Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи М.Е. Медниковой, при ведении протокола секретарем судебного заседания Егоровой Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Управляющая компания «Наш дом», г. Саратов,

к ООО «УК ПНКБ» (ОГРН <***>), г. Саратов,

третьи лица: Администрация Ленинского района МО «Город Саратов», г. Саратов, ООО УК «Созидание», г. Саратов, ООО «Управляющая компания «ПНКБ» (ОГРН <***>), г.Саратов,

об истребовании технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирных домов, расположенных по адресу: <...>, <...>,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность №1-н от 10.01.2012 г., действ. 1 год;

от ответчика – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц:

Администрация Ленинского района МО «Город Саратов» - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

ООО УК «Созидание» - ФИО1, доверенность №1-с от 10.01.2012 г., действ. 1 год;

ООО «Управляющая компания «ПНКБ» (ОГРН <***>) – представитель не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО «Управляющая компания «Наш дом», г. Саратов, к ООО «Жилищно-управляющая компания» (ОГРН <***>) г. Саратов, об истребовании технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирного дома, на многоквартирные дома, расположенные по адресам: ул.Вишневая д.7; ул.Вишневая д.4; Деловой проезд д.9; ул. Курдюмская д.69; ул. Курдюмская д.73; ул. Курдюмская д.92/1; ул. Лунная д.18; ул. Лунная д.23А; ул.Международная д.8; Международный проезд д.43; ул. Одесская д.14; проспект 50 лет Октября д.57; проспект 50 лет Октября д.134Б; ул. Тверская д.36; ул. Телеграфная д.8; 1-й Телеграфный проезд д.12; 2-й Телеграфный проезд д.7; 2-й Телеграфный проезд д.9; ул. Техническая д.12А; ул.Техническая д.14; ул. Техническая д.14 А; ул. Техническая д.16 , <...>

Суд принял к производству данное исковое заявление, данному делу был присвоен № А57-25350/11.

Определениями Арбитражный суда Саратовской области по заявлению Ответчика в рамках дела № А57-25350/11 в качестве третьих лиц были привлечены Администрация Ленинского района МО «Город Саратов», г.Саратов, ООО УК «Созидание», Саратов и ООО «Управляющая компания «ПНКБ» (ОГРН <***>), г.Саратов.

Протокольным определением от 5.04.2012г. суд принял заявление в порядке ст. 124 АПК РФ о переименовании ответчика на ООО «УК ПНКБ» (ОГРН <***>), г. Саратов.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 23.04.2012г. суд с согласия лиц , участвующих в деле выделил в отдельное производство исковые требования ООО «Управляющая компания «Наш дом», г. Саратов, к ООО «УК ПНКБ» (ОГРН <***>), г. Саратов, третьи лица: Администрация Ленинского района МО «Город Саратов», г. Саратов, ООО УК «Созидание», Саратов, ООО «Управляющая компания «ПНКБ» (ОГРН <***>), г.Саратов, об истребовании технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирных домов, расположенных по адресу: <...>, <...>.

Данное требование было принято к производству с присвоением данному делу № А57-11026/12.

По ходатайству ответчика Определением суда от 05 июня 2012 года производство по данному делу было приостановлено, поскольку в Ленинском районном суде г. Саратова находится дело №2-2077/12 по иску ФИО2 к ООО « «Управляющая компания «Наш дом», Безручко Н.В. о признании решений общего собрания собственников помещений, оформленных протоколом от 20.10.2011 г. недействительными и дело №2-2165/12 по иску ФИО3 к ООО «Управляющая компания «Наш дом» о признании решений общего собрания собственников помещений, оформленных протоколом от 26.09.2011г. недействительным.

Определением суда от 16.08.2012 года производство по делу было возобновлено в связи с вступлением в законную силу судебных актов по делу № 2-2077/12 и по делу № 2-2165/12 и назначено судебное разбирательство.

Представители ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 и 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, иных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

При данных обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Выслушав Истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее:

15.05.2008 года по результатам открытого конкурса между администрацией муниципального образования «Город Саратов» в лице администрации Ленинского района муниципального образования «Город Саратов» и ООО «УК «ПНКБ» (ОГРН <***>) были заключены договоры управления многоквартирными домами, расположенным по адресу: <...>

Вышеуказанные договоры были заключены сроком на 1 год и действовали с 20.06.2008.

Начиная с июня 2009 года между ООО «УК «ПНКБ» и ООО «УК «Созидание» возник спор о правомерности управления указанными домами, с одновременным выставлением собственникам платежных квитанций от двух управляющих компаний.

