Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Топорова А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Жупиловой Д.С., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению жилищно-строительного кооператива «Жемчужина», г. Саратов

Заинтересованные лица:

Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов,

Комитет по землепользованию и градостроительству администрации МО «Город Саратов», г. Саратов,

о признании ответа Комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» от 12.08.2010 и прилагаемого к нему расчета арендной платы за арендуемый земельный участок незаконными и обязании Комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» сделать расчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000 с коэффициентом 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 21.09.2009,

от Администрации МО «Город Саратов» – ФИО2, по доверенности № 01-4/10 от 05.10.2010,

от Комитета по землепользованию и градостроительству администрации МО «Город Саратов» – ФИО3 по доверенности № 02-07/05-14700,

установил: в Арбитражный суд Саратовской области обратился жилищно-строительного кооператив «Жемчужина» о признании ответа Комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» от 12.08.2010 и прилагаемого к нему расчета арендной платы за арендуемый земельный участок незаконными и обязании Комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» сделать расчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000 с коэффициентом 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Определением от 19.11.2010 к участию в деле в качестве заинтересованного лица, привлечена администрация муниципального образования «Город Саратов».

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования и сообщил арбитражному суду, что ответ органа местного самоуправления от 12.08.2010 и прилагаемый к нему расчет арендной платы оспариваются в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как действия или ненормативные акты органа местного самоуправления, поскольку они противоречат закону и нарушают права и законные интересы кооператива в предпринимательской иной экономической деятельности.

Представитель Комитета по землепользованию и градостроительству администрации МО «Город Саратов» возражает против удовлетворения заявленных требований, поскольку сообщение от 12.08.2010 № 02-07/07-12965 и приложенное к нему уведомление по арендной плате на земельный участок на 2010 года подготовлены в соответствии с положениями пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку заявителем в течение трех лет с момент предоставления земельного участка, не завершено на нем строительство многоэтажных жилых.

Представитель Администрации муниципального образования «Город Саратов» возражает против удовлетворения требований, поскольку для заявителя наступили правовые последствия по изменению арендной платы, предусмотренные пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, так как на предоставленном земельном участке не завершено строительство всех жилых домов.

Арбитражный суд, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела постановлением мэра города Саратова от 23.08.2000 № 520-211 жилищно-строительному кооперативу «Жемчужина» ПО «САЗ» в срочное пользование сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 1,8554 га для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов на пересечении улиц Советской, Пугачевской и ФИО4 во Фрунзенском районе.

24.08.2000 между Администрацией г. Саратова (арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом «Жемчужина» ПО «САЗ» (арендатор) подписан договор № 2877 аренды земельного участка в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял на условиях аренды сроком на три года земельный участок площадью 18554 кв.м. с кадастровым номером 644806022402 на пересечении улиц Советской, Пугачевской и ФИО4 во Фрунзенском районе.

02.04.2008 Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области проведена государственная регистрация договора аренды № 2877 от 24.08.2000, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 64-01/487-214/2002-148.

Соглашением № 1 от 07.11.2005 стороны договора определили, что договор аренды № 2877 от 24.08.2000 возобновлен на неопределенный срок.

В дальнейшем жилищно-строительный кооператив «Жемчужина» ПО «САЗ» был реорганизован путем выделения жилищно-строительного кооператива «Жемчужина», который является правопреемником реорганизуемого кооператива по всем правам и обязанностям, относящимся к строительству многоэтажных жилых домов во Фрунзенском районе на пересечении улиц Советской, Пугачевской и ФИО4, в том числе договора аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000 и соглашения № 1 от 07.11.2005 к данному договору.

Соглашением от 22.08.2008 в договор аренды внесены изменения в договор аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000 в отношении наименования арендатора, вместо ЖСК «Жемчужина» ПО «САЗ» арендатором указан ЖСК «Жемчужина».

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды № 2877 от 24.08.2000 арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от неё) с письменным уведомлением арендатора. Перерасчет арендной платы производится Арендодателем в срок до 30 августа текущего года.

