Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Портновой О. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Елецкой Д. В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762) к закрытому акционерному обществу Сахалинское монтажное управление «Дальэлектромонтаж» имени Г.А. Юзефовича (ОГРН 1026500526799, ИНН 6501010723) о расторжении договора от 24.12.2013 № 013-481 купли-продажи созданной в будущем недвижимости, взыскании перечисленных денежных средств и пени,

встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества Сахалинское монтажное управление «Дальэлектромонтаж» имени Г.А. Юзефовича к Администрации города Южно-Сахалинска о признании договора купли-продажи недействительным,

в отсутствие представителей истца, ответчика, третьего лица,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация города Южно-Сахалинска (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с иском к закрытому акционерному обществу Сахалинское монтажное управление «Дальэлектромонтаж» имени Г.А. Юзефовича (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора от 24.12.2013 № 013-481 купли-продажи созданной в будущем недвижимости, взыскании 156 005 538, 57 рублей перечисленного аванса и 16 258 529, 89 рублей пени.

В обоснование иска указано, что 24 декабря 2013 года сторонами заключен договор № 013-481 купли-продажи созданной в будущем недвижимости (далее — Договор).

В соответствии с п. 1.3. и 3.1.3. Договора Общество (Продавец) обязалось в сроки, определенные договором, в соответствии с характеристиками недвижимости (Квартир) (Приложение № 1) создать и передать по акту приема — передачи недвижимости в собственность городского округа «Город Южно-Сахалинск» 88 квартир общей площадью 4929,76 кв.м, в срок не позднее III квартала 2015 года.

Цена договора составляет 338 719 372,82 руб. из расчета 68 709,10 руб. за 1 кв.м. Стоимость первого этапа составляет — 183 535 747,92 рублей, второго — 155 183 624,90 руб.

Администрацией произведена оплата авансового платежа первого этапа договора в размере 156 005 538,57 руб., что подтверждается платежными поручениями № 2716 от 09.06.2014,№ 3056 от 04.07.2014, №4566 от № 5881 от 27.11.2014, № 5825 от 27.11.2014, № 5839 от 28.11.2014, № 5866 от 27.11.2014, №5788 от 26.11.2014, № 5783 от 25.11.2014, № 5748 от № 5744 от 21.11.2014.

Однако, обязательства по передаче квартир в собственность городского округа «Город Южно-Сахалинск» до настоящего времени Ответчиком не исполнены.

В соответствии со ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 Кодекса), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

На основании изложенного, сумма авансового платежа в размере 156 005 538,57 рублей предъявлена ко взысканию с Ответчика.

Согласно п. 6.3. Договора в случае просрочки исполнения продавцом обязательства, предусмотренного Договором, Покупатель вправе требовать уплату неустойки (пеней). Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного настоящим Договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного Договором срока исполнения обязательства. Размер такой неустойки устанавливается в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным исполнением обязательств по Договору начислена неустойка с 01.10.2015 по 17.11.2015 (дата подачи иска в суд) в размере 16 258 529,89 рублей (сумма контракта 338 719 372,82 руб. * 0,1% * 48 дней (с 01.10.2015 по 17.11.2015 года).

Определением суда от 03.12.2015 года исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 12.01.2016 года, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена арбитражный управляющий Павлюченко Т. В.

Определением суда от 12.01.2016 года подготовка по делу завершена, назначено судебное заседание на 29.02.2016 года.

Определением суда от 27.01.2016 года принято к производству встречное исковое заявление закрытого акционерного общества Сахалинское монтажное управление «Дальэлектромонтаж» имени Г.А. Юзефовича к Администрации города Южно-Сахалинска о признании договора купли-продажи недействительным.

В обоснование встречного иска указано на недействительность заключенного сторонами договора в связи с несоблюдением установленного Федеральным законом № 94-ФЗ от 21.07.2005 года порядка его заключения (на торгах).

29.02.2016 года протокольным определением судебное заседание отложено на 11 марта 2016 года в 11 часов 00 минут, затем объявлен перерыв до 17 марта 2016 года.

Определением от 15 марта 2016 года произведена замена судьи Назаровой С. А. на судью Портнову О. А.

Определением суда от 17 марта 2016 года судебное заседание отложено на 19 апреля 2016 года, затем 24 мая 2016 года, 27 июня 2016 года, 19 июля 2016 года, в котором объявлен перерыв до 26.07.2016 года.

