Гражданский кодекс часть 1

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Стройкомп" (адрес: Россия 188643, Всеволожск, Ленинградская область, Колтушское ш. 184; ОГРН: <***>);

ответчик: Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (адрес: Россия 188640, г.Всеволожск, Ленинградская область, Колтушское шоссе д.138; ОГРН: <***>);

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: Россия, 197198, <...>, лит. А)

о признании права собственности на объект незавершенного строительства

при участии

- от истца: ФИО1 (представителя по доверенности от 21.03.2016), ФИО2 (представителя по доверенности от 21.03.2016)

- от ответчика: ФИО3 (представителя по доверенности от 05.12.2016)

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Стройкомп» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на объект незавершенного строительства готовностью 17% с кадастровым номером 47:09:0109003:98 по адресу: Ленинградская область, дер. Колтуши, площадью 720 кв.м.

Определением от 27.12.2016 исковое заявление было принято к производству, на 07.02.2017 назначены предварительное судебное заседание и судебное разбирательство, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра).

В предварительном судебном заседании истец заявил об уточнении основания иска, просил признать право собственности на Общества на спорный объект как на самовольную постройку на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Уточнение основания иска было принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Управление Росреестра, извещенное согласно требованиям статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, возражений относительно рассмотрения дела в его отсутствие не заявило.

В соответствии со статьей 137 АПК РФ суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению спора в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

В судебном заседании ответчик заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Администрации Колтушского сельского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация поселения). В обоснование ходатайства ответчик указал, что необходимость привлечения Администрации поселения обусловлена расположением спорной постройки на территории соответствующего сельского поселения, а также учитывая, что в 2015 году Общество обращалось в Администрацию поселения с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 07.08.2014 №154/1.6-40.

Истец оставил разрешение ходатайства на усмотрение суда.

В соответствии со статьей 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут быть привлечены к участию в деле до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Обоснование того, каким образом судебный акт по настоящему делу может повлиять на права и обязанности Администрации поселения по отношению к сторонам настоящего спора, ответчиком не представлены. Оценивая доводы ответчика, суд учитывает, что сам по себе факт расположения спорного объекта на территории сельского поселения не свидетельствует о том, что при рассмотрении дела затрагиваются права соответствующего поселения.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Федерального закона от 16.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон №131-ФЗ) к вопросам местного значения сельского поселения местного значения сельского поселения относятся вопросы, предусмотренные пунктами 1 - 3, 9, 10, 12, 14, 17, 19 (за исключением использования, охраны, защиты, воспроизводства городских лесов, лесов особо охраняемых природных территорий, расположенных в границах населенных пунктов поселения), 21, 28, 30, 33 части 1 настоящей статьи.

Законами субъекта Российской Федерации и принятыми в соответствии с ними уставом муниципального района и уставами сельских поселений за сельскими поселениями могут закрепляться также другие вопросы из числа предусмотренных частью 1 настоящей статьи вопросов местного значения городских поселений (за исключением вопроса местного значения, предусмотренного пунктом 23 части 1 настоящей статьи).

В силу части 4 статьи 14 Закона №131-ФЗ иные вопросы местного значения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи для городских поселений, не отнесенные к вопросам местного значения сельских поселений в соответствии с частью 3 настоящей статьи, на территориях сельских поселений решаются органами местного самоуправления соответствующих муниципальных районов. В этих случаях данные вопросы являются вопросами местного значения муниципальных районов. Выдача разрешений на строительство отнесена к вопросам местного значения городского поселения в пункте 20 части 1 статьи 14 Закона №131-ФЗ.

Соответственно, по смыслу части 3 статья 14 Закона №131-ФЗ администрация сельского поселения может быть наделена полномочиями по выдаче разрешений на строительство только на основании закона субъекта Российской Федерации. В отсутствие такого правового акта вопросы выдачи таких разрешений относятся к вопросам местного значения муниципального района.

