Гражданский кодекс часть 1

ответчик: федеральное государственное казенное учреждение «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны (адрес:Россия 191119, Санкт-Петербург, Звенигородская ул., д. 5, ОГРН: <***>, ИНН <***>, дата регистрации 10.12.2003);

третье лицо: Министерство обороны Российской Федерации (адрес: Россия 119019, Москва, ул. Знаменка, д. 19, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации

11.11.1998);

о взыскании денежных средств

при участии

от истца: ФИО1 (по доверенности от 05.05.2015)

от ответчика: ФИО2 (по доверенности от 17.08.2016)

от третьего лица: ФИО3 (по доверенности от 30.10.2015)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ларго» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному казенному учреждению «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» о взыскании 2 237 709 руб. 54 коп. неосновательного обогащения (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнения исковых требований).

В судебное заседание явились представители сторон и третьего лица.

В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования.

Ответчик и третье лицо возражали против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд установил, что решением арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 12.02.2017 с федерального государственного казенного учреждения «СевероЗападное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ларго» 2 237 709 руб. 52 коп. неосновательного обогащения.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 решение от 12.02.2017 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.07.2017 решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 12.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 по делу А56-95650/2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования при новом рассмотрении следующих обстоятельств: какие расходы по условиям договора аренды обязалось нести Общество, и сможет ли Учреждение в том случае, если настоящий иск будет удовлетворен, обратиться к Обществу с требованием о компенсации расходов.

В постановлении от 06.02.2017 г. суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует дать также оценку остальным возражениям ответчика, связанным с легитимностью собраний собственников помещений, проведенных в 2011 году.

Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что во избежание недопустимой конкуренции судебных актов суду следует принять во внимание, что обоснование заявленных по настоящему делу возражений ответчика является предметом рассмотрения по делу № А53-430/2016 Арбитражного суда Ростовской области, в котором участвуют те же лица – Общество, Управление и Министерство, и в котором Общество взыскивает расходы по содержанию и обслуживанию общего имущества здания и плату за коммунальные услуги за последующий период. Выводы судов, сделанные при рассмотрении указанного дела, будут иметь преюдициальное значение для настоящего спора.

Суд первой инстанции, исполняя указания кассационного суда, определением от 14.12.2017 приостановил производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта, которым заканчивается рассмотрение по существу дела № А53-430/2016.

Протокольным определением от 29.08.2018 производство по делу возобновлено.

Как видно из материалов дела, нежилые помещения, расположенные по адресу <...> принадлежали на праве оперативного управления федеральному государственному казенному учреждению «Загородная квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации (далее - Загородная КЭЧ района).

В соответствии с приказом Министра обороны РФ от 17.12.2010 № 1871 «О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации» проведена реорганизация квартирно-эксплуатационных частей районов, в том числе в Северо-Западном регионе.

Согласно приложению № 1 к указанному приказу, Загородная КЭЧ района прекратила свою деятельность как юридическое лицо путем реорганизации в форме присоединения к федерального государственному казенному учреждению «СевероЗападное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России.

Соответствующая запись имеется в Едином государственном реестре юридических лиц.

При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом (пункт 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).

Таким образом, к ответчику перешло право оперативного управления на данные нежилые помещения.

Указанные помещения расположены на 2-6 этажах 7-ми этажного административного здания и составляют суммарную площадь 2272,9 кв. м. Остальные помещения принадлежат в общей сложности 13 собственникам и иным правообладателями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Всего общая площадь помещений в здании составляет 5685,3 кв. м (полезная площадь, принадлежащая в совокупности всем правообладателям помещений в здании без учета мест общего пользования). Кроме того в здании также имеются места общего пользования (коридоры, лестничные площадки, туалеты), суммарная площадь которых составляет ориентировочно 517,8 квадратных метров.

Для надлежащего решения вопросов, связанных с эксплуатацией здания в целом, его содержанием, техническим состоянием, необходимостью определения порядка получения и оплаты владельцами коммунальных услуг и разрешения других финансовых хозяйственных вопросов по инициативе истца было организовано и созвано общее собрание собственников (владельцев) помещений в здании, которое состоялось 08 – 15 ноября 2011 года.

