Гражданский кодекс часть 1

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу о признании недействительным решения от 04.10.2021 № 78/28171/21; о признании недействительными предписания от 04.10.2021 № 78/28172/21.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», ФИО1

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2021 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-64442/2021.

Согласно данным, имеющимся у суда, решение делу № А56-64442/2021 вступило в законную силу, таким образом, отпали правовые основания, повлекшие за собой приостановление производства по настоящему делу.

В судебном заседании 19.05.2022 суд возобновил производство по делу.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по имеющимся в деле адресам, в судебное заседание не явились. В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, КИО) от 14.10.2020 № 2073-рз принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г.Красное село, ФИО2 ул., уч.5, с кадастровым номером 78:40:0906403:1106 сроком на 20 лет.

Во исполнение п.6 указанного распоряжения 31.05.2021 Санкт-Петербургское государственное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов размещено извещение № 310521//35023387/07 о проведении торгов.

Прием заявок установлен с 01.06.2021 до 17 час. 20.09.2021.

На основании поручения КИО, оформленного письмом от 23.08.2021 № УРИ-1696/21, в связи с решением вопроса по доработке аукционной документации приказом Учреждения от 24.08.2021 № 146-Д вышеуказанный аукцион, назначенный на 23.09.2021, отменен.

24.08.2021 опубликована информация об отмене торгов в связи с технической ошибкой.

Распоряжением Комитета от 17.09.2021 № 2199-рз в распоряжение Комитета от 14.10.2020 № 2073-рз внесены изменения в части определения срока проведения аукциона, а именно срок проведения аукциона перенесен на 3-4 квартал 2021 года.

ФИО1 обратился в УФАС с жалобой (вх. 28683/21 от 10.09.2021) на действия Организатора торгов - ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» и Комитета имущественных отношений при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, находящегося в государственной собственности (извещение размещено на сайте http://torgi.gov.ru)

В жалобе ФИО1 указал на то, что Организатор торгов неправомерно отменил проведение торгов, что противоречит требованиям пункта 24 статьи 39.11 Земельного кодекса, и лишает его права на участие в торгах.

По результатам рассмотрения жалобы Антимонопольным органом было вынесено решение от 04.10.2021 № 78/28171/21, в рамках которого УФАС решило:

1.Признать жалобу ФИО1 обоснованной.

2.Признать в действиях Организатора торгов нарушение пункта 24 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

3.Выдать предписание об устранении допущенных нарушений.

Согласно оспариваемому предписанию в срок до 22.10.2021 Комитет обязан отменить письмо от 23.08.2021 № УРИ—1696/21, Учреждение - отменить приказ от 24.08.2021 № 146-Д; до 29.10.2021 Комитету и Учреждению предписано:

-отменить сообщение об отмене/аннулировании торгов, опубликованное на сайте http://torgi.gov.ru по извещению № 310521/35023387/07.

-совершить дальнейшие действия по проведению и завершению процедуры торгов, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

-заблаговременно уведомить участников торгов о необходимости внесения задатка (с указанием сроков и порядка внесения задатка).

-представить доказательства исполнения предписаний не позднее 5 дней со дня его исполнения.

Не согласившись с решением и предписанием, заявитель оспорил их в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов; договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 3 статьи 447 ГК РФ в случаях, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.18 ЗК РФ граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

В силу подпункта 1 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1 статьи 39.11 ЗКРФ).

В соответствии с пунктом 11 статьи 39.11 ЗК РФ организатором аукциона вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.

Согласно пункту 24 статьи 39.11 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона в случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 указанной статьи. Извещение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте организатором аукциона в течение трех дней со дня принятия данного решения. Организатор аукциона в течение трех дней со дня принятия решения об отказе в проведении аукциона обязан известить участников аукциона об отказе в проведении аукциона и возвратить его участникам внесенные задатки.

Пункт 8 статьи 39.11 ЗК РФ содержит 19 оснований, при наличии которых земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона.

Как следует из материалов дела, в соответствии с приказом Учреждения от 24.08.2021 № 146-Д аукцион отменен Учреждением в связи с допущенной в извещении технической ошибкой.

УФАС, полагая, что п.4 ст.448 ГК РФ и п.24 ст.39.11 ЗК РФ соотносятся как общая и специальная норма, сделало вывод о том, что отказ от проведения аукциона не соответствует закону, поскольку п.8 ст.39.11 ЗК РФ не предусмотрено, что необходимость доработки аукционной документации препятствует выставлению земельного участка на торги, пришло к выводу о наличии в действиях организатора торгов нарушение пункта 24 статьи 39.11 ЗК РФ.

