Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Ответчик)

- о признании договора купли-продажи объекта № 01 от 19.09.2017 притворной сделкой, заключенной с целью прикрыть другую сделку – сделку продажи предприятия (хостела) и договора;

- о признании ничтожным договора купли-продажи объекта № 01 от 19.09.2017 (фактически являющимся договором продажи предприятия) и договора субаренды от 21.09.2017 № 4,

- о признании сделки займа Истца у Ответчика, оформленной долговой расписки от 21.09.2017 о получении в долг 200 000 руб., мнимой сделкой.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – Предприниматель).

В судебном заседании Истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

Согласно ч. 3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) спор рассмотрен по существу в отсутствие Ответчика и третьего лица, по материалам дела, представленным Истцом и не оспоренным Ответчиком.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения Истца, арбитражный суд установил следующее.

19.09.2017 между сторонами заключен договор купли-продажи объекта №01 (далее – Договор № 1), согласно которому Ответчик (продавец) обязуется не позднее 22.09.2017 передать Объект, а Истец (покупатель) обязуется принять Объект и уплатить за него денежную сумму, указанную в п. 2.1 Договора № 1.

Под «Объектом» стороны понимают имущественный комплекс, включающий в себя:

1.1. Заключение договора субаренды на срок 3 месяца.

1.2. Услуги Продавца, включающие в себя: услуги по организации и проведению переговоров с Предпринимателем (арендодатель) для получения разрешения на субаренду помещения и заключения между арендодателем и покупателем договора аренды на срок не менее 11 месяцев в отношении квартиры общей площадью 62,9 кв.м, расположенной по адресу: <...> (далее - Помещение).

1.3.имущество в составе Объекта по списку согласно Приложению 1 к Основному договору.

1.4.право пользования телефонными номерами: +7 (962) 686-13-67, +7 (965) 777-72-53, +7 (962) 684-66-49, +7 (921) 906-56-94.».

21.09.2017 в исполнение Договора № 1, между Истцом и Ответчиком заключен Договор субаренды №4 (далее – Договор субаренды), предметом которого является предоставление Ответчиком Истцу во временное пользование жилого помещения (кв.) № 42 площадью 62,9 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: <...> (далее - помещение).

Помещение, передаваемое в субаренду, принадлежит Ответчику на праве аренды на основании договора аренды помещения № 3/03 от 31.03.2016, заключенного с собственником Помещения – Предпринимателем.

Помещение предоставляется для организации хостела и может быть использовано Субарендатором только по вышеуказанному назначению.

В исполнение своих обязательств по Договору купли-продажи Истец в день заключения данного договора произвел оплату Ответчику 150 000 руб., о чем Ответчик выдал Истцу расписку.

21.09.2017 в день подписания Договора субаренды Истец в исполнение своих обязательств по Договору купли-продажи выплатил Ответчику еще 100 000 руб., о чем Ответчик выдал Истцу вторую расписку.

Кроме того, в целях предоставления материальной гарантии исполнения своих обязательств по Договору купли-продажи Истец написал Ответчику 21.09.2017 расписку на недостающую у него сумму, которую он обязался уплатить в целом по Договору купли-продажи, а именно - на 200 000 руб., оформленную как долговое обязательство перед Ответчиком.

В исполнение своих обязательств по Договору субаренды Истец выплатил Ответчику в качестве обеспечительного платежа 40 000 руб., о чем Ответчик выдал Истцу расписку.

Как указывает Истец, при проведении предварительных переговоров стороны договорились о том, что Ответчик продает, а Истец покупает предприятие (готовый бизнес). Под понятием «готовый бизнес» стороны договорились подразумевать организованное в квартире по адресу: <...>, предприятие - хостел, для обеспечения бесперебойной работы которого помещение было обустроено и обеспечено необходимой мебелью, оборудованием, посудой, бельем, была проведена рекламная кампания: на сайтах по бронированию жилья зарегистрированы аккаунты и размещены информационные объявления о сдаче койко-мест для краткосрочного проживания, создан аккаунт в социальной сети «ВКонтакте» с описанием жилищно-бытовых условий, предоставляемых хостелом, его контактных данных и рекламы о предоставляемых услугах, а также отдельный рекламный сайт о хостеле.