Согласно решению собственников, а также иных правообладателей помещений в здании истец выбран для осуществления функций организации, управляющей зданием, обслуживающей его, а также для представления интересов собственников здания в отношениях с третьими лицами по вопросам управления, обслуживания и эксплуатации здания, что оформлено протоколом от 08 - 15.11.2011 № 1).

29 ноября 2011 года состоялось собрание собственников помещений в здании, которым были приняты условия и утверждены договоры, заключаемые собственниками (владельцами) помещений в здании и истцом, как управляющей организацией: договор административно-хозяйственного обслуживания.

На основании данного договора за услуги, оказанные по хозяйственноадминистративному обслуживанию здания, истцом заявлен настоящий иск о взыскании с ответчика - правообладателя помещений 1 970 423 руб. 27 коп. исходя из тарифа 56,56 руб./кв. м/месяц x 2 497,33 кв.м = 141 248 руб. 98 коп./месяц x 13,95 месяцев (уточненные требования), а также задолженности за коммунальные услуги, которые имеют следующее содержание: обеспечение тепловой и электрической энергией, а также водоснабжение и водоотведение мест общего пользования здания в общей сумме 267 286 руб. 25 коп.

Изучив материалы дела, обозрев подлинные письменные доказательства, суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в определении от 21.03.2016 № 26-ПЭК16 по делу № А70-5139/2014, следует, что правообладатели права оперативного управления обязаны нести расходы на содержание общего имущества с момента возникновения этого права.

Между тем, с учетом положений, изложенных в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Обстоятельства, связанные с заключением договора аренды и его исполнением сторонами исследованы и установлены в рамках дела № А53-15922/2014.

Решением арбитражного суда Ростовской области с ООО «Ларго» в пользу ФГКУ «СевероКавказское территориальное управление имущественных отношений» взыскана сумма задолженности по арендной плате исходя из условий договора аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011

Решение суда первой инстанции от 25 ноября 2014 оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанции, определением ВС РФ от 02.10.2015 в передаче кассационной жалобы на рассмотрение коллегии отказано.

В рамках дела № А 53-15922/2014 судами установлено, что на основании приказа Директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны РФ № 176 от 28.04.2011 организован и проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды нежилых помещений общей площадью 2272, 9 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Московская, 43/13, литер А, состоящее из: комнат на 2 этаже NN 15-21, 21а, 216, 21в, 21г, 22, 22а, 226, 22в, 23, места общего пользования, комнаты NN 1,6-13; комнат на 3 этаже NN 2-4,17-21, 21а, 216, 21в, 21г, 21д, 21е, 22-24, 24а, места общего пользования, комнаты NN 1,5-12,16а; комнат на 4 этаже NN 2,3,12,14- 29,25а, места общего пользования, комнаты NN 1,4-11; комнат на 5 этаже NN 2,3. 13-21, 21а, 20а, места общего пользования, комнаты 1,4-11; комнат на 6 этаже NN 2, 3, 12-17, 19- 23, 13а, 17а, 19а, 22а, 23а, места общего пользования, комнаты 1,4-11.

По итогам проведенного аукциона согласно протокола от 13.07.2011 победителем признано общество с ограниченной ответственностью «Ларго», как предложившее наибольший размер ежемесячной арендной платы в сумме 571 612 рублей 53 копейки.

Согласно характеристике объекта (приложение № 2 к документации об аукционе - л.д. 175, т.1) состояние объекта хорошее: внутренняя отделка простая, отдельный вход со двора, подключен к инженерным коммуникациям и обеспечен водой, электроснабжением, ТЭЦ, телефон отдельная проводка, паркет, линолеум, на плитке имеются трещины, потолки подвесные со встроенными светильниками и др.

Судом апелляционной инстанции по названному делу установлено, что участник аукциона в лице общества, принимая участие в торгах и знакомясь с документацией, не заявлял о недостоверности аукционной документации или о внесении в неё каких-либо корректирующих сведений.

В протоколе о проведении торгов указано, что проект договора аренды передается победителю в течение трех дней с даты подписания протокола. Как указывает истец, подписанные проекты договора аренды были переданы ответчику для подписания и регистрации в установленном законом порядке, поскольку по условиям аукциона и проекта договора обязанность по регистрации договоров возложена на арендатора.

