Гражданский кодекс часть 1

3 лица__ Управление Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области,ООО «Мелкооптовый рынок «Оптовик», ФИО1, ФГУП_«Ростехинвентаризация»________________________________________

при участии представителей:

от истца__Белоусов В.П.,ФИО2-дов.от 28.06.07г._________________

от ответчика(ов)_ не явились_______________________________________

от 3 лиц__ не явились______________________________________________

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель, Истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчикам – Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее – Департамент), Филиалу ФГУП «Ростехинвентаризация» по Сахалинской области с исковым заявлением об истребовании от ДАГУН гор.Южно-Сахалинска документов,подтверждающих право собственности на здание по адресу: <...>,правоустанавливающих документов,отмене государственной регистрации права собственности, признании недействительным технический паспорт и проведение открытого конкурса,результатов аукциона по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>,признании права собственности на переносной модуль.

Определением суда от 14.08.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области, ООО «Мелкооптовый рынок «Оптовик» (далее – Общество).

Определением суда от 08.10.2007г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО1.

Определением суда от 28 декабря 2007 года к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация гор.Южно-Сахалинска,в качестве 3 лица привлечено ФГУП «Ростехинвентаризация».

Определением суда от 13 февраля 2008 года по ходатайству истца филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» исключен из числа ответчиков.

В обоснование исковых требований истец указал, что по результатам проведенного 22.06.2007г. Департаментом открытого конкурса по продаже нежилого здания (проходная), расположенного по адресу <...>. Данный объект числится за № 60 в прогнозном плане приватизации за 2-й квартал 2007.

В соответствии с техническим паспортом объект имеет ленточно-бетонный фундамент, шлакоблочные стены, крышу из металлочерепицы, площадью 39,6 кв.м., 1978 г. постройки.

Истец пояснил, что спорный объект состоит из капитального строения – здания площадью 19,1 кв.м., из переносного модуля контейнерного типа размером 10м, шириной 3.5 м, высотой 3 м, который, по мнению истца, не может считаться объектом недвижимости. Модуль представляет собой металлический каркас, обшитый сэндвич панелями, имеет специальные металлические захваты. Находится на рынке как временное сооружение для торговли.

Здание площадью 19.1 кв.м., находящееся в муниципальной собственности, предоставлено Департаментом в аренду ООО «Мелкооптовый рынок «Оптовик». Общество, в свою очередь, передало здание капитального строения в аренду ФИО3

Переносной модуль был построен за счет средств Истца и установлен силами ООО «Мелкооптовый рынок «Оптовик».

Истец считает незаконным оформление в муниципальную собственность переносного модуля и выставление его на продажу, поскольку данные действия Департамента нарушают права Истца, лишают возможность заниматься предпринимательской деятельностью.

Ссылаясь на статьи 301, 218 ГК РФ, Истец просит суд истребовать от ДАГУН гор.Южно-Сахалинска документы,подтверждающие право собственности на здание по адресу: <...>,правоустанавливающие документы,отменить государственную регистрации права собственности, признать недействительным технический паспорт и проведение открытого конкурса,результатов аукциона по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>,признать право собственности истца на переносной модуль.

Ответчик – Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска с исковыми требованиями не согласился. В отзыве на иск указал, что между ООО «Мелкооптовый рынок «Оптовик» и Предпринимателем заключен договор аренды предоставления площадей под склад, предметом которого является сданное в аренду Департаментом Обществу спорное нежилое помещение. Данный договор был заключен без уведомления Департамента, чем нарушил п. 3.3.2 Договора аренды недвижимого имущества от 18.04.2005 № 248, в связи с чем, договор субаренды является недействительным.

Департамент также указал, что в нарушение п. 3.4.8 Договора аренды произведена достройка в виде переносного модуля. Проведенной проверкой установлено, что площадь предоставленного в аренду помещения увеличилась до 39,6 кв.м.

Поскольку данная достройка произведена в нарушение ч. 3 ст. 623 ГК РФ, п. 3.4.8 Договора аренды, следовательно, требование истца о признании права собственности на пристроенное помещение – переносной модуль не основано на законе.

В отношении требования об отмене государственной регистрации права собственности Департамент пояснил, что возможность отмены государственной регистрации права собственности законом не предусмотрена. Государственная регистрация права собственности является единственным доказательством существования зарегистрированного права в силу ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В отношении требования о признании недействительным проведение открытого конкурса и его итогов по продаже объекта недвижимости – нежилое здание (проходная), находящееся в <...>, Департамент со ссылкой на п. 1 ст. 449 ГК РФ указал, что истец не имеет права обращаться с названым требованием, поскольку в конкурсе участия не принимал.