Для установления определенности собственники помещений многоквартирных домов по адресам: <...> сентябре-октябре 2011г. провели общие собрания, на которых приняли решения: расторгнуть договора управления многоквартирными жилыми домами между собственниками и управляющей организацией –ООО «УК «ПНКБ» (ОГРН 1066454049474ИНН <***>); в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ООО «УК «ПНКБ»; выбрать управляющую организацию – ООО «УК «Наш Дом» в качестве управляющей организации жилого дома с заключением договора управления; наделить правом ООО «УК «Наш дом» от имени собственников уведомить ООО «УК «ПНКБ» о расторжении договоров управления истребовать от ООО «УК «ПНКБ» передать ООО «УК «Наш дом» техническую и иную документацию по многоквартирному дому, а также документацию паспортного стола(домовые книги, поквартирные карточки, карточки регистрации и т.д.). Данное обстоятельство подтверждается протоколами общих собраний собственников помещений: от 26.09.2011г. ул. Лунная, д. 16; от 20.10.2011г. ул. Одесская, д. 14А, реестрами собственников помещений, принимавших участие в очном голосовании и показаниями свидетелей в рамках дела А57-25350/11, до выделения настоящих исковых требований .

По результатам проведенных собраний между ООО «Управляющая компания «Наш дом» и собственниками помещений в многоквартирных домах по указанным выше адресам были заключены договора управления, копии которых представлены Истцом находятся в материалах дела.

Во исполнение решений собственников указанных выше многоквартирных жилых домов, ООО «Управляющая компания «Наш дом» уведомило ООО «Управляющая компания «ПНКБ» письмами: исх. №290н от 01.11.2011г., №382н от 29.11.2011г., о состоявшихся решениях и предложило передать Истцу техническую документацию на многоквартирные дома и иные, связанные с управлением документы, приложив к ним копии указанных выше протоколов.

Однако ответа на указанные обращения со стороны Ответчика не последовало и требование о передаче документации удовлетворено не было.

В результате Истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд считает требования Истца законными и подлежащими удовлетворению последующим основаниям.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники

помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в

многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как видно из материалов дела Истец управляет данными домами по желанию собственников.

В процессе производства по данному делу, собственник помещения в многоквартирном доме №14А по ул. Одесская г. Саратова ФИО2 обратился в Ленинский районный суд г. Саратова с иском о признании решений общего собрания собственников, оформленных протоколом от 20.10.2011г. недействительными. Решением от 04.07.2012 года суд в удовлетворении исковых требований ФИО2 было отказано.

В процессе производства по данному делу, собственник помещения в многоквартирном доме №16 по ул. Лунная г. Саратова ФИО3 обратился в Ленинский районный суд г. Саратова с иском о признании решений общего собрания собственников, оформленных протоколом от 26.09.2011г. недействительными. Определением от 25.06.2012 года суд принял отказ Истца от исковых требований в полном объеме.

Таким образом, протоколы, подтверждающие принятия решения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах №14 А по ул. Одесская и №16 по ул. Лунная г. Саратова о выборе в качестве управляющей организации ООО «УК «Наш дом» и о расторжении договора управления с ООО «УК «ПНКБ» (ОГРН <***> ИНН <***>) в надлежащем порядке никем оспорены не были.

Собственники через Истца уведомили Ответчика о расторжении ранее заключенных

договоров в одностороннем порядке и заключили договора управления с вновь избранной

управляющей компанией.

В соответствии с п.10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращении договора управления многоквартирным домом обязана была передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Наличие у ООО «УК «ПНКБ» (ОГРН <***>) карточек поквартирного и регистрационного учета граждан подтверждается актом приема-передачи картотеки формы №9, 10, домовых книг, составленным 30.06.2008г. МУ «ДЕЗ по Ленинскому району г.Саратова» и ООО«Управляющая компания «ПНКБ».

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995г №713 «Об утверждении Правил регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» к должностным лицам ответственным за регистрацию отнесены собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениям, или уполномоченные лица товарищества собственников жилья либо управляющей компании, ответственные за регистрацию граждан в жилых помещениях частного жилого фонда.

Согласно п. 27 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв. Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г.) ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Суд считает, что Истец в соответствии п.п. 8-10 ст.162 ЖК РФ, п.п. 24, 26 Правил и

разъяснениями Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006г. №14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом», в установленном порядке уведомил Ответчика о решении собственников и потребовал от него техническую и иную документацию, связанную с управлением спорными домами.

В своем отзыве Ответчик ссылается на то, что спорные многоквартирные дома по данному делу находятся в управлении ООО «УК» ПНКБ» (ОГРН <***>) наосновании договоров управления, заключенных в 2008 году по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления по выбору управляющей организации.

Согласно п.5.1. договора управления, заключенного между Администрацией Ленинского района МО «Город Саратов» и ООО «Управляющая компания «ПНКБ» на основании проведенного открытого конкурса, договор заключался сроком на 1 (один) год и действовал с 20 июня 2008 года по 20 июня 2009 года.

Согласно подпункту 15 пункта 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, указан срок действия договоров управления многоквартирным домом заключенных по результатам проведения открытого конкурса, равный 1 году, а также условия продления срока действия указанных договоров на 3 месяца, если: большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности; товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом; другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управлениямногоквартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению; другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом в соответствии с настоящими Правилами, не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.