Вместе с тем, ответчик не исполнил обязанность по регистрации договора аренды и не возвратил подлинники договоров.

Истцом в материалы дела представлена копия договора аренды от 23.08.2011 за N 141/3/АИ-131 в отношении вышеуказанного имущества, в котором указано, что он заключен между Министерством обороны Российской Федерации и Федеральным государственным казенным учреждением «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России, (арендодатели), с одной стороны, и ООО «Ларго», арендатором, с другой. Пунктом 2.1. указанного договора срок его действия установлен на пять лет до 31.08.2016.

Из пункта 2.2 договора аренды следует, что он подлежит государственной регистрации.

Также в материалы дела А53-15922/2014 представлена копия акта приема-передачи арендованного имущества, на которой также имеется подпись директора и оттиск печати ООО «Ларго».

Светокопий договора аренды и акта приема-передачи с иных содержанием в дело сторонами не представлялось.

С момента проведения торгов и направления договора аренды для подписания ответчик арендную плату за пользование нежилым помещением не уплачивал ни Министерству обороны Российской Федерации ни никакому управлению.

Не выплачивалась арендная плата и после регистрации права оперативного управления на арендуемые помещения за истцом.

В рамках дела № А53-15922/2014 суды установили, что с учетом содержания пункта 2.2 договора и отсутствием его государственной регистрации, названный выше договор является незаключенным. Между тем, с учетом положений, изложенных в п. 14

Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Так, в материалы дела №А53-15922/2014 ответчиком представлено письмо от 23.11.2011 N 217, в котором ответчик указывает, что им на основании проведенного аукциона был подписан договор N 141/3/АИ-131 от 23.08.2011, срок аренды – 5 (пять) лет, общая площадь арендуемого имущества 2272,9 кв.м., общее техническое 8 20_3963980 состояние в приложении № 2 определено как хорошее, в акте приёма- передачи имущества указано, что объект передается в исправном состоянии.

Также ООО «Ларго» в письме от 23.11.2011 N 217 указало, что действительно при осмотре в процессе подготовки к аукциону общее впечатление о техническом состоянии сложилось как удовлетворительное.

В письме общество ссылается на то, что после подписания договора аренды осмотрены помещения и места общего пользования, общее впечатление о передаваемом в аренду имуществе у общества резко изменилось.

В данном письме ответчик указывает на необходимость проведения ремонта в здании за счет средств бюджета, а также указывает на согласие самостоятельно произвести ремонт при намерении произвести выкуп.

Письмо не содержало указаний на отказ от заключения договора и предложения заключить договор с другим участником торгов, который предложил меньшую цену.

В письме от 03.04.2013 исх. № 48 ООО «Ларго» указало, что в случае затруднительности проведения капитального ремонта со стороны арендодателя готово инвестировать собственные средства, взять на себя функции по консолидации других совладельцев здания, но только при наличии возможности долгосрочной аренды до 50 лет и арендных каникул на 5 лет. В этом письме общество выразило также заинтересованность в приобретении права собственности на данный объект и намерение быть участником аукциона по продаже помещений расположенных на 2-6 этажах здания по ул. Московской, 43/13 в г. Ростове-на-Дону.

С учетом анализа переписки, суд апелляционной инстанции в рамках дела № А53- 15922/2014 делает вывод о том, что только после того, как общество стало победителем аукциона по приобретению права аренды у него появились необоснованные претензии относительно технического состояния помещений, являясь сособственником помещений в спорном здании и управляющей компанией общество не могло не знать о техническом состоянии помещений, принятых в пользование по результатам аукциона.

Указание общества в письмах арендодателю о долгосрочной аренде до 50 лет, арендных каникулах на 5 лет и возможном выкупе лишь свидетельствует о наличии и сохранении у арендатора хозяйственного интереса во владении спорными помещениями для их последующего выкупа, однако из материалов дела № А53- 15922/2014 следует, что у него также отсутствует какой-либо экономический интерес оплачивать владение и пользование помещениями.

Таким образом, в рамках дела № А53-15922/2014 с ООО «Ларго» взыскана задолженность по арендной плате.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" факты, установленные решениями судов, имеют преюдициальное значение. Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение (Постановление ФАС СЗО от 23.11.2006г. по делу №А44-214/2006-1).