Исходя из преддоговорных обязательств Ответчика, а также из условий Договора купли-продажи, Истец рассчитывал в обмен на уплаченную им сумму получить в пользование не мебелированное жилое помещение, а предприятие, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, а именно: помещение, на которое оформлена вся установленная законом документация, предоставляющая ему право на законных основаниях использовать его в коммерческих целях в качестве хостела.

Несмотря на неоднократные требования Истца, Ответчик не предоставил ему документы, подтверждающие тот факт, что указанное помещение отвечает всем требованиям действующего законодательства и может использоваться для организации и работы в нем хостела.

26.09.2017 Истец отказался подписывать договор аренды с лицом, не удостоверившим свое право заключать такой договор на указанное помещение, и предложил перенести подписание договора на время, когда ему будут предоставлены правоустанавливающие документы.

В связи с отсутствием правоустанавливающих документов Истец, полагая, что не сможет использовать помещение по тому назначению, в целях которого собирался арендовать помещение, потребовал возврата уплаченных Ответчику денежных средств, на что получил от Ответчика отказ.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Истца в суд с настоящим иском.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно абзацу 1 п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Договор купли-продажи заключен ненадлежащей стороной, т.к. отсутствует установленное законом согласие собственника помещения на заключение между Ответчиком и Истцом Договора субаренды, а также в Договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно абзацу 1 п.1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе».

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду».

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В пункте 1.1. Договора купли-продажи указано, что стороны обязались заключить договор субаренды на срок 3 месяца.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1.1. Договора купли-продажи в его предмет также входит заключение договора субаренды на срок 3 месяца».

Вместе с тем, в Договоре купли-продажи, в том числе в его в пункте 1.1, данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта субаренды, не указаны, а именно, не указано, является ли этим объектом квартира, либо находящиеся в ней оборудование, мебель, либо права пользования интернет-ресурсами и средствами коммуникации, специально созданными для привлечения потребителей, которым требуются услуги, предоставляемые хостелом, либо этим объектом является что-то еще.

В пункте 1.2. Договора купли-продажи указано, что Ответчик обязался оказать Истцу услуги по организации и проведению переговоров с Предпринимателемдля получения разрешения на сдачу в субаренду помещения и заключения между Арендодателем и Покупателем договора аренды на срок не менее 11 месяцев в отношении квартиры общей площадью 62,9 кв.м, расположенной по адресу: <...> (далее - Помещение).

Упоминание в данном пункте Договора разрешения на субаренду помещения во взаимосвязи с положениями п. 1.1 Договора купли-продажи, а также во взаимосвязи с остальными положениями этого Договора, дают основания предположить, что объектом субаренды является квартира, описанная в пункте 1.2. этого же Договора.

Кроме того, через два дня после заключения Договора купли-продажи Истец и Ответчик подписали Договор субаренды именно этого помещения, что дополнительно свидетельствует о том, что объектом сделки субаренды, которую стороны договорились совершить в п. 1.1. этого же Договора, является квартира, описанная в пункте 1.2. этого же Договора.

Если указанное предложение действительно, то содержание пункта 1.2. Договора купли-продажи свидетельствует о том, что на момент заключения данного Договора Ответчик не получил согласия арендодателя на заключение между ним и Истцом сделки субаренды и именно для получения такого согласия Ответчик обязался обеспечить встречу с арендодателем.

Следовательно, пункт 1.1. Договора купли-продажи содержит условие об обязательстве, которое Ответчик в силу требований ст.608, п.2 ст.615, абз. 1 п.1 ст. 173.1 ГК РФ не имел законного права выполнять.

Таким образом, согласно ст. 166 ГК РФ Договор купли-продажи является недействительной сделкой.

Безусловных доказательств согласия собственника квартиры на сдачу ее в субаренду Истцом получено не было.

При этом арбитражный суд признает обоснованным довод Истца об отсутствии оснований для возвращения Ответчику в порядке реституции имущества, передача которого Истцу была предусмотрена условиями Договора купли-продажи и Договора субаренды.

Предметом Договора купли-продажи является, в том числе, заключение договора субаренды на срок 3 месяца.

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, статья 655 ГК РФ предусматривает условия, при выполнении которых недвижимое имущество считается переданным арендодателю, а именно, предоставление его арендатору во владение или пользование и подписание сторонами соответствующего документа о передаче.

Акт приема-передачи Объекта субаренды, понятие которого отражено в Договоре купли-продажи, не составлялся, что в соответствии с требованиями ст. 655 ГК РФ свидетельствует о том, что Ответчик не передал Истцу квартиру, расположенную по адресу: <...>.

