Гражданский кодекс часть 1

Совместное предприятие общество с ограниченной ответственностью «Сахалин-Саппоро» обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска о признании сделки недействительной.

В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником комплекса, включающего объекты недвижимого имущества: гараж (литер А), пункт технического осмотра и ремонта автотранспорта (литер В), автомойку (литер В), склад ГСМ (литер Г), проходную (Литер Д), расположенного по адресу <...>.

Истец пояснил, что право собственности на объекты приобрел на основании договора купли-продажи от 09.11.1991 и договора аренды с правом последующего выкупа от 29.08.1991, заключенных между войсковой частью № 11902 (Продавец) и арендным предприятием – Гостиница «Сахалин-Саппоро» (правопреемник СП ООО «Сахалин-Саппоро) – Покупатель.

После проведения технической инвентаризации адрес местонахождения объектов изменен. Присвоен адрес: ул. Амурская, 185.

Истец указал, что никто кроме собственника здания, сооружения, строения не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Со ссылкой на п.п. 5. п. 1 ч. 1 ст.1, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 271 Гражданского кодекса РФ истец указал, что, являясь собственником недвижимого имущества, СП ООО «Сахалин-Саппоро обладает правом использования части земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

По имеющейся у истца информации земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие СП ООО «Сахалин-Саппоро» на основании постановлений мэра г. Южно-Сахалинска участок передан в аренду под строительство ООО «Клан-Сервис» по договору аренды земельного участка от 17.01.2006г. № 8259.

Истец считает, что заключение данного договора противоречит приведенным нормам.

На основании изложенного истец просит суд признать недействительным в силу ничтожности договор аренды земельного участка от 17.01.2006г. № 8259 с учетом дополнительного соглашения № 23821/1 от 05.12.2006г., заключенный между Департаментом и ООО «Клан-Сервис».

Ответчик исковые требования не признал.

Ссылаясь на ст. 4 АПК РФ указал, что поскольку истец не является стороной договора аренды земельного участка от 17.01.2006г. № 8259 и соглашения от 05.12.2006г., указанные сделки не создали для истца прав и обязанностей. Указаны договоры нельзя признать договорами в пользу третьего лица, поскольку их условия не содержат соответствующих ссылок.

Истец не представил доказательств, что является заинтересованным лицом для признания договора аренды земельного участка недействительным.

Довод истца о том, что объекты недвижимости, принадлежащие истцу, находятся на земельном участке, предоставленном ООО «Клан-Сервис» не соответствуют фактическим обстоятельствам.

На основании постановлений мэра г. Южно-Сахалинска, заключен договор аренды земельного участка площадью 10 729 кв.м., расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, юго-восточнее пересечения ул. Амурская и ул. Пограничная, под строительство объекта «Группа многоквартирных жилых домов средней этажности с крытой автостоянкой на 140 машино-мест».

Согласно плану границ данного участка в границах предоставленного в аренду земельного участка ООО «Клан-Сервис» не находятся существующие объекты недвижимости. Кроме того, данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет ООО «Клан-Сервис» 05.12.2008г. без обременений. Следовательно, нет оснований считать, что земельный участок обременен правами третьих лиц.

В обоснование своих доводов истец не представил суду никаких документов подтверждающих наличие прав на спорный земельный участок, либо на его часть.

Поскольку оспариваемый договор аренды заключен на основании решения органа местного самоуправления, следовательно, для признания недействительным договора аренды, необходимо обжаловать данные решения.

Представители истца, ответчика - ООО «Клан-Сервис» в судебное заседание не явились. Возможные дополнительные доводы по существу спора, доказательства не представлены.

Определение суда о времени и месте слушания по делу, направленное арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения ответчика -ООО «Клан-Сервис» не вручено в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Согласно ст.123 АПК РФ при указанных обстоятельствах, ответчик считается извещенным о времени и месте слушания по делу надлежащим образом.

В соответствии со ст.156 АПК РФ суд определил, дело рассмотреть без участия неявившихся в судебное заседание лиц.

Представитель ответчика исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Представлен оригиналы договора аренды земельного участка от 17 января 2006 года дополнительного соглашения к нему от 5 декабря 2006 года. Соответствуют имеющимся в материалах дела копиям.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 22 сентября 2008 года.

После объявленного перерыва в судебное заседание явились представители истца и ООО «Клан-Сервис».

Представитель истца подтвердила исковые требования и просит удовлетворить их в полном объеме.

Представители ответчиков исковые требования не признали. В иске просят отказать. Письменный отзыв ООО «Клан-Сервис» не представлен.