Для рассматриваемого дела преюдициально значимыми являются выводы суда о том, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации, стороны согласовали все существенные условия договора аренды, спорные помещения переданы в пользование ООО «Ларого». Договор аренды связал стороны обязательствами, от которых они не могут отказаться произвольно и, следовательно, условия договора являются значимыми и создают у его сторон права и обязанности не только в части внесения арендной платы, но и в отношении выполнения всех остальных имеющихся в нем условий. Преюдициально установленными обстоятельствами имеющими значение для рассматриваемого дела является факт передачи спорных помещений ООО «Ларго» по договору аренды.

Согласно пункту 3.2.7. договора № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 арендатор обязался оплачивать коммунальные услуги по предоставленным Учреждением показаниям счетчиков или при их отсутствии счетов коммунальных организаций пропорционально площади арендуемых помещений, а также эксплуатационные и административнохозяйственные услуги в соответствии с условиями договора на оплату услуг.

Пункт 3.2.10. договора аренды возлагает на арендатора обязанность нести расходы по содержанию арендованного имущества.

В пункте 5.8. договора аренды стороны согласовали условие, в соответствии с которым расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг не включаются в арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 3.1.1. договора аренды предусмотрена обязанность Учреждения заключить с арендатором договор на оплату эксплуатационных и административнохозяйственных услуг.

АС СКО в Постановлении от 06.02.2017 указал, что по указанному договору аренды общество обязалось заключить с арендодателем (учреждением) договор на оплату названных услуг. Впоследствии, когда общество стало управляющей организацией, произошло совпадение в одном лице арендатора (который обязался по отдельному договору оплачивать услуги арендодателю, а последний, в свою очередь, обязан их оплачивать управляющей компании) и управляющей компании, то есть кредитора и должника. Поэтому в случае заключения между сторонами договора на оплату услуг задолженность за данные услуги не подлежала взысканию с учреждения.

ФГКУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России подобный договор с ООО «Ларго» не заключало.

Вместе с тем, пункт 5.9. договора устанавливает, что обязательство по оплате коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных услуг, предусмотренных договором на оплату услуг, возникает у арендатора с момента подписания акта приема-передачи объекта, являющегося предметом аренды.

Договор аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 также содержит условия относительно порядка освобождения арендатором нежилых помещений и возвращения их Учреждению-арендодателю при прекращении договора аренды:

-при досрочном расторжении договора аренды Учреждение обязуется принять по акту приема-передачи объект аренды (подпункт 3.1.6.);

-при досрочном расторжении договора аренды арендатор обязуется возвратить Учреждению объект аренды по акту приема-передачи (подпункт 3.2.20.);

-при освобождении нежилых помещений между арендатором и Учреждением составляется акт приема-передачи (пункт 4.2.).

Таким образом, при прекращении договора аренды по любым основаниям арендатор обязан возвратить Учреждению объект аренды по акту приема-передачи.

Однако Обществом в период времени, совпадающем с периодом взыскания спорной задолженности, не совершены действия по прекращению договора аренды и возвращению предмета аренды Учреждению по акту приема-передачи.

Учитывая изложенное, заключение договора на оплату услуг представляет собой механизм реализации обязанности арендатора нести спорные расходы и отсутствие такого механизма не освобождает общество от несения спорных расходов, поскольку возложение их на арендатора предусмотрено условиями сделки.

В уклонении ООО «Ларго», как обязанного лица, от заключения такого договора суд усматривает злоупотребление правом с намерением избежать несение тех расходов, судьба которых прямо определена договором аренды.

В связи с чем, его отсутствие не является условием, исключающим договорную обязанность ООО «Ларго», как арендатора и фактического владельца.

Кроме того, при совпадении в одном лице арендатора и управляющей компании, что произошло в сложившихся правоотношениях, заключение арендатором иной сделки - договора с управляющей компанией не реализуемо практически ввиду совпадения указанных лиц в одном лице, которым является ООО «Ларго».

