Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Пустоваловой Т.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сингаевской Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сахалинуголь» (ИНН 6501149980, ОГРН 1046500627480, место нахождения: 693004, обл. Сахалинская, г. Южно-Сахалинск, пр-кт. Мира, д. 420) к Обществу с ограниченной ответственностью «Эсперанса -Компани» (ИНН 6501085091, ОГРН 1026500527393, место нахождения: 693004, обл. Сахалинская, г. Южно-Сахалинск, пр-кт. Мира, д. 420) и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области (ИНН 6501145713, ОГРН 1036500623191, место нахождения: 693001, обл. Сахалинская, г. Южно-Сахалинск, пр-кт. Коммунистический, д. 27, копр. А) о признании договора купли-продажи от 07.06.2005 № 261 недействительным и установлении права общей долевой собственности на земельный участок, при участии

от истца: Грищенко Е.А. по доверенности от 09.12.2013;

от ответчиков:

ООО «Эсперанса-Компани»: Соколова И.С. – директор; Владимиров В.А. по доверенности от 11.07.2013;

Росимущества: представитель не явился;

третьи лица:

от Росреестра: представитель не явился;

ООО «Аркада-Люкс»: представитель не явился;

ИП Сафронова Г.А: не явилась;

У С Т А Н О В И Л:

06.06.2014 года в суд поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сахалинуголь» (далее - ООО «Сахалинуголь») к Обществу с ограниченной ответственностью «Эсперанса -Компани» (далее – ООО «Эсперанса-Компани») и к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области (далее – Управление, Росимущество) о признании недействительным договора купли-продажи от 07.06.2005 № 261 и установлении права общей долевой собственности ООО «Сахалинуголь» и ООО «Эсперанса-Компани» на земельный участок с кадастровым номером 65:01:06 02 005:011 общей площадью 1 841 кв. м, определив размеры долей в праве общей долевой собственности пропорционально площадям частей земельных участков, необходимых для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости.

Иск основан на том, что между ответчиками заключен договор купли –продажи земельного участка № 261. Истец считает данный договор ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ. Спорная сделка является сделкой приватизации земельного участка. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретения права аренды земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений, то есть приватизации в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ подлежат земельные участки, на которых расположены не любые объекты недвижимости, а только здания, строения, сооружения. Однако, на момент приватизации ООО «Эсперанса-Компани» на праве собственности принадлежало помещение части первого этажа производственного здания. Данное помещение не являлось принадлежащим ответчику зданием, строением или сооружением. Согласно техническому паспорту на производственное здание помещение, принадлежавшее ответчику, соединено с остальными помещениями производственного здания общим проходом и имеет с ними общие несущие стены и фундамент. Факт принадлежности помещений, а также то обстоятельство, что истец и ООО «Эсперанса-Компани» являются собственниками общего долевого имущества производственного здания, установлен решением суда, имеющим преюдициальное значение для сторон. Переданный ответчику земельный участок по договору расположен непосредственно под производственным зданием. Поскольку ООО «Эсперанса-Компани» не являлось собственником производственного здания, расположенного на приватизируемом земельном участке, то права на приватизацию земельного участка ООО «Эсперанса-Компани» не имело. Истец, а также иные лица являются собственниками помещений в производственном здании. Решением суда установлено, что все эти лица имеют право на приватизацию земельного участка. В нарушение п. 3 ст. 33 ЗК РФ, Положения о порядке установления границ землепользования при определении границ спорного участка не были учтены права истца и третьих лиц на пользование принадлежащими им помещениями, обеспечение беспрепятственного доступа к имуществу для его эксплуатации и обслуживания, нарушены градостроительные и противопожарные правила. Истец просит защитить его право на основании ст. ст. 208, 304 ГК РФ.

Истец уточнил исковые требования и просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 261; установить право общей долевой собственности на спорный земельный участок: для ООО «Сахалинуголь» 19, 54% земельного участка, для РРР «Эсперанса-Компани» - 30, 54% участка.

