Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Горбуновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Казанцевой Ю.П., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

заместителя прокурора Саратовской области (от 01.06.2018 №8-418-2018, сопроводительное письмо от 01.06.2018 №8-418-2018) в интересах Балаковского муниципального района в лице администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Саратовская область, г. Балаково,

к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов;

комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Саратовская область, г. Балаково,

третьи лица:

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов,

администрация Балаковского муниципального района Саратовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Саратовская область, г. Балаково,

о признании недействительным договора и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости,

при участии представителей:

от истца – ФИО1, удостоверение,

от комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области – ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2019 №10,

от администрации Балаковского муниципального района Саратовской области – ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2019 №01-20/8,

от ООО «Вектор» - ФИО4, представитель по доверенности от 18.06.2018, б/н; ФИО5, представитель по доверенности от 23.07.2018, б/н, ФИО6, представитель по доверенности от 23.07.2018, б/н,

от Управления Росреестра по СО – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился заместитель прокурора Саратовской области в интересах Балаковского муниципального района в лице администрации Балаковского муниципального района Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор», комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области; третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о признании недействительным договора от 08.10.2015 №132 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613, площадью 22517 кв.м., с разрешенным использованием – земельные участки для сельскохозяйственного использования (пашня), категория земель – земли населенных пунктов, заключенного между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Вектор»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции; о признании отсутствующим права собственности ООО «Вектор» на объект недвижимости – хозяйственную постройку площадью 21 кв.м., расположенную по адресу: Саратовская область, г. Балаково, напротив 10-ого микрорайона, кадастровый номер 64:05:010503:727.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 05.06.2018 по делу №А57-11880/2018 указанное исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2018 по делу №А57-11880/2018 подготовка дела к судебному разбирательству завершена, назначено судебное заседание по рассмотрению исковых требований, с последующими отложениями судебных заседаний.

В судебном заседании принимают участие представители Прокуратуры Саратовской области, администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, ООО «Вектор».

Представитель Управления Росреестра по Саратовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Представитель прокуратуры поддерживает исковые требования в полном объеме.

Представители администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области не возражают против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзывах, устных пояснениях.

Представители ООО «Вектор» возражают против удовлетворения исковых требований, доводы возражений изложены в отзыве на иск, дополнительном отзыве и письменных пояснениях.

В судебном заседании 20.02.2019 был объявлен перерыв до 21.02.2019 до 14 час. 30 мин., а также судебном заседании 21.02.2019 был объявлен перерыв до 25.02.2019 до 15 час. 20 мин., о чем вынесены протокольные определения.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы сторон, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.12.2006 Комитетом по управлению имуществом Саратовской области ОАО «Подсосенское» был предоставлен на праве аренды ОАО «Подсосенское» сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 64:05:010503:0046 по договору аренды находящихся в государственной собственности земельных участков № 678.

25.04.2007 между ОАО «Подсосенское» и СППК «Агротрест» был заключен договор замены стороны в обязательстве в части земельного участка 64:05:010503:0046.

30.10.2007 СППК «Агротрест» разделил земельный участок кадастровый номер 64:05:010503:0046 на земельные участки с кадастровыми номерами 64:05:010503:0061 и 64:05:010503:0062.

15.04.2008 СППК «Агротрест» передал права аренды на указанные земельные участки ООО «Мясо-молочный комплекс».

21.02.2014 ООО «Мясо-молочный комплекс» передало ООО «Актант-Балаково» права и обязанности по договору аренды находящихся в государственной собственности земельных участков № 678 в отношении земельного участка: из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:05:010503:94 площадью 91677 кв.м, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (пашня), расположенный по адресу: Саратовская есть, г. Балаково, напротив 10-го микрорайона.

По договору замены стороны в обязательстве 28.04.2014ООО «Актант-Балаково» передало ООО «Вектор» права и обязанности по договору аренды находящихся в государственной собственности земельных участков № 678 в отношении земельного участка: из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:05:010503:94 площадью 91677 кв.м, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (пашня), расположенный по адресу: Саратовская есть, г. Балаково, напротив 10-го микрорайона.

На основании Постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 5269 от 29 октября 2014 года образованы земельные участки с кадастровым номером 64:05:010503:613, площадью 22517 кв.м., с кадастровым номером 64:05:010503:614, площадью 66465 кв.м, путем раздела земельного участка кадастровым номером 64:05:010503:94 с сохранением исходного в измененных границах.

