Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным договора ипотеки № 4500-031/00096/1001 от 08.02.2011 года, заключенный между ООО «Волгосервис-Плюс» и филиалом ОАО «Банк УРАЛСИБ», в части залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 644804031808, расположенного по адресу: <...>,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 10.01.2012 г.,

от ответчиков: от ООО «Волгосервис-Плюс» - ФИО3, представитель по доверенности от 01.01.2012г.,

от ОАО «Банк УРАЛСИБ» - не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц:

от ООО «Тэнкард» - не явился, извещен надлежащим образом,

от ЗАО «ЮниКредит Банк» - не явился, извещен надлежащим образом,

от администрации МО «Город Саратов» - не явился, извещен надлежащим образом,

от ОАО «Сбербанк России» - не явился, извещен надлежащим образом,

от ОАО «Галантерея» - не явился, извещен надлежащим образом,

от ООО «Саратовоптхозторг» - не явился, извещен надлежащим образом,

ФИО1 – не явилась, извещена,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Ратио», г. Саратов, с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Волгосервис-Плюс», г. Саратов, открытому акционерному обществу «Банк УРАЛСИБ», г. Москва, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Тэнкард», г. Саратов, закрытое акционерное общество «ЮниКредит Банк», г. Москва, администрация муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, открытое акционерное общество «Сбербанк России», г. Москва, открытое акционерное общество «Галантерея», г. Саратов, общество с ограниченной ответственностью «Саратовоптхозторг», г. Саратов, ФИО1, г. Саратов, о признании недействительным договора ипотеки № 4500-031/00096/1001 от 08.02.2011 года, заключенного между ООО «Волгосервис-Плюс» и филиалом ОАО «Банк УРАЛСИБ», в части залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 644804031808, расположенного по адресу: <...>.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование исковых требований истец указал, что Общество является собственником нежилого двухэтажного здания общей площадью 492,2 кв.м, расположенного по адресу: <...> корп. 9Б, на земельном участке с кадастровым номером 644804031808, находящемся в муниципальной собственности. При оформлении права на земельный участок под данным объектом недвижимости истцом было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 644804031808 обременен ипотекой права аренды по договору ипотеки № 4500-031/00096/1001 от 08.02.2011 года, заключенного между ООО «Тэнкард» и ОАО «Банк УРАЛСИБ». ООО «Ратио» считает, что данная ипотека права аренды земельного участка с кадастровым номером 644804031808, расположенного по адресу: <...>, нарушает его право на приобретение права на земельный участок в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика – ООО «Волгосервис-Плюс» в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что передача ООО «Волгосервис-Плюс» своих арендных прав на спорный земельный участок не препятствует пользованию и распоряжению своими арендными правами другим соарендаторам указанного земельного участка, поскольку ипотекой обременен не весь земельный участок, а право аренды части земельного участка. Кроме того, по мнению ответчика, истцом не представлено доказательств нарушения его права на приобретение права на земельный участок; из искового заявления и материалов дела невозможно установить на приобретение какого именно права нарушены права истца, хотя этот факт важен, как для установления факта нарушения права, так и для определения оснований для подачи искового заявления вообще. Также, считает ответчик, из материалов дела невозможно установить приобретение права на какой земельный участок нарушено.

