Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи от 06.11.2012 года № 11/3333/2012-167.

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО2, конкурсный управляющий; ФИО3, доверенность № 12/10 от 12.10.2012 года (срок доверенности 1 год);

от заинтересованного лица (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области) – ФИО4, доверенность № 127 от 27.12.2012 года (срок доверенности до 31.12.2013 года);

от заинтересованного лица (ФИО1) – ФИО1, паспорт;

от заинтересованного лица (ЗАО коммерческий межотрослевой банк стабилизации и развития «ЭКСПРЕСС-ВОЛГА») – ФИО5, доверенность № 04-18/14Н от 01.01.2013 года (срок доверенности по 31.12.2013 года);

от заинтересованного лица (ООО «Трейд Плюс») – не явился, извещён, без участия.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Акорус» обратилось в арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по отказу в государственной регистрации договора купли-продажи от 06.11.2012 года № 11/3333/2012-167.

До рассмотрения спора по существу, заявитель в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просит суд признать незаконным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи от 06.11.2012 года № 11/3333/2012-167 и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения Арбитражного суда Саратовской области по данному делу произвести регистрационные действия по государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.05.2012 года.

В судебное заседание, назначенное на 09.07.2013 года на 11 час. 00 мин. явились представители заявителя и заинтересованных лиц (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФИО1, Закрытое акционерное общество коммерческий межотрослевой банк стабилизации и развития «ЭКСПРЕСС-ВОЛГА»).

Представитель Общества с ограниченной ответственностью «Трейд Плюс» в судебное заседание не явился, заявил о рассмотрении спора без его участия.

При указанных обстоятельствах, в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор рассмотрен по существу по имеющимся в деле материалам.

Представители заявителя в судебном заседании поддержали заявленные требования в полном объёме.

ФИО1 в судебном заседании поддержал доводы заявителя в полном объеме и просит удовлетворить заявленные требования.

Представители заинтересованных лиц оспорили заявленные требования, просят в удовлетворении заявленных требований отказать.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что 31.05.2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Акорус», в лице конкурсного управляющего ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупателем) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого, Продавец продаёт и передаёт, а Покупатель покупает на праве собственности, принимает и оплачивает следующее имущество: нежилое помещение, общей площадью 12,8 кв.м., условный номер 64:48:1:0:595:3:Б:Н, расположенное по адресу: <...>.

31.05.2012 г. ООО «Акорус» в лице представителя ФИО6 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, литер Б, по адресу: <...>, условный номер 64:48:1:0:595:3:Б:Н, площадью 12,8 кв.м.

06.11.2012 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (исх. № 11/333/2012-167) отказало заявителю в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, литер Б, по адресу: <...>, условный номер 64:48:1:0:595:3:Б:Н, площадью 12,8 кв.м.

Основанием для отказа послужило то обстоятельство, что указанное недвижимое имущество является предметом залога (ипотеки). Залогодержателем нежилого помещения является ЗАО коммерческий межотрослевой банк стабилизации и развития «Экспресс-Волга». При этом, решение о порядке и условиях проведения торгов по продаже данного нежилого помещения было принято собранием кредиторов без участия конкурсного залогового кредитора.

Также, основанием для отказа в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества явилось то, что документы, подтверждающие публикацию предстоящих торгов по продаже вышеназванного нежилого помещения в газете «Коммерсантъ», в регистрирующий орган не представлены. Кроме того, отказывая в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества регистрирующий орган указал на то, что представленный в регистрирующий орган договор купли-продажи объекта недвижимости от 31.05.2012 года не содержит сведений об обременении данного имущества ипотекой в пользу ЗАО «Экспресс-Волга». И последним основанием для отказа в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества явилось то, что согласно имеющемуся в Управлении Росреестра по Саратовской области определению Волжского районного суда г. Саратова от 15.12.2010 года по делу № 2-4572/2010 между ЗАО «Экспресс-Волга», ООО «Акорус» и ФИО7 было утверждено мировое соглашение, согласно условиям которого, ООО «Акорус» передаёт в собственность ЗАО «Экспресс-Волга» в числе прочего, нежилое помещение общей площадью 12,8 кв.м. литер Б по адресу: <...>. В дальнейшем в соответствии с определением Волжского районного суда г. Саратова от 15.02.2011 года по делу № 2-4572/2010 была произведена замена первоначального взыскателя – ЗАО «Экспресс-Волга» на Общество с ограниченной ответственностью «Трейд Плюс».