В соответствии с пунктом 4 постановления Правительства Российской Федерации от

06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» разъяснения о применении Правил, утвержденных настоящим постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации.

Согласно пункту 12 письма Министерства регионального развития Российской Федерации от 26.03.2007 № 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации» договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, не подлежит продлению на основании части 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку всоответствии со специальной нормой части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления обязан провести новый открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном Правилами проведения конкурса, т.е. действие договоров управления спорных многоквартирных домов между Администрацией Ленинского района МО «Город Саратов» и ООО «Управляющая компания «ПНКБ» закончилось в июне 2009г.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. В случае, если закончился срок действия договора и не проводился конкурс по выбору управляющей компании и не поступало заявления от собственников о прекращении договора управления многоквартирным домом, прежняя управляющая организация продляет на тот же срок и на тех же условиях договор управления.

Срок действия договора управления, заключаемого по результатам открытого конкурса, согласно ч.5 ст. 161 ЖК РФ, не может превышать трех лет.

Таким образом, даже если предположить, что договоры управления спорных многоквартирных домов между Администрацией Ленинского района МО «Город Саратов» и ООО «Управляющая компания «ПНКБ»и были пролонгированы, то срок их действия уже истек в июне 2011г. по истечении трех лет, определенных жилищным законодательством.

Правоотношения, возникшие между ООО «УК «ПНКБ» и собственниками помещений жилых домов, находящихся в муниципальной и частной собственности, возникли не только на основании общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации, но и на основании специальных норм права (Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 от (в ред.постановления Правительства Российской Федерации от 18.07.2007 № 453).

В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными

законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации

собственники жилых помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 стать 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или изменении способа управления этим домом.

Часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд учитывает Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 № 7677/11 по делу № А65-11798/2010, согласно которого «собственники помещений в многоквартирном жилом доме в праве в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом в случае принятия или решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данными домами. Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации».

Как видно из материалов дела в период с августа по ноябрь 2011г. в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам: <...> провели общие собрания, на которых приняли решения: расторгнуть договора управления многоквартирными жилыми домами между собственниками и управляющей организацией –ООО «УК «ПНКБ» (ОГРН <***> ИНН <***>); в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ООО «УК «ПНКБ»; выбрать управляющую организацию – ООО «УК «Наш Дом» в качестве управляющей организации жилого дома с заключением договора управления; наделить правом ООО «УК «Наш дом» от имени собственников уведомить ООО «УК «ПНКБ» о расторжении договоров управления и требовать от ООО «УК «ПНКБ» передать ООО «УК «Наш дом» техническую и иную документацию по многоквартирному дому.

Решение собственников было отражено в составленных по результатам собрания протоколам, которые в последующем были вручены Ответчику совместно с уведомлениями.

Факт получения уведомлений с протоколами собраний подтверждается отметками о вручении и Ответчиком надлежащим образом не оспорено.

Таким образом, суд учитывая в совокупности все доказательства, считает, что собственники помещений данных многоквартирных домов отказались от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенном ранее с ООО «УК «ПНКБ» (ОГРН <***>), в связи с выбором в качестве управляющей организации – ООО «УК «Наш дом».

На основании изложенного суд считает, что собственники спорных домов надлежащим образом расторгли договоры управления, заключенные ранее с Ответчиком, и надлежащим образом уведомили его об этом.

Доказательств фактического управления данными домами Ответчиком не представлено.

В соответствии с подпунктом «в» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307, ООО «УК «Наш дом», как исполнитель коммунальных услуг в многоквартирных домах обязана заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры или самостоятельно производить коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг потребителям в вышеуказанном доме.

Поэтому, в доказательство того, что управление спорными многоквартирными домами осуществляет ООО «УК «Наш дом», Истцом были представлены копии сопроводительных писем о направлении дополнительных соглашений к договорам с ресурсоснабжающими организациями (договоры находятся на стадии заключения).

Решения собственников, избравших в качестве управляющей компании , указанных выше домов ООО «УК «Наш дом» никем из собственников не оспорены.

Таким образом, суд считает, что Истец является надлежащей управляющей компанией и вправе требовать от Ответчика техническую и иную документацию.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 177, 180, 181, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать ООО «УК ПНКБ» (ОГРН <***>), г. Саратов передать ООО «Управляющая компания «Наш дом» техническую и иную документацию, а именно: технический паспорт на многоквартирный дом; карточки регистрационного учета формы №9; карточки поквартирного учета формы №10 на каждое зарегистрированное лицо; домовые книги; копии лицевых счетов собственников и нанимателей жилых помещений; сведения о проведении капитального и текущего ремонта за последние три года (сметы, описи работ, акты выполненных работ и другие документы, связанные с управлением многоквартирных домов, расположенных по адресу: <...>, <...>.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение Арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение Арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

Направить решение арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области М.Е. Медникова