Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Е.В. Пузиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания В.С. Кораблевой,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению
Общества с ограниченной ответственностью «Компания МСК», г. Саратов
к Обществу с ограниченной ответственностью «Инновационные ресурсы», г. Энгельс
Третьи лица:
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,
Администрация муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов
об обязании совершить действия для государственной регистрации Дополнительного соглашения от 30.03.2010 г. к Договору купли-продажи недвижимости № б/н от 30.03.2010 г., подписанного ООО «Инновационные ресурсы» и ООО «Компания МСК»; при участии в судебном заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью «Компания МСК» - ФИО1, дов. от 20.06.2014 года, ФИО2, дов. от 05.06.2014 года
от Общества с ограниченной ответственностью «Инновационные ресурсы» - не явился, извещен
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - не явился, извещен
от Администрации муниципального образования «Город Саратов» - не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Компания МСК» с исковым заявлением об обязании совершить действия для государственной регистрации Дополнительного соглашения от 30.03.2010 г. к Договору купли-продажи недвижимости № б/н от 30.03.2010 г., подписанного ООО «Инновационные ресурсы» и ООО «Компания МСК»; регистрации Дополнительного соглашения от 30.03.2010 г. к Договору купли-продажи недвижимости № б/н от 30.03.2010 г., подписанного ООО «Инновационные ресурсы» и ООО «Компания МСК».

Истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил заявленные требования и просит суд обязать Общество с ограниченной ответственностью «Инновационные ресурсы» совершить действия для государственной регистрации Дополнительного соглашения от 30.03.2010 г. к Договору купли-продажи недвижимости № б/н от 30.03.2010 г., подписанного ООО «Инновационные ресурсы» и ООО «Компания МСК», включая оплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, путем совместного обращения в течении 10 (Десяти) дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации Дополнительного соглашения от 30.03.2010 г. к Договору купли-продажи недвижимости № б/н от 30.03.2010 г. В случае отсутствия у Общества с ограниченной ответственностью «Инновационные ресурсы» денежных средств для оплаты государственной пошлины, расходы по оплате возлагаются на Общество с ограниченной ответственностью «Компания МСК» с последующей компенсацией за счет Общества с ограниченной ответственностью «Инновационные ресурсы». Судом уточнения приняты.

Истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, заявил отказ от требований в части регистрации Дополнительного соглашения от 30.03.2010 г. к Договору купли-продажи недвижимости № б/н от 30.03.2010 г., подписанного ООО «Инновационные ресурсы» и ООО «Компания МСК». Отказ судом принят.

В судебное заседание явился представитель истца.

Представители ответчика, третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика в представленном отзыве указал, что вопрос об удовлетворении исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Материалами дела установлено, что 03.05.2001г. между Администрацией г. Саратова и ОАО «Хлебная база № 44» заключен договор аренды земельного участка № 1288 сроком на 15 лет площадью 150776 кв.м. по адресу: <...> под здания и сооружения хлебной базы.

10.01.2007г. между ОАО «Хлебная база № 44» (первоначальный арендатор) и ООО «Инновационные ресурсы» (новый арендатор) и ООО «Компания МСК» (новый арендатор» заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому предметом договора является уступка Первоначальным арендатором Новому арендатору прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.01г. № 1288. В результате замены стороны Новый арендатор занимает место Первоначального арендатора и становится арендатором по договору аренды земельного участка от 03.05.01г. № 1288, в связи с заключением договоров купли-продажи от 12.09.06г., от 08.12.03г., указанных в договоре объектов недвижимости ООО «Инновационные ресурсы» и объектов недвижимости ООО «Компания МСК».

01.03.2010г. между ООО «Инновационные ресурсы» и ООО «Компания МСК» заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец ООО «Инновационные ресурсы» продает, а покупатель ООО «Компания МСК» приобретает в собственность объекты недвижимости, находящиеся по адресу: <...>. Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за ООО «Компания МСК» в регистрирующем органе 13.05.2010г., что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Таким образом, все объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке площадью 150776 кв.м. по адресу: <...> приобретены ООО «Компания МСК».

