неосновательного обогащения в размере 4 505 673 руб. 08 коп. (в редакции уточнений иска, принятых судом определением от 11.01.2017 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

В судебном заседании присутствовал представитель истца, который поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика, извещенного о времени и месте рассмотрения дела согласно положениям статьи 123 АПК РФ надлежащим образом, в судебное заседание не явился, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 05.04.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор №33/1.6-40 аренды земельного участка (далее - Договор).

Объектом Договора являлся земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 47:07:1301098:19, находящийся по адресу: Ленинградская область, гор. Всеволожск, у пересечения ул. Культуры и железнодорожной ветки Ржевка-Пугарево, общей площадью 15 753 кв.м. (далее - Участок).

Согласно условиям Договора (пункты 1.1, 2.1. 2.3) Участок предоставляется для использования в целях завершения проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования базы по ремонту электротехнического оборудования со складами и офисными помещениями, на срок с 01.04.2013 по 30.03.2014. Условия Договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01.06.2012.

В соответствии с положениями Договора (пункты 3.1, 3.2, 3.5, 3.6) размер годовой арендной платы за Участок составляет 899 346 руб. 50 коп. без учета НДС.

Арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем (уведомительном) порядке в случае изменения порядка определения арендной платы, утвержденного Правительством Ленинградской области, а также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, не чаще одного раза в год. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, установленной органом, уполномоченным принимать решение об изменении ставок арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена.

05.04.2013 арендодатель передал, а арендатор принял Участок в аренду в отсутствие каких-либо претензий по его состоянию, что было оформлено сторонами актом приема-передачи земельного участка в аренду.

Письмом от 23.06.2014 арендодатель уведомил арендатора об истечении срока Договора 31.03.2014, отказе от Договора и обязанности освободить Участок, а также о необходимости погасить задолженность и передать участок по акту приема-передачи арендодателю.

В связи с невозвращением Участка по истечении срока действия Договора и отсутствием оплаты фактического пользования имуществом, в адрес арендатора 24.07.2016 арендодателем было направлено письмо от 21.07.2016 №3956/10-16 с просьбой оплатить пользование Участком за период с 01.04.2014 по 31.07.2016 в размере 4 505 673 руб. 08 коп.

Наличие задолженности за фактическое пользование земельным участком послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованиями настоящего искового заявления.

Суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

Оценив содержание писем арендодателя, суд приходит к выводу о соблюдении истцом мер по досудебному урегулированию спора и наличии условия для его передачи на разрешение арбитражного суда.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу требований статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Истцом заявлено к взысканию в качестве неосновательного обогащения плата за пользование Участком за период с 01.04.2014 по 31.07.2016 в размере 4 505 673 руб. 08 коп., определенном на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 №520.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Земельный участок, являющийся объектом Договора, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена (уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 12.09.2016 №47/000/091/2016-9311).

Согласно положениям абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (действовавшей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Схожие положения закреплены в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

В спорный период порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, был установлен постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №353 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области» (до 01.01.2016), а также постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 №520 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области» (с 01.01.2016).

В соответствии с позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09 по делу №А58-2302/2008, согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В силу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Положениями пункта 4.4.11 Договора стороны также установили, что после окончания срока действия Договора арендатор обязан передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, на основании акта приема-передачи, который является неотъемлемой частью Договора.

В соответствии с позицией, приведенной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В силу положений статьи 622 ГК РФ прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, применительно к фактическим обстоятельствам рассматриваемой ситуации, учитывая отнесение ставок арендной платы к регулируемым ценам, арендная плата до возврата имущества арендодателю подлежит внесению в размере, определенном в соответствии с нормативно установленным порядком, действующим в соответствующий период, принимая во внимание также договорные условия (положения Договора).

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для квалификации арендной платы в спорном периоде в качестве неосновательного обогащения, а также для определения размера платы за период с 01.04.2014 по 31.07.2016 на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 №520 (вступившего в силу с 01.01.2016), а соответствующие расчеты и позицию истца суд находит необоснованными.

С 01.04.2014 по 31.12.2015 арендная плата за использование земельного участка определялась по формуле: А = С х SxKи х Квда х Кз х Ку (пункт 2.1 постановления Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №353), где:

А - арендная плата за год (руб.);

С - расчетная ставка, определяемая согласно таблице 1 приложения к Порядку (руб. / га);

S - площадь земельного участка (га);

Kи - коэффициент обеспеченности объектами инфраструктуры, устанавливаемый в диапазоне от 0,6 до 2 решением уполномоченного органа местного самоуправления для отдельных территорий (в зависимости от обеспеченности объектами инфраструктуры) соответствующего муниципального образования;

Квда - коэффициент вида деятельности арендатора, устанавливаемый правовым актом уполномоченного органа исполнительной власти Ленинградской области в сфере управления и распоряжения государственным имуществом;

Кз - коэффициент зонирования, применяемый в городских населенных пунктах численностью населения свыше 50 тысяч человек, устанавливаемый в диапазоне от 0,8 до 2 решением уполномоченного органа местного самоуправления с учетом удаленности от центра или сложившегося ранее зонирования в городских населенных пунктах;

Ку - коэффициент учета водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, определяемый согласно таблице 3 приложения к Порядку.