Тот факт, что Истец не уклонялся от принятия Объекта, указанного в качестве предмета Договора купли-продажи, в состав которого входит как движимое имущество (мебель, оборудование, посуда, белье и т.п.), так и объект недвижимости, подтверждается подписанным им Актом приема-передачи движимого имущества, находящегося в квартире, расположенной по адресу: <...>.

В Акте приема-передачи к Договору купли-продажи указано, что Истцу передано лишь имущество, находящееся в квартире, но не сама квартира, т.е. только часть «Объекта», который Ответчик обязалась продать, а Истец купить по указанному договору.

Таким образом, движимое имущество было передано Истцу формально, но не фактически, как это предусмотрено пп. «в» п.4.1 Договора купли-продажи, что свидетельствует о том, что Ответчик не выполнил требования о передаче движимого имущества Истцу. Следовательно, указанное имущество Истцу не передавалось и возвращению Ответчику в порядке реституции не подлежит.

Кроме того, о том, что имущество не было фактически передано Истцу, свидетельствует и тот факт, что сразу после отказа Ответчиком исполнять свои обязательства по Договору купли-продажи и Договору субаренды данное имущество было выставлено Ответчиком на продажу через сайт «Авито». О том, что имущество было выставлено именно Ответчиком, свидетельствует номер телефона, указанный в объявлении. Этот же номер телефона Ответчик обязалась передать, но так и не передала Истцу по Договору купли-продажи.

Передаточный документ о передаче Истцу недвижимого имущества, составляющего часть предмета Договора купли-продажи, а также предмет Договора субаренды не составлялся, таким образом, помещение Истцу не передавалось.

Следовательно, ни имущество, перечисленное в Акте приема-передачи, ни помещение возвращению Ответчику в порядке реституции не подлежат.

Арбитражный суд также признает обоснованными указанные Истцом основания для признания ничтожными условий Договора купли-продажи, касающихся передачи имущества, перечисленного в Акте.

В Договоре купли-продажи, а также в Акте приема-передачи имущества отсутствуют сведения о том, кому оно принадлежит, за исключением указанных в Акте сведений о 2 шкафах и 7 стульях, согласно которым данные предметы мебели принадлежат собственнику помещения.

Однако, ни в Договоре купли-продажи, ни в Акте приема-передачи имущества, ни в Договора субаренды не указаны сведения о том, что собственник этих предметов мебели дал свое согласие на сдачу их в аренду либо продажу.

Следовательно, в соответствии с требованиями абзаца 1 п.1 ст. 167, ст.608, п.2 ст.615, абзаца 1 п. 1 ст. 173.1 ГК РФ условия Договора купли-продажи, касающиеся передачи Ответчиком имущества Истцу являются недействительными.

Кроме того, судом установлены основания для признания Договора купли-продажи ничтожной сделкой в связи с несоблюдением ее нотариальной формы.

Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для
сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно п. 10.3. Договора купли-продажи настоящий договор составлен в 2 (Двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон, и нотариально заверены.

Согласно подпункту «в» п.4.1. Договора купли-продажи передача имущества, указанного в п. 1.2 Договора, происходит по передаточному акту за подписью Продавца и Покупателя и не требует заключения дополнительного договора купли-продажи. Передаточный акт является Приложением № 1 к настоящему договору. Имущество должно быть передано фактически.

В Приложении №1 к Договору купли-продажи, а именно в Акте приема-передачи имущества, материалов и оборудования, указано, что он является неотъемлемой частью указанного Договора, следовательно, должен быть нотариально удостоверен.

Однако, ни Договор купли-продажи, ни Акт приема-передачи (Приложение №1 к данному Договору) нотариально не удостоверены, следовательно, сделка, оформленная этими документами, ничтожна.

Арбитражный суд приходит к выводу, что Договор купли-продажи фактически является сделкой продажи предприятия.

В своем Определении от 29.10.2013 # 5-КГ13-113 Верховный Суд РФ указал, что, чтобы определить, был ли между сторонами заключен договор, каковы его условия и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, необходимо применить правила толкования договора, установленные в ст. 431 ГК РФ.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из описания предмета Договора купли-продажи во взаимосвязи с его другими положениями следует, что Истец намеревался купить, а Ответчик продать предприятие, т.е. стороны заключили не простой договор купли-продажи, а договор продажи предприятия, к которому действующее законодательство предъявляет дополнительные требования.

