Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (ИНН 1434027060, ОГРН 1031401720162) от 27.12.2012 № 15.1-11/1740

к Гаражно-эксплуатационному кооперативу "Горняк-1" (ИНН 1434020731, ОГРН 1021401004250)

о взыскании 585 358, 77 рублей, в том числе 508 110,64 руб. сумма неосновательного обогащения, и 77 248,13 руб. процентов,

а так же встречное исковое заявление Гаражно-эксплуатационного кооператива "Горняк-1" (ИНН 1434020731, ОГРН 1021401004250) от 21.03.2013, поступившее в суд 25.03.2013,

к Комитету земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (ИНН 1434027060, ОГРН 1031401720162)

о признании недействительным договора аренды земельного участка № 569 от 08.09.2008 и о возврате арендной платы в размере 89 984 руб.

В судебное заседание явились:

От истца: не явились, извещены,

От ответчика: Бутенко В.Н. председатель ГЭК Горняк-1, личность установлена по паспорту,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) (далее – суд) с исковым заявлением к Гаражно-эксплуатационному кооперативу "Горняк-1" (далее - ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка от 08.09.2008 № 569 общей задолженности в сумме 819 392, 75 рублей, из которых 640 581 руб. арендная плата за период с 2009 по 2012 г.г., и 178 811,75 руб. неустойка.

В ходе судебного разбирательства истец, на основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не однократно уточнял исковые требования в т.ч ходатайством от 15.05.2013 № 688 изменено основание исковых требований с взыскания арендной платы на неосновательное обогащение, в окончательном виде просит взыскать всего 585 358,77 рублей, в том числе 508 110,64 руб. сумма неосновательного обогащения и 77 248,13 руб. процентов, в порядке статьи 49 АПК РФ уточнение судом принято.

В соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) определением суда от 24.04.2013 принят к производству встречный иск Гаражно-эксплуатационного кооператива "Горняк-1" от 21.03.2013 к Комитету земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района о признании недействительным договора аренды земельного участка от 08.09.2008 № 569 и о возврате арендной платы в размере 89 984 руб.

Определением суда от 19.09.2013 по инициативе суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечен Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Саха (Якутия).

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направили.

На основании части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьего лица.

16.10.2013 через канцелярию суда поступило ходатайство Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Саха (Якутия) от 15.10.2013 № 04-4486 об исключении его из состава третьих лиц, участвующих в деле.

Ходатайство судом рассмотрено, вынесено отдельное определение от 29.10.2013 об исключении участника дела из состава третьих лиц.

Истец представил в материалы дела отзыв на встреченное исковое заявление, а также возражения на отзыв ответчика.

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв, поддержал заявленные требования по встречному исковому заявлению.

При рассмотрении дела судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

08.09.2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды № 569 земельного участка (далее – договор).

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:19:102024:0109, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ГЭК «Горняк-1», 350 м. на СВ от дымовой трубы водогрейной котельной, общей площадью 19 479 кв.м (далее – участок).

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется под земли общего пользования. Разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного согласия Арендодателя и с внесением изменения в договор.

В соответствии с пунктом 2.3 договора платежи аренды вносятся долями поквартально вперед не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктами 2.4 и 2.5 договора установлено, что ставка арендной платы и суммы платы за использование участка приводится в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора. Арендная плата за землю может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы.

В силу пункта 3.2.9 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату за землю в размере и порядке, определяемом настоящим договором и последующими изменениями и дополнениями (в случае наличия). Арендатор обязан в трехмесячный срок с момента предъявления в банк поручения либо внесения денежных средств, представить Арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка, приложив копии указанных платежных поручений (квитанций).

По правилам пункта 6.4 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительным соглашением сторон, за исключением случаев изменения ставок арендных платежей, утвержденных актами Правительства РФ и РС (Я) и подлежат государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нерюнгринского района.

В соответствии с пунктом 2.1 договора установлено, что договор заключен на срок с 08.09.2008 по 07.09.2013 и вступает в силу с момента регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нерюнгринского района.

Договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Объект аренды принят ответчиком без разногласий по акту приема-передачи от 08.09.2008.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 16.10.2012 № 15.1-11/1425 с требованием о погашении в срок до 15.11.2012 задолженности.

Ввиду отсутствия государственной регистрации договора, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению платы за использование земельного участка, истец просит суд взыскать с ответчика всего 585 358,77 рублей, в том числе 508 110,64 руб. сумма неосновательного обогащения и 77 248,13 руб. процентов.