Определением суда от 26 июля 2016 года судебное заседание отложено на 22 сентября 2016 года.

В судебное заседание участвующие в деле лица не явились.

О времени и месте рассмотрения дела представитель истца и ответчика уведомлены в судебном заседании 26 июля 2016 года под расписку.

Кроме того, указанное определение направлено сторонам и получено ими, о чем имеются уведомления о вручении заказной корреспонденции 28.07.2016 года (вручено истцу и ответчику) и 01.08.2016 года 9вручено арбитражному управляющему).

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся истца, ответчика, третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела судом установлено, что 24 декабря 2013 года Администрацией и ОАО Сахалинское монтажное управление «Дальэлектромонтаж» им. Г. А. Юзефовича» (переименовано в ЗАО Сахалинское монтажное управление «Дальэлектромонтаж» им. Г. А. Юзефовича») заключен договор купли-продажи созданной в будущем недвижимости - квартир в количестве 88 единиц, общей площадью 4929,76 квадратных метров в многоквартирных жилых домах, которые будут возведены на застроенной территории, расположенной в границах: г. Южно-Сахалинск, 8 микрорайон, юго-восточнее пересечения ул.им.Космонавта Поповича и ул.Комсомольская (далее – Договор).

В силу п. 1.3 Договора Общество (продавец) обязалось в сроки, определенные настоящим договором, в соответствии с характеристиками недвижимости (Квартир) (Приложение № 1) создать и передать по акту приема-передачи недвижимости (Приложение № 2) в собственность городского округа «Город Южно-Сахалинск» 88 квартир общей площадью 4929,76 квадратных метра в жилых домах, в соответствии с разрешением на строительство.

В п. 2.1 договора установлена цена договора - 338 719 372 (триста тридцать восемь миллионов семьсот девятнадцать тысяч триста семьдесят два) рубля 82 копейки, из расчета 68 709 (шестьдесят восемь тысяч семьсот девять) рублей 10 копеек за 1 квадратный метр общей площади квартиры, в том числе НДС 18%.

В силу п. 2.5 договора оплата по Договору будет осуществляется в следующем порядке:

2.5.1. Первый авансовый платеж в размере 30% от цены Договора производится Покупателем, после выполнения Продавцом условий изложенных в п. 3.1.1 и п. 3.1.2. настоящего договора, после поступления средств целевого назначения из бюджета Сахалинской области.

2.5.2. Второй авансовый платеж в размере 55% от цены договора производится после поступления средств целевого назначения из бюджета Сахалинской области.

2.5.3. Окончательный расчет в размере 15% от цены Договора производится после представления Продавцом Покупателю разрешения на ввод в эксплуатацию недвижимости - квартир в количестве 88 единиц и государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю на указанные Квартиры.

В соответствии с п. 3.1.4 договора Продавец обязался передать Администрации (Покупателю) по акту приема-передачи недвижимости (Приложение № 2) Квартиры, не находящиеся в ипотеке, не обременённые правами третьих лиц, не заложенные, не подаренные, не обещанные в дар, не состоящие в споре и под арестом, свободные от пользования третьими лицами, имеющими в соответствии с законом право пользования данными Квартирами, не имеющие задолженности по коммунальным платежам в срок не позднее III квартала 2015 года.

В соответствии с п. 6.3 Договора в случае просрочки исполнения Продавцом обязательства, предусмотренного настоящим Договором, Покупатель вправе потребовать уплату неустойки (пеней). Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного Договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного настоящим Договором срока исполнения обязательства. Размер такой неустойки устанавливается в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки.

В силу п. 6.6 Договора в случае неисполнения Продавцом обязательств по Договору денежные средства, уплаченные согласно пунктам 2.5.1. и 2.5.2. Договора, подлежат возврату Покупателю в течение 5 рабочих дней с момента предъявления требований.

В силу п. 8.3 Договора Покупатель вправе отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке:

- в случае несоответствия Квартир требованиям, установленным настоящим Договором и требованиям действующего законодательства;

- в случае неисполнения Продавцом обязательств по передаче Квартир в собственность Покупателя, предусмотренных п. 3.1. Договора;

- в случае не выполнения Продавцом в срок условий, изложенных в п. 3.1.1. и п. 3.1.2 Договора, без соответствующего уведомления Продавца, а также проведения каких-либо переговоров.

В случае одностороннего отказа Покупателя от исполнения обязательств по Договору, Договор считается расторгнутым с даты получения Продавцом уведомления об этом, за исключением условий указанных в абз. 3 п. 8.3. настоящего договора.