В отзыве на иск ООО «Эсперанса-Компани» указало, что истцу и ответчику на праве собственности принадлежат помещения на праве собственности в здании по пр. Мира, 420. Право собственности на один из трех блоков здания на момент приватизации принадлежало только ООО «Эсперанса-Компани». Распоряжением Управления в сведения государственного земельного кадастра по федеральному земельному участку с кадастровым номером 65:01:06 02 005:0108 площадью 15697 кв. метров, из земель поселений, расположенному по адресу г. Южно-Сахалинск пр. Мира 420. юго-западнее пересечения ул. Пуркаева и пр.Мира, внесены изменения в отношении разделения его на три отдельных землепользования, включая земельный участок площадью 1841 кв. метров, в том числе площадь ограничения в использовании и обременения - 450 кв. метров, в границах согласно межеванию, по адресу г. Южно-Сахалинск пр. Мира 420. под производственные объекты ООО «Эсперанса-компани». Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением суда Сахалинской области. Земельный участок предоставлен в собственность ответчику. Все помещения, принадлежащие истцу на праве собственности, расположены на смежном земельном участке, имеющем кадастровый номер: 65:01:0602005:254, который до настоящего времени находится в государственной собственности. Собственники помещений в здании имеют право приобрести земельный участок, на котором располагается здание, в общую долевую собственность, если участок является неделимым. При наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность. Именно таким образом и происходило в данном случае выделение земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:111, на котором находился только объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности. Предоставление истцу земельного участка на основании оспариваемого договора не нарушает права и законные интересы истца, поскольку объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, расположены в границах совершенно иного земельного участка, до настоящего времени находящегося в федеральной собственности, и право на приватизацию которого истцом не реализовано. Ответчиком заявлено о применении исковой давности. Ответчик считает на основании ст. 10 ГК РФ, что истец злоупотребляет своими правами. Просит в иске отказать.

В отзыве на иск Росимущество указано на то, что у Росимущества отсутствовали основания для отказа ООО «Эсперанса-Компани» в приватизации спорного земельного участка. Спорный земельный участок расположен под одноэтажной частью здания, в которой находятся только помещения ООО «Эсперанса-Компани». Части здания, принадлежащие истцу и ООО «Эсперанса-Компани», являются самостоятельными объектами недвижимости, поэтому ООО «Эсперанса-Компани» имеет исключительное право на приобретение земельного участка. Права и законные интересы истца не нарушены, поскольку на спорном земельном участке истец не имеет объектов недвижимости. Росимущество заявило о пропуске истцом срока исковой давности. Просит в иске отказать.

Определением суда от 16.06.2014 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – Росреестр), Общество с ограниченной ответственностью «Аркада-Люкс» (далее – ООО «Аркада-Люкс»), Индивидуальный предприниматель Сафронова Галина Алексеевна (далее – ИП Сафронова Г.А.).

В отзыве на иск Росреестр указано на то, что оценка обоснованности доводов истца относится к исключительной компетенции судебного органа. Правовая позиция Росреестра предопределена составом и объемом наделенных полномочий.

ООО «Аркада-Люкс», ИП Сафронова Г.А. отзывы на иск не представили, в судебном заседании участия не принимали.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 16.05.2005 года Управлением принято распоряжение № 114-р «О продаже ООО «Эсперанса-Компани» земельного участка с кадастровым номером 65:01:06 02 005:0111».

Согласно данному распоряжению ООО «Эсперанса-Компани» предоставлен в собственность земельный участок из земель поселений, находящийся на момент продажи в федеральной собственности с кадастровым номером 65:01:06 02 005:0111, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-т. Мира, 420, разрешенное использование – под производственные объекты общей площадью 501, 9 кв.м.: одноэтажное встроено-пристроенное здание (1) и нежилые помещения (208, 25-33, 35-36) первого этажа четырех этажного здания, в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемого к настоящему распоряжению, общей площадью 1 841 кв. м, находящийся у правообладателя в фактическом использовании.

07.06.2005 года на основании указанного распоряжения между Специализированным государственным учреждением при правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» (продавец) и ООО «Эсперанса-Компани» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 261, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель поселений, находящийся на момент продажи в федеральной собственности с кадастровым номером 65:01:06 02 005:0111, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-т. Мира, 420, разрешенное использование – под производственные объекты общей площадью 501, 9 кв.м.: одноэтажное встроено-пристроенное здание (1) и нежилые помещения (208, 25-33, 35-36) первого этажа четырех этажного здания, в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемого к настоящему распоряжению, общей площадью 1 841 кв. м, находящийся у правообладателя в фактическом использовании (далее- Участок).

