Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Территория комфорта», г. Саратов к комитету по жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Саржилкомплекс», г. Саратов, государственная жилищная инспекция Саратовской области, г. Саратов, ООО «УК Авиатор», г. Саратов о признании действий по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации незаконными, о признании протокола № 305Р/17 от 30.06.2017 недействительным, и отмене результатов конкурса,

при участии в заседании:

от ответчиков:

ООО «УК «Авиатор»: ФИО1, представитель по доверенности от 05.02.2018 г. №02-2018 (пост.);

от третьих лиц: ООО «Саржилкомплекс» - ФИО2, директор, приказ от 07.12.2016 г. №67-к

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился истец – Общество с ограниченной ответственностью «Территория комфорта», г. Саратов с исковым заявлением к комитету по жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования «Город Саратов», третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Саржилкомплекс», г. Саратов, Государственная жилищная инспекция Саратовской области, г. Саратов, ООО «УК Авиатор», г. Саратов о признании действий по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации незаконными, о признании протокола № 305Р/17 от 30.06.2017 недействительным и отмене результатов конкурса.

Определением от 13.03.2018 г. арбитражный суд, соответствие с Определением Верховного Суда РФ от 28.01.2016 г. № 301-ЭС15-12618, привлек к участию в деле в качестве соответчика - ООО «УК Авиатор», г. Саратов.

Истец в судебное заседание не явился, направив в адрес суда заявление о проведение судебного заседания в отсутствие истца, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик – ООО «УК Авиатор» просит в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо – ООО «Саржилкомплекс» в заседание суда поддержало исковые требования истца.

Третье лицо – ГЖИ по Саратовской области в заседание суда не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Согласно ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Извещения направляются арбитражным судом по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, либо по месту нахождения организации или по месту жительства гражданина. Лица, участвующие в деле, обязаны сообщить арбитражному суду об изменении своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения копии судебных актов направляются по последнему известному арбитражному суду адресу и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится или не проживает. При отсутствии заявлений, в порядке ст.124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо считается надлежаще извещенным, согласно ч. 2 ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом, если: несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомляет арбитражный суд.

Также, информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседание, об объявленных перерывах в судебном заседании была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

На основании изложенного, суд считает, принял все меры к извещению третьего лица, в связи с чем, оно считается извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Неявка в судебное заседание третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени слушания дела, не препятствует разрешению спора в их отсутствие.

В соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке статьи 152 - 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, арбитражный суд установил следующее.

03 мая 2017 г. Администрацией МО «Город Саратов» было выдано разрешение № 64-RU64304000-27-2017 ООО «Территория комфорта» на ввод объекта в эксплуатацию – Саратовская область, муниципальное образование, <...>, <...>.

05 мая 2017 г. было проведено внеочередное общее (очное) собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном про адресу: <...>, по результатам которого, жилой дом передан в управление ООО «Саржилкомплекс».

Протоколом № 305Р/17 от 30.06.2017 г. рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Саратовская область, муниципальное образование, <...>, <...> (Лот № 1, Октябрьский район), участником конкурса и победителем был признан ООО «УК Авиатор».

ООО «Территория комфорта», считая себя заинтересованным лицом, так как является собственником помещения в доме, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу частей 2, 3, 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу (строительный адрес): Саратовская область, муниципальное образование, <...>, <...> секционный, введен 03 мая 2017 г. в эксплуатацию, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 64-RU64304000-27-2017 от 03.05.2017 г.

25 мая 2017 года на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу www.torgi.gov.ru была размещена информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления указанным многоквартирным домом.

В соответствии с протоколом № 305Р/17 от 30.06.2017 г. рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Саратовская область, муниципальное образование, <...>, <...> (Лот № 1, Октябрьский район), участником конкурса и победителем был признан ООО «УК Авиатор».

Процедура проведения конкурсов на право управления многоквартирными домами предусмотрена Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 года №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее - Правила).

Порядок проведения конкурса закреплен в разделе VIII Правил.