Управление Федеральной регистрационной Службы по Сахалинской области в отзыве на иск пояснило, что 20.09.2007г. на основании договора купли-продажи от 26.06.2007 № 82/07 и акта приема-передачи от 05.07.2007г. зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение за ФИО1, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 65-65-01/031/2007-477.

Для государственной регистрации права были представлены все необходимые документы. В порядке ст. 13 Закона проведена правовая экспертиза представленных документов, в результате которой установлено отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, а также других оснований для отказа.

Филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» по Сахалинской области по существу исковых требований пояснил, что техническая инвентаризация объекта недвижимости (проходная), расположенного по адресу Южно-Сахалинск, ул. Украинская, 72/17 проведена 08.06.2005г. по заявке ДАГУН г. Южно-Сахалинска.

Согласно данным технического паспорта проходная представляет собой единый объект недвижимости, состоящий из разных материалов: часть стен шлакоблочные, часть – металлические. Вход в шлакоблочное помещение возможен только через металлический модуль. Шлакоблочное помещение не может быть отражено в техническом паспорте как отдельное строение, поскольку фактически металлическое и шлакоблочное помещения объединены одной крышей. Отсутствует отдельный доступ (вход) в шлакоблочное помещение.

Полагает, что оснований для признания недействительным технического паспорта не усматривается. Все технические характеристики, в том числе описание конструктивных элементов на момент проведения технической инвентаризации, указаны верно.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования. Согласно последним уточнениям истец просит суд признать право собственности предпринимателя ФИО3 на переносной модуль (движимое имущество) как лица его создавшего на основании ст. 218 ГК РФ;

- признать недействительным зарегистрированное право собственности Муниципального образования «город Южно-Сахалинск» на нежилое здание проходная площадью 39,6 кв.м., расположенное по адресу <...>, литер А;

- признать недействительным проведение открытого конкурса и его итоги по продаже объекта недвижимости - нежилое здание проходная площадью 39,6 кв.м., расположенное по адресу <...>, литер А на основании ст. 449 ГК РФ.

В судебное заседание ответчики, третьи лица не явились. Извещены надлежащим образом.

Несмотря на почтовое извещение, адресат (ФИО1) не явилась за получением копии судебного акта о времени и месте слушания по делу, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Согласно ст.123 АПК РФ при указанных обстоятельствах, третье лицо считается извещенным о времени и месте слушания по делу надлежащим образом.

В соответствии со ст.156 АПК РФ суд определил, дело рассмотреть без участия неявившихся в судебное заседание лиц.

Истец и его представитель подтвердили уточненные исковые требования и просят удовлетворить их в полном объеме. Представили договор подряда. Дополнений по существу спора не имеют.

Выслушав доводы истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ среди способов защиты гражданских прав является признание права. Положения статей 301, 302, 304 ГК РФ предусматривают защиту права собственности. Требование о признании права предъявляется при неопределенности правовой ситуации, наличии сомнений в принадлежности спорного права субъекту. В таком случае защита права осуществляется путем его признания судом.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования, распоряжения своим имуществом. В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18 апреля 2005 года между Департаментом и ООО «Мелкооптовый рынок «Оптовик» (далее – Общество) был заключен Договор аренды недвижимого муниципального имущества, по условиям которого Департамент – Арендодатель предоставил во временное владение и пользование Обществу – Арендатору объект – отдельно стоящее здание общей площадью 19.1 кв.м., расположенное по адресу <...> (п.п. 1.1, 1.2).

Срок Договора аренды определен на период с 03.05.3005 по 01.05.2006г. (п. 2.1).

Пунктом 3.3.2 Договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право сдавать объект в субаренду с письменного разрешения Арендодателя.

Между тем, Общество по Договору предоставления площадей под склад передало в субаренду предпринимателю ФИО3 спорный объект – нежилое помещение (проходная) площадью 19.1 кв.м.

В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

Порядок сдачи арендованного имущества в субаренду установлен Решением городского Собрания № 429/57-03-2 от 25.06.2003г. «Об утверждении положения об аренды муниципального имущества», действовавшего на момент заключения договора аренды.

Согласно пункту 5.3 названного Положения на субаренду выдается разрешение установленного образца.

В соответствии с пунктами 5.1, 5.3 Положения об аренде муниципального имущества, утвержденного Решением Городского Собрания от 27.09.2007 № 806/37-07-3 Департамент может предоставить арендатору по его письменному заявлению право передачи имущества в субаренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

На субаренду выдается письменное согласие установленного Департаментом образца. Срок субаренды не может превышать срок действия договора аренды.

Таким образом, арендованный Обществом объект был передан в субаренду предпринимателю неправомерно, в нарушение Положения об аренде муниципального имущества, пункта 3.3.2 Договора аренды,без согласия арендодателя.