В п. 9.3.3 Договора установлен 15-дневный срок ответа на претензии по Договору.

Дополнительным соглашением от 06.06.2014 года к Договору стороны изменили его условия, в том числе:

-дополнили п. 1.1 договора абзацем следующего содержания: «Исполнение договора осуществляется в два этапа: I этап - приобретение в собственность городского округа «Город Южно-Сахалинск» квартир в количестве 48 единиц общей площадью 2671,20 квадратных метров в многоквартирном доме, возводимом в соответствии с разрешением на строительство № RU65302000- 0000004557 от 25.04.2014; II этап - приобретение в собственность городского округа «Город Южно-Сахалинск» квартир в количестве 40 единиц общей площадью 2258,56 квадратных метров»,

-дополнили п. 2.1 договора пунктами 2.1.1 следующего содержания: «Цена I этапа договора составляет 183 535 747 (сто восемьдесят три миллиона пятьсот тридцать пять тысяч семьсот сорок семь) рублей 92 копейки, в том числе НДС (18%)» и п. 2.1.2 следующего содержания: «Цена II этапа договора составляет 155 183 624 (сто пятьдесят пять миллионов сто восемьдесят три тысячи шестьсот двадцать четыре) рубля 90 копеек, в том числе НДС (18%)».

-пункт 2.5.1. договора изложили в следующей редакции:

«2.5.1. По I этапу договора первый авансовый платеж не более 30% от цены, указанной в п. 2.1.1. договора, производится Покупателем после выполнения Продавцом условий, изложенных в п. 3.1.1. и п. 3.1.2. настоящего договора, после поступления средств целевого назначения из бюджета Сахалинской области».

Указанным дополнительным соглашением стороны пришли к соглашению, что по I этапу договора первый авансовый платеж не более 30% от цены, указанной в п. 2.1.1. договора, производится Покупателем в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания сторонами настоящего дополнительного соглашения.

Кроме того, сторонами в дополнительном соглашении изменен п. 3.1.4 договора о сроках передачи квартир: «По I этапу договора передать Покупателю по акту приема-передачи недвижимости (Приложение № 2) Квартиры, не находящиеся в ипотеке, не обремененные правами третьих лиц, не заложенные, не подаренные, не обещанные в дар, не состоящие в споре и под арестом, свободные от пользования третьими лицами, имеющими в соответствии с законом право пользования данными Квартирами, не имеющие задолженности по коммунальным платежам в срок не позднее III квартала 2015 года. По второму этапу срок передачи квартир определяется дополнительным соглашением».

В соответствии со ст. 307, 309,310 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из абзаца 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущее" параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Судом из условий заключенного сторонами Договора установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи для муниципальных нужд квартир, которые будут созданы в будущем.

Во исполнение условий договора Истцом произведена оплата аванса по договору в размере 156 005 538,57 руб., что подтверждается платежными поручениями № 2716 от 09.06.2014,№ 3056 от 04.07.2014, №4566 от № 5881 от 27.11.2014, № 5825 от 27.11.2014, № 5839 от 28.11.2014, № 5866 от 27.11.2014, №5788 от 26.11.2014, № 5783 от 25.11.2014, № 5748 от № 5744 от 21.11.2014.

В связи с отсутствием со стороны Ответчика встречного исполнения в виде предоставленных квартир по договору, Истец заявил требование о расторжении договора и возврате суммы произведенных авансовых платежей.

По общему правилу, установленному в ст. 463 Гражданского кодекса РФ относительно договоров купли-продажи, в случае, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В ст. 487 ГК РФ установлены последствия неисполнения продавцом предварительно оплаченного товара, такие как право покупатель потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно условиям заключенного сторонами договора передача квартир в собственность истца подлежала осуществлению в 2 этапа:

-1 этап – 46 квартир по цене 183 535 747,92 рубля в срок до III квартала 2015 года.

-2 этап – 40 квартир по цене 155 183 624,90 рублей в срок, согласованный сторонами дополнительно.

Доказательств передачи Ответчиком квартир суду не представлено.

В п. 8. 3 договора установлено право покупателя в одностороннем порядке отказаться от договора в случае неисполнения продавцом обязательств по передаче квартир в собственность покупателя, предусмотренных п. 3.1 договора.

06.10.2015 года, то есть после истечения срока передачи квартир по первому этапу в собственность покупателя, Ответчику вручено уведомление Истца об одностороннем расторжении договора.

