Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шамаевой Т.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федоровой Т.А., рассмотрев дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» Якутский региональный филиал (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО2,

с участием представителя истца по доверенности ФИО3, представителя соответчика - ИП ФИО1 по доверенности ФИО4, в отсутствие надлежаще извещенного соответчика Управления Росреестра по РС (Я), надлежаще извещенных третьих лиц,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия)

о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 17.12.2014 в части реализации имущества общего пользования площадью 35,25 кв.м. в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, этаж 2, недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО1 стоимости 35,25 кв.м. в размере 3 872 122 руб.,

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) осуществить государственную регистрацию перехода права собственности истца на нежилое помещение, кадастровый номер 14:36:107004:562 общей площадью 145 кв.м., расположенный по адресу: г.Якутск, ул.Лермонтова, 47, помещение №8, по договору купли-продажи нежилого помещения от 17.12.2014.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13.08.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» Якутский региональный филиал.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 03.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена ФИО2.

Соответчик – ИП ФИО5 представил отзыв на исковое заявление.

Истец представил пояснение по иску.

Истец заявил уточнение третьего лица ФИО2.

Судом принято уточнение третьего лица ФИО2.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель соответчика – ИП ФИО5 иск не признает по мотивам, изложенным в отзыве.

Третьи лица отзывы не представили.

Соответчик – Управление Росреестра по РС (Я), третьи лица не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания в соответствии со ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч.1 и ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие надлежаще извещенного соответчика Управление Росреестра по РС (Я), третьих лиц.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

По условиям договора купли-продажи нежилого помещения от 17.12.2014 б/н индивидуальный предприниматель ФИО1 (продавец) передает в собственность общества с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" (покупателю) нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, этаж 2, помещение №8, общей площадью с учетом перегородок 180,25 кв.м., в т.ч. торговая площадь 145 кв.м., площадь общего пользования 35,25 кв.м., а покупатель обязуется принять и уплатить согласованную сторонами цену.

Помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 19.05.2008 согласно свидетельству о государственной регистрации права на недвижимое имущества от 04.07.2008, серия 14-АА №459402, кадастровый (или условный) номер 14:36:105021:0009:401:98 401:9 00826:8/12, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия), запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.07.2008 №14-14-01/004/2008-790.

Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора помещение не продано, не является предметом залога, не обременено правами третьих лиц и под арестом (запрещением) не состоит.

Цена помещения составляет 19 800 000 руб., оплата производится покупателем в безналичной форме платежным поручением на расчетный счет продавца в течение 3 дней с момента подписания договора.

Истец платежным поручением от 25.12.2014 №415 произвел оплату в сумме 19 800 000 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.04.2015, 16.07.2015, 05.10.2015 нежилое помещение, общей площадью 145 кв.м., кадастровый (или условный) номер 14:36:107004:562, по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.Лермонтова, д.47, помещение №8, находится на праве собственности ФИО1. Помещение обременено ипотекой на срок с 17.12.2014 по 12.12.2019 на основании договора ипотеки от 11.12.2014 №146000/0041-7.1/1 ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк», запись регистрации 14-14-01/105/2014-081 от 17.12.2014.

Истец обратился к ответчику предпринимателю ФИО5 с письмом от 05.05.2015 №28 с предложением подписать дополнительное соглашение №1 с условием о возврате разницы в цене к договору купли-продажи от 17.12.2014 и сдать документы в Управление Росреестра по РС (Я) для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Письмом от 25.06.2015 №060-12-29/145 ОАО «Россельхозбанк» сообщил истцу о согласии на изменение собственника без снятия обременения по объекту - нежилое помещение, указал, что данный объект находится в залоге по договору ипотеки от 11.12.2014 №146000/0041-7.1/1 в качестве обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору от 11.12.2014 №146000/0041.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) отказано истцу в государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое имущества по причине значительного отличия характеристик заявленного объекта недвижимости, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости, от характеристик, содержащихся в договоре купли-продажи от 19.05.2008, фактически в Государственном кадастре недвижимости содержатся сведения об объекте недвижимости, на который за заявителем не регистрировались в ЕГРП (сообщение об отказе в государственной регистрации от 13.07.2015 №14/001/009/2015-6272).

Поскольку фактическая площадь спорного помещения составляет 145 кв. м, в то время как по договору купли-продажи 17.12.2014 площадь спорного помещения составляет 180,25 кв. м., в состав отчуждаемого имущества включено имущество общего пользования, истец, полагая неисполненными договорные обязательства ответчика, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании сделки недействительной и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорное помещение.