В пункте 3.4.8 Договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора не осуществлять перестройку, достройку и перепланировку объекта, фрагментов его фасада без письменного согласия Арендодателя.

Как установлено судом, объект, сданный в субаренду предпринимателю, первоначально имел площадь 19.1 кв.м. Впоследствии предпринимателем была произведенная достройка объекта, увеличившая его площадь до 39.6 кв.м.

Комиссией отдела учета муниципального имущества и приватизации Департамента проведен осмотр данного объекта недвижимости.

Согласно акту осмотра от 31.10.2006г. нежилое здание используется под магазин. Перегородка между помещениями 1 и 2 отсутствует. Вместо окна между помещениями 2 и 4 сделан дверной проем.

Исходно-разрешительной документации на строительство объекта Департаментом не оформлялось (письмо ДАГУН от 14.11.2005 № 4117-014/2).

На фотоснимках видно, что первоначальное нежилое здание и достроенный модуль имеют общую крышу, следовательно, произведенные улучшения являются неотделимыми.

В соответствии с п.3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и соответственно повышающие стоимость имущества, представляют собой улучшения имущества.

Согласно п. 3 настоящей статьи неотделимые улучшения имущества, произведенные без согласия арендодателя, переходят к нему безвозмездно.

Поскольку договор субаренды муниципального имущества заключен без согласия его собственника, более того, в нарушение пункта 3.4.8 Договора аренды произведены улучшения (достройка) этого имущества, на основании п. 3 ст. 623 ГК РФ право собственности на неотделимые улучшения (переносной модуль) принадлежит арендодателю.

Вместе с тем, достроенный к зданию проходной объект – переносной модуль обладает признаками самовольной постройки.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, в связи с чем, ссылка истца на ст. 218 (пункт 1) ГК РФ не может быть принята судом во внимание.

Таким образом, установив факт незаконной передачи имущества в субаренду, а также факт самовольной постройки, суд приходит к выводу о неправомерности требования истца о признании за ним права собственности на переносной модуль,о признании недействительной государственной регистрации права собственности муниципального образования «город Южно-Сахалинск» на нежилое здание – проходная площадью 39.6 кв.м.

В силу ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Распоряжением от 20.02.2007г. № 73-1-р Департамента спорная недвижимость выставлена на торги.

По итогам аукциона, проведенного 22.06.2007г., победителем признана ФИО1

На основании договора купли-продажи, заключенного 26.06.2007г. между Департаментом и ФИО1 по результатам аукциона, акта приема-передачи от 05.07.2007 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности за ФИО1

Согласно представленному свидетельству № 053185 от 20 сентября 2007 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое здание – проходная общей площадью 39.6 кв.м., расположенное в <...>, литер А.

Таким образом, собственником спорного объекта недвижимости является третье лицо – ФИО1

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В данном случае, зарегистрированное за ФИО1 право собственности не оспорено истцом в судебном порядке и не признано недействительным.

Следовательно, и по этим основаниям требование о признании за истцом право собственности на пепреносной модуль не может быть удовлетворено.

В отношении требования о признании недействительным проведение открытого конкурса и его итогов по продаже спорного объекта недвижимости суд также не находит оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Лицо, обращающееся с требованием о признании аукциона недействительным, должно доказать наличие защищаемого права.

Поскольку истец не участвовал в торгах и не обращался с заявкой на участие, а также не является лицом, которому было отказано в участии в торгах, он не может считаться заинтересованным лицом, имеющим право на иск о признании торгов недействительными.

Доказательств, опровергающих изложенные выводы, в материалах дела не содержится.

На основании изложенного, с учетом приведенных норм, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

От требования признать недействительным технический паспорт на нежилое здание – проходная Лит.А, расположенное в <...> (проведении строительной экспертизы объекта) истец отказался. Отказ от части требования принят судом.

На основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ суд прекращает производство по делу в данной части исковых требований.

Отказался истец и от требований об истребовании от Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска документов,подтверждающих право собственности на здание по адресу: <...>,правоустанавливающих документов.

Указанные требования являются ходатайством,что подтверждает сам истец, и суд не рассматривает их как исковые требования.

Согласно ст. 102 АПК РФ уплата государственной пошлины относится на истца.

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса РФ государственная пошлина составила 6 000 руб.

Истцом уплачена государственная пошлина в сумме 2300 руб. (платежное поручение от 30.06.2007г. № 2).

Таким образом, с истца подлежит взысканию 3 700 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Производство по делу в части требований о признании недействительным Технический паспорт филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» на нежилое здание – проходную, расположенную в <...>, - прекратить.

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета РФ 3 700 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Сахалинской области в месячный срок со дня изготовления его в полном объеме.

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2008 года. Решение в полном объеме изготовлено 18 февраля 2008 года.

Судья В.В.Иванов