Представитель ответчика – ОАО «Банк УРАЛСИБ» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с действующим законодательством, представил отзыв на исковое заявление, в котором оспорил заявленные требования, указав, что право аренды спорного земельного участка принадлежит ООО «Волгосервис-Плюс» на основании договора аренды земельного участка № 2800 от 17.09.2001 года, заключенного между администрацией г. Саратова (арендодатель) и ООО «Волгосервис-Плюс» (арендатор) сроком на 15 лет. Из анализа договора № 4500-031/00096/1101 об ипотеке от 08.02.2011 года в целом, в том числе в части ипотеки права аренды спорного земельного участка, следует, что он соответствует требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также земельного и гражданского законодательства. По мнению ответчика, из искового заявления и приложенных к нему документов не ясно, каким требованиям закона или иных правовых актов не соответствует оспариваемый договор об ипотеке, что влечет его недействительность. Напротив, соответствие обстоятельств предоставления земельного участка в аренду и порядка передачи прав аренды в ипотеку, а также самого договора об ипотеке, нормам действующего законодательства свидетельствует о заключенности и действительности данного договора. Кроме того, отметил ответчик, на текущий момент обязательства ООО «Тэнкард» по договору о предоставлении кредитной линии от 08.02.2011 года, в обеспечение исполнения обязательств которого заключен оспариваемый договор об ипотеке, прекращены надлежащим исполнением, что в соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога по оспариваемому договору № 4500-031/00096/1101 об ипотеке от 08.02.2011 года.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством, заявленные требования не оспорили, отзыв на исковое заявление не представили, правами, предоставленными статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не воспользовались.

В соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса, извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленным настоящим Кодексом, не позднее, чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Извещения направляются арбитражным судом по адресу: указанному лицом, участвующим в деле, либо по месту нахождения организации или по месту жительства гражданина. Лица, участвующие в деле, обязаны сообщить арбитражному суду об изменении своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения копии судебных актов направляются по последнему известному арбитражному суду адресу и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится или не проживает. При отсутствии заявлений в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо считается надлежаще извещенным согласно части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам. При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

В силу части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Кроме того, информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru, в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Суд предлагал лицам, участвующим в деле, представить в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв в отношении предъявленных требований. Между тем, в материалы дела данные документы представлены не были. В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому, в случае не реализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с не совершением определенных действий. В рассматриваемом случае, таким неблагоприятным последствием явилось вынесение судебного акта без учета позиции третьих лиц относительно предъявленных требований.

Таким образом, представители неявившихся сторон не проявили той степени заботливости, которую они обязаны были проявить при рассмотрении спора согласно требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющимся в деле доказательствам.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «Ратио» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 08.02.2011 года между ОАО «Банк УРАЛСИБ» и ООО «Тэнкард» был заключен договор № 4500-031/00096 о предоставлении кредитной линии с лимитом кредитной линии 20 000 000 руб. и сроком до 08.02.2012 года.

В обеспечение исполнения обязательств ООО «Тэнкард» по договору о предоставлении кредитной линии между ООО «Банк УРАЛСИБ» и ООО «Волгосервис-Плюс» был заключен договор № 4500-031/00096-1101 об ипотеке от 08.02.2011 года.

В соответствии с пунктом 2.1. договора об ипотеке его предметом являются принадлежащие на праве собственности ООО «Волгосервис-Плюс» нежилые помещения площадью 200,1 кв.м и 40,9 кв.м, расположенные на втором этаже здания, находящегося по адресу: <...>, а также право аренды земельного участка площадью 51 325 кв.м (его части площадью 1 870 кв.м) с условным номером 64:48:04 03 18:0008, расположенного по адресу: <...>.

Право аренды принадлежит ООО «Волгосервис-Плюс» на основании договора № 2800 аренды земельного участка от 17.09.2001 года, заключенного между администрацией г. Саратова (арендодатель) и ООО «Волгосервис-Плюс» (арендатор) сроком на 15 лет.

Договор аренды земельного участка № 2800 от 17.09.2001 года зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Саратовская областная регистрационная палата» 03.12.2001 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации № 64-01/48-615/2001-189.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 года N 216-ФЗ):

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Нормами действующего законодательства прямо определено, что предметом договора ипотеки может быть только то имущество (имущественные права), которое принадлежит залогодателю.

Предметом залога может быть только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. В случае, если будет установлено, что права залогодателя на предмет залога не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор ипотеки должен быть признан недействительным. Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 02.03.2006 года N КГ-А40/1275-06 по делу N А40-40202/05-53-334.