В связи с разделом земельного участка кадастровым номером 64:05:010503:94 31.10.2014 между Балаковским муниципальным районом Саратовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Вектор» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли № 678 от 27 декабря 2006 года.

25.09.2015 ООО «Вектор» зарегистрировало на основании декларации право собственности на объект недвижимости - хозяйственная постройка площадью 21 кв.м.

28.09.2015 ООО «Вектор» обратилось в администрацию Балаковского муниципального района с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613 в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

Между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ООО «Вектор» 08.10.2015 заключен договор № 132 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613, расположенным по адресу г. Балаково напротив 10-ого микрорайона площадью 22517 кв.м, с разрешённым использованием - земельные участки для сельскохозяйственного использования (пашня).

Согласно акту от 05.10.2015 года об установлении выкупной цены выкупная стоимость земельного участка составила 324 рубля, т.е. цена определена из расчёта 3-х кратной ставки земельного налога относительно кадастровой стоимости земельного участка 36027,20 рублей из установленной ставки 0,3 процента за кв.м.

Прокурор полагает, что указанный договор купли-продажи земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку противоречит требованиям земельного законодательства и нарушает публичные интересы.

В обоснование исковых требований приведены следующие основания, по которым Прокуратура Саратовской области считает оспариваемую сделку недействительной (ничтожной):

1. участок предоставлен для эксплуатации объекта, построенного в отсутствие разрешения на строительство и зарегистрированного по декларации в качестве вспомогательного, при этом на земельном участке отсутствует основной объект;

2. площадь предоставленного земельного участка явно несоразмерна площади объекта;

3. земельный участок реализован по цене, составляющей трехкратный размер ставки земельного налога относительно кадастровой стоимости (324 рубля), а не по цене, равной 15% кадастровой стоимости (5 404,08 рубля);

4. земельный участок предоставлен для эксплуатации объекта с кадастровым номером 64:05:010503:726, фактически расположенного (согласно декларации) на ином земельном участке;

5. в заявлении о предоставлении участка ООО «Вектор» в качестве основания предоставления участка без проведения торгов указан подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (для эксплуатации расположенного на земельном участке объекта), в то время как в графе «цель использования земельного участка» указано «жилищное строительство», при этом земельные участки для осуществления жилищного строительства предоставляются исключительно на торгах.

Из пояснений от 22.02.2019 Прокуратуры Саратовской области усматриваются доводы о том, что экспертное заключение, выполненное ООО «Эпюра-М», не отвечает признакам объективности, всесторонности и полноты.

Доводы возражений со стороны администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области аналогичны по своему содержанию доводам, изложенным в исковом заявлении Прокуратуры Саратовской области.

Так в своих отзывах комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, администрация Балаковского муниципального района Саратовской области отмечают следующее:

- на земельном участке с кадастровым номером 64:05:010503:613 на момент заключения сделки купли-продажи земельного участка отсутствовали объекты недвижимости, под которыми возможно предоставить земельный участок площадью 22 517 м2, кв.м в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации;

- разрешенное использование земельного участка "для сельскохозяйственного использования (пашня)", сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, не соответствует испрашиваемой цели, а именно под жилищное строительство;

- площадь спорного земельного участка значительно превышает площадь указанного и расположенного (на момент выкупа) на нем объекта.

Администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области в материалы дела также представлены дополнительные пояснения, из которых усматриваются доводы о том, что экспертное заключение, выполненное ООО «Эпюра-М», не может служить доказательством правомерности выкупа земельного участка и законности совершенной сделки купли-продажи земельного участка.

Возражая против удовлетворения исковых требований ООО «Вектор» приведены следующие основные доводы:

- объект недвижимости - хозяйственная постройка для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции площадью 21 кв.м, прошла государственную регистрацию права, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права 64-АД 756459 от 25.09.2015 года, в связи с чем у истца нет оснований заявлять требования о признании данной постройки незаконной;

- ООО «Вектор» в соответствии с действующим законодательством обратился в администрацию Балаковского муниципального района с заявлением о предоставлении земельного участка, данное заявление было рассмотрено уполномоченными лицами, в связи с тем, что заявление и приложенные к нему документы соответствовали требованиям ст. 39.17 ЗК РФ, было вынесено решение о заключении договора купли-продажи земельного участка; стоимость земельного участка была установлена в соответствии с актом от 05 октября 2015 года;