Ответчик, ссылаясь на то, что предоставление в аренду земельных участков на территории общего пользования противоречит положениям пунктов 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, договор аренды земельного участка от 08.09.2008 № 569 на основании пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным), в связи с чем просит в удовлетворении исковых требований отказать полностью, а также встречным иском просит признать договор аренды земельного участка от 08.09.2008 № 569 недействительным и обязать истца произвести возврат арендной платы за последние 3 года в сумме 89 984,00 руб.

Дело рассматривается по общим правилам искового производства в суде первой инстанции, предусмотренным Разделом 2 АПК РФ.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, а также вследствие неосновательного обогащения.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения (пункт 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, обязательными элементами предмета доказывания, исходя из заявленного материально-правового требования, являются: установление факта и периода пользования земельным участком ответчиком без оплаты; наличие либо отсутствие у ответчика оснований к пользованию таким имуществом; размер неосновательного обогащения ответчика.

При недоказанности одного из данных фактов исковые требования не подлежат удовлетворению.

Исследовав представленные доказательства, выслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела судом установлено и не оспаривается сторонами, что между истцом и ответчиком был подписан договор аренды земельного участка от 08.09.2008 № 569.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" № 137 от 25.10.2001 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

В соответствии со статьей 71 Закона Российской Федерации "О местном самоуправлении в Российской Федерации" № 1550-1 от 06.07.2001 одним из полномочий местной администрации в сфере земельных правоотношений является взимание платы за землю.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок располагается на территории муниципального образования «Нерюнгринский район», разграничение государственной собственности в отношении указанного земельного участка, в заявленный период, не произведено.

В соответствии с пунктом 3.22 положения «о комитете земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района» утвержденного 24.11.2011 №5-3, Комитет обеспечивает в пределах своей компетенции в качестве истца и ответчика, третьего лица в защиту имущественных прав и интересов муниципального образования «Нерюнгринский район» в судебных инстанциях всех уровней и иных организациях.

На основании приведенных норм Комитет вправе распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования «Нерюнгринский район», а также обращаться в арбитражный суд с иском в защиту публичных интересов муниципального образования «Нерюнгринский район».

На основании пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае заключения договора аренды земельного участка на срок не менее одного года данный договор подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 08.09.2008 по 07.09.2013 т.е срок действия договора составляет более одного года, следовательно подлежит государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела имеется копия выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.03.2013 № 09/001/2013-805 (том 1, л.д 124) из которой следует, что сведения о зарегистрированных правах на земельный участок расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ГЭК «Горняк-1», 350 м. на СВ от дымовой трубы водогрейной котельной отсутствуют. В ходе судебного разбирательства, доказательств государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.09.2013 № 569 сторонами также не представлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 08.09.2008 № 569 является незаключенным.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в ред. от 25.01.2013) "согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В материалах дела имеется акт приема-передачи земельного участка от 08.09.2008 и сторонами не оспаривается, что земельный участок принят ответчиком без замечаний, при этом пунктами 2.4 и 2.5 договора стороны пришли к соглашению о размере арендной платы, в соответствии с которыми ставка арендной платы и суммы платы за использование участка приводится в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора. Арендная плата за землю может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы.

Из представленного истцом предписания от 16.10.2012 № 15.1-11/1425 (том 1, л.д. 16), расчета арендной платы за землю ГЭК «Горняк-1» (том 1, л.д. 17) следует, и ответчиком не оспаривается, что за период с 2008 по 2012 года ответчиком оплачено по договору всего 221 546 руб.

На основании изложенного, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в ред. от 25.01.2013), суд приходит к выводу, что оснований для применения в рассматриваемом споре положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. Следовательно, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов не подлежат удовлетворению.

Рассмотрев встречное исковое заявление ответчика о признании недействительным договора аренды земельного участка № 569 от 08.09.2008 и о возврате арендной платы в размере 89 984 руб., суд также не находит оснований для его удовлетворения на основании следующего.

При рассмотрении искового заявления судом установлено, что договор аренды земельного участка № 569 от 08.09.2008 в нарушение требований пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не прошел государственную регистрацию, следовательно, в силу части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, а значит, не порождает прав и обязанностей для сторон, а в рассматриваемом случае за исключением обязанности арендатора указанной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в ред. от 25.01.2013) поскольку незаключенность договора не исключает наличия между сторонами обязательственных отношений, возникших в результате совершения сторонами фактических действий, направленных на достижение цели, которую стороны имели намерение достигнуть при подписании договора, признанного незаключенным.

Поскольку к незаключенным договорам не применяются правила параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделок, встречное исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске Комитета земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района к Гаражно-эксплуатационному кооперативу " Горняк-1" отказать полностью.

В удовлетворении встречного иска Гаражно-эксплуатационного кооператива " Горняк-1" отказать полностью.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

Е.А. Евсеева