Соответчик – Управление Росреестра по РС (Я) иск не признает, в отзыве указал, что обращение в суд истца не связано с действиями регистрирующего органа, Управление является ненадлежащим ответчиком, истец избрал ненадлежащий способ защиты своих прав.

Соответчик – индивидуальный предприниматель ФИО1 в отзыве иск не признает, указал, что договор от 17.12.2014 был подписан в период, свободным от залога, договор содержит те же данные, что и ранее зарегистрированный договор купли-продажи от 19.05.2008, помещение для обременения залогом было обследовано и сверено с правоустанавливающими документами для выдачи кредитных средств под залог обществу без претензий до периода получения и передачи денежных средств продавцу.

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Действующее законодательство связывает возникновение права собственности на недвижимое имущество с двумя юридически значимыми фактами с передачей имущества приобретателю (вручение вещи приобретателю, ее фактическое поступление во владение приобретателя) и государственной регистрацией перехода к приобретателю права собственности на вещь (статьи 223, 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем в силу п.1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.3.1 спорного договора от 17.12.2014, указанный договор имеет силу акта приема-передачи в соответствии со ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности продавца – предпринимателя ФИО5 подтверждается договором купли-продажи нежилых помещений от 19.05.2008 б/н, свидетельством о государственной регистрации права собственности от 04.07.2008 серия 14-АА №459402.

Согласно договору купли-продажи нежилых помещений от 19.05.2008 б/н общество с ограниченной ответственностью «Норд-Ламбер» - продавец обязался передать ФИО1 – покупателю в собственность два нежилых помещений, находящихся в здании торгового центра по адресу: <...>, имеющих следующие характеристики:

общая площадь первого помещения с учетом перегородок 180,25 кв., в т.ч. торговая площадь 145 кв.м., площадь общего пользования 32,35 кв.м. Площадь передаваемого нежилого помещения уточнена в соответствии с техническим паспортом нежилого помещения №8, инвентарный номер технического паспорта 98 401:900826:8/12, дата обследования 18.12.2007,

общая площадь второго помещения с учетом перегородок 32,1 кв., в т.ч. торговая площадь 22,1 кв.м., площадь общего пользования 10 кв.м. Площадь передаваемого нежилого помещения уточнена в соответствии с техническим паспортом нежилого помещения №6, инвентарный номер технического паспорта 98 401:900826:6/12, дата обследования 18.12.2007.

Расположение помещений указано на плане, с которым покупатель ознакомлен (приложение №1 к договору).

Отчуждаемые помещения принадлежат продавцу на праве собственности на основании распоряжения мэра г.Якутска от 28.05.2003 №539-р, разрешения на строительство Окружной администрации г.Якутска от 06.06.2007 №113/07, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серия 14-АА №386772 от 09.06.2007.

Переход права собственности на нежилое помещение, назначение нежилое, общая площадь 145 кв.м., этаж 2, инв. №98 401:9 00826:8/12, лит. А, адрес объекта: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.Лермонтова, д.47, помещение №8, кадастровый (или условный) номер объекта: 14:36:105021:0009:98 401:9 00826:8/12, к ФИО5 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за номером записи №14-14-01/004/2008-790, выдано свидетельство от 04.07.2008 серия 14-АА №459402 о государственной регистрации права собственности ФИО5.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним нежилое помещение, общей площадью 145 кв.м., кадастровый (или условный) номер 14:36:107004:562, по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.Лермонтова, д.47, помещение №8, находится на праве собственности ФИО1. Помещение обременено ипотекой на срок с 17.12.2014 по 12.12.2019 на основании договора ипотеки от 11.12.2014 №146000/0041-7.1/1 ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк», запись регистрации 14-14-01/105/2014-081 от 17.12.2014.

По условиям договора об ипотеке от 11.12.2014 №146000/0041-7.1/1 залогодатель – ФИО1, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору от 11.12.2014 №146000/0041 между залогодержателем – ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» и обществом с ограниченной ответственностью «СМГкомпани» передает залогодержателю в залог недвижимое имущество и имущественные права в совокупности: нежилое помещение, кадастровый (или условный) номер объекта: 14:36:105021:0009:98 401:9 00826:8/12, инв. номер 98 401:9 00826:8/12, литер А, реестровый номер 14-14-01/004/2008-790, назначение нежилое, этаж 2, номер помещения на поэтажном плане – 8, год постройки 2006 г., общая площадь 145 кв.м., местоположение объекта: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.Лермонтова, д.47, помещение №8.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

По условиям спорного договора ООО «СМГкомпани» приобрело у предпринимателя ФИО5 недвижимое имущество: нежилое помещение по адресу: <...>, этаж 2, помещение №8, общей площадью с учетом перегородок 180,25 кв.м., в т.ч. торговая площадь 145 кв.м., площадь общего пользования 35,25 кв.м.