Согласно п. 1 ст. 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

Предприятие как особый вид недвижимости рассматривается законом как живое предпринимательское дело - бизнес. Любому организованному предпринимательскому делу - бизнесу присущи:

1) статический элемент - обособленный от иного имущества комплекс из
материальных и нематериальных составляющих;

2)динамический элемент - осуществление планируемых действий;

3)цель - производство товаров или оказание услуг;

4)продолжительное (постоянное участие) в имущественных отношениях.

При таких обстоятельствах, с одной стороны, предприятие - это сумма вещей, прав и фактических отношений (возможности, добрая воля), которые субъект прав (предприниматель) связывает в организационное единство; с другой стороны, понятие предприятия выходит за рамки понятия обособленного имущества, так как к предприятию относятся также и возможности (клиентура, репутация, секреты предприятия, рынок сбыта, целесообразная организация, реклама и т.п.).

В связи с чем, особым нематериальным элементом предприятия является его фактическое положение на рынке, деловая репутация, сложившиеся коммерческие связи.

Из буквального толкования ст. 559 ГК РФ следует, что продажа предприятия возможна только в целом, в виде единого имущественного комплекса, т.к. предприятие – это юридически неделимая совокупность имущества. При продаже имущества предприятия по частям (движимое имущество без сделки, предоставляющей право пользования помещением, которое оборудовано этим имуществом) невозможно организовать работу предприятия, частично передать репутацию, наработанные способы и формы привлечения клиентов и т.п.

Как следует из описания предмета Договора купли-продажи Истец намеревался купить, а Ответчик продать имущественный комплекс и нематериальные средства (аккаунты на сайтах по бронированию жилья, группу в соцсети, сайт хостела), используемые для осуществления предпринимательской деятельности, а именно: для использования в качестве хостела, т.е. для предоставления на возмездной основе услуг по обеспечению временного проживания в нем гостей, и сопутствующих этим целям услуг.

Тот факт, что под куплей-продажей Объекта стороны Договора купли-продажи имели в виду именно продажу предприятия свидетельствуют и остальные условия договора, помимо самого п. 1.1 Договора, а именно, в п.3.14. Договора прямо указана цель сделки: «Решение Покупателя приобрести Бизнес учитывает всё изложенное выше, является свободным, разумным и добросовестным»; в п. 3.9. Договора Истец предупреждается о рисках предпринимательской деятельности и о том, что «Покупатель может потерять полностью или частично вложенные в Бизнес средства»; в п.3.10. Договора сказано, что Ответчик продает Истцу готовое, организованное и работающее предприятие (бизнес), успех которого после совершения сделки Ответчик гарантировать не может: «Успех Бизнеса Продавца в прошлом определялся обстоятельствами, сохранение которых после приобретения Покупателем Бизнеса никто не в состоянии гарантировать»; в п.3.11. Договора сказано, что Ответчик предоставил Истцу информацию о финансовых показателях Бизнеса в прошлом, что является существенным условием договора именно при продаже предприятия; в пунктах 3.4.-3.7. Договора сказано, что Ответчик передает Истцу права на аккаунты, созданные в сети Интернет в целях рекламы и продвижения работы хостела; пунктами 1.4. и 3.8. Договора предусмотрено, что к Истцу должно было перейти право пользования телефонными номерами, использовавшимися в объявлениях, рекламировавших услуги хостела и предназначенных для связи с клиентами.

Кроме того, п. 4.1. со всеми подпунктами и п. 1 со всеми подпунктами Договора купли-продажи подтверждают тот факт, что приобретаемый Истцом имущественный комплекс является единым, и вся ценность его состоит в том, что он является готовым к использованию в конкретных коммерческих целях (в качестве хостела) предприятием, подтверждается и порядком оплаты, согласно которому право собственности на передаваемое движимое имущество, право пользования указанными выше телефонами и право аренды взаимозависимы и переходят в совокупности друг с другом, как единый объект, а Договор купли-продажи считается исполненным при условии получения Истцом всего имущественного комплекса.