Снабжение всего здания вышеуказанными ресурсами осуществлялось на основании договорных отношений ООО «Ларго» с ресурсоснабжающими организациями г. Ростова-на-Дону. Данное обстоятельство обусловлено тем, что все ресурсы поступают в здание через один ввод, который находился на балансе ООО «Ларго», в связи с тем, что договоры с ресурсоснабжающими организациями уже заключены ООО «Ларго» ранее, как управляющей организацией, повторное заключение их тем же лицом, но в ином статусе, как арендатора, невозможно поскольку отношения сторон уже урегулированы действующим договором.

Отсутствие договора на оплату коммунальных и иных услуг, заключенного арендатором, не является основанием для возложения данной обязанности на арендодателя (ответчика), поскольку такая обязанность в силу условий договора аренды возложена на арендатора, но в свою очередь данное обязательство арендатора (истца) в рассматриваемом случае является прекращенным в результате совпадения в одном лице должника и кредитора.

В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.06.2017 по делу №А53-430/16, преюдициальность выводов которого для рассмотрения настоящего спора установлена судом кассационной инстанции при направлении настоящего дела на новое расмотрение в суд первой инстанци.

Значимым для настоящего дела обстоятельством, также установленным судами по названному делу, выводы которых являются преюдициальными для настоящего дела, является необходимость исследования полномочий лица, голосовавшего от имени учреждения на общем собрании 15.11.2011.

В ходе судебного разбирательства истец представил суду доверенность от 01.11.2010, выданную ФГУ «Загородная КЭЧ района» Минобороны России на имя ООО «Ларго», с рядом полномочий, связанных с управлением нежилыми помещениями, расположенными по ул. Московской, 43/13 в г. Ростове-на-Дону, принадлежащими на момент выдачи доверенности на праве оперативного управления ФГУ «Загородная КЭЧ района» Минобороны России, в том числе с правом голосования на общих собраниях собственников нежилых помещений по вопросам управления нежилыми помещениями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

В этой связи подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период проведения общих собраний собственников нежилых помещений 08.11.2011 - 15.11.2011 и 29.11.2011, расположенных в д. 43/13 по ул. Московской в г. Ростове-на-Дону.

В силу пункта 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Подпункт 4 пункта 1 статьи 188 ГК РФ предусматривает, что действие доверенности прекращается вследствие прекращения юридического лица, выдавшего доверенность.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ ФГУ «Загородная КЭЧ района» Минобороны России прекратило свою деятельность 27.09.2011.

То есть, на момент проведения общих собраний собственников нежилых помещений доверенность от 01.11.2010 прекратила свое действие.

В соответствии с пунктом 1 статьи 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.

Как следует из отзыва на иск ФГКУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России, данному Учреждению не было известно о выдаче его правопредшественником указанной доверенности, в связи с чем данное Учреждение не могло уведомить Общество о прекращении доверенности.

Действующее нормативное регулирование не предусматривает каких-либо последствий для правопреемника лица, выдавшего доверенность, когда такой субъект не уведомляет доверенное лицо о прекращении доверенности; такие последствия предусмотрены в отношениях с третьими лицами.

Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось (пункт 2 статьи 189 ГК РФ).

В возникших правоотношениях Общество не является третьим лицом; третья сторона, для которой неуведомление о прекращении доверенности могло бы иметь значение, в анализируемых правоотношениях отсутствует.

Из перечисленных норм материального закона не следует, что прекращение доверенности, выданной прекратившим деятельность юридическим лицом, ставится в зависимость от уведомления доверенного лица о прекращении доверенности.

Также является существенным, что запись о начале процедуры реорганизации ФГУ «Загородная КЭЧ района» Минобороны России в форме присоединения к другому юридическому лицу была внесена в ЕГРЮЛ 31.01.2011.

Вне зависимости от оценки действительности доверенности от 01.11.2010, существенным представляется следующее.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (часть 4 статьи 45 ЖК РФ).

Доказательств уведомления Обществом ФГУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России (ФГУ «Загородная КЭЧ района» Минобороны России) о проведении общих собраний собственников 8.11.2011 - 15.11.2011 и 29.11.2011 в материалы дела не представлено.

Частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Даже при условии действительности доверенности от 01.11.2010, инициатор проведения общего собрания собственников, каковым являлось Общество, не освобожден от обязанности уведомления собственника о дате, времени, месте проведения общего собрания собственников, повестке такого собрания.

