Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «УРСА Банк» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к открытому акционерному обществу «Саха ипотечное агентство» об обязании заключить договор обратного выкупа закладных на выкуп закладной Федоровых на условиях предложенного истцом проекта.

Определением от 23.03.2008г. арбитражный суд оставил исковое заявление без рассмотрения.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2009г. по делу №А58-8544/2008 определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 23.03.2009г. по делу №А58-8544/2008 отменено, дело направлено в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) для рассмотрения по существу.

Определением суда от 14.09.2009г. удовлетворено ходатайство ответчика о рассмотрении дела с участием арбитражных заседателей, утвержден арбитражный заседатель от ответчика – ФИО2

Определением суда от 06.10.2009г. утвержден арбитражный заседатель со стороны истца – ФИО1.

Стороны и третье лицо на судебное разбирательство не явились, надлежаще извещены.

В соответствии с ч.3 ст. 156 АПК РФ, дело подлежит рассмотрению в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Суд, исследовав материалы дела,

Установил:

19 июня 2007г. между Открытым акционерным обществом «УРСА Банк» (далее – истец) и ФИО3 (далее – третье лицо) заключен договор займа № 90/07, по условиям которого истец обязался предоставить третьему лицу заем в размере 1 350 000 руб. сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления займа.

В соответствии с пунктом 3.1. договора, за пользование замом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 16, 5 % годовых.

В обеспечение обязательств ФИО3 в залог передается жилое помещение, находящееся по адресу: РС (Я), <...>, принадлежащее ФИО3 на праве собственности.

26 июля 2007г. истец – ОАО «УРСА Банк» и открытое акционерное общество «Саха ипотечное агентство» (далее – ответчик) заключили договора купли-продажи № 28/КрФУРСА, согласно которому ответчик обязался передать закладные в собственность истца со всеми удостоверяемыми ими правами их совокупности и с произведением на закладных отметок о новом владельце – покупателе.

Согласно п. 1.2 договора № 28/КрФУРСА от 26.07.2007г. основные параметры каждой закладной указаны в Реестре закладных, являющемся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с договором, передаче подлежала закладная на ФИО3 со следующими параметрами: 1. заемщик (должник) ФИО3; 2. залогодатель ФИО3; 3. предмет ипотеки – жилое помещение общей площадью 37,3 кв.м., расположенное по адресу: <...> с кадастровыми номером 14:36:0003966:000001:0067; 4. обеспечиваемое обязательство – договор займа № 90/07 от 19.06.2007, сумма займа 1 350 000 руб., ставка 16,5%, срок 180 месяцев, цель – ремонт жилого дома (предмета ипотеки); 5. первоначальный залогодержатель ОАО «Саха Ипотечное агентство»; 6. орган осуществивший регистрацию ипотеки УФРС по Республике Саха (Якутия); 7. дата регистрации ипотеки 05.07.2007; номер регистрации ипотеки 14-14-01/002/2007-347 (далее по тексту – закладная Федоровой).

Актом приема-передачи от 26.07.2007 г. закладная Федоровой передана ответчиком истцу и одновременно в закладную внесена запись о ее передаче истцу.

На основании заявления ФИО3 от 26.07.2007 г. и договора банковского счета физического лица со специальным режимом от 26.07.2007 г. ФИО3 открыт счет в ОАО «УРСА банк», на который ею осуществлялись платежи по переуступленному обязательству.

ФИО3 письмом от 02.08.2007 г. с исх. № 1034/3 уведомлена о состоявшейся передаче прав по закладной в пользу истца.

Истец по платежному поручению № 7202199 от 26.07.2007 во исполнение договора оплатил ответчику 1 354 271 руб. 92 коп.

Подпунктом 2.6.5 договора предусмотрено, что покупатель (истец) вправе потребовать у продавца (ответчика) обратного выкупа закладных, осуществляемого путем заключения договора обратного выкупа (купли-продажи) закладных при наступлении, в том числе условия: возникновения просрочки возврата основного долга либо уплаты процентов по ипотечной ссуде более 30 дней.

Из искового заявления следует, что на 12.12.2008г. задолженность ФИО3 составляет 1 692 512 руб., в том числе основной долг – 1 336 819, 65 руб., проценты -124 030, 22 руб., пени за нарушение срока возврата займа – 201 042, 12 руб., пени за нарушение срока уплаты начисленных по кредиту процентов – 30 620, 25 руб.

Согласно пункту 2.7 договора продавец обязуется выкупить закладные в течение 7 рабочих дней с даты поступления требования в соответствии с п. 2.6 договора, по цене равной сумме задолженности должника по обеспеченному ипотекой денежному обязательству, в том числе сумме основного долга и начисленным, но неуплаченным процентам.

Истец считая, что в связи с просрочкой оплаты долга ФИО3 у него возникло право требовать обратного выкупа закладных Федоровой, обратился к ответчику с требованием обратного выкупа закладных от 02.09.2008 г.с приложением проект спорного договора.

В проекте указаны все существенные условия договора, которые истец просит заключить.