19 мая 2010 года Комитет по земельным ресурсам администрации МО «Город Саратов» подготовил уведомление № 02-07/07-7843 в адрес ЖСК «Жемчужина» по арендной плате за земельный участок на 2010 год в отношении части земельного участка площадью 2283,7 кв.м. с применением ставки аренды в размере 0,2% кадастровой стоимости земельного участка, исходя из кадастровой стоимости 4439,57 руб./кв.м.

19 мая 2010 года Комитет по земельным ресурсам администрации МО «Город Саратов» подготовил уведомление № 02-07/07-7844 в адрес ЖСК «Жемчужина» по арендной плате за земельный участок на 2010 год в отношении оставшейся части земельного участка площадью 15963,3 кв.м. с применением ставки аренды в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка, исходя из кадастровой стоимости 4439,57 руб./кв.м.

ЖСК «Жемчужина», не согласившись с пересчетом арендной платы, 16.06.2010 обратился в Комитет по земельным ресурсам администрации города Саратова с заявлением о перерасчете арендной платы от 02.06.2010.

Комитет по земельным ресурсам администрации города Саратова в ответ на обращение ЖСК «Жемчужина» направил письмо от 12.08.2010 № 02-07/07-12965 о перерасчете арендной плат с приложением уведомления по арендной плате за земельный участок на 2010 год от 12.08.2010 № 02-07/07-12965 в отношении земельного участка площадью 18247,3 кв.м. с применением ставки аренды в размере 0,6% кадастровой стоимости земельного участка, исходя из кадастровой стоимости 4439,57 руб./кв.м.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков её внесения» (в редакции постановлений Правительства Саратовской области от 22.04.2008 № 166-П, от 22.03.2010 № 92-П) годовой размер арендной платы за земельные участки (в зависимости от видов разрешенного использования), государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено федеральным законом, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов установлен в размере двух десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 № П/0152 «Об утверждении технических рекомендации по государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов» утвержден типовой перечень видов разрешенного использования (приложение № 2) в пункте № 1 которого указан вид: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, в число которого входя земельные участки, предназначенные для размещения среднеэтажных и многоэтажных жилых домов и общежитий.

Как следует из постановления мэра города Саратова от 23.08.2000 № 520-211 жилищно-строительному кооперативу «Жемчужина» ПО «САЗ» в срочное пользование сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 1,8554 га для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов.

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу, что для земельного участка, находящегося в аренде ЖСК «Жемчужина», вид разрешенного использования должен быть установлен «для размещения домов многоэтажной жилой застройки» (многоэтажных жилых домов).

Представленные заявителем разрешения на строительство: № 546 от 22.05.2002 (общее) многоэтажных жилых домов, № 64-048-1114-00225-06 от 04.04.2006, № 64-428 от 01.11.2007, № RU64304000-207 от 02.10.2008 и разрешения на ввод многоэтажных жилых домов: № 64-048-2114-00274-06 от 04.07.2007 (9-ти этажный жилой дом 1-ая очередь – блок секции А, Б, В), № RU64304000-6 от 18.02.2010 (2-ая очередь застройки квартала (блок-секция «Г»), а также положительное заключение государственной экспертизы № 64-1-4-0207-10 ГАУ «Саратовский региональный центр экспертизы в строительстве» и Генеральный план с внутриплощадочными инженерными сетями в границах земельного участка, находящегося в аренде ЖСК «Жемчужина», свидетельствуют о соблюдении заявителем вида разрешенного использования, предоставленного в аренду земельного участка, однако также подтверждают и то, что строительство всех жилых домов запроектированных на земельном участке не завершено.

В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о разделе земельного участка с кадастровым номером 64:48:060224:02 или выделе из него земельных участков под жилыми домами, строительство которых завершено.