- прокуратурой оспаривается законность применения статьи 39.20 ЗК РФ, но при этом ставится вопрос о занижении выкупной стоимости, являющегося элементом правового состава, закрепленного в указанной статье;

- законодательством не предусмотрены градостроительные нормы в отношении земель сельскохозяйственного назначения, решение о заключении договора купли-продажи земельного участка были приняты полномочными лицами - администрацией Балаковского муниципального района; доказательств того, что земельный участок, проданный ООО «Вектор» по оспариваемому договору купли-продажи, был сформирован с нарушением градостроительных норм и правил под возведенными объектами инфраструктуры с целью приобретения этого участка в собственность, истцом не представлено;

- действующее законодательство РФ не исключает возможности осуществления застройки земель сельскохозяйственного назначения.

Доводы возражений ООО «Вектор» также основаны на выводах экспертного заключения, выполненного ООО «Эпюра-М», о чем в материалы дела представлены письменные пояснения.

ООО «Вектор» заявлено о применении срока исковой давности в отношении требований истца.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая доводы Прокуратуры Саратовской области, администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о том, что ООО «Вектор» произвело регистрацию хозяйственной постройки, как вспомогательного объекта недвижимости в соответствии со статьей 253 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по декларации, исходя из характеристик объекта, указанных в декларации, объект не является объектом недвижимости в правовом смысле, в связи с чем, на спорном земельном участке на момент заключения сделки купли-продажи отсутствовали объекты недвижимости, под которыми возможно предоставить земельный в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, суд исходит из следующего.

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи у ООО «Вектор» было зарегистрировано право собственности на следующий объект: хозяйственная постройка площадью 21 кв.м, кадастровый номер 64:05010503:727, расположенная согласно декларации об объекте недвижимого имущества на земельном участке с кадастровым номером 64:05:010503:613 (спорном земельном участке), свидетельство о регистрации права 64-АД 756458.

Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества установлены Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", которым Федеральный закон N 122-ФЗ дополнен статьей 25.3.

В соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Федерального закона N 122-ФЗ документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Реализуя свои полномочия, Минэкономразвития России, приказом от 3 ноября 2009 г. N 447 утвердило Декларацию. Данный нормативный правовой акт прошел государственную регистрацию в Минюсте России 18 декабря 2009 г., регистрационный номер 15760, официально опубликован 15 января 2010 г. в "Российской газете", N 6.

Согласно пункту 2 Декларации в утвержденной форме должен быть указан вид (название) объекта, который конкретизирован в пунктах 2.1 (здание: дом, гараж, иное здание) и 2.2 (сооружение).

На основании пункта 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В силу пункта 3 статьи 25.3 Федерального закона N 122-ФЗ декларация является документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества.

В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен (абзац четвертый пункта 4 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ).

В материалах дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости с кадастровым номером 64:05010503:727 имеется декларация от 11.09.2015, из содержания которой усматриваются следующие сведения об объекте: адрес (местоположение) – Саратовская область, г. Балаково, напротив 10-ого микрорайона, вид (название) объекта – сооружение хозяйственная постройка, назначение – нежилое, площадь – 21 кв.м, количество этажей – 1, год создания – 2015, материал наружных стен – металлический.

Каждое конкретное действие подлежит оценке судом в совокупности с представленными сторонами доказательствами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 № 5286/09).

Из материалов дела усматривается, что ООО «Вектор» обращалось в администрацию Балаковского муниципального района с письмом о необходимости получения разрешения на строительство сооружения площадью 21 кв.м на спорном земельном участке.

В ответном письме от 22.09.2015 №01-14/4204 администрация Балаковского муниципального района сообщила ООО «Вектор», что разрешения на строительство объекта не требуется.

Регистрация объекта состоялась по упрощенной форме, путем подачи декларации, что не противоречило действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) к недвижимости относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГрК РФ) выдача разрешения на строительство (соответственно и выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

ГрК РФ не содержит определение понятия "объект вспомогательного использования".

Объект недвижимости может быть отнесен к строению вспомогательного характера в случае, если его назначение связано с осуществлением строительства (реконструкции) основного объекта или его обслуживанием, а также, если этот объект имеет ограниченный срок службы и не предусматривает длительного пребывания в нем людей.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с приказом Росстандарта от 11.12.2014 N 1974-ст национальным стандартом Российской Федерации ГОСТ 27751-2014 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения" к сооружениям пониженного уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, в которых не предусматривается постоянного пребывания людей, сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.