Коэффициент вида деятельности арендатора (Квда) был введен в формулу постановлением Правительства Ленинградской области от 09.12.2013 №448 «О внесении изменений в постановление Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 года №353 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области».

Значение Квда устанавливается правовым актом уполномоченного органа исполнительной власти Ленинградской области в сфере управления и распоряжения государственным имуществом.

Приказом Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 23.12.2013 №37 «Об установлении коэффициента вида деятельности арендатора» были установлены значения данного коэффициента, в рассматриваемой ситуации арендодателем в расчете использован коэффициент равный 1.

Вступившим в законную силу решением Ленинградского областного суда от 23.11.2015 по делу №3А-72/2015 постановление Правительства Ленинградской области от 09.12.2013 №448 в части применения коэффициента вида деятельности арендатора, устанавливаемого правовым актом уполномоченного органа исполнительной власти Ленинградской области в сфере управления и распоряжения государственным имуществом, в формуле при расчете размера арендной платы за использование земельного участка было признано недействующим с момента вступления решения суда в законную силу.

Таким образом, правовой акт Ленинградской области, которым устанавливалось применение Квда в формуле расчета арендной платы в 2014 и 2015 годах, признан недействующим в судебном порядке и его применение неправомерно (вместе с тем, так как значение Квда, использованного в расчетах в спорный период, составляет 1, то само по себе его исключение из формулы расчета к изменению результата вычисления не приведет).

С 01.01.2016 по 31.07.2016 арендная плата за использование земельного участка определялась по формуле: А = Б x S x Кри x Кз x Ки x Ку x Кр (пункт 2.1 постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 №520), где:

А - расчетная сумма арендной платы за использование земельного участка, руб. в год;

Б - базовая ставка арендной платы, руб./кв. м, определяется в соответствии с приложением 1 к Порядку;

S - площадь земельного участка, кв. м;

Кри - коэффициент разрешенного использования земельного участка, устанавливается правовым актом уполномоченного органа исполнительной власти Ленинградской области в сфере управления и распоряжения государственным имуществом;

Кз - коэффициент территориального зонирования, устанавливаемый в диапазоне от 0,6 до 2 решением уполномоченного органа местного самоуправления городских поселений и городского округа на основании генерального плана и правил землепользования и застройки.

Ки - коэффициент обеспеченности объектами инженерной инфраструктуры, устанавливаемый решением уполномоченного органа местного самоуправления в диапазоне от 0,6 до 2.

Ку - коэффициент учета водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, определяемый согласно приложению 2 к Порядку.

Кр - коэффициент развития, устанавливаемый в диапазоне от 0,1 до 1 решением уполномоченного органа местного самоуправления муниципального района для отдельных видов разрешенного использования земельных участков.

С учетом изложенного, размер арендной платы за участок в период с 01.04.2014 по 31.12.2014 (9 мес.) составляет 719 702 руб., исходя из годовой арендной платы в размере 959 602 руб. 67 коп. (40,610367 (руб. / кв.м.) х 15 753 (кв.м.) х 1,5 (постановление администрации муниципального образования «Город Всеволожск» №86 от 04.02.2013) х 1 (без применения в формуле расчета Квда, а также Ку в связи с отсутствием последнего)) и месячной арендной платы в 79 966 руб. 89 коп. (959 602 руб. 67 коп. / 12).

Размер арендной платы за участок в период с 01.01.2015 по 31.12.2015 составляет 1 014 300 руб. 02 коп. (42,925158 (руб. / кв.м.) х 15 753 (кв.м.) х 1,5 (постановление администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 24.12.2014 №1590) х 1 (пункт 3 постановления администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 24.12.2014 №1591 «Об установлении величины коэффициента зонирования в г. Всеволожске и пос. Ковалево»)).

Размер арендной платы за участок в период с 01.01.2016 по 31.07.2016 (7 мес.) составляет 1 126 418 руб. 26 коп., исходя из годовой арендной платы в размере 1 931 002 руб. 74 коп. (40,86 х 15753 х 2 х 1,5 х 1) в соответствии с расчетом истца, проверенным и признанным верным судом.

Таким образом, общий размер арендной платы, подлежащий внесению в заявленный к взысканию период с 01.04.2014 по 31.07.2016, составляет 2 860 420 руб. 28 коп. (719 702 руб. + 1 014 300 руб. 02 коп. + 1 126 418 руб. 26 коп.).

Передача истцом имущества ответчику в пользование подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

Вместе с тем, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено доказательств надлежащего исполнения ответчиком как арендатором обязанности по возврату земельного участка, предоставленного в аренду в соответствии с Договором.

С учетом изложенного, в отсутствие доказательств внесения платы за пользование имуществом в спорный период (период просрочки возврата имущества), в полном объеме, а равно подтверждающих наличие обстоятельств, освобождающих арендатора от обязанности вносить арендные платежи, задолженность по арендной плате в указанном выше размере подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, наличие оснований для удовлетворения требований иска в оставшейся части судом не установлено.

Согласно пункту 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Строй-Энерго» в пользу Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области 2 860 420 руб. 28 коп. задолженности.

В удовлетворении исковых требований в оставшейся части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Строй-Энерго» в доход федерального бюджета 28 903 руб. 62 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня его принятия.

Судья Г.В. Лебедев