Неуведомление обществом правообладателя нежилых помещений, принадлежащих Минобороны России, о предстоящих собраниях тем более представляется существенным нарушением, поскольку доверенность выдана более чем за год до инициирования общих собраний, выработки повестки общих собраний собственников, их проведения.

Вместе с тем, доверенность на голосование на общем собрании собственников является легитимной и может быть выдана доверителем, принята и ее полномочия могут быть реализованы добросовестным доверенным лицом только после инициирования проведения общего собрания, когда доверитель осведомлен о созыве общего собрания, времени и месте его проведения, повестке общего собрания, с целью возможности осознанного и реального волеизъявления по вопросам содержания имущества, которое ему принадлежит.

Кроме того, из протокола общего собрания от 08.11.2011 - 15.11.2011 не усматривается, что генеральный директор ООО «Ларго» ФИО4 (в решении указан ФИО5) принимала участие в общем собрании и в голосовании по повестке общего собрания.

Генеральный директор ООО «Ларго» ФИО4 принимала участие в общем собрании собственников 08.11.2011, что подтверждается соответствующим листом регистрации участников общего собрания.

На данном собрании никаких решений по повестке дня не принималось; в собрании был объявлен перерыв до 15.11.2011 в связи с необходимостью ознакомления собственников-участников общего собрания с его материалами.

Исходя из листа регистрации участников общего собрания от 15.11.2011 (после перерыва) и содержания протокола общего собрания, генеральный директор ООО «Ларго» ФИО4 участия в нем не принимала.

При этом необходимо учитывать, что голосование на общем собрании представляет собой фактические действия, содержащие волеизъявление лица по вопросам повестки дня; такие действия могло совершить только реально присутствующее, участвующее в собрании лицо.

Участие ФИО4 в общем собрании 08.11.2011, где не проводилось голосование и не принимались решения по повестке общего собрания, не свидетельствует об участии генерального директора ООО «Ларго» в общем собрании и голосовании 15.11.2011, когда ООО «Ларго» было выбрано управляющей компанией, при отсутствии соответствующих сведений в протоколе общего собрания и листе регистрации участников общего собрания.

Таким образом, участие генерального директора ООО «Ларго» ФИО6 в общем собрании собственников 15.11.2011 (после перерыва) материалами дела не подтверждается.

Исходя из содержания листа регистрации участников общего собрания 15.11.2011 (после перерыва), в нем принимала участие представитель ООО «Ларго» ФИО7

В соответствии с частью 2 статьи 48 ГК РФ голосование представителя собственника на общем собрании собственников помещений должно осуществляться на основании письменной доверенности.

Доверенность от имени ФГУ «Загородная КЭЧ района» Минобороны России (ФГУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России) на имя данного лица в материалы дела не представлена.

В ходе судебного разбирательства на всех стадиях арбитражного процесса общество на наличие такой доверенности не ссылалось.

Доверенностью от 01.11.2010 предусматривалось право Общества передоверить свои полномочия на участие в общих собраниях собственников физическому лицу, на что указывается истцовой стороной.

Пункт 3 статьи 187 ГК РФ (в редакции, действовавшей в периоды выдачи доверенности и проведения общего собрания собственников) устанавливает, что доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 185 настоящего Кодекса.

Нотариально удостоверенная доверенность, выданная Обществом на имя ФИО7 в порядке передоверия, в материалы дела также не представлена; на наличие такой доверенности Общество не ссылалось, указывая только на то обстоятельство, что доверенностью от 01.11.2010 предусматривалось право Общества передоверить свои полномочия на участие в общих собраниях собственников физическому лицу.

Таким образом, из представленных доказательств усматривается, что на общем собрании собственников 29.11.2011 от собственников нежилых помещений Минобороны России голосовало неуправомоченное лицо - ФИО7

Необходимо учитывать, что представитель не может совершать сделок от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства (п. 3 ст. 182 ГК РФ)

Поскольку из протоколов общего собрания собственников нежилых помещений, листов регистрации участников общего собрания не усматривается участие и голосование конкретного лица в интересах правообладателя нежилых помещений, принадлежащих Минобороны России, при том, что из результатов голосования видно, что ООО «Ларго» при подведении итогов голосования использовало количество голосов, которые пропорциональны соответствующей доле и площадям помещений, являющих предметом аренды, указанные протоколы общих собраний и результаты этих собраний не легитимируют Общество в качестве управляющей компании.