Согласно статье 1 Областного закона Ленинградской области от 10.07.2014 №48-оз «Об отдельных вопросах местного значения сельских поселений Ленинградской области» в редакции, действующей с 01.01.2016, за сельскими поселениями Ленинградской области закреплены вопросы местного значения, предусмотренные пунктами 5 - 8, 11, 13, 13.1, 15, 18, 19 (в части использования, охраны, защиты, воспроизводства городских лесов, лесов особо охраняемых природных территорий, расположенных в границах населенных пунктов поселения), 20 (в части резервирования земель и изъятия земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществления муниципального земельного контроля в границах поселения, осуществления в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдачи рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений), 22, 24, 26, 27, 31, 32, 33.1, 33.2, 34, 37, 38, 39 части 1 статьи 14 Закона №131-ФЗ.

Поскольку вопросы местного значения, предусмотренные в пункте 20 части 1 статьи 14 Закона №131-ФЗ, закреплены за сельскими поселениями только в части резервирования земель и изъятия земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществления муниципального земельного контроля в границах поселения, осуществления в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдачи рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений, с 01.01.2016 и на дату рассмотрения настоящего дела вопросы выдачи разрешений на строительство на территории сельского поселения отнесены к вопросам местного значения муниципального района, а соответственно, к компетенции Администрации района.

По смыслу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №334-ФЗ, вопросы предоставления участков из состава государственных земель, на которые государственная собственность не разграничена, на дату рассмотрения дела не отнесены к компетенции органов местного самоуправления сельских поселений.

Администрация, наделенная в соответствии с приведенными выше правовыми актами полномочиями по предоставлению участков, находящихся в государственной собственности, на которые государственная собственность не разграничена, а также полномочиями по выдаче разрешений на строительство, участвует в настоящем дела в качестве ответчика.

При дальнейшем рассмотрении дела истец заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы для разрешения следующих вопросов:

- имеются ли существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве спорного объекта незавершенного строительства готовностью 17% ?

- создает ли спорный объект угрозу для жизни и здоровья граждан и нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц?

Представитель Администрации против удовлетворения ходатайства не возражал.

В соответствии с частью 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

По смыслу статьи 82 АПК РФ экспертиза назначения для разъяснения вопросов, входящих в предмет доказывания, разрешение которых требуется специальных познаний.

С учетом обстоятельств настоящего спора, представленных истцом сведений о дате учета спорного объекта и дате обращения за получением разрешения на строительство, оснований для удовлетворения ходатайства Общества о назначении строительно-технической экспертизы, судом не установлено, в связи с чем в удовлетворении ходатайства было отказано. При этом суд также учел, что вопрос о том, нарушает ли спорная постройка права и охраняемые законом интересы других лиц относится к вопросам права, а не факта, в связи с чем его постановка перед экспертом недопустима.

После разрешения данного ходатайства ответчиком было повторно заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, которое также было отклонено.

В ходе дальнейшего рассмотрения дела истец поддержал исковые требования. Ответчик против удовлетворения иска возражал.

Исследовав материалы и доказательства по делу, заслушав представителей сторон, суд установил следующее:

Постановлением Администрации от 05.05.2011 №924 был утвержден акт выбора земельного участка площадью 2200 кв.м и предварительно согласовано место размещения объекта – питомника декоративных растений и магазина по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Колтуши (пересечение Колтушского шоссе и дороги на Воейково, утверждена схема расположения участка в кадастровом квартале 47:09:0109002 на территории дер. Колтуши.

Постановлением Администрации от 24.06.2013 №1850 принято решение о предоставлении Обществу в аренду сроком до одного года земельного участка площадью 2200 кв.м, кадастровый номер 47:09:0109003:68 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Колтуши (пересечение Колтушского шоссе и дороги на Воейково (далее – Участок), для строительства зданий питомника декоративных растений и магазина.

Во исполнение данного постановления между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 07.08.2014 №154/1.6-40, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду Участок для строительства зданий питомника декоративных растений и магазина.

Как указывает истец, на Участке был возведен объект, учтенный в качестве объекта незавершенного строительства со степенью готовности 17%.

17.12.2015 в отношении объекта незавершенного строительства составлен технический план.