Статьей 335 Гражданского кодекса Российской Федерации определены субъекты, которые могут выступать в качестве залогодателей. Так, согласно пунктам 2, 3 приведенной нормы залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в суберенду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.

Пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что право аренды может быть предметом договора ипотеки, правила об ипотеке недвижимого имущества, соответственно, применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В силу пункта 4 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Пунктом 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке установлено, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды и с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как видно из материалов дела, в данном случае ООО «Волгосервис-Плюс» являлось собственником объектов недвижимости и обладателем права аренды земельного участка, являющихся предметом договора ипотеки, что само по себе свидетельствует об отсутствии нарушений прав третьих лиц при заключении обозначенного договора.

Кроме того, при заключении договора об ипотеке арендатором было получено согласие арендодателя на передачу в залог права аренды земельного участка, что подтверждается письмом комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» от 31.01.2011 года № 02-06/07-1476.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) в качестве одного из условий, наличие которых необходимо для возможности заключения договора ипотеки, устанавливает наличие государственной регистрации прав залогодателя.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что право собственности ООО «Волгосервис-Плюс» на закладываемые объекты недвижимости, а также договор аренды, из которого возникли права, являющиеся предметом договора ипотеки, были зарегистрированы в установленном законом порядке. Какие-либо ограничения (обременения) в пользу третьих лиц в отношении данных объектов в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы не были.

Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений статей 339, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 года № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» при определении в договоре предмета залога должна быть названа видовая принадлежность имущества, а также указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей, то есть достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий, либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Законодатель не указывает, каким образом имущество должно быть индивидуализировано для целей залога, однако, из положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемых в порядке аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации), следует, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Положениями статьи 9 Закона об ипотеке предусмотрены существенные условия договора об ипотеке, а именно: в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, маста нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Анализируя положения оспариваемого договора № 4500-031/00096/1101 об ипотеке от 08.02.2011 года, суд приходит к выводу о том, что он содержит все существенные условия, определенные статьей 9 Закона об ипотеке: в нем указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. В отношении земельного участка, право аренды которого передано в залог, определены все его идентификационные признаки, указан срок аренды, орган, зарегистрировавший договор аренды земельного участка.

Таким образом, в договоре содержатся все существенные условия. Более того, во исполнение требований абзаца 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в приложениях № 1 и № 2 к договору об ипотеке указаны дата и основание государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости и права аренды земельных участков, номер регистрационной записи, а также место расположения объекта с указанием точного адреса и кадастрового номера.

Следовательно, условия договора об ипотеке от 08.02.2011 года полностью соответствуют содержанию Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и позволяют бесспорно установить предмет ипотеки.

Таким образом, в договоре содержится прямое указание на принадлежность имущества залогодателю на праве собственности и земельного участка на праве аренды, а указанные в договоре данные безусловно позволяют индивидуализировать предмет залога.

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, названные в статье 9 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Признание договора незаключенным означает отсутствие правовых оснований у сторон договора на имущество, переданное по такому договору.

Договор об ипотеке подписан сторонами: от залогодателя ООО «Волгосервис-Плюс» - директором ФИО4, действующим на основании устава, от залогодержателя ОАО «Банк УРАЛСИБ» - ФИО5, действующим на основании доверенности № 094 от 01.02.2010 года.

Договор об ипотеке и ипотека надлежащим образом зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, о чем свидетельствуют отметки регистрирующего органа на договоре об ипотеке о внесении соответствующих записей о регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следовательно, суд считает, что договор об ипотеке от 08.02.2011 года в полной мере соответствует положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 43 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

В силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю права аренды этого участка или его части.

В соответствии с пунктом 45 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года № 6/8. правило пункта 3 статьи 340 подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок, либо право его аренды, не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного, банк принял в залог земельный участок в объеме прав, предоставленных договором аренды, и функционально обеспечивающих размещение закладываемых объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Волгосервис-Плюс»», а именно, права аренды на соответствующий земельный участок (право аренды земельного участка сроком на 15 лет из земель населенных пунктов, площадью 1 870 кв.м, из земельного участка площадью 51 325 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 644804031808).