Ответчик в порядке ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ указанное обстоятельство не оспаривает.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при условии непередачи Ответчиком в срок до III квартала 2015 года квартир в количестве 48 штук (1 этап), у Истца возникло право на одностороннее расторжение договора в соответствии с п. 8.3 договора, которое реализовано Истцом путем направления Ответчику соответствующего уведомления об этом от 06.20.2015 года.

Изложенное в силу ст. 450.1 ГК РФ свидетельствует о расторжении договора в одностороннем порядке с 06.10.2015 года, в связи с чем исковые требования о расторжении договора не подлежат удовлетворению судом.

В отношении требования о взыскании с ответчика 156 005 538. 57 рублей авансовых платежей суд приходит к следующему.

Судом установлено, что платежи на указанную сумму совершены Истцом в 2014 году, а 26 мая 2015 года в отношении Ответчика возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве), 29.06.2015 года в Отношении ответчика введено наблюдение, с 27.11.2015 года Ответчик находится во внешнем управлении.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 (ред. от 06.06.2014) "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" при расторжении договора, исполнение по которому было предоставлено кредитором до возбуждения дела о банкротстве, в том числе когда такое расторжение произошло по инициативе кредитора в связи с допущенным должником нарушением, все выраженные в деньгах требования кредитора к должнику квалифицируются для целей Закона о банкротстве как требования, подлежащие включению в реестр требований кредиторов.

В частности, если кредитор до возбуждения дела о банкротстве произвел должнику предварительную оплату по договору, то требование кредитора о ее возврате в связи с расторжением данного договора не относится к текущим платежам независимо от даты его расторжения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требование Истца о взыскании с ответчика 156 005 538,57 рублей авансового платежа не является текущим.

Настоящий иск заявлен в суд 17.11.2016 года, то есть после введения в отношении Ответчика наблюдения (29.06.2015 года).

В соответствии с п. 27Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона.

В связи с этим все исковые заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника-гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

В соответствии со ст. 148 АПК РФ исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения, если заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании 156 005 538, 57 рублей авансовых платежей суд оставляет без рассмотрения.

Ответчиком заявлен встречный иск о признании договора недействительным, в обоснование которого указано на несоблюдение при заключении договора установленного Федеральным законом № 94-ФЗ от 21.07.2005 года порядка его заключения (на торгах).

На момент заключения договора – 24.12.2013 года, на территории РФ действовал Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», в соответствии со ст. 1 которого последний регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений, в том числе устанавливает единый порядок размещения заказов, в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации при размещении заказов, эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, расширения возможностей для участия физических и юридических лиц в размещении заказов и стимулирования такого участия, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере размещения заказов, обеспечения гласности и прозрачности размещения заказов, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов.

В Законе о размещении заказов продажа недвижимого имущества как вид обязательства не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, на которые распространяется его действие.

Его действием охватываются лишь три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг (часть 1 статьи 1 названного Закона).

Нормы, регулирующие правоотношения по поставке товаров для государственных и муниципальных нужд, содержатся в параграфе 4 главы 30 Гражданского кодекса и Законе о размещении заказов.

Отношения, связанные с приобретением недвижимого имущества, регулируются параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса.

Поставка товаров для государственных нужд и продажа недвижимого имущества представляют собой отдельные виды договора купли-продажи (статья 454 Гражданского кодекса).

Таким образом, правовое регулирование отношений купли-продажи недвижимого имущества и отношений, связанных с поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг для государственных и муниципальных нужд, различно.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что действие Закона о размещении заказов не распространяется на заключение сторонами оспариваемого договора и в удовлетворении встречного иска отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации города Южно-Сахалинска к закрытому акционерному обществу Сахалинское монтажное управление «Дальэлектромонтаж» имени Г.А. Юзефовича в части требований о взыскании 156 005 538,57 рублей задолженности оставить без рассмотрения.

В удовлетворении иска Администрации города Южно-Сахалинска к закрытому акционерному обществу Сахалинское монтажное управление «Дальэлектромонтаж» имени Г.А. Юзефовича в части требований о расторжении договора от 24.12.2013 № 013-481 купли-продажи созданной в будущем недвижимости отказать.

В удовлетворении встречного иска акционерного общества Сахалинское монтажное управление «Дальэлектромонтаж» имени Г.А. Юзефовича к Администрации города Южно-Сахалинска о признании договора купли-продажи недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья О. А. Портнова