В соответствии с пояснениями Министерства регионального развития Российской Федерации, изложенными в письме от 25.06.2009 N 19669-ИП/08 "О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства", под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 "Надежность строительных конструкций и оснований". К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады временного содержания и подобные сооружения.

Следовательно, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является отсутствие у них самостоятельного назначения; такие объекты, имея непосредственную связь (технологическую, функциональную, целевую, эксплуатационную и т.п.) с основным зданием, выполняют только вспомогательную или обслуживающую функцию, и не могут использоваться независимо от него.

Поскольку вопрос отнесения назначения сооружения к вспомогательному по отношению к основному объекту, является правовым, данный вопрос должен быть разрешен судом по результатам оценки имеющихся в деле доказательств, при этом в силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Из материалов дела усматривается, что в архивном фонде ГУП «Сартехинвентаризация» отсутствую сведения на хозяйственную постройку, площадью 21 кв.м., расположенную по адресу; Саратовская область, г. Балаково, напротив 10 микрорайона, кадастровый номер 64:05:010503:727.

Из справки от 12.04.2016 №1 ГУП «Сартехинвентаризация» следует, что хозяйственная постройка, площадью 21 кв.м., расположенная на земельном участке с кадастровым номером 64:05:010503:613, демонтирована ( т.д. 1 л.д. 112).

Объект недвижимости снят с кадастрового учета 03.06.2016 (т.д. 2 л.д. 129).

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Экспертиза проводится государственными судебными экспертами по поручению руководителя государственного судебно-экспертного учреждения и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями, в соответствии с федеральным законом (часть 1 статьи 83 Кодекса).

Заключение эксперта, выполненное на основании проведенных исследований и с учетом их результатов, оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (части 1 и 3 статьи 86 Кодекса).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.06.2014 N 1102-О указал, что ни одно из доказательств, в том числе документы с изложением мнения специалистов, заключения экспертов, не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы. Все доказательства оцениваются судом по существу в их совокупности.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено следующее. Согласно положениям статьи 71 Кодекса заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса, при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса).

Таким образом, заключение эксперта является одним из видов доказательств, которое арбитражный суд должен оценивать наряду с иными (в совокупности со всеми) имеющимися в деле (достоверными, допустимыми и относимыми) доказательствами, представленными участниками спора.

Суд, в связи с возникшими в ходе судебного разбирательства вопросами, требующими специальных знаний, определением суда от 30.11.2018 по ходатайству ООО «Вектор» назначил судебную комплексную землеустроительную и строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил экспертам ООО «Эпюра-М» ФИО7, ФИО8, ФИО9.

04.02.2019 от ООО «Эпюра-М» поступило заключение комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы от 31.01.2019.

Отвечая на вопрос, является ли сооружение площадью 21 кв, м, которое располагалось или расположено на земельном участке с кадастровым номером 64:05:010503:613, находящемся по адресу: Саратовская область, г. Балаково, напротив 10-го микрорайона, объектом вспомогательного назначения, экспертами установлено следующее.

Сооружение площадью 21 кв. м. располагалось до демонтажа на земельном участке с кадастровым номером 64:05:010503:613, находящемся по адресу: Саратовская область, г. Балаково, напротив 10-го микрорайона, на период начала строительства капитальных строений на участке.

На момент совершения осмотра установлено, что на указанном земельном участке имеется свайный фундамент сооружения площадью 21 кв. м., оставшийся после демонтажа верхней части сооружения.

Свайный фундамент под указанным сооружением является фундаментом глубокого заложения (т.е. представляет собой конструкцию, опорная подошва которой размещена ниже границы промерзания земли); выполнен из неразборных материалов и элементов, разборка которых невозможна без повреждений, их перемещение без ущерба назначению невозможно.

Данное сооружение не является строением, выполняющим вспомогательную или обслуживающую функцию, а составляет часть единого сельскохозяйственного комплекса.

При наличии свайного фундамента под сооружением площадью 21 кв. м., эксперты пришли к выводу о том. что данное сооружение не является мобильным и сборно-разборным, а имеет неразрывную связь с земельным участком.