Заявитель, не согласившись с отказом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, обратился в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим требованием.

Исследовав материалы дела, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконным отказа уполномоченного органа, исходя из содержания ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимо установление факта несоответствия такого отказа закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела одним из оснований для отказа в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества явилось то, что указанное недвижимое имущество является предметом залога (ипотеки). Залогодержателем нежилого помещения является ЗАО коммерческий межотрослевой банк стабилизации и развития «Экспресс-Волга». При этом, решение о порядке и условиях проведения торгов по продаже данного нежилого помещения было принято собранием кредиторов без участия конкурсного залогового кредитора.

Оспаривая отказ Управления Росреестра по Саратовской области в указанной части заявитель указывает на то, что ссылка регистратора на несоблюдение правил ст. 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» является необоснованной поскольку в данной ситуации реализация имущества должника должна проводиться по правилам ст. 110 и 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Рассмотрев данные доводы лиц, участвующих в деле, суд пришёл к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.08.2011 года по делу № А57-13546/2010, Общество с ограниченной ответственностью «Акорус» признано несостоятельным (банкротом).

Протоколом внеочередного собрания кредиторов ООО «Акорус» от 21.03.2012 года согласована оценка, условия продажи и начальная стоимость недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", и положений п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном п. 4, 5, 8-19 ст. 110, п. 3 ст. 111 названного Закона.

Согласно абз. 7 указанного пункта Постановления Пленума ВАС РФ № 58, если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что протоколом внеочередного собрания кредиторов ООО «Акорус» от 21.03.2012 года согласована оценка, условия продажи и начальная стоимость недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Определением суда от 14.08.2012 года по делу № А57-13546/2012 признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов, требования кредитора – Закрытого акционерного общества АКБ «Экспресс-Волга» в сумме 6 435 514 руб. 88 коп., из которых требования 3 511 515 руб. как требования обеспеченные залогом имущества должника.

Таким образом, при отсутствии у Банка статуса залогового кредитора, приобретенного в установленном Законом порядке, оснований для проведения торгов с учетом положений ст. 138 Закона, включая обращение в суд с ходатайством об установлении продажной цены залогового имущества, у конкурсного управляющего не имелось.

При указанных обстоятельствах, суд пришёл к выводу о том, что конкурным управляющим не допущено нарушений закона при продаже имущества должника - нежилого помещения, литер Б, по адресу: <...>, условный номер 64:48:1:0:595:3:Б:Н, площадью 12,8 кв.м.

Также, как следует из материалов дела одним из оснований для отказа в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества явилось то, что документы, подтверждающие публикацию предстоящих торгов по продаже вышеназванного нежилого помещения в газете «Коммерсантъ», в регистрирующий орган не представлены.

Оспаривая данный довод Управления Росреестра по Саратовской области заявитель указал на то, что сообщение о тогах было опубликовано в официальном источнике на сайте www.fedresurs.ru - 26.03.2012 года, а также в местном печатном издании – газете «Кому Что Саратов» № 22 (1749) от 26.03.2012 года.

Рассмотрев данные доводы лиц, участвующих в деле, суд пришёл к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 9 статьи 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона, и в печатном органе по месту нахождения должника.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о банкротстве сведения, подлежащие опубликованию в соответствии с настоящим Законом, включаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и опубликовываются в официальном издании, определенном регулирующим органом.

Таким изданием является газета "Коммерсантъ" (Распоряжение Правительства Российской Федерации от 21.07.2008 N 1049-р).

Заявитель не оспаривает отсутствие опубликования сообщения о продаже недвижимого имущества в официальном издании газета "Коммерсантъ".

Однако, результаты торгов не признаны недействительными, в установленном законом порядке.

Кроме того, как следует из материалов дела одним из оснований для отказа в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества явилось то, что представленный в регистрирующий орган договор купли-продажи объекта недвижимости от 31.05.2012 года не содержит сведений об обременении данного имущества ипотекой в пользу ЗАО «Экспресс-Волга».