Выслушав доводы представителей сторон, изучав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено из материалов дела,29 августа 1991 между Войсковой частью N 11902 (арендодатель) и Арендным предприятием "Гостиница "Сахалин-Саппоро" (арендатор) заключен договор аренды сроком на 15 лет, согласно которому арендатор принимает в пользование территорию площадью 0,9 га с находящейся на ней крытой стоянкой, расположенной по адресу: <...> (между улицами Пушкина - Амурская - 100 м, в сторону улицы Пограничной - 90 м). Данный договор предусматривает право выкупа территории и строения в течение действия договора.

09 ноября 1991 между Войсковой частью N 11902 (продавец) и Арендным предприятием "Гостиница "Сахалин-Саппоро" (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому покупатель приобретает строения: боксы, шлакозаливных развалин от закрытой стоянки легковых автомобилей; здание ПТОРа; здание сауны; погреб для хранения продуктов; мойку для автомобилей; теплицу; магазин-столовую, расположенные по адресу: <...> (в жилом квартале по улице Пограничной).

Истцом представлены технические паспорта на следующие объекты: нежилое здание – пункт технического осмотра и ремонта автотранспорта (литер Б); автомойка (литер В); склад ГСМ (литер Г); проходная (литер Д), находящиеся по адресу <...>.

27 сентября 2005 мэром города Южно-Сахалинска вынесено постановление N 1789 о предоставлении ООО "Клан-Сервис" земельного участка N 8280 площадью 1,0719 га, в том числе площадь, ограниченная в использовании - 0,0906 га под инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: город Южно-Сахалинск, юго-восточнее пересечения улиц Амурской и Пограничной в аренду с 01.10.2005 по 29.09.2007 для строительства объекта "Группа многоквартирных жилых домов средней этажности с крытой автостоянкой на 140 машино-мест (пункты 10, 11).

Согласно постановлению мэра города Южно-Сахалинска от 28.10.2005 N 1995 в постановление от 27.09.2005 N 1789 внесено изменение в части площади предоставляемого в аренду ООО "Клан-Сервис" земельного участка, вместо 1,0719 га - 1,0729 га.

В последующем на основании указанного постановления 17 января 2006 года между ДАГУН г. Южно-Сахалинска и ООО «Клан-Сервис» заключен договор аренды указанного земельного участка со сроком действия до 29.09.06 года, дополнительными соглашениями от 05.12.06 года и 17.10.07 года срок действия договора аренды продлен до 31.08.08 года.

Согласно приложению № 1 к договору от 17.01.06 года и кадастровому плану земельного участка, указанному земельному участку присвоен кадастровый номер № 65:01:0702003:0158.

Истец считая, что, заключая договор аренды с ООО «Клан-Сервис» Департаментом нарушены права истца на земельный участок, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пунктам 13 и 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. С этого же момента покупатель объекта недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу статей 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает в качестве одного из способов восстановления нарушенного права признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности ничтожной сделки. Согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" названный Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В контексте статей 12 и 166 Гражданского кодекса Российской Федерации под заинтересованным лицом по иску о признании сделки ничтожной следует понимать лицо, чьи права (законные интересы) затронуты оспариваемой сделкой и могут быть восстановлены (защищены) путем применения указанного способа защиты гражданских прав.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о несоответствии спорного договора аренды действующему на момент его заключения законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражный судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ - заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Между тем СП ООО «Сахалин-Саппоро» не представило доказательств того, что оспариваемым договором нарушаются его права или законные интересы, ввиду чего у суда отсутствуют основания для удовлетворения предъявленного иска.

Обращаясь с иском о признании сделки недействительной, истец должен в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать, какому закону или иному нормативному правовому акту не соответствует оспариваемая сделка и каким образом она нарушает права и законные интересы истца.

Кроме того, судом установлено, что СП ООО «Сахалин-Саппоро», являющееся правопреемником ТОО «Гостиница «Сахалин-Саппоро» стороной оспариваемого договора аренды не является. Указанная сделка не содержит также условий в пользу третьего лица, то есть – Истца, в связи с чем, не является договором в пользу третьего лица.

Таким образом, истец не вправе обращаться с требованием о признании договора недействительным, стороной которого истец не является.

Согласно статьям 209, 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским кодексом.

На основании статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ - предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Государственный акт о праве собственности на спорный земельный участок истцом не представлен.

Право аренды спорного земельного участка предоставлено на основании постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 27 сентября 2005 года № 1789, которое не признано недействительным.

Таким образом, Администрация, являясь полноправным собственником данного земельного участка, распорядилось им, передав его в аренду ООО «Клан-Сервис».

С учетом изложенного основания для удовлетворения требований СП ООО «Сахалин-Саппоро» отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска СП ООО «Сахалин-Саппоро» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления его в полном объеме.

Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2008 года. Решение в полном объеме изготовлено 24 сентября 2008 года.

Судья В.В.Иванов