Поскольку положения пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации являются императивными для земельных участков, находящихся как в государственной, так и муниципальной собственности и обусловливают минимальный размер арендной платы за земельный участок для жилищного строительства, на котором в течение трех лет с момента его предоставления не завершен строительством объект недвижимости ( не введен в эксплуатацию), то арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности расчета Комитетом по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» арендной платы по договору земельного участка № 2877 от 24.08.2000 с применением положений четвертого абзаца пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из двукратной налоговой ставки.

В соответствии со статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать: 0,3 процента в отношении земельных участков, в том числе приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства.

Решением Саратовской городской Думы от 27.10.2005 № 63-615 (в ред. решения Саратовской городской Думы от 28.11.2006 N 12-89) ставка земельного налога от кадастровой стоимости в том числе и в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, установлена в размере 0,3%.

При этом арбитражным судом учитывается и то, что абзац 4 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации введен в действие Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ с 01.01.2007, то есть после истечения трехгодичного срока с момента предоставления земельного участка в аренду, однако это не препятствует применению указанного положения закона к сложившимся правоотношениям последующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Данные выводы согласуются с толкованием правовых норм, содержащимся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Кроме того, арбитражный суд приходит к выводу, что заявителем избран не надлежащий способ защиты.

Оценивая уведомление от 12.08.2010 № 02-07/07-12965, арбитражный суд приходит к выводу, что оно является односторонней сделкой по одностороннему изменению условий договора аренды земельного участка, поскольку оно направлено изменение гражданских прав и обязанностей ЖСК «Жемчужина» по договору.

Несмотря на указанные обстоятельства представитель заявителя в судебном заседании подтвердил, что настаивает на проверке законности действий органа местного самоуправления по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статей 197, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, в том числе судебных приставов - исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе.

Производство по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц возбуждается на основании заявления заинтересованного лица, обратившегося в арбитражный суд с требованием о признании недействительными ненормативных правовых актов или о признании незаконными решений и действий (бездействия) указанных органов и лиц.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат рассмотрению споры, связанные с обжалованием действий (бездействий) и (или) ненормативных правовых актов, осуществленных государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами, наделенными соответствующими властно-распорядительными полномочиями в отношении заявителя.

В рассматриваемом споре Комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» выступает в качестве уполномоченного органа местного самоуправления стороны по договору аренды земельного участка и является равным заявителю субъектом договорных правоотношений.

В силу статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Решением Саратовской городской Думы от 18.02.2010 № 47-562 администрация муниципального образования «Город Саратов» осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее по тексту земельные участки), если иное не установлено законодательством Российской Федерации и законодательством Саратовской области. Комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" от имени администрации муниципального образования "Город Саратов" осуществляет: заключение, изменение, расторжение договоров аренды, купли-продажи, безвозмездного срочного пользования земельных участков.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит выводу, что направление Комитетом по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» в адрес Заявителя уведомления от 12.08.2010 № 02-07/07-12965 не было обусловлено реализацией властно-распорядительных полномочий органов местного самоуправления. Уведомление по своему содержанию отвечает признакам односторонней сделки, направленной на изменения условий договора аренды земельного участка от 24.08.2000 № 2877, законность которой подлежит рассмотрению не по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а по правилам главы 21 Кодекса (искового производства) с предъявлением требования о признании сделки недействительной.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд приходит к выводу, что заявителем избран неверный способ защиты (оспаривание действий органов местного самоуправления), поскольку должно быть заявлено требование о признании сделки недействительной.

Арбитражный суд не обладает полномочиями по изменению предмета заявленных заявителем требований, в силу положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации это права предоставлено заявителю (истцу).

При таких обстоятельствах, учитывая предмет заявленных требований, и избрание заявителем ненадлежащего способа защиты своих прав и законных интересов, а также обоснованность применения органом местного самоуправления к сложившимся правоотношениями положений четвертого абзаца пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 177, 180, 181, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований жилищно-строительного кооператива «Жемчужина», город Саратов о признании ответа Комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» от 12.08.2010 и прилагаемый к нему расчет арендной платы за арендуемый земельный участок незаконными, а также обязании Комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» сделать расчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000 с коэффициентом 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка - отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

А.В. Топоров