Оспаривая данный довод Управления Росреестра по Саратовской области, заявитель указал на то, что отсутствие в договоре сведений об обременении в отношении продаваемого имущества, не может являться основанием для отказа в регистрации права на объект недвижимого имущества.

Рассмотрев данные доводы лиц, участвующих в деле, суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что Управлением Росреестра по Саратовской области отказано в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в связи с не указанием в договоре купли-продажи от 31.05.2012 года, заключенного по результатам проведения торгов в рамках процедуры банкротства, на наличие ипотеки.

Пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 г. № 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, поскольку Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят по отношению к положениям Закона № 122-ФЗ и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" специальный характер, в связи с чем, подлежат приоритетному применению.

Поскольку состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, то залог этого имущества прекратился, соответственно, обременения, которые в силу закона вытекают из залога, также прекратились и к ФИО1 перейти не могли, в связи с чем, указание на них в договоре купли-продажи не требуется, а потому основания, предусмотренные абзацем 7 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.

При указанных обстоятельствах, данный довод Управления Росреестра по Саратовской области является необоснованным.

Также, как следует из материалов дела одним из оснований для отказа в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества явилось то, что согласно имеющемуся в Управлении Росреестра по Саратовской области определению Волжского районного суда г. Саратова от 15.12.2010 года по делу № 2-4572/2010 между ЗАО «Экспресс-Волга», ООО «Акорус» и ФИО7 было утверждено мировое соглашение, согласно условиям которого, ООО «Акорус» передаёт в собственность ЗАО «Экспресс-Волга» в числе прочего, нежилое помещение общей площадью 12,8 кв.м. литер Б по адресу: <...>. В дальнейшем в соответствии с определением Волжского районного суда г. Саратова от 15.02.2011 года по делу № 2-4572/2010 была произведена замена первоначального взыскателя – ЗАО «Экспресс-Волга» на Общество с ограниченной ответственностью «Трейд Плюс».

Оспаривая данные доводы Управления Росреестра по Саратовской области, заявитель указывает на то, что договор уступки прав требования на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Однако, поскольку данный договор регистрацию в Едином государственном реестре прав не проходил, соответственно он не может иметь правовых последствий и являться основанием для отказа в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества.

Рассмотрев данные доводы лиц, участвующих в деле, суд основывается на следующем.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 10 от 17.02.2011 года "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Исходя из приведенных положений государственная регистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой (пункт 4 статьи 20 Закона об ипотеке), необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего государственной регистрации.

При этом с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ). Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат.

Однако, договор уступки права требования по мировому соглашению от 15.12.2012 года между ООО «Трейд Плюс» и ЗАО «Экспресс-Волга» государственную регистрацию не проходил.

При указанных обстоятельствах, оснований для отказа в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, не имелось.

Что касается требований заявителя об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения Арбитражного суда Саратовской области по данному делу произвести регистрационные действия по государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.05.2012 года, то суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Пунктом 3 части 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Данные положения направлены на защиту прав и законных интересов заявителя, и реализацию им права, гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации, на обжалование в суд решений и действий (или бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц.

Таким образом, требования заявителя об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области устранить допущенные нарушения прав, не является самостоятельным требованием и вытекает из основного требования о признании недействительным ненормативного правового акта и является способом восстановления нарушенного права.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду принадлежит право выбрать способ восстановления нарушенных интересов заявителя.

В связи с чем, обязание Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области зарегистрировать переход права собственности к гражданину ФИО1 на недвижимое имущество - нежилое помещение, литер Б, по адресу: <...>, площадью 12,8 кв.м. по представленным на государственную регистрацию перехода права собственности 31.05.2012 года документам (входящий номер 11/333/2012-167), в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, суд рассматривает как меру, направленную на устранение допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, что соответствует положениям пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 27, 169, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 06.11.2012 года № 11/333/2012-167.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области зарегистрировать переход права собственности к гражданину ФИО1 на недвижимое имущество - нежилое помещение, литер Б, по адресу: <...>, площадью 12,8 кв.м. по представленным на государственную регистрацию перехода права собственности 31.05.2012 года документам (входящий номер 11/333/2012-167), в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, предусмотренном статьями 181, 257, 259, 260, 273, 276, 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области В.В. Землянникова