Согласно Акту приема-передачи к Договору купли-продажи он является неотъемлемой частью указанного Договора, в собственность Истца предполагалось передать: 6 двухъярусных кроватей, 2 двухместные кровати, диван, несколько комплектов постельного белья и полотенец, сушилку для одежды, гладильную доску, утюг, вешалка входная для одежды, подставка для обуви, обогреватель с вентилятором, оборудование, мебель и посуду для кухни: стол с полками, мойкой, смесителем; навесной шкаф, полку под СВЧ печь; чайник; СВЧ печь; холодильник; стиральную машину; фильтр для воды; чашки, тарелки, кастрюли, сковороды, ложки, ножи и пр., набор на 6 персон; хозяйственные принадлежности: 2 швабры, тряпки, ведро, тазик, совок, метелка, корзина для мусора (3 шт), стиральный порошок, моющие и чистящие средства и др.

Указанный перечень имущества соответствует предмету договора, согласно которому Истец должен был приобрести, а Ответчик продать ему предприятие (хостел).

Кроме того, во исполнение п. 1.1. Договора купли-продажи заключен Договор субаренды, в котором прямо указывается цель заключения указанных сделок.

Согласно п. 1.3. Договора субаренды помещение предоставляется для организации хостела и может быть использовано Субарендатором только по вышеуказанному назначению.

Изложенное свидетельствует о том, что, заключая сделку, оформленную как Договор купли-продажи, ее стороны в действительности имели ввиду сделку купли-продажи предприятия.

При таких обстоятельствах сделка купли-продажи является недействительной, т.к. совершена с целью прикрыть другую сделку - продажи предприятия, следовательно, на указанную сделку распространяются требования закона, регламентирующие сделку купли-продажи предприятия.

Кроме того, арбитражный суд учитывает следующее.

К Договору купли-продажи, в действительности являющемуся сделкой купли-продажи предприятия, не приложены документы, указанные в п. 2 ст. 561 ГК РФ, являющиеся обязательными при заключении таких сделок, что является основанием для признания данного Договора недействительной сделкой.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Таким образом, п. 1 ст. 560 ГК РФ содержит требования к форме Договора продажи предприятия, в состав которой обязательно входят документы, указанные в п.2 ст. 560 ГК РФ.

Согласно ст. 561 ГК РФ состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правшами такой инвентаризации. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из правил статьи 559 настоящего Кодекса и не установлено соглашением сторон».

К Договору купли-продажи помимо Акта приема-передачи имущества, материалов и оборудования никаких иных документов не прилагалось, в том числе документов, перечисленных в п.2 ст.561 ГК РФ, являющиеся обязательными при заключении сделок купли-продажи предприятия, что, в соответствии с п.2 ст.560 ГК РФ, влечет за собой недействительность Договора купли-продажи объекта №01 от 19.09.2017.

Также судом установлено, что Договор купли-продажи содержит
заведомо невыполнимые, незаконные, взаимоисключающие друг друга условия.

Согласно подпункту «б» пункта 4.1. Договора купли-продажи услуги Продавца, указанные в п. 1.1. настоящего договора, считаются оказанными Продавцом в случае заключения договора аренды Помещения между Покупателем или уполномоченным им лицом и Арендодателем.

При этом согласно п.1.1. Договора купли-продажи его предметом является, в том числе, заключение договора субаренды на срок 3 месяца.

Учитывая, что Ответчик не является собственником помещения, она не имеет права сдавать его в аренду, следовательно, исполнение обязательства Ответчика поставлено в зависимость от действий, совершить которые она не вправе, что свидетельствует о ничтожности данного условия Договора купли-продажи.

К договору субаренды действующее законодательство предъявляет те же требования, что и к договору аренды.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами».

Одновременная сдача арендодателем и субарендодателем одного и того же помещения одному и тому же лицу по взаимоисключающим друг друга Договорам невозможна, т.к. в этом случае арендодатель одновременно сдает одно и то же помещение двум разным, не зависимым друг от друга лицам.

В таком случае каждая из сделок будет посягать на права и интересы третьих лиц: сделка арендодателя с Истцом будет посягать на интересы Ответчика, с которым арендодатель ранее заключил договор аренды, а сделка Ответчика с Истцом будет посягать на интересы арендодателя, который своего согласия на эту сделку не давал, т.к. пожелал заключить с Истцом договор напрямую, без посредничества Ответчика.