30.03.2010г. между ООО «Инновационные ресурсы» и ООО «Компания МСК» заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец ООО «Инновационные ресурсы» продает, а покупатель ООО «Компания МСК» приобретает в собственность объекты недвижимости. В дополнительном соглашении указано, что объекты расположены на земельном участке по адресу: <...>, предоставлен для промышленной деятельности, площадью 150776 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020326:0014.

30.03.2010г. между ООО «Инновационные ресурсы» и ООО «Компания МСК» заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец ООО «Инновационные ресурсы» продает, а покупатель ООО «Компания МСК» приобретает в собственность объекты недвижимости, указанные в п.1.1 договора купли-продажи недвижимости от 01.03.2010г. и расположенные на земельном участке по адресу: <...>, площадью 150776 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020326:0014. Земельный участок находится в муниципальной собственности и передан в совместное пользование продавца и покупателя на основании договора аренды земельного участка № 1288 от 03.05.01г. и договора замены стороны в обязательстве от 10.01.07г.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 30.03.10г. на основании п.1 ст. 35 ЗК РФ и п.3 ст. 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой объектами и необходимой л для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения от 30.03.10г. в соответствии с настоящим соглашением осуществляется замена сторон в обязательстве – покупатель приобретает права и обязанности продавца по договору аренды земельного участка № 1288 от 03.05.2001г.

Представитель истца указал, что указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, в связи с чем, истец 27.10.2014г. обратился к ООО «Инновационные ресурсы» с требованием о совместном обращении в Управление Росреестра Саратовской области с заявлением о регистрации указанного дополнительного соглашения. Данное требование оставлено ООО «Инновационные ресурсы» без исполнения.

Представитель истца считает, что ответчик уклоняется от государственной регистрации. Уклонение выражается в не обеспечении ответчиком явки своего представителя в регистрирующий орган для совместного обращения с заявлением о регистрации. В связи с этим, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Исследовав материалы дела, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 16 Закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Для обоснования обстоятельств уклонения другой стороны от регистрации договора, следует учитывать, имелась ли возможность его регистрации одной его стороной без предоставления необходимых документов и совершения обязательных действий другой стороной договора.

Из материалов дела следует, что 30.03.2010г. между ООО «Инновационные ресурсы» и ООО «Компания МСК» заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец ООО «Инновационные ресурсы» продает, а покупатель ООО «Компания МСК» приобретает в собственность объекты недвижимости, указанные в п.1.1 договора купли-продажи недвижимости от 01.03.2010г. и расположенные на земельном участке по адресу: <...>, площадью 150776 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020326:0014. Земельный участок находится в муниципальной собственности и передан в совместное пользование продавца и покупателя на основании договора аренды земельного участка № 1288 от 03.05.01г. и договора замены стороны в обязательстве от 10.01.07г.

Таким образом, указанное дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости фактически касается замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка № 1288 от 03.05.2001г. Однако государственная регистрация права на объекты недвижимости за ООО «Компания МСК» произведена 13.05.2010г., тогда как дополнительное соглашение составлено 30.03.2010г., т.е. до государственной регистрации права на объекты недвижимости за ООО «Компания МСК».

Кроме того, из представленных в материалы дела доказательств не следует, что ответчик уклонялся от государственной регистрации договора.

До даты обращения в суд истец свое право не использовал, с заявлением о регистрации в регистрирующий орган не обращался.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии в материалах дела доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации дополнительного соглашения.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Согласно части 1 статьи 4 названного Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Вместе с тем из содержания вышеназванных норм права следует, что защите в судебном порядке подлежат оспариваемые или нарушенные права. При этом функции арбитражного суда не должны сводиться к подмене полномочий государственного органа осуществляющего государственную регистрацию.

Кроме того, суд учитывает следующее.

В силу п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также п.3 ст.552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения с момента государственной регистрации его права собственности на объект недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для его использования, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, предусмотренном ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 36 того же Кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Согласно п.1, п.2 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Логика законодателя такова, что собственник строения в отношении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором оно расположено, имеет право его постоянного пользования. Указанная исключительность права отражена и в статье 36 Земельного Кодекса РФ, закрепляющей исключительное право собственника недвижимости на приватизацию указанной части земельного участка или приобретение права аренды.