Между тем, из свидетельства о государственной регистрации права от 04.07.2008, серия 14-АА №459402 следует характеристика регистрируемого объекта: нежилое помещение общей площадью 145 кв.м., этаж 2, инв. №98 401:9 00826:8/12, лит. А, адрес: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.Лермонтова, д.47, помещение №8.

Таким образом, характеристики объектов, указанных в спорном договоре и правоустанавливающем документе, не идентичны, фактически истцу передано имущество с меньшей площадью.

По данным технической инвентаризации, здание нежилого помещения, инв. №98 401:9 00826:8/12, расположенное по адресу: <...>, по состоянию на 18.12.2007 представляет собой объект недвижимого имущества общей площадью 152,3 кв. м. и состоит из литеры А, представляющее собой помещение общей площадью 145 кв. м.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Нежилое помещение общей площадью 35,25 кв.м. является общим имуществом здания торгового центра по адресу: <...> и по смыслу п.2 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит отчуждению собственником отдельного помещения в здании отдельно от права собственности на помещение.

В п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", также изложена правовая позиция в связи с отношениями собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающими по поводу общего имущества в таком здании. К таким отношениям подлежат применению в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ, из которых следует, что собственнику отдельного помещения в здании в любом случае принадлежит доля в общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пп.2, 3 постановления Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из технического паспорта нежилое помещение, инвентарный №98 401 000/ЯК2/019582/8 по адресу: г.Якутск, ул.Лермонтова, 47, помещение №8, литер А, общей площадью 40,4 кв.м. по состоянию на 25.05.2009 состоит из нежилого помещения (кабинета) общей площадью 38,6 кв.м. и включает системы водопровода 38,6 кв.м., канализации 38,6 кв.м., тепловые сети 38,6 кв.м., т.е. представляет собой место общего пользования.

При этом п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор купли-продажи нежилого помещения от 17.12.2014 б/н в части продажи спорного помещения является ничтожным на основании ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий в данной части требованиям закона.

Также суд обращает внимание на то обстоятельства, что осуществлена продажа недвижимого имущества, являющееся предметом залога (ипотеки) без согласия банка, являющегося залогодержателем имущества в целях исполнения ООО «СМГкомпани» кредитного обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

Согласно п.3.3 договора переход права собственности на помещение от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществ и сделок с ним, расходы по регистрации перехода права собственности покупателя несет в полном объеме покупатель.

Согласно ч.1 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав определены ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности по причине отличия площади недвижимого имущества, заявленного к регистрации и площади объекта недвижимости, содержащегося в Государственном кадастре недвижимости, заявленное недвижимое имущество находится в залоге, может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Однако отказ регистрирующего органа от 13.07.2015 №14/001/0092015-6272 обществом в установленном законом порядке обжалован не был.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (п.53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010).

Поскольку правоотношения между обществом и предпринимателем ФИО5 основаны на гражданско-правовой сделке, а отказ Управления Росреестра по РС (Я) в осуществлении государственной регистрации права собственности на указанный выше объект недвижимости в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не обжалован, суд приходит к выводу, что способ защиты нарушенного права, выбранный истцом в виде обязания Управления Росреестра по РС (Я) осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение не подлежит применению в рамках рассмотрения настоящего иска, поскольку не приведет к восстановлению нарушенного права судебным актом, вступившим в законную силу.

При изложенных обстоятельствах основания для удовлетворения иска об обязании Управление Росреестра по РС (Я) осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество отсутствуют, в этой части исковое требование оставлено без удовлетворения.

При подаче иска истцом произведена уплата государственной пошлины в размере 12 000 руб. согласно платежному поручению от 29.07.2015 №167993.

С учетом результатов рассмотрения дела, на основании абз. второго ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком - предпринимателем ФИО5 пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

признать договор купли-продажи нежилого помещения от 17.12.2014, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «СМГкомпани» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 в части реализации имущества общего пользования площадью 35,25 кв.м. в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, этаж 2, недействительным в силу ее ничтожности.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" (ИНН <***>, ОГРН <***>) стоимости 35,25 кв.м. в размере 3 872 122 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 12 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru

Судья Т.С. Шамаева