В силу части 3 статьи 45 ЖК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент проведения общих собраний) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

ООО «Ларго» было выбрано управляющей организацией домом по адресу: ул. Московская, дом 43/13, на общем собрании, проведенном 08-15 ноября 2011 г., результаты которого оформлены протоколом № 1 от 08-15.11.2011.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 ЖК РФ).

Общая площадь помещений, право собственности на которые зарегистрировано, составляет 5 685, 3 кв.м.; площадь помещений, право оперативного управления на которые на момент проведения общих собраний принадлежали ФГУ «СевероЗападное ТУИО» Минобороны России, составляет 2272,9 кв.м., то есть доля Учреждения составляет 0,399 (2272,9 : 5685,3); также ООО «Ларго» принадлежали на праве собственности нежилые помещений площадью 157,6 кв.м., что соответствует 0,027 доли.

При этом ООО «Ларго» принимало участие в собраниях собственников помещений и при голосовании использовало долю, соответствующую площади помещений, принадлежащих ФГУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России.

Данные действия ООО «Ларго» осуществляло на основании доверенности б/н от 01.11.2010, которой ФГУ Загородная квартирно-эксплуатационная часть

(правопредшественник ответчика) предоставило ООО «Ларго» право совершать от имени ФГУ «Загородная КЭЧ района» юридические действия, связанные с управлением, техническим обслуживанием, эксплуатацией нежилых помещений, в том числе, в том числе участвовать от лица ФГУ «Загородная КЭЧ» района в собраниях собственников по вопросам управления и содержания общего имущества задания, в котором расположены нежилые помещения, с правом голосования.

Учитывая, что действие доверенности прекращено, условие о кворуме соблюдено не было.

В указанных условиях ООО «Ларго» фактически совершило правообразующие действия в отношении самого себя и в своих интересах.

Кроме того, как следует из материалов дела общее собрание собственников помещений в здании (в котором расположены спорные помещения), на котором было принято решение об избрании ООО «Ларго» для осуществления функций организации управляющей зданием и обслуживающей его, а также для представления интересов собственников здания в отношениях с третьими лицами по вопросам управления, обслуживания и эксплуатации здания было проведено 15.11.2011.

Согласно п. 1 ст. 49 ГК РФ юридическое лицо может иметь гражданские права соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительном документах (статья 52), и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности не запрещенных законом.

В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо может заниматься отдельными видами деятельности только на основании специального разрешения (лицензии), членства в саморегулируемой организации или выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к определенному виду работ.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 49 ГК РФ право юридического лица осуществлять деятельность, для занятия которой необходимо получение специального разрешения (лицензии), членство в саморегулируемой организации или получение свидетельства саморегулируемой организации о допуске к определенному виду работ, возникает с момента получения такого разрешения (лицензии) или в указанный в нем срок, с момента вступления юридического лица в саморегулируемую организацию или выдачи саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к определенному виду работ и прекращается при прекращении действия разрешения (лицензии), членства в саморегулируемой организации или выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к определенному виду работ.

Следовательно, деятельность управляющих организаций осуществляется на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельностью по управлению, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц основным видом деятельности ООО «Ларго» является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом (код в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности 68.20.2).

Среди дополнительных видов деятельности общества числится также управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе (код в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности 68.32.2), о чем запись за номером 2126164006538 внесена в ЕГРЮЛ 03.02.2012.

Таким образом, на момент проведения общих собраний собственников помещений в здании ООО «Ларго» не имело законных оснований на осуществление деятельности в качестве организации, управляющей зданием и осуществляющей ее обслуживание.

Ссылки истца на иные судебные акты, принятые с его участием, судом отклоняются, т.к. обстоятельства дел на которые ссыпается истец иные, отличные от рассматриваемого спора.

20.03.2015 на общем собрании собственников помещений в административном здании, расположенном по адресу: <...>, принято решение о расторжении договоров административно-хозяйственного обслуживания и комиссии с обществом с ограниченной ответственностью «Ларго» и избрании индивидуального предпринимателя ФИО8 в качестве лица, оказывающего услуги по управлению и техническому обслуживанию указанного здания.