В пункте 8 статьи 39.11 ЗК РФ установлен закрытый перечень оснований (обстоятельств), наличие (выявление) которых в отношении каких-либо земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, делает невозможным вовлечение этих участков в гражданский оборот посредством аукциона.

Последствием выявления указанных обстоятельств согласно буквальному указанию пункта 24 указанной статьи является необходимость принятия уполномоченным органом решения об отказе от проведения аукциона.

В отношении участка Комитетом, как уполномоченным органом, было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды для индивидуального жилищного строительства, оформленное распоряжением от 14.10.2020 № 2073-рз (с изменениями в части сроков проведения аукциона, внесенными распоряжением Комитета № 2199-рз от 17.09.2021), в котором выражено соответствующее волеизъявление Санкт-Петербурга, как собственника участка.

Обстоятельств, подпадающих под пункт 8 статьи 39.11 ЗК РФ, в отношении участка на тот момент установлено не было, соответственно, при отсутствии к тому оснований решение об отказе от проведения аукциона в отношении участка Комитетом не принималось и не могло быть принято.

Вместе с тем в связи с необходимостью внесения изменений в условия договора аренды, заключаемого по результатам аукциона, и порядка внесения арендной платы в условиях, когда аукцион в отношении участка был уже объявлен, Учреждение отменило открытый аукцион. Решение об отказе в проведении аукциона в отношении участка Комитетом на тот момент не принималось.

Приказом об отмене открытого аукциона от 24.08.2021 № 146-Д Учреждение фактически указало на перенос аукциона, но не на его отказ в проведении на основании пункта 24 статьи 39.11 ЗК РФ.

Отказ от проведения аукциона в конкретную дату не нарушает конкуренцию и не исключает возможности проведения такого аукциона в будущем.

Распоряжение КИО от 14.10.2020 № 2073-рз о проведении аукциона не отменено и является действующим (с учетом изменения сроков проведения такого аукциона).

Таким образом, УФАС сделан неверный вывод о том, что отмена и отказ от проведения торгов несут для участников торгов одинаковые правовые последствия -невозможность приобретения права аренды земельного участка.

Как пояснил заявитель, перенос срока аукциона обусловлен в том числе необходимостью определения новой рыночной стоимости земельного участка и заключения нового государственного контракта на определение оценочной организации.

Отчет об оценке, на основании которого определена начальная цена аукциона, подготовлен по состоянию на 01.12.2020, и в силу ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является рекомендуемым для целей определения начальной цены предмета аукциона в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Кроме того, истек срок ряда технических условий, выданных в рамках подготовки земельного участка к аукциону.

Вышеизложенные обстоятельства делают невозможным исполнение выданного предписания, в соответствии с которым необходимо совершить действия по проведению и завершению процедуры торгов в срок до 29.10.2021.

В соответствии со статьей 448 ГК РФ определен общий порядок организации и проведения торгов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

При этом пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, в каких случаях земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона. Пунктом 24 статьи 39.11 ЗК РФ определен порядок отказа от проведения аукциона именно в тех случаях, когда проведение аукциона невозможно в силу закона, то есть в тех случаях, когда земельный участок не может быть предметом аукциона.

Между тем, пункт 24 статьи 39.11 ЗК РФ не содержит положений, запрещающих уполномоченному органу (организатору торгов) отказаться от проведения аукциона по иным основаниям.

Положения статьи 39.11 ЗК РФ не ограничивают организатора торгов в праве принятия решения об отказе в проведении аукциона по иным основаниям, в сроки, установленные пунктом 4 статьи 448 ГК РФ.

Таким образом, мотивом для отмены проведения аукциона явилась необходимость доработки формы договора аренды земельного участка, предоставляемого для индивидуального жилищного строительства, а также изменения порядка внесения арендной платы по договору аренды, на что указано в письме Комитета от 23.08.2021 № УРИ-1691/21.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что действия Учреждения по отмене аукциона по извещению № 310521/35023387/05 правомерно основаны на пункте 4 статьи 448 ГК РФ и не противоречат пунктам 8 и 24 статьи 39.11 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах оспариваемые решение и предписание не могут быть признаны правомерными и подлежат признанию незаконными, а требования заявителя подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Арбитражный суд решил:

Признать недействительными решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу от 04.10.2021 № 78/28171/21 и предписание от 04.10.2021 № 78/28172/21.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Ресовская Т.М.