Разные по своему правовому статусу лица - Арендодатель и Субарендодатель – не могут во исполнение разных договоров одновременно передать по акту одно и то же помещение Истцу. Такая передача возможна только последовательно - от одного лица к другому, если, заключенные этими лицами договоры предусматривают возможность последовательного перехода помещения от одного лица к другому.

Изложенное свидетельствует о том, что условия пунктов 1.1., 1.2, 4.1 Договора купли-продажи нарушают требования закона и посягают на права и интересы третьих лиц, что является основанием для признания этой сделки ничтожной.

В случае заключения договора аренды между собственником помещения и Истцом именно собственник, а не Ответчик должен передать помещение Истцу по передаточному документу.

Предприятие не было передано по передаточному Акту Истцу, как это предусматривает ст. 563 ГК РФ.

Согласно ст. 563 ГК РФ передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Таким образом, не соблюдена предусмотренная соглашением сторон обязательная нотариальная форма Договора купли-продажи, имущество должно быть фактически не передано.

Согласно п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Факт передачи квартиры в состоянии, соответствующем условиям договора субаренды, мог бы быть подтвержден Актом приема-передачи недвижимого объекта, в котором, помимо фактического состояния объекта, относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификатов качества и т.п.) указывается способ его передачи, а именно: указывается, что субарендатору переданы ключи от объекта.

Однако, Акт передачи квартиры составлен не был, т.е. квартира Истцу не передавалась.

Согласно п.3.2. Приказа Минкулыуры России от 11.07.2014 № 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями»: «В случае, предусмотренном Федеральным законом от 07.06.2013 №108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в период с 1 июля 2015 года в субъектах Российской Федерации, в которых будут проводиться спортивные соревнования, перечень которых устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, предоставление гостиничных услуг, услуг по временному размещению и (или) обеспечению временного проживания допускается при наличии свидетельства о присвоении гостинице или иному средству размещения категории, предусмотренной системой классификации гостиниц и иных средств размещения, в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 24.11.1996 №132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации"».

Согласно ч. 1 ст. 36 Федеральный закон от 07.06.2013 N 108-ФЗ (ред. от 01.05.2017) «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: «С 1 января 2017 года в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге, муниципальных образованиях, в которых будут проводиться спортивные соревнования, перечень которых устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в муниципальных образованиях, перечень которых утверждается высшим исполнительным органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации и на территориях которых расположены средства размещения (в том числе гостиницы) для участников спортивных соревнований, иных лиц, участвующих в мероприятиях, и зрителей, предоставление гостиничных услуг, услуг по временному размещению и (или) обеспечению временного проживания допускается при наличии свидетельства о присвоении гостинице или иному средству размещения категории, предусмотренной системой классификации гостиниц и иных средств размещения, в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации».

Однако, документы, подтверждающие присвоение хостелу категории, Истцу переданы не были.

Кроме того, имущество, материалы и оборудование, перечисленные в Приложении №1 к Договору купли-продажи, находились в указанной квартире, которая Истцу передана не была, то и само имущество, указанное в данном Приложении, Истцу фактически передано не было.

Таким образом, ни предприятие в целом, ни его часть Истцу не передавались.

Данное обстоятельство имеет значение для дела при решении вопроса о применении последствий недействительности сделки и свидетельствует об отсутствии у Истца обязанности возвращать Ответчику полученное по сделке, т.к. он по ней ничего не получил.

Согласно ст. 566 ГК РФ правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, Истец по Договору купли-продажи встречное предоставление от Ответчика не получил. Ответчик получил от Истца денежные средства по двум распискам: 150 000 рублей 19.09.2017 при заключении указанного Договора, и 100 000 рублей 21.09.2017 при заключении Договора субаренды.

Кроме того, в целях предоставления материальной гарантии исполнения своих обязательств по Договору купли-продажи Истец написал Ответчику 21.09.2017 расписку на недостающую у него сумму, которую он обязался уплатить в целом по указанному Договору, а именно - на 200 000 рублей.

Истец в качестве применения последствий недействительности сделки просит суд обязать Ответчика вернуть Истцу денежные средства на общую сумму 250 000 руб., а также признать недействительной расписку Истца на сумму 200 000 руб.

Основания для признания долговой расписки от 21.09.2017, выданной Истцом Ответчику, мнимой сделкой судом не установлены, так как долговая расписка Истцом суду не представлена.