На основании принятого на общем собрании решения, были утверждены условия договора комиссии, согласно которым истец от своего лица и за счет собственников помещений принимает на себя обязательства по заключению договоров с коммунальными и ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения здания коммунальными услугами и ресурсами, а также осуществляет расчеты с данными организациями, производит расчет доли каждого собственника и т.д.

Протоколом заочного голосования собственниками помещений указанного выше здания от 11.04.2015 утверждены условия договора административно - хозяйственного обслуживания, а также принято решение о заключении с 01.05.2015 собственниками помещений с ИП ФИО8 соответствующих договоров.

В связи с чем доводы ООО «Ларго» в рамках настоящего дела о преюдициальном характере для рассмотрения данного дела судебных актов, принятых по делу № А53-28990/2015, судом отклоняются.

Судебные акты по делу № А53-28990/2015 не совпадают по субъектному составу лиц, участвующих в деле, приняты по иным фактическим и юридическим значимым обстоятельствам.

Так, о проведении общего собрания по выбору ИП ФИО8 в качестве управляющей организации Учреждение было уведомлено, но в общем собрании собственников участие не принимало.

Тогда как в рассматриваемом деле отсутствуют сведения об уведомлении ФГУ «Северо-Западное ТУПО» Минобороны России об общих собраниях собственников помещений, проводимых 08.11.2011 - 15.11.2011 и 29.11.2011.

При рассмотрении дела № А53-28990/2015 ответчиком не оспаривались процедурные вопросы проведения общего собрания, голосования на нем, правомочия лиц, принимавших участие в голосовании по повестке общего собрания.

Кроме того, в настоящем деле имеет место совпадение арендатора нежилых помещений по договору аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 и управляющей компании, что само по себе является достаточным основанием для отказа в исковых требованиях.

Учитывая изложенное, судебные акты, принятые по делу № А53-28990/2015, значения для рассмотрения настоящего дела не имеют.

Судебные акты по делам № А40-127032/2014 и № А53-26937/2014, где рассматривались аналогичные по основанию требования ООО «Ларго» к собственникам нежилых помещений по ул. Московской, 43/13 в г. Ростове-на-Дону правового значения для рассмотрения данного дела также не имеют и ссылка истца на данные дела подлежит отклонению по следующим мотивам.

Так, по делу № А40-127032/2014 ответчик уведомлялся о проведении общих собраний собственников помещений 08.11.2011 - 15.11.2011 и 29.11.2011, представитель собственника ФГУП «ФТ-Центр» принимал участие в данных собраниях по доверенности без права голосования, обязанность по несению части расходов по содержанию здания ответчиком не оспаривалась, несогласие унитарного предприятия с иском сводилось к недоказанности несения Обществом расходов на административно- хозяйственное обслуживание, размера таких расходов и доли ответчика в этих расходах.

По делу № А53-26937/2014, где ответчиком и собственником помещений является ОАО НБ «ТРАСТ», банк уведомлялся о проведении общих собраний собственников, представитель собственника принимал участие в общем собрании 29.11.2011и голосовал положительно по повестке дня, что не отражено в судебных актах по делу, но усматривается из листа регистрации участников общего собрания собственников и листов голосования по повестке общего собрания; между ООО «Ларго» и ОАО НБ «ТРАСТ» заключалось временное соглашение о порядке несения расходов по содержанию здания, доводы ответчика сводились к несогласию с обоснованием примененных тарифов.

Таким образом, судебные акты по указанным делам приняты по иным фактическим обстоятельствам и не могут учитываться при рассмотрении настоящего спора.

Истцом при подаче искового заявления предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины, ввиду чего по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации учитывая, что в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина в сумме 34 188 руб. 54 коп., исчисленная от размера заявленных и рассмотренных исковых требований, подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Отозвать исполнительный лист серии ФС 017272551 и исполнительный лист серии ФС 017272552 и обязать общество с ограниченной ответственностью «Ларго» возвратить исполнительный лист серии ФС 017272551 в суд.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ларго» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 34 188 руб. 54 коп.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.