В п. 2.1 договора указано, что на участке имеются здание: помещение части первого этажа производственного здания – нежилое помещение, этажность 1, общей площадью 501, 9 кв. метров.

По акту от 17.06.2005 года Участок передан ООО «Эсперанса-Компани».

Истец считает данную сделку ничтожной.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент совершения сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

15.11.2013 года ООО «Сахалинуголь» обратилось в суд с иском к ООО «Эсперанса-Компани» о признании договора № 261 ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ.

В качестве оснований для признания сделки недействительной ООО «Сахалинуголь» указало на то, что ООО «Эсперанса-Компани» не имеет исключительного права на приватизацию спорного земельного участка, поскольку на земельном участке находится объект недвижимости, не принадлежащий ООО «Эсперанса-Компани» полностью на праве собственности.

По делу № А 59-5058/2013, возбужденному по указанному иску, принято решение от 27.02.2014 года, оставленное без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 года.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

В рассматриваемом иске также указано такое основание иска по тому же предмету, между теми же сторонами. Однако, учитывая, что в настоящем иске истец указал и иные основания для признания договора недействительной сделкой, в частности нарушение норм действующего законодательства при формировании спорного земельного участка, суд рассматривает спор по существу.

В соответствии со ст. ст.195, 196, п. 2 ст. 199 ГК РФ под исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчиками заявлено о применении исковой давности.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.02.2014 года, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 года по делу № А 59-5058/2013 по спору между теми же сторонами о том же предмете, по другим основаниям установлено, что ООО «Сахалинуголь» по иску об оспаривании договора № 261 пропущен срок исковой давности, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Относительно основания иска о том, что нарушены права истца при формировании спорного земельного участка, суд считает, что по данному основанию договор также не может быть признан недействительным в связи с пропуском срока исковой давности.

Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Из приведенных норм следует, что право на приобретение земельного участка в долевую собственность имеют лица, в случае, если земельный участок является неделимым.

Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ (в редакции по состоянию на 2005 год) объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Истец утверждает, что спорный земельный участок расположен под зданием, в котором находятся как помещения ответчика, так и помещения истца и других лиц.

Настаивая на исковых требованиях, истец, таким образом, утверждает, что спорный земельный участок является неделимым, а здание, в котором находятся помещения ООО «Эсперанса-Компани», является единым.

Исходя из позиции истца под всем зданием по пр. Мира, 420 должен быть сформирован единый неделимый земельный участок, права собственности на который, вправе в таком случае требовать и ООО «Эсперанса-Компани».

Однако, такой земельный участок не сформирован, не поставлен на кадастровый учет.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 года № 141-ФЗ п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ утратил силу.

Порядок, способы и основания образования земельных участков установлены в ст.ст. 11.2-11.7 Земельного кодекса РФ.

В п. 6 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Истец каких-либо требований в установленном законом порядке об образовании земельного участка под зданием по пр. Мира, 420 не обращался.

Суд считает, что, заявляя настоящий иск, претендуя на земельный участок, находящийся в частной собственности, ООО «Сахалинуголь», фактически преследует цель ущемления прав ООО «Эсперанса-Компани».

Данный вывод основан также на том, что в судебном заседании представитель ООО «Сахалинуголь» не представил доказательных пояснений того для чего ООО «Сахалинуголь» необходимо получения прав на земельный участок под зданием (часть здания, в данном контексте не имеет правового значения), если в нем фактически нет помещений ООО «Сахалинуголь».

Конструктивная особенность здания, что следует из имеющейся в деле схему, очевидно свидетельствует о том, что объект недвижимости ООО «Эсперанса-Компани» по – сути является самостоятельным объектом недвижимости, несмотря на наличие формальной границы с другой частью здания по пр. Мира, 420.

Суд соглашается с доводами ООО «Эсперанса-Компани» о том, что существенным значением для обоснованности наличия защищаемых прав и законных интересов имеет то обстоятельство, что ООО «Сахалинуголь» не воспользовалось правом на приватизацию земельного участка под зданием пр. Мира, 420, в котором находятся принадлежащие ООО «Сахалинуголь» помещения.

Из изложенного суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сахалинуголь» отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Т.П. Пустовалова