Таким образом, сооружение площадью 21 кв. м, которое располагалось на земельном участке с кадастровым номером 64:05:010503:613, находящемся по адресу: Саратовская область, г. Балаково, напротив 10-го микрорайона, не является объектом вспомогательного назначения.

Как отметил Верховный Суд Российской Федерации в определении от 24.09.2013№88-КГПР13-10, критерием отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения, сооружения, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе заключение комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы от 31.01.2019, суд, установив, что технические характеристики спорного объекта не свидетельствуют об его исключительно вспомогательном назначении, истцом не приведено доказательств, подтверждающих возможность фактического использования данного объекта как вспомогательного при отсутствии доказательств наличия на момент заключения спорной сделки основного объекта недвижимости по отношению к которому, спорный объект мог бы являться вспомогательным, пришел к выводу, что ООО «Вектор» был создан объект недвижимости, предполагающий самостоятельный характер своего использования.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

Собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, принадлежит исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным (пункт 4).

По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 4, 5, 13 поименованного Постановления, исключительный характер права на приватизацию земельного участка, занятого объектом недвижимого имущества, означает, что никто, кроме собственника, не имеет права на приватизацию участка, непосредственно занятого соответствующим объектом.

Давая разъяснения, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации оперировал категорией размера площади земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, которая подлежит определению исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной или проектной документации, а в отсутствие утвержденных нормативов – с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Как следует из статьи 85 ЗК РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе к зоне сельскохозяйственного использования. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Зонирование территории регламентируется ГрК РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ).

Из кадастрового паспорта от 01.10.2015№64/201/2015-827985 усматривается, что на момент заключения договора от 08.10.2015 №132 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613, спорный земельный участок относился к категории земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: земли сельскохозяйственного использования (пашня).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется данным Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В то же время названный Федеральный закон не распространяет свое действие на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями; оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом (пункт 7 статьи 27 Земельного кодекса, абзац второй пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Таким образом, образование участков из земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса.

В рассматриваемом случае надлежит установить баланс между действием принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов с одной стороны и с другой - принципов дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы, а также сочетания интересов общества и законных интересов граждан (статья 1 ЗК РФ).

Из заключения комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы от 31.01.2019 усматривается, что при ответе на вопрос: соответствует ли площадь земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613, находящегося по адресу: Саратовская область, г. Балаково, напротив 10-го микрорайона, площади, необходимой для использования объектов недвижимого имущества, зданий, строений, сооружений, в том числе площадью 21 кв. м, экспертами сделан вывод, что площадь земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613, находящегося по адресу: Саратовская область, г. Балаково, напротив 10-го микрорайона, соответствует площади, необходимой для использования объектов недвижимого имущества, зданий, строений, сооружений, в том числе площадью 21 кв. м.

Указанный вывод экспертами основан на следующем.

ООО «Комплексные инженерные изыскания и проектирование» в 2015 году разработан Проект - «Сельскохозяйственный центр по адресу: Саратовская область, Балаковский район, напротив 10-го микрорайона»

В результате исследования Проекта - «Сельскохозяйственный центр по адресу: Саратовская область, Балаковский район, напротив 10-го микрорайона», представленного в материалах дела (тома 6, 7, 8 дела), экспертом установлено: проектом предусмотрена планировочная организация земельного участка (л. д. 25 том 6), а именно: проектом предусматривается строительство и обустройство: - 3-х зданий агроцентров. К зданиям предусматривается подъезд грузового автотранспорта (фур) для проведения погрузочно-разгрузочных работ; - парковочных мест для легковых автомобилей посетителей, служащих и грузового автотранспорта. Также предусмотрены места для автотранспорта инвалидов; - во входной зоне предусмотрена площадка для проведения ярмарки.

Данным проектом предусмотрено строительство 3-х зданий агроцентров, в состав которых входят три склада сельскохозяйственной продукции (площадь каждого 940,27 кв.м) и подсобные помещения (площадь подсобных помещений, расположенных в каждом складе -493,55 кв. м (л. д. 23. т. 6).

Для определения площади земельного участка, необходимого для строительства (использования) проектируемых объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений), а именно: 3-х зданий агроцентров, эксперты обратились к действующему на момент проектирования Своду правил СП 42.13330.2011 Градостроительство, поскольку законодательно не установлены предельные размеры земельных участков сельскохозяйственного использования, в том числе и земельных участков сельскохозяйственных центров.