Согласно данным кадастрового паспорта данный объект незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учет 18.01.2016 с присвоением кадастрового номера 47:09:0109003:98 (далее – Объект).

После проведения кадастрового учета Объекта Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности Объект.

Сообщением от 27.05.2016 Обществу было отказано в государственной регистрации права в связи с отсутствием разрешения на строительство объекта на Участке.

Ссылаясь на то, что объект незавершенного строительства был возведен на Участке, предоставленном для строительства, но без получения разрешения на его возведение, на необходимость оформления прав на Объект для целей заключения договора аренды Участка для завершения строительства, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, законом закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольной постройкой.

Как разъяснено в пункте 30 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановлении №10/22), на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В разъяснениях, данных в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

По смыслу Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Из положений изложенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в случае, если данная постройка обладает единственным признаком самовольной постройки - возведение данной постройки без получения разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию в случае установления судом того, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а уполномоченный орган неправомерно отказал в выдаче такого разрешения.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

При этом под застройщиком по смыслу пункта 16 статьи 1 ГрК РФ для целей применения положений данного Кодекса является правообладатель земельного участка.

Для получения разрешения на строительство необходимо наличие градостроительного плана земельного участка, на котором планируется осуществить капитальное строительство, схемы планировочной организации, схемы архитектурных решений, об инженерном оборудовании, а также иной документации. При этом по смыслу части 1 статьи 51 ГрК РФ градостроительный план земельного участка является основополагающим документом для реализации предусмотренной законом процедуры получения разрешения на строительство.

Согласно части 3 статьи 44 ГрК РФ в составе градостроительного плана земельного участка указываются: 1) границы земельного участка; 2) границы зон действия публичных сервитутов; 3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка; 5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); 6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; 7) информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; 8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

Соответственно, градостроительный план определяет условия застройки земельного участка, его отсутствие не позволяет определить разрешенные параметры строительства и поручать возведение объекта капитального строительства.

Истец в рамках настоящего дела просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 17%, возведение которого осуществлялось Обществом.

Как указал истец, Объект представляет собой фундамент строения, непосредственно каркас здания не возведен.

Согласно техническому плану Объекта его учет со степенью готовности 17% произведен 17.12.2015.

Как указало Общество в сопроводительном письме от 25.01.2017, разрешение на строительство на Участке у Общества отсутствует.

В судебном заседании истцом представлена копия заявления о выдаче разрешения на строительство на Участке и градостроительного плана Участка, направленного в Администрацию только 30.01.2017, то есть уже после обращения в суд с настоящим иском.

Доказательства того, что до 30.01.2017 Общество предпринимало меры по получению разрешительной документации для строительства на Участке, и в частности, обращалось в уполномоченный орган за получением как градостроительного плана, определяющего условия застройки Участка, так и за получением разрешения на строительство, в материалы дела не представлены, что свидетельствует о том, что свидетельствует о том, что Обществом не были предприняты необходимые и разумные меры для определения возможности возведения на принадлежащем ему Участке объекта капитального строительства. Доказательств чинения Обществу препятствий в получении соответствующей документации в материалах дела не имеется.

Доводы истца относительно того, что Общество не знало о необходимости получения разрешительной документации для целей начала строительства, поскольку на обязанность получения такого разрешения указано ни в постановлении Администрации о предоставлении Участка, ни в Договоре, судом оцениваются критически.

Разрешительный порядок строительства капитальных объектов установлен нормативным правовым актом – Градостроительным кодексом Российской Федерации, соответственно, необходимость его соблюдения проистекает из требования закона, а не из соглашения сторон.

При этом суд также учитывает, что согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности Общества с даты его создания (18.11.2008) является строительство жилых и нежилых зданий, соответственно, действуя разумно и добросовестно, должно была знать о существующем порядке правового регулирования строительной деятельности.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку является одним из способов гражданских прав. Поскольку действия по созданию Объекта произведены Обществом до получения разрешительной документации и без принятия необходимых мер по ее получению, оснований считать права Общества нарушенными и подлежащими защите путем признания права собственности на Объект не имеется.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Чуватина Е.В.