В ответ на требование истца ответчик письмом от 29.09.2008г. № 578 предложил заключить договор на сервисное обслуживание закладной ФИО3

Истец полагая, что ответчик уклоняется от заключения договора обратного выкупа закладных, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик в заявлении от 29.03.2010г. сообщил, что исходя из содержания п. 2.7. договора № 28/КрФУРСА от 26.07.2007г. истец не вправе включать в выкупную цену закладной сумму пени за нарушение срока возврата займа и сумму пени за нарушение срока уплаты начисленных по кредиту процентов. Ответчик указал, что включенные в текст проекта договора суммы пени за нарушение срока возврата займа и суммы пени за нарушение срока уплаты начисленных по кредиту процентов явно несоразмерны последствиям неисполнения обязательства третьим лицом, в связи с чем просит применить ст. 333 Гражданского кодекса РФ. Также считает штраф в размере 10 % и пени в размере 0, 1 %, указанные в пунктах 5.3.2, 5.3.3 проекта договора несоразмерными последствиям неисполнения обязательства.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Указанная статья разграничивает два вида понуждения в зависимости от его правового основания. В первом случае организация может быть понуждена заключить договор в силу требований закона (публичный договор), во втором – если организация добровольно приняла на себя обязательство заключить договор (предварительный договор).

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что в п. 2.7 договора содержится предварительный договор с отлагательным условием.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поскольку материалами дела подтверждается факт просрочки возврата третьим лицом основного долга, процентов более 30 дней, исковые требования об обязании заключить договор обратного выкупа закладных в соответствии с пунктами 2.6.5, 2.7 договора № 28/КрФУРСА от 26.07.2007г. являются обоснованными, подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 173 АПК РФ, по спору о понуждении заключить договор в решении указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

К исковому заявлению приложен проект договора обратного выкупа закладных от 12.12.2008г.

В соответствии с расчетом и пунктом 1.1.4 указанного проекта договора, стоимость закладной составляет 1 692 512 руб., в том числе основной долг – 1 336 819, 65 руб., проценты -124 030, 22 руб., пени за нарушение срока возврата займа – 201 042, 12 руб., пени за нарушение срока уплаты начисленных по кредиту процентов – 30 620, 25 руб.

Ответчик в заявлении от 29.03.2010г. сообщил о несогласии с включением в текст проекта договора суммы пени за нарушение срока возврата займа и суммы пени за нарушение срока уплаты начисленных по кредиту процентов. Также считает штраф в размере 10 % и пени в размере 0, 1 %, указанные в пунктах 5.3.2, 5.3.3 проекта договора несоразмерными последствиям неисполнения обязательства.

Рассмотрев в материалы дела, суд соглашается с доводами ответчика о неправомерном включении в текст проекта договора суммы пени за нарушение срока возврата займа и суммы пени за нарушение срока уплаты начисленных по кредиту процентов.

В пункте 2.7. договора купли-продажи закладных стороны согласовали условие о том, что продавец обязуется выкупить закладные в течение 7 рабочих дней с даты поступления требования в соответствии с п. 2.6 договора, по цене равной сумме задолженности должника по обеспеченному ипотекой денежному обязательству, в том числе сумме основного долга и начисленным, но неуплаченным процентам.

Пункт 1 ст. 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Исходя из изложенного следует, что пени является лишь санкцией за несвоевременное или ненадлежащее исполнение какого-либо обязательства, в связи с чем суд приходит к выводу, что пени не является денежным обязательством по смыслу пункта 2.7 договора купли-продажи закладных № 28/КрФУРСА от 26.07.2007г.

Следовательно, включение сумм пеней за нарушение срока возврата займа и за нарушение срока уплаты начисленных по кредиту процентов в стоимость закладной в проекте договора обратного выкупа закладных является необоснованным.

В данной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

В пункте 5.3.2. проекта договора обратного выкупа закладных указано, что за необоснованный отказ в приеме закладной покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 10 % от цены договора.

Согласно пункту 5.3.3 спорного проекта договора, за нарушение сроков оплаты закладной согласно п. 3.1. договора покупатель уплачивает продавцу пеню в размере 0, 1 % от суммы неплатежа за каждый день просрочки.

Ответчик со включением указанных пунктов в заявленных размерах в условия договора обратного выкупа закладных не согласен.

Согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании изложенного, включение в проект договора условий об уплате штрафа за необоснованный отказ в приеме закладной, пени за нарушение сроков оплаты закладной закону не противоречит.

При этом, суд считает, что сумма штрафа в размере 10 % за необоснованный отказ в приеме закладной является завышенной, поскольку в договоре купли-продажи закладных № 28/КрФУРСА от 26.07.2007г. сумма штрафа за отказ в приеме закладной установлена сторонами в размере 0, 1 %.

В связи с чем, сумму штрафа в пункте 5.3.2. проекта договора обратного выкупа закладных следует снизить до 0, 1 %.

Пункт 5.3.3 спорного проекта договора, предусматривающий ответственность за нарушение сроков оплаты закладной в размере 0, 1 % от суммы неплатежа за каждый день просрочки следует оставить в предложенной истцом редакции.

В пункте 5.3.4 договора купли-продажи закладных № 28/КрФУРСА от 26.07.2007г. установлена аналогичная ответственность в размере 0, 1 %, в связи с чем суд не усматривает несоразмерности ответственности последствиям нарушенного обязательства.

Руководствуясь статьями 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Обязать открытое акционерное общество «Саха ипотечное агентство» заключить договор обратного выкупа закладной ФИО3 с Открытым акционерным обществом «УРСА Банк» на условиях предложенного истцом проекта, при этом:

- в пункте 1.1.4 проекта договора исключить из стоимости закладной суммы пени за нарушение срока возврата займа и суммы пени за нарушение срока уплаты начисленных по кредиту процентов;

- пункт 5.3.2. принять в редакции: за необоснованный отказ в приеме закладной покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 0, 1 % от цены договора;

- пункт 5.3.3. оставить без изменения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционную инстанцию – Четвертый Апелляционный Арбитражный Суд

Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию – Федеральный Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу обжалуемого решения.

Судья Федорова М. И.

Арбитражные заседатели ФИО1

ФИО2