Экспертами отмечено, что в данном исследуемом случае проектирование сельскохозяйственного центра, а именно: количество зданий, парковочных мест для легковых автомобилей посетителей, служащих и грузового автотранспорта и т.д. на данном земельном участке исходило уже из существующих характеристик (параметров) земельного участка (фактических площади, местоположения, размеров границ участка).

Приведенный в исследовательской части экспертного заключения расчет позволил экспертам прийти к вышеуказанному выводу по четвертому поставленному судом вопросу.

Суд считает, что в заключение по комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы от 31.01.2019 отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, им даны ответы на поставленные вопросы, при этом каких-либо неясностей, противоречий или необоснованности в заключение судом не установлено, равно как и процессуальных нарушений.

Заключение судебной экспертизы стороны не оспорили, ходатайств о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы не заявили.

Суд отмечает, что в силу положений пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Положения пункта 1 статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации сами по себе размеры земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не устанавливают: применительно к земельным участкам, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты (ими определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства), они определяются такими градостроительными регламентами.

Как указано выше, федеральным законодательством не предусмотрены градостроительные нормы в отношении земель сельскохозяйственного назначения – отсутствует регламентация предельных (минимальных и максимальных) размеров предоставляемых земельных участков.

Положение «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Балаково», утвержденного решением Совета муниципального образования город Балаково от 27.11.2009 №129, не устанавливает предельно допустимых размеров земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота.

Правилами землепользования и застройки МО города Балаково Балаковского муниципального района Саратовской области, утвержденные решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 г. № 311, в зоне СХ - зоне сельскохозяйственного использования не установлены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Целью выделения данной зоны является создание правовых условий градостроительной деятельности в части использования и застройки территории, обеспечивающей сохранение сельскохозяйственных угодий.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и нормы законодательства, суд приходит к выводу, что при определении размера предоставляемого земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору купли-продажи земельного участка №132 от 08.10.2015 не допущено нарушений по признаку несоразмерности площади земельного участка площади застройки находящегося на нем объекта недвижимости исходя из правового режима земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613 как земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Соразмерность заявленной ООО «Вектор» в заявлении от 28.09.2015 №28/2 площади земельного участка в размере 22517 кв.м площади распложенного на нем объекта недвижимости подтверждена с учетом требований градостроительного законодательства проектным обоснованием размера испрашиваемого для выкупа земельного участка по объектам, предусмотренным проектом «Сельскохозяйственный центр по адресу: Саратовская область, Балаковский район, напротив 10-го микрорайона».

Довод о выкупе спорного земельного участка по заниженной цене не имеет правового значения при оспаривании спорного договора как недействительной (ничтожной) сделки в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что после заключения спорного договора вид разрешенного использования земельного участка был изменен на Ж1(многоэтажная жилая застройка).

Согласно правовой позиции, приведенной в п. 1 раздела I «Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного суда № 1, утвержденной Президиумом ВС РФ от 04.03.2015, изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в частной собственности, напрямую зависит от волеизъявления его собственника.

В силу п. 29 «Градостроительные регламенты» Правил землепользования и застройки МО город Балаково БМО Саратовской области от 23.09.2011 на земельных участках с разрешенным видом использования Ж1 возможно размещение производственных, коммунальных и складских объектов класса санитарной опасности не выше V.

Таким образом, с учетом изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка на вид, допускающий размещение производственных объектов, возведение объектов недвижимости (сельскохозяйственного центра) на спорном земельном участке возможно.

Рассматривая заявление ООО «Вектор» о применении срока исковой давности, суд исходит из следующего.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

На основании пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

С настоящим иском истец обратился 04.06.2018.

Передаточный акт к договору купли-продажи от 08.10.2015 №132 подписан сторонами сделки 09.10.2015, что свидетельствует о начале ее исполнения.

Таким образом, иск предъявлен в суд в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Исковые требования в части признания отсутствующим права собственности ООО «Вектор» на объект недвижимости – хозяйственную постройку с кадастровым номером 64:05:010503:727 подлежат отказу в удовлетворении, поскольку запись о государственной регистрации права собственности ООО «Вектор» на указанный объект погашена в Едином государственном реестре недвижимости 15.06.2016 на основании заявления ООО «Вектор» от 07.06.2016 №64/005/038/2016-274 (т.д. 6 л.д. 6-13).

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Н.В. Горбунова