В ходе судебного разбирательства установлено, что истец является собственником нежилого двухэтажного здания общей площадью 492,2 кв.м, расположенного по адресу: <...> корп. 9 Б, на основании договора (о намерениях) купли-продажи от 23.06.1998 года.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания, или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

При этом, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 определено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Действующее законодательство предоставляет собственникам зданий исключительное право на приобретение в собственность или аренду участков, расположенных под такими объектами недвижимости. Причем для собственников помещений введены специальные правила, согласно которым в случае, если помещения, расположенные в здании, находящемся на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законодательством (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом, как следует из судебной практики, иной, по сравнению с указанным в пункте 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок приобретения прав на земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодательством не установлен. Это исключает использование других способов оформления прав на такие земельные участки.

Таким образом, в случае если участок является неделимым, а находящиеся на нем здания, или сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей должно являться заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.2003 года № 12168/02).

В соответствии с положениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11, договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Доводы истца о том, что находящееся у него в собственности нежилое здание общей площадью 492,2 кв.м, расположенное по адресу: <...> корп. 9 Б, находится на земельном участке с кадастровым номером 644804031808, находящимся в муниципальной собственности, не соответствует доказательствам, предоставленным в материалы дела.

Так, истцом в материалы дела предоставлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 64:48040318:23, общей площадью 1 154 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием: складские помещения оптовой базы. К указанному кадастровому паспорту прилагается карта (план земельного участка), где в качестве пользователя участка указано ООО «Ратио», а участок с кадастровым номером 644804031808 является смежным участком по отношению к данному земельному участку.

Предоставленная истцом в качестве доказательств в обоснование своих доводов выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.11.2011 года № 17-301/2011-207 также касается сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером 644804031808 и расположенного по адресу: <...> корп. 9 А, и не затрагивает права истца, чей объект располагается на земельном участке по адресу: <...> корп. 9 Б, с иным кадастровым номером (64:48040318:23).

Таким образом, в связи с изложенным, суд критически относится к доводам истца о том, что данная ипотека права аренды земельного участка с кадастровым номером 644804031808, расположенного по адресу: <...>, нарушает его право на приобретение в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельный участок под данным объектом недвижимости, расположенным по адресу <...> корп. 9 Б.

Каких-либо доказательств того, что истец обращался в уполномоченный орган за оформлением прав на земельный участок под объектом недвижимости, расположенным по адресу <...> корп. 9 Б, и получил отказ, в виду наличия на данном участке обременения по договору ипотеки от 08.02.2011 года, заключенного между ОАО «Банк УРАЛСИБ» (залогодержателем) и ООО «Волгосервис-Плюс» (залогодателем), в материалы дела не предоставлено.

Кроме этого, на момент рассмотрения дела обременение по договору ипотеки от 08.02.2011 года на права аренды земельного участка с кадастровым номером 644804031808, расположенного по адресу: <...>, отсутствует, что подтверждается предоставленной истцом в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.04.2012 года № 17-059/2012-249.

Как следует из представленного ответчиком – ОАО «Банк УРАЛСИБ» отзыва, на текущий момент обязательства ООО «Тэнкард» по договору о предоставлении кредитной линии от 08.02.2011 года прекращены надлежащим исполнением, что в соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога по оспариваемому договору № 4500-031/00096/1101 об ипотеке от 08.02.2011 года.

Следовательно, в виду того, что истец не только не получал отказ по оформлению права аренды (собственности) земельного участка, но и даже не обращался за реализацией своего права, то отсутствует основание иска о нарушении его прав, поскольку данные утверждения являются лишь предположениями истца и не подтверждены материалами дела.

Исследовав и дав оценку представленным в дело документам в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Поскольку арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уплаченная истцом при предъявлении иска государственная пошлина перераспределению не подлежит и остается в федеральном бюджете.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Ратио» - отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Е.Л.Большедворская