Определением от 15.02.2018 суд предложил сторонам представить подлинник долговой расписки Истца от 21.09.2017 о получении в долг 200 000 руб. 00 коп., однако данный документ суду представлен не был.

В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Недействительность Договора купли-продажи влечет за собой недействительность Договора субаренды.

Договор субаренды является составной и неотъемлемой частью обязательств, предусмотренных Договором купли-продажи.

Изложенные выше доводы свидетельствуют о том, что Истец намеревался купить, а Ответчик обязалась продать ему предприятие (хостел).

Сам по себе объект субаренды ценности для Истца не имеет, т.к. проживать он там не планировал, в п.1.3. Договора субаренды №4 от 21.09.2017 указано: «Помещение предоставляется для организации хостела и может быть использовано Субарендатором только по вышеуказанному назначению», что прямо указывает на целевое назначение помещения и свидетельствует о том, что Истец покупал предприятие, а не арендовал помещение.

Документы о соответствии квартиры требованиям законодательства, предъявляемым к помещениям, предназначенным для временного проживания людей также отсутствуют.

На основании Постановления Губернатора Санкт-Петербурга от 28.02.2005 № 187-пг «О переводе жилых квартир в нежилой фонд и нежилых помещений в жилищный фонд» (п. 18 Приложения № 1 к Постановлению), квартира, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, ул. 5-я Красноармейская, д.З, кв.43, переведена из жилого фонда в нежилой, под офис.

Согласно ст.23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилой фонд осуществляется собственником помещения. Однако, ни Истцу, ни Ответчику собственник помещения не передавал полномочий переводить квартиру в жилой фонд, сам квартиру в жилой фонд не переводил.

Иные документы, свидетельствующие о признании квартиры уполномоченными на то органами пригодной для проживания в ней людей, в целом и обустройства в ней хостела, в частности, отсутствуют. Отсутствует и обязательный в г.Санкт-Петербурге документ, подтверждающий присвоение хостелу категории.

Данные обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования объекта субаренды по целевому назначению, указанному в п. 1.3. Договора субаренды.

Эксплуатация помещения, не отвечающего требованиям, предъявляемым к помещениям, предназначенным для проживания людей, посягает на охраняемые законом права и интересы потенциальных пользователей помещения (гостей хостела), а также на законные интересы Истца, решившего приобрести предприятие для извлечения из него коммерческой выгоды, а не убытков.

Следовательно, сделка субаренды, направленная на использование неприспособленного под жилье (хостел) помещения, для сдачи его в целях временного проживания неограниченного круга лиц, является ничтожной.

Кроме того, Договор субаренды заключен ненадлежащей стороной,
т.к. отсутствует, установленное законом, согласие собственника помещения на
заключение между Ответчиком и Истцом Договора субаренды.

Согласно п.п. 8.3 и 8.4 Договора субаренды субарендодатель подтверждает, что на момент заключения настоящего Договора не является владельцем Помещения и гарантирует, что до полного исполнения настоящего Договора субаренды договор аренды, на основании которого действует Субарендодатель, не будет прекращен. Субарендодатель гарантирует наличие согласия Собственника помещения на сдачу помещения в субаренду на срок действия Договора. В случае, если будет выявлено иное, Субарендодатель выплатит Субарендатору штраф в размере Обеспечительного платежа в течение 3-х дней со дня, когда получит или должен будет получить соответствующее требование от Субарендатора.

Как из названия, так и из содержания Договора субаренды следует, что Ответчик не является собственницей помещения, следовательно, в соответствии с требованиями ст.608, п.2 ст.615 ГК РФ обязательными условиями для заключения Договора субаренды являются: предоставление Ответчиком Истцу документов, подтверждающих наличие у нее права на заключение договора субаренды, а именно, документов, подтверждающих, что ФИО3 в действительности является собственником указанного помещения, а также наличие у Ответчика разрешения на сдачу помещения в субаренду.

Однако, в нарушение указанных требований Ответчик не предоставила указанных документов.

Форма Договора субаренды не соответствует договоренности его сторон, согласно которой он должен быть заверен у нотариуса.

Согласно положениям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из изложенного, исковое заявление подлежит удовлетворению в части.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины взыскиваются с Ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительным договор купли-продажи объекта № 01 от 19.09.2017.

Признать недействительным договор субаренды от 21.09.2017 № 4.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 290 000 руб. 00 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 12 000 руб. 00 коп. - расходы по оплате госпошлины.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.