Согласно пункту 74 Правил в конкурсе могут участвовать только лица, признанные участниками конкурса в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

Согласно пункту 39 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 года №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ установлено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В комитет по ЖКХ Администрации МО «Город Саратов», как орган осуществляющий полномочия муниципального жилищного контроля, информация о том, что собственники помещений многоквартирного дома 05.05.2017 г. выбрали способ управления домом в виде управляющей организации – ООО «Саржилкомплекс» не поступала. Доказательств обратного, истец суду не представил.

Единственным участником конкурса признано ООО «УК Авиатор».

В соответствии с пунктом 71 Правил, в случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

21.07.2017 г. в адрес комитет по ЖКХ Администрации МО «Город Саратов» одновременно с претензией поступила копия протокола № 1 внеочередного общего (очного) собрания собственников помещений от 05.05.2017 г.

Как усматривается из протокола № 1 внеочередного общего (очного) собрания собственников помещений от 05.05.2017 г., в собрании приняли участие в очном голосовании собственники помещений (квартир) – ООО «Территория комфорта» в лице директора ФИО3, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Собственник», являющийся владельцем – застройщиком жилого дома (строительный адрес): <...> пос. Октябрьский, площадью: жилой 5071,2 кв.м. и нежилых помещений в доме 147,9 кв.м., что составляет 5219,1 кв.м. или 100% голосов от общей площади многоквартирного дома.

Согласно представленным истцом доказательствам, а также, как считает истец, что на 05.05.2017 г. на день проведения внеочередного общего (очного) собрания собственников помещений в доме № 35 по ул. 1-я Поперечная в <...> данный был введен в эксплуатацию, но жилые помещения еще не были переданы физическим лицам, а, соответственно, с момента ввода дома в эксплуатацию до передачи их собственникам по акту, они являются собственностью застройщика, поскольку застройщик несет материальную ответственность за их содержание.

Однако, суд считает доводы истца несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Поскольку застройщик в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не может распорядиться объектом долевого строительства кроме как в соответствии с договором участия в долевом строительстве, то он не может считаться собственником жилых помещений многоквартирного дома после ввода дома в эксплуатацию.

Кроме того, частью 13 статьи 161 ЖК РФ установлено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно части 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 122-ФЗ.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Следует отметить, что, несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Таким образом, застройщик жилого дома не может быть признан собственником помещений, а также выступать от лица собственников до передачи им помещений жилого дома, однако, застройщик управляет данным домом до передачи участникам долевого строительства по актам приема-передачи данных помещений и до заключения договора управления.

Доказательств, свидетельствующих о возникновении права собственности на помещения у участников долевого строительства, на момент проведения внеочередного общего собрания 05.05.2017 г. по выбору способа управления жилым домом и управляющей компанией на момент его проведения и составления протокола № 1 от 05.05.2017 г., истцом не представлено.

Кроме того, истцом не представлено доказательств, что участники долевого строительства участвовали в собрании и голосовали по выбору способа управления жилым домом и управляющей компании.

Следовательно, на момент проведения конкурса собственники помещений не реализовали своего права по выбору управления жилым домом и избрание управляющей компании.

Доказательств того, что ООО «Территория Комфорта» на момент проведения собрания являлась собственником всех помещений многоквартирного дома, в материалах дела отсутствует.

С учетом изложенного, в силу закона застройщик – ООО «Территория Комфорта» не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома должен заключить договор управления многоквартирным домом, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Доказательств, подтверждающих, что между ООО «Территория Комфорта» и ООО «Саржилкомплекс» был заключен договор управления, суду не представлен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В соответствии с пунктом 5 Правил N 75, нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса.

Пунктом 39 Правил N 75 предусмотрено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Из протокола № 1 внеочередного общего собрания от 05.05.2017 г. следует, что установлен факт голосования за выбор управляющей компании лишь застройщиком и представителем собственника нежилого помещения, иные собственники жилых помещений участия в голосовании не принимали.

На основании изложенного, собственниками право на выбор управляющей компании в силу закона реализовано не было, в связи с чем, комитетом ЖКХ администрацией МО «Город Саратов» правомерно принято решение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 13статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано, то государственная пошлина, оплаченная истцом при подаче искового заявления в суд, возмещению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Территория комфорта», г. Саратов отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке и сроке, предусмотренном статьями 181, 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Сторонам разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных перерывах в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области – http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить решение арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья арбитражного суда

Саратовской области С.А. Федорцова