Из анализа норм законодательства видна цель правового регулирования - обеспечить переход к новому собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из материалов дела, прежний собственник объектов недвижимости - ООО «Инновационные ресурсы» использовал земельный участок на праве аренды согласно договору замены стороны в обязательстве от 10.01.07г. Соответственно, истец, приобретая у ООО «Инновационные ресурсы» в собственность объекты недвижимости, приобрел в силу закона право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, соответственно права и обязанности по договору перешли к новому собственнику объектов недвижимости в силу закона, а ООО «Инновационные ресурсы» утратило право пользования указанным земельным участком.

На момент обращения истца с исковым заявлением об обязании Общество с ограниченной ответственностью «Инновационные ресурсы» совершить действия для государственной регистрации Дополнительного соглашения от 30.03.2010 г. к Договору купли-продажи недвижимости № б/н от 30.03.2010 г., фактически касающегося замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка № 1288 от 03.05.2001г., права и обязанности по договору аренды земельного участка уже перешли к ООО «Компания МСК» в силу закона при покупке объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке.

Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Согласно п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» исключительность предоставляемого статьей 36 ЗК РФ права следует понимать в том смысле, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости. При этом закон не устанавливает срок для реализации указанного исключительного права. Данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005г. № 187-О.

Истец является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, необходимом для его эксплуатации, с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, поэтому в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет исключительное право в силу закона на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды.

Единственным доказательством существования у лица права собственности на объект недвижимости является государственная регистрация этого права (статья 2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Собственник недвижимости может в любое время использовать свое исключительное право, независимо от срока реализации этого права.

При указанных обстоятельствах, требования ООО «Компания МСК» об обязании Общество с ограниченной ответственностью «Инновационные ресурсы» совершить действия для государственной регистрации Дополнительного соглашения от 30.03.2010 г. к Договору купли-продажи недвижимости № б/н от 30.03.2010 г., подписанного ООО «Инновационные ресурсы» и ООО «Компания МСК», включая оплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, путем совместного обращения в течении 10 (Десяти) дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации Дополнительного соглашения от 30.03.2010 г. к Договору купли-продажи недвижимости № б/н от 30.03.2010 г. В случае отсутствия у Общества с ограниченной ответственностью «Инновационные ресурсы» денежных средств для оплаты государственной пошлины, расходы по оплате возлагаются на Общество с ограниченной ответственностью «Компания МСК» с последующей компенсацией за счет Общества с ограниченной ответственностью «Инновационные ресурсы», удовлетворению не подлежат.

В остальной части заявленных требований производство по делу подлежит прекращению на основании п. 4 ч.1 ст. 150 АПК РФ, в связи с отказом истца от данных требований.

Руководствуясь ст.ст. 110, п. 4 ч.1 ст. 150, ст. ст. 169, 170 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ООО «Компания МСК» об обязании Общество с ограниченной ответственностью «Инновационные ресурсы» совершить действия для государственной регистрации Дополнительного соглашения от 30.03.2010 г. к Договору купли-продажи недвижимости № б/н от 30.03.2010 г., подписанного ООО «Инновационные ресурсы» и ООО «Компания МСК», включая оплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, путем совместного обращения в течении 10 (Десяти) дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации Дополнительного соглашения от 30.03.2010 г. к Договору купли-продажи недвижимости № б/н от 30.03.2010 г. В случае отсутствия у Общества с ограниченной ответственностью «Инновационные ресурсы» денежных средств для оплаты государственной пошлины, расходы по оплате возлагаются на Общество с ограниченной ответственностью «Компания МСК» с последующей компенсацией за счет Общества с ограниченной ответственностью «Инновационные ресурсы», отказать.

В остальной части заявленных требований производство по делу прекратить.
Возвратить ООО «Компания МСК» из федерального бюджета госпошлину в сумме 4000 руб.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные статьями 181, 